Morgunblaðið - 25.03.1997, Page 22

£2 C ÞRIÐJUDAGUR 25. MARZ 1997
MORGUNBLAÐIÐ
-S

FASTEIGNA
MARKAÐURINN ehf
ÓÐINSGÖTU 4. REYKJAVÍK
SÍMAR 551-1540, 552-1700, FAX 562-0540
EFSTALEITI BREIÐABLIK. Giæsiieg 130 fm íb. á 4. hæö í lyftuhúsi
fyrir eldir borgara. Góð og mikil sameign m.a. bílskýli, sundlaug, sauna, nudd-
pottur, æfingasalur, veislusalur með oldhúsi og húsvarðaríb.
FANNAFOLD. Parhús á tveimur hæðum 180 fm. 33 fm bílskúr. Stóra stofur,
rúmgott eldh. og 4 góð svefnherb. Góður garður. Áhv. byggsj. 3,5 millj. Verð 14,5
millj.
JAKASEL. Vandað einb. á tveimur hæðum 192 fm auk 23 fm bílsk. Saml.
stofur og 4 herb. Tvennar svalir. Parket. Stór gróin lóð. Barnvænt umhverfi. Áhv.
byggsj. 1,5 millj. Verð 14,8 millj.
KJARRMÓAR GBÆ. Skemmtilegt endaraðh. á tveimur hæðum 106 fm.
Parket og flísar. Stofa og 3-4 svefnherb. Áhv. húsbr./byggsj. 4,9 millj. Verð 10
millj.
FROSTASKJÓL. Raðh. á tveimur hæðum 189 fm. Innb. bílsk. Á neðri hæð
eru saml. stofur og eldh. Á efri hæð eru 3 herb. og þvottaherb.
LYNGHEIÐI KÓP. Parhús 132 fm á einni hæð. Stór lóð. Gott útsýni. Stofur
og 3 herb. Möguleiki á 4 herb. Áhv. hagst. langtlán.
1
BUGÐULÆKUR. Parh. 140 fm sem er tvær hæðir, hlutdeild i kjallara og 29
fm bílsk. 4 svefnherb. og góðar stofur með útg. út í garð. Rúmgott eldhús.
Parket.Áhv. byggsj./lífsj. 3,5 millj.
GERÐHAMRAR. Vandað einb. á einni hæð 171 fm. 29 fm. bílsk. Saml.
stofur og 3 rúmgóð herb. með skápum. Parket. Flísal. baðherb. með kari og
sturtuklefa. Áhv. húsbr. 6 millj.
DALHUS. Parh. á tveimur hæðum 211 fm með innb. Rúmgóðar stofur með
sólskála og 4 stór svefnherb. Vanaðar innr. í eldh. Eignaskipti mögul. á minni
eign. Áhv. húsbr. 9,8 millj.
li

STANGARHOLT. 5 herb. íb. á tveimur hæðum. 30 fm bílskúr. Á neðri hæð
eru saml. stofur, 1 herb., baðherb. og eldh. f risi eru 2 herb. Svalirá báðum hæðum.
Gróinn garður.
BREIÐVANGUR HF. Góð efri sérhæð 140 fm. Forstofuherb. með sér wc.
Saml. borð- og setustofa með stórum suðursvölum. 3 svefnherb. í svefnálmu. 26
fm bílskúr. 70 fm rými i kjallara, ýmsir nýtingarmöguleikar.
LOGAFOLD. Mjög góð efri sérhæð 138 fm auk 22 fm bílsk. Forstofuherb.,
saml. stofur með svölum í suður. Mikið útsýni. 3 svefnherb. Áhv. hagst. langtlán 6
millj.
HÁALEITISBRAUT. Falleg 4ra-5 herb. 105 fm ib. á 3. hæð. Vanaðar innr.
og gólfefni. Útsýni. Stórt íb.herb. i kjallara með aðg. að wc.
AFLAGRANDI. Glæsileg 134 fm íb. á 2. hæð með sérinngangi. 20 fm bíl-
skúr. Stór stofa, sjónvarpsherb. og 3 herb., mögul. á 4 herb. Stórar svalir. Parket á
öllum gólfum og vandaðar innréttingar. Verð 13,3 millj. Áhv. húsbr. 5,7 millj.
LAUGARNESVEGUR. Falleg 107 fm 4ra íb. á 2. hæð í litlu fjölb. Nýl.
parket, gluggar o.fl. fb. er sérlega rúmgóð og vel skipulögð. Útsýni. Verð 8,2 millj.
Áhv. húsbr. 4,1 millj.
ESKIHLIÐ. Góð 80 fm 4ra herb. sérhæð á 2. hæð. Góðar stofur. Skipti mögul.
á sérbýli í Grafarvogi.
