Þjóðviljinn - 06.05.1988, Blaðsíða 5

Húsnœðisvandinn
Hugleiðingar um úrbætur
í fyrri greinum hefur verið fjallað um helstu
vandamál sem við er að glíma í húsnæð-
ismálunum. í lokagreininni er lýst þeim
hugmyndum sem settar hafa verið fram ný-
verið til lausnar á hinum ýmsu þáttum
húsnæöisvandans. Þar á meðal má nefna
húsbanka, vaxtahækkanir, aukið hlutverk
banka, breytt skattalög og verðbréf amark-
að.
Ráðgjafastöð Húsnæðismálastofnunar er ætlað það hlutverk að gefa persónulega ráðgjöf varðandi kaup á íbúðum. Ef
stöðin fær sinnt þessu nýja hlutverki sínu, mun það jafngilda miklu forvarnarstarfi og koma í veg fyrir ótímabær kaup. Hér
ræðir Jóhann Friðjónsson ráðgjafi við einn umsækjandann.
Eitt nýstárlegasta innlegg sem
hefur á síðustu mánuðum komið í
umræðu um húsnæðismál er hug-
myndin um húsbanka. Júlíus
Sólnes hefur flutt á þingi frum-
varp til laga um þessar lánastofn-
anir. Þær hafa starfað um langan
aldur í grannlöndum okkar.
Margir fslendingar þekkja til
þeirra í Danmörku. Þar er Kred-
itforeningen Danmark með mikil
umsvif. Húsbankar veita lán til
húsnæðiskaupa. Fjármagns afla
þeir með sölu skuldