Dagblaðið Vísir - DV - 30.01.1984, Page 6

6
DV. MÁNUDAGUR 30. JANUAR1984.
Neytendur
Neytendur
Neytendur
Neytendur
Fasteignamarkaðurinn:
ÞRIU DÆMIUM MIS-
MUNANDI GREIDSIJUKJðR
Það hefur væntanlega ekki farið
fram hjá neinum aö veröbólgan hefur
verið á hraðri niöurleið síðustu
mánuðina. Þessi minnkun
verðbólgunnar hefur í för með sér
breyttar forsendur á fasteigna-
markaðinum. Þessar breyttu for-
sendur kalla á breytt greiðslukjör við
kaup á húsnæði. Enn sem komiö er
hafa litlar breytingar orðið. Ut-
borgunin er jafnhá og áður og boöið er
upp á sömu kjör á skuldabréfum.
Almennt eru greiðslukjör þau aö út-
borgun nemur 75% af kaupverðinu og
25% eru lánuð á 20% vöxtum. Þessi
greiöslukjör hafa það í för með sér aö
raunvirði íbúða hækkar þó svo að
söluverð þeirra haldist óbreytt.
Astæðan fyrir því er sú að nú þegar
verðbólgan er orðin 20—30% nær hún
ekki að skerða raunvirði afborgana
eins mikið og verið hefur. Þetta gerir
það að verkum aö kaupandi verður að
greiða 13% hærra verö fy rir íbúð þegar
verðbólgan er 30% miðað við þaö þegar
hún var 60%. Einnig þyngist greiðslu-
byrði kaupandans mikið. Viö fyrstu af-
borgun kaupandans er raunviröi
greiðslnanna 24% hærra en það heföi
orðiðí60% verðbólgu. Ogef aölíkum
lætur mun verðbólgan minnka enn
meira, sem hefur það í för með sér að
raunvirði íbúða mun hækka ef
greiðslukjörunum verður ekki breytt.
Það er ljóst að ófremdarástand
ríkir nú á fasteignamarkaöinum. Og
eru sjáifsagt margir famir að vona að
einhver bragarbót verði á þessum mál-
um. Nú þegar öll lán eru verðtryggð og
verðbólgan á hraðri niöurleið ætti
möguleikinn að vera fyrir hendi að
breyta þessum greiðslukjörum
kaupendum og seljendum í hag.
Mismunandi greiðslukjör
Okkur lék forvitni á að vita hvernig
mismunandi greiöslukjör koma út
fyrir kaupendur íbúöa. Við höfðum því
samband við Stefán Ingólfsson, verk-
fræðing hjá Fasteignamati ríkisins, og
báðum hann aö varpa ljósi á mismun-
andi greiðslukjör. Stefán reiknaði út
fyrst hvernig af borganir kæmu út fyrir
kaupanda að. tveggja herbergja íbúð
sem kostar 1.050 þúsund krónur og er
55 m2 að stærð. Tekin em dæmi af
kaupanda, sem ekki á íbúð fyrir. Hann
á 150 þúsund af handbæru fé.
Reiknað er með að kaupandinn eigi
kost á svonefndu G-láni að upphæð 180
þúsund krónur, lífeyrissjóösláni að
upphæð 200 þúsund krónur og
verötryggðu fasteignaláni til fjögurra
ára í banka að upphæð 100 þúsund
krónur. Það fé sem kaupandinn þarf
umfram þetta tekur hann að láni með
hæstu lögleyfðum vöxtum.
Kaupverð eigna er reiknað á
verðlagi sem gilti í október 1983.1 þess-
um dæmum sem hér fara á eftir er
reiknað með að verðbólgan verði 20% á
ári næstu fjögur árin og vextir af
skammtímalánum miöast viö janúar
1984.
75% útborgun —
lán til 4 ára
75% útborgun (fyrsta árið) og lán til
4 ára era algengustu greiöslukjör sem
boðið er upp á á fasteignamarkaöinum
í dag. Þessi greiðslukjör gera
kaupandanum kleift að kaupa minnstu
stærð af íbúð. Hann kaupir fyrmefnda
tveggja herbergja íbúð á 1.050 þúsund
krónur. Utborgunin er 75% og verður
því 788 þúsund krónur. Til þess aö
standa undir útborgun eru eftirfarandi
lánnotuð:
Eigiðfé 150 þ. kr.
G-lán 180 þ. kr.
(til 15áraverðtr.)
200 þ. kr.
—75,50 og 25 prósent útborgun
Bankalán (til 30 ára verðtr.) 100 þ. kr.
önnur lán (til 4 ára verðtr.) 158 þ. kr.
Eftirstöðvarnar, sem era 262
þúsund, eru lánaðar til fjögurra ára
með 20% vöxtum, óverötryggt.
Athygli vekur aö lánamöguleikar
kaupandans duga ekki fyrir útborgun
og hann þarf að útvega 158 þúsund
krónur aö auki með öðrum lánum.
