Morgunblaðið - 23.10.1992, Síða 10

10 B
MORGUNBLAÐIÐ FASTEIGNIR FÖSTUDAGUR 23. OKTÓBER 1992
FASTEIGNA- 06 FIRMASALA
AUSTURSTRÆTl 18. 101 REYKJAVlK
Sigurbjörn Magnússon hdL, Gunnar Jóhann Birgisson hdl.
Opiö laugardag kl. 11-14
u
Sýnishorn úr söluskrá
■
2ja herb.
I Efstasund H 49 fm. Áhv. 2,2 millj.V. 4,8 m. 1 Sléttahraun — Hf. ■ 65 fm. V. 5,9 m.
Kleppsveg- ur/Brekkuiækur Falleg 48 fm endaíb. á 3. hæö. Svalir. Nýl. endum. að utan. V. 5,2 m.
3ja herb.
Austurströnd — bílskýli
87 fm. Áhv. 1,7 millj.
Álfatún — bílskúr
76 fm. Áhv. 2,0 millj.
Álfhólsvegur — Kóp.
85 fm. V. 6,9 m.
Blikahólar — útsýni
90 fm. V. 6,5 m.
Boðagrandi — bílskýli
73 fm.V. 8,2 m.
Engihjalli 25
78 fm. Áhv. 3,4 millj.
Sólvallagata - skipti
73 fm efri sérhæð í skiptum
f. stærri eign í Vesturbæ.
4ra—5 herb.
Drápuhlfð — bílskúr
110 fm efri hæð. 2,3 millj. áhv.V.
9,9 m.
Kríuhólar — bílskúr
Sk. á minni eign. Áhv. 4,5 m.
Leirubakki — 5 herb.
121 fm.V. 9.750 þ.
Ljósheimar — 4ra herb.
Sk. á minni eign í sama hv.
Ægisíða - útsýní
Falleg efri sérhæð. Stórar
stofur, stór svefnherb. Suð-
ursv. Mikið endurn. Nýuppg.
bílskúr. Einkasala. Mögul.
ekipti á góðri 3ja herb. íb. í
Vesturbæ.
Hofteigur
2ja íbúöa parhús
195 fm. Góð kjör.
Miðhús - einbýli
Nýtt 185 fm hús auk 70 fm
8érib./aðstöðu. Mikið út-
sýní. Áhv. 3,5 m. hagst. lán.
I smíðum
íbúöir:
Skólatún - Álftanes. 3ja. 105 fm. Tilb.
u. tróv. V. 7,9 m. Áhv. 3,4 m.
Fróðengi - „stúdíó,,-íb. 36,5 fm. Tilb.
u. tróv. V. 3,2 m.
Garðhús - „penthouse". Tllb. u. trév.
V. 8,7 m.
Rauðarárstígur. 2ja herb. 80 fm tilb.
u. tróv. Verð 7 millj.
Þverholt - Rvk. 2ja-4ra herb. V. frá
5,1 m. tilb. u. tróv.
Nónhœð - Gbœ. 3ja/4ra herb. V. frá
7,4 m.
Hrísrími. 2ja og 3ja herb. 63-90 fm.
V. frá 4,7 m.
Gnípuheiði. 4ra og 5 herb. sórh. V.
8.950 þ.
Raóhús:
Háhœð - Gb. 163 fm. V. 8,5 m.
Baughús - parhús. 164 fm, V. 8,6 m.
Eiðismýrí. 200 fm, tilb. u. tróv. V. 11,8 m.
Garðhús. 147 fm. V. 7,9 m.
Einbýli:
Suðurhvammur - Hf. 250 fm.
Garðhús. 255 fm. Áhv. 4,8 m. V. 8,8 m.
Langafit - Gbœ. 145 fm.
Lækjarberg, Hf. 270 fm. Áhv. 5,3 m.
Verð 14,5 millj.
Morgunblaðið/Ámi Sæberg
Þorsteinn Þorsteinsson verkfræðingnr og Páll Björgvinsson arkitekt. í baksýn sést öll suðurhlið hússins Krummahólar 4. Hún snýr því á
móti sólu en er um leið áveðurshlið hússins. Þeir félagar voru ásamt Gesti Ólafssyni arkitekt hönnuðir að breytingunum á húsinu. Verktaki
var Þorsteinn Einarsson húsasmíðameistari, en hann hefur sérhæft sig í viðgerðum og endurnýjun á húsum.