FÁLKAGATA. Góð 99 fm 4ra herb. íb. á 2. hæð. Góð stofa, rúmgott eldh.
með góðum borðkrók. 3 herb. Áhv. byggsj. 2,5 millj. Verð 7,8 millj.
NEÐSTALEITI. Góð 122 fm íb. á efri hæð. Glæsilegt útsýni. Gott skápapláss.
Parket. Stæði í bílgeymslu. Áhv. byggsj./lífsj. 3,4 millj.
ÁSVALLAGATA 2 ÍBÚÐIR. 3ja herb. (b. á 1. hæð með bílskúr og 3ja
herb. íb. á 2. hæð með 2 herb. og geymslu ( risi í góðu steinhúsi. Ekkert áhv.
Seljast saman eða sitt i hvoru lagi.
FLÉTTURIMI. Mjög góð 106 fm 4ra herb. íb. á 2. hæð með stæði í bílskýli.
Vandaðar innr. og tæki í eldhúsi. Stofa með suðvestursvölum. Mikið útsýni. Þvotta
herb. í íb. Áhv. 5,4 mjllj. húsbr.
HRAUNBÆR. Góð 100 fm 4ra herb. íb. á 2. hæð í litlu fjölb. Þvottaherb. í íb.
Svalir í vestur. Áhv. hagst. langtlán m.a. byggsj. 5 millj. Verð 7,7 millj.
GULLSMÁRI KÓP. Mjög góð 86 fm 3ja herb. íb. á 1. hæð með sérgarði í
suður. Þvottaherb. íb. Vandaðar innr. Flísal. baðherb.
SÆVIÐARSUND. Snyrtileg 73 fm 3ja herb. íb. á 1. hæð með aukaherb. í kj.
með aðgangi að snyrtingu. Góðar Sólarsvalir. Nýl. innr. í eldh. Parket. Verð 7,9
millj.
LANGAMÝRI GBÆ. Glæsileg 3ja-4ra herb. 100 fm íb. með sérinngangi
og sérlóð. Parket. Bílskúr. Sökklar komnir að garðstofu. Möguleiki að fá aukabíl
skúr keyptan. Áhv. byggsj. 5,1 millj. Verð 10 millj.
FIFURIMI. Glæsileg 70 fm 2ja herb. íb. á neðri hæð i tvíb. með sérinngangi.
Parket. Allt sér. Verð 6,9 millj. Áhv. húsbr. 3,9 millj. Laus fljótlega.
STÓRHOLT. Góð 58 fm 2ja herb. íb. á jarðhæð. Stofa, herb. og vinnuherb.
Parket. Áhv. húsbr. 2,7 millj. Verð 5,5 millj.
AUSTURSTRÖND. Góð 63 fm 2ja herb. íb. á 7. hæð með stæði í bíl-
skýli. Áhv. byggsj. 1,5 millj.
SELJAVEGUR. Björt 62 fm 2ja herb. íb. á 2. hæð í þríb. Ný innr. í eldh.
Útsýni. Áhv. byggsj. 500 þús. Laus fljótlega.
FROSTAFOLD. Mjög góð 48 fm einstaklingsíb. á jarðhæð með sérgarði í
suður. Flísar. Áhv. byggsj. 3.5 millj. Lítll útb.
LITLAVÖR KÓP. Raðhús á tveimur hæðum með innb. bílsk. 180 fm. Til afh.
strax tilb. að mestu u. innr. Áhv. 6,1 millj. húsbr. Verð 10,9 millj.
RJÚPNAHÆÐ GBÆ. Einb. á tveimur hæðum 233 fm með innb. 38 fm bílsk.
sem afhendist fullb. að utan en fokhelt að innan. Möguleiki á litillí íb. á jarðhæð.

FASTEIGNAMARKAÐURINN ehf
| ÓÐINSGÖTU 4. SÍMAR 551-1540, 552-1700, FAX 562-0540=

SKIPTIÐ VIÐ FAGMANN
£
\; Félag Fasteignasala
Morgunblaðið/Kristinn
BERJARIMI 1-7 í Grafarvogi er 22 íbúða hús. Brunabótamat þess er 218 millj. kr. Húsið er einangrað
að utan og klætt með stenex plötum. Byggingakostnaður var allhár en viðhald hefur verið lítið.
BÚSETI er húsnæðis-
samvinnufélag, sem
hefur m. a. að megin-
markmiði að eiga, reka
og hafa yfírumsjón með
íbúðarhúsnæði fyrir fé-
lagsmenn sína. Á ís-
landi eru nú átta slík
félög, sem reka yfir 400
íbúðir um land allt og
er Búseti Reykjavík
stærsta félagið með
283 íbúðir í rekstri á
öllu höfuðborgarsvæð-
inu. Ennfremur er fé-
lagið með 8 íbúða hús
í byggingu.