I töflu 1 er sýnt hversu mikið
kaupandinn þarf að greiöa á hverju ári
frá því aö hann gerir kaupsamninginn.
Eigið fé hans er ekki talið með svo að
hann verður 'annaðhvort aö vinna fyrir
greiðslunum eða ganga á aðrar eigur
sínar (t.d. bifreiðaeign).
Allar upphæðir í töflunni eru
reiknaðar á föstu verðlagi og
reiknaðar eru út útborganir fyrir
fyrstu 10 árin.
Þegar litið er nánar á töflu 1 kemur í
ljós að þessi kjör einkennast fyrst og
fremst af mjög þungum greiðslum
fyrstu fimm árin ásamt þvi að mikil
fjárþörf er við sjálfa út útborgunina.
Núverandi greiðslukjör eru erfið viðureignar fyrir flesta. Um leið og verðbólgan
hjaðnar skapast forsendur fyrir því að breyta greiðslukjörunum.
2 herb., 3 herb. ibúð
ograðhús
Til þess að sýna áhrif þessara mis-
munandi greiðslukjara athugum við
nú hvernig þessi greiðslukjör koma út
þegar um mismunandi stærðir á
íbúðum er að ræða. Við notum sömu
íbúðina og í fyrri dæmunum. Hana
kaupum við á venjulegum kjörum, þ.e.
75% útborgun og eftirstöðvar greiddar
á 4 áram með 20% vöxtum. Síðan
athugum við hvemig kaup á þriggja
herbergja íbúö (75 m2) verða þegar út-
borgun er 50% og eftirstöðvamar
lánaðar til 10 ára, verðtryggöar og
með 3% vöxtum. Að lokum tökum við
dæmi um raðhús sem er 150 m2. Ut-
borgunin er 25% og eftirstöðvarnar eru
lánaðar til 30 ára, verðtryggðar og
með3% vöxtum.
Tveggja herbergja íbúöin kostar
1.050 þúsund krónur, þriggja
herbergja íbúöin kostar 1.370 þúsund
krónur og raöhúsið kostar 2.700 þúsund
krónur.
Fjármögnun útborgunar í þessum
þremur húsum sést í töflu V. Eins og
sjá má af töflunni verður útborgunin
mjög svipuð upphæð í þessum þremur
50% útborgun —
lán til 10 ára
Nú breytum við greiðslukjöranum
aðeins. En sama íbúöin er keypt á
sama verði, þ.e. 1.050 þúsund krónur.
Utborgunin lækkar og verður nú 525
þúsund krónur eða 50%. Eftir-
stöðvamar, sem eru þá 525 þúsund
krónur, eru lánaðar til 10 ára með
verðtryggingu og 3% vöxtum. Þá er
mögulegt fyrir kaupandann að fjár-
magna útborgunina á eftirfarandi
hátt:
Eigiöfé 150 þ. kr.
G-Ián 180 þ. kr.
Lífeyrislán 195 þ. kr.
Við þessi greiðslukjör kemur í ljós
að kaupandinn þarf ekki að nota alla
þá möguleika á lánum semhann þurfti
að gera í fyrsta dæminu. Hann þarf
engin bankalán og heldur engin önnur
skammtímalán.
I töflu H er sýnt hvað kaupandinn
þarf að greiða á hverju ári fyrsta ára-
tuginn eftir að kaupsamningurinn
hefur verið gerður. Og taflan er með
sömu forsendum og tafla 1.
Með þessum greiöslukjörum er
greiðslubyrðin mjög jöfn þetta 10 ára
tímabil. A 5 árum eignast kaupandinn
helminginn af eigninni og að loknum 10
áram era áhvilandi lán 24% af verð-
mæti hennar.
25% útborgun —
lán til 30 ára
Nú breytum við greiðslukjöranum
enn einu sinni. Nú greiðir kaupandinn
25% af kaupverðinu við útborgun sem
verður þá 262 þúsund krónur. Eftir-
stöðvar verða þá 788 þúsund krónur
sem greiddar era til baka á 30 árum,
verðtryggöar og með 3% vöxtum.
Kaupándinn á nú auövelt með að
fjármagna útborgunina og gerir það á
þennan hátt:
Eigiðfé 150 þ. kr.
G-lán 112 þ. kr.
Af þessu má sjá aö kaupandinn þarf
ekki að nota nema hluta af einu þeirra
lána sem honum standa til boða. I töflu
in má sjá aö árleg greiðslubyröi er
miklu minni í þessu tilfelli en í hinum
fyrri. Jafnframt greiöist eignin mun
tregar upp. Og í lok 10 ára hefur
kaupandinn einungis greitt 43% af
eigninni.
Til að glöggva sig enn frekar á mis-
muninum á milli þessara greiðslu-
kjara eru afborganirnar settar upp í
töflu IV,
ÞÚS
KR.
Lífeyrislán