Skemmdar svalir má gera
að rnmgóðnm sólstofum
- segir Þorsteinn Þorsteinsson verkfræóingur
VIÐ íslendingar búum við afar hörð veðurskilyrði með tilliti til bygg-
inga. Viðhald á þeim verður því ávallt meira og erfiðara verkefni
hér á landi en í löndum með betra loftslagi. Víxlverkanir frosts og
þíðu ásamt hinu lárétta slagregni valda hér meira álagi á húsum
en annars staðar þekkist. Af þessum sökum er húsum hér mun «
hættara við skemmdum. Viðhald á íbúðarhúsnæði hefur samt verið
vanrækt hér. Astæðan er kannski sú, að íbúðarhúsnæði hér er tiltölu-
lega ungt að árum. Skilningur á viðhaldi þess hefur því ekki verið
jafn mikill og skyldi.
En það er ljóst, að framundan
eru gífurleg verkefni á þessu
sviði. Víða má sjá hús, sem eru illa
farin af völdum alkalískemmda og
annarra steypuskemmda, en við-
gerðir þar felast
einkum í því ann-
ars vegar að bijóta
steypuna, þar sem
hún er farin að
skemmast og
múra þar upp í
með viðgerðarefn-
um og hins vegar
að setja klæðningu
á húsin að utanverðu.
í 38 íbúða blokk að Krummahól-
um 4 í Reykjavík sáu íbúðareigend-
urnir sig knúða til þess að taka
saman höndum og láta klæða húsið
að utan. í stað þess að endur-
byggja svalir hússins, sem margar
voru mikið skemmdar, var gripið
til þess ráðs að gera þær að sólstof-
um með því að setja yfir þær tré-
grind með gleri.
En hver var ástæðan fyrir því,
að ráðizt var í þessa endumýjun
nú? Fyrir svörum verður Þorsteinn
Þorsteinsson verkfræðingur, einn
af þremur hönnuðum þessarar
breytingar.
Þorsteinn er fæddur 1951 og al-
inn upp í Hlíðarhverfinu í Reykja-
vík. Hann gekk í Menntaskólann í
Hamrahlíð og varð stúdent þaðan
1970 í fyrsta árgangnum, sem það-
an útskrifaðist. Síðan lá leið hans
í Háskóla íslands, þar sem hann
lagði stund á verkfræði. Hann lauk
þar prófí 1974, en vann síðan á
verkfræðistofu í fjögur ár. Að svo
búnu hélt hann til Þýzkalands, þar
sem hann starfaði um árabil.
Eftir heimkomuna vann Þor-
steinn um skeið hjá Kópavogsbæ
við áætlanir og eftirlit á mann-
virkjagerð og síðan hjá Skipulags-
stofu höfuðborgarsvæðisins. Nú
starfar hann sjálfstætt sem verk-
fræðingur og kennir auk þess við
Háskóla íslands.
íbúðirnar voru hættar að
seljast
— Þetta hús var illa farið, segir
Þorsteinn. »- Það hafði sama og
ekkert verið gert við það í þau tæp
20 ár, sem liðin eru frá því að það
var byggt. Það er dæmigert fyrir
steinsteypt hús frá þessum tíma.
Verulegar skemmdir voru komnar
fram að minnsta kosti á einni hlið
hússins, bæði alkalíkemmdir og
veðrunarskemmdir. Steypan var
farin að springa og molna og farið
að leka í gegnum svalir niður á
hæðirnar fyrir neðan.
Skemmdirnar voru komnar á það
stig, að íbúðir í húsinu voru hættar
að seljast eða þær gengu ekki út
nema langt undir markaðsverði.
Þegar hafízt var handa um viðgerð-
ir á húsinu, var fyrst leitað til Rann-
sóknarstofnunar byggingariðnaðar-
ins um úttekt á því. Þar var lagt
til, að fengnir yrðu ráðgefandi aðil-
ar, arkitektar og verkfræðingar, til
þess að leggja grundvöllinn að við-
gerðunum. í þessu tilfelli voru
steypuskemmdimar komnar það
langt, að hefðbundnar viðgerðir
hefðu getað orðið mjög dýrar. Þar
er óvissuþátturinn mjög mikill. Slík-
ar viðgerðir hafa víða farið 50-100%
fram úr kostnaðaráætiun, því að
það nægir ekki að bijóta upp sýni-
legar skemmdir, heldur þarf að
komast fyrir meinið.