Fyrsta hús félagsins
var tekið í notkun 1989,
þannig að reynsla þess spannar ekki
mörg ár. Frá fyrstu tíð hefur verið
gert ráð fyrir ákveðnum viðhalds-
kostnaði og greiðslu í viðhaldssjóði.
Reiknað er með ákveðnu lágmarks-
gjaldi á öll húsin, en síðan taka bú-
setufélögin, þ.e. húsfélögin, ákvarð-
anir um hækkun í samráði við móð-
urfélagið. Þetta lágmarksgjald er í
dag 0,7% af brunabótamati sem
skipt er í tvo sjóði: 0,5% í ytra við-
hald og 0,2% í innra viðhald.
Þessar tölur voru ekki fundnar
út með vísindalegum hætti í upp-
hafi, enda kann mörgum að þykja
þetta hlutfall ansi lágt. Við teljum
hins vegar að stöðugt og reglulegt
viðhald gefí möguleika á minni við-
haldskostnaði til lengri tíma. Al-
gengara er að talað sé um 1,5-2,5%
af brunbótamati sem raunverulegan
viðhaldskostnað.
Um það verður ekki deilt hér, en
þrátt fyrir skiptar skoðanir um upp-
hæðir er staðreyndin sú að fæstir
íbúðaeigendur safna í viðhaldssjóði
eins og Búseti. Allflestir íbúðaeigend-
ur nota brunaleiðina í viðhaldsmálum,
þ.e. taka á vandanum þegar hann
er orðinn að verulegu tjóni. Þá er
farið í banka og tekið lán sem síðan
er greitt niður á einhveijum árum.
Búseti hsf. getur ekki séð það
fyrir á þessari stundu hver raunvið-
haldskostnaður félagsins verður í
framtíðinni, 0,7% er vafalítið allt of
lágt hlutfall. En eitt og annað er
gerttil að minnka iíkurnar á auknum
viðhaldskostnaði.
Ástandsskoðun árlega
Þar má nefna að öll hús Búseta
eru ástandsskoðuð árlega. Áður en
skoðun fer fram er svokölluðum
lekamiðum dreift í hverja íbúð til
að fá skoðun hvers og eins á ástandi
hússins og þá sérstaklega hvort við-
komandi hafi orðið var við leka inn-
an íbúðar.
Þessi skoðun er framkvæmd í
samráði við fulltrúa hvers búsetufé-
lags og áhersla lögð á að hann taki
þátt í henni. Að skoðun lokinni er
tekin saman greinargerð um ástand-
ið og ákvörðun um aðgerðir, stórar
eða smáar.
Sem dæmi um aðgerðir sem unn-
ar voru s.l. sumar má nefna sprungu-
viðgerðir og heilmálun á Trönuhjalla
13-17 í Kópavogi. Þetta hús var tek-
ið í notkun 1991 og er því um 6 ára
gamalt. Heildarkostnaður við þessa
aðgerð var 2,1 millj. kr.
Þarna sönnuðu sjóðirnir
sig vel. Þessi upphæð
var til í viðhaldssjóði
hússins þannig að ekki
kom til að búsetufélag-
ið þyrfti að leggja í lán-
tökukostnað.
Annað dæmi er
Garðhús 2-8 í Grafar-
vogi. Á síðasta ári var
það metið svo að við-
gerðir myndu þola 7-10
mánaða bið sem aftur
þýddi að viðhaldssjóður
hússins getur staðgreitt
viðgerðavinnu núna í
vor. í Garðhúsum er
þörf á að lagfæra
nokkra glugga, einhveijar múr-
skemmdir, tréverk á svölum ásamt
því að heilmála húsið. Áætlaður
kostnaður er um 2,3 millj. kr.
Aðskilinn fjárhagur
Öll búsetufélögin, þ.e. húsfélögin,
eru með aðskilinn fjárhag. Ef illa
gengur á einum stað eru fjármunir
úr öðru húsi ekki notaðir til að leysa
Fæstir íbúðaeigendur
safna í viðhaldssjóði
eins o g Búseti, segir
Gunnar Jónatansson,
framkvæmdastj óri
Búseta. All flestir íbúða-
eigendur nota bruna-
leiðina, það er að taka
á vandanum, þegar
hann er orðinn að veru-
legu tjóni.
úr vandanum. Með þessu fyrirkomu-
lagi eru lagðar skyldur á íbúana að
fara vel með sitt hús. Húsnæðis-
kostnaður þeirra byggir á góðu sam-
starfi allra íbúanna við að halda
eigninni alltaf í sem bestu ástandi
fyrir sem minnstan kostnað.
Húsnæðiskostnaði er haldið niðri
með margvíslegum aðgerðum. Fyrir
allmörgum árum hófum við samstarf
við verkfræðistofuna Verkvang um
reglubundið orkueftirlit. Markmiðið
var að draga úr hitakostnaði.
Árangurinn lét ekki á sér standa,
en dæmi eru um tugþúsunda sparn-
að á einu ári.
Á síðasta ári fékkst sérstakur
styrkur frá Húsnæðisstofnuninni til
þess að koma niðurstöðum orkueft-
irlitsins á framfæri við almenning.
Þetta árið taka 8 búsetufélög þátt
í tilraunaverkefni í sambandi við
orkueftirlitið og styrkveitingu Hús-
næðisstofnunar.
Búseti hefur einnig náð að lækka
húsnæðiskostnað með því að setja
upp skýringarmyndir í hvert stiga-
hús sem sýnir skemmstu leiðina að
vatnsinntökum og mælagrindum.
Það er afar mikilvægt, ef óhöpp
verða á lagnakerfum húsanna, að
hratt sé brugðist við til að loka fyr-
ir. Það sem meira er, með þessum
aðgerðum nást hagkvæmari kjör á
húsatryggingum og þar með lægri
húsnæðiskostnaður.
Áætlun og reynd
En hvernig hefur tekist til með
áætlun og reynd?
Eins og áður hefur komið fram
spannar reynsla okkar ekki mörg
ár. En til þess að gefa einhveija
mynd, skal tekið dæmi um fjögur
hús. Þau eru byggð með mismun-
andi aðferðum, með mismunandi
efnum, á mismunandi árstímum,
standa misáveðurs og eru byggð af
mismunandi verktökum.
Allt eru þetta þættir sem hafa
gífurleg áhrif á viðhaldsþörf. Hvern
lið má síðan kljúfa niður í marga
aðra sem gefa enn aðra niðurstöðu
og vísbendingu.
Fyrst skal nefna Frostafold 20 í
Grafarvogi, sem er 46 íbúða hús og
fyrsta hús Búseta. Brunabótamat
hússins er 350 millj. kr. Það stendur
mjög áveðurs og lekavandamál hefur
verið viðloðandi í u.m.b. 2-3 ár en
skort hefur fjármagn til að klára
nauðsynlegar lagfæringar. Húsið
hefur þann galla háhýsa að smávægi-
legur leki á 4.-9. hæð getur orðið að
stórmáli að skoða og lagfæra.
Afh.ár Gr. í viðhaldssj. heildarútgjöld
1989 13.500.00 12.100.000
Næst kemur Beij'arimi 1-7 í Graf-
arvogi, sem er 22 íbúða hús. Bruna-
bótamat þess er 218 millj. kr. Húsið
er einangrað að utan og klætt með
stenex plötum. Byggingakostnaður
var nokkuð hár en viðhaldskostnaður
hefur verið lítill. Bílakjallari er undir
húsinu með 13 stæðum.
Bygg.ár Gr. í viðhaldssj. heildarútgjöld
1992 4.400.000 2.760.000
Þá skal nefna Eiðismýri 22-28 á
Seltjarnarnesi, sem er 22 íbúða hús.
Brunabótamat þess er 220. millj. kr.
Byggingakostnaður var hár, en í
húsinu eru forsteyptar einingar sem
eru framleiddar inni við bestu að-
stæður. Bílakjallari er undir húsinu
með 22 stæðum. Viðhald hefur aðal-
lega verið á svölum.
Bygg.ár Gr. í viðhaldssj. heildarútgjöld
1992 4.348.000 2.862.000
Loks skal nefna Bæjarholt-Dverg-
holt í Hafnarfirði, en þar eru 18
íbúðir, þar af 3 raðhús. Brunabóta-
mat er 170 millj. kr. Þessar íbúðir
eru gott dæmi um góða samvinnu
og aðhald íbúa, viðhald er í góðu
ástandi og viðhaldssjóðir stöndugir!
Mikið tréverk hefur valdið megin-
hluta viðhaldskostnaðar.
Bygg-ár Gr. í viðhaldssj. heildarútgjöld
1991 4.170.000 3.333.000
Þröngur fjár-
hagsrammi
Spyija má hvort við höfum ekki
lært af reynslunni hvernig hið full-
komna hús er, en þeirri spurningu
verður ekki svarað hér. Eitt höfum
við lært; en það er að það eru ótal
margir þættir sem spila inn í þegar
að viðhaldi kemur.
Búseti byggir innan þröngs fjár-
hagslegs ramma Húsnæðisstofnun-
ar, þannig að ekki er hægt að kosta
miklu til í upphafi. Það má spyrja
sig hvort stefna hins opinbera hvað
þetta varðar er skynsamleg? Það
kostar meira að byggja viðhaldslítil
hús. Það er staðreynd, en sá kostn-
aður skilar sér fljótlega í rekstri og
viðhaldi.
Einangrun að
utan þýðir minni
viðhaldskostnað
Gunnar
Jónatansson