- Það var því tekinn sá kostur að
klæða húsið og nýta þann burð, sem
ennþá var í steypunni. Þetta var
gert með því að setja viðbótarein-
angrun á allt húsið og steniklæðn-
ingu þar utan á. Með þessari aðferð
er ekki rennt eins blint í sjóinn og
magn- og kostnaðaráætlun stenzt
betur, en reiknað var með 5-10%
frávikum frá kostnaðaráætluninni.
Þó að þetta sé óneitanlegt dýrt líka,
hefði það getað orðið enn dýrara
með því að bijóta upp svalimar og
steypa þær að nýju. Þá hefði húsið
litið út eins og það var, þegar það
var nýbyggt og verið í sömu hættu
við að skemmast aftur og fara að
ieka á ný.
Breytingin fólst hins vegar í því
að gera gömlu svalirnar að garðhús-
um eða sólstofum. Gerðir voru upp-
drættir og þeir sendir til bygginga-
fulltrúa borgarinnar, sem sam-
þykkti þá. Með þessum hætti eru
svalimar notaðar áfram og gólfið í
þeim er gólfíð í sólstofunum. Uppi-
staðan í sólstofunum er svo tré-
grind, sem byggð er utan á svalim-
ar. Síðan er bætt við einangrun
utan á svalahandriðin og grindinni
loks lokað með gleri. Á öllum svöl-
um er svo hurð út á sérstakar
brunasvalir en einnig stór renni-
gluggi, sem hefur þann kost, að sá
sem vill nota áfram svalimar sem
svalir getur gert það með nokkum
veginn sama hætti og áður. Hann
getur verið þar undir berum himni
að kalla, því að þessi gluggi er stór
og ljósop hans nær fjórir fermetr-
ar, ef vill.
Með þessum hætti verður við-
gerðin á húsinu að sjálfsögðu dýr-
ari en ef það hefði verið klætt með
þeim hætti, sem venjulega er gert.
Á móti kemur, að húsnæðið stækk-
ar í reynd. Fermetrafjöldi hverrar
íbúðar verður meiri.
Brunasvalir úr stáli
— Ákveðið var að gera þessa
breytingu þannig úr garði, að hún
liti vel út og húsið yrði sem falleg-
ast á eftir, heldur Þorsteinn áfram.
— Að sjálfsögðu var ekki hægt að
klæða húsið með þessum hætti án
hliðaraðgerða. Þannig gátu bmna-
yfirvöld ekki sætt sig við annað,
en að það væri til staðar bmnaút-
gönguleið, þar sem svalimar höfðu
verið áður. Þetta var í sjálfu sér
alveg eðlileg krafa, en fyrir vikið
varð að búa til alveg sérstakar
bmnasvalir, sem hægt var að kom-
ast út á út úr íbúðunum.
Brunasvalimar eru stálgrind með
gólfí og galvaniseruðu stálhandriði
fyrir framan. Þær eru sameiginleg-
ar fyrir hveijar tvær íbúðir á hverri
hæð og þeim er komið fyrir á miili
fyrrverandi svala. Viðbótarkostnað-
urinn af þessum sökum var ekki
mikill eða um 5-10% af viðgerðinni
í heild.
Nú er nær lokið við suðurhlið
hússins, en þar em þessar svalir,
sem byggt hefur verið yfír og breytt
í sólstöfur. Jafnframt hafa gaflam-
ir verið klæddir með hefðbundnum
hætti. Þegar því er lokið, má gera
ráð fyrir, að um 3/4 hlutar af verk-
inu séu búnir. Þá er norðurhliðin
eftir, sem er mun minna skemmd,
af því að hún er minna áveðurs.
Áformað er að ljúka við hana næsta
sumar.
Kostnaðurinn við þessar fram-
kvæmdir verður 30-35 millj. kr. eða
nálægt einni millj. kr. á íbúð. Kostn-
aðurinn er samt breytilegur, því að
á húsfélagsfundi var lagt til og
samþykkt, að kostnaðinum yrði
skipt þannig, að 2/3 færu eftir svo-
neftidu skiptihlutfalli, það er venju-
Iegu stærðarhlutfalli íbúðanna og
1/3 eftir þeim fermetrafjölda, sem
bættist við af yfírbyggðu rými á
hveija íbúð. Þetta rýmni er mismun-
andi, því að sumar af stærri íbúðun-
um geta haft jafn stórar svalir og
minni íbúðirnar. Kostnaðurinn fer
eftir Magnús
Sigurðsson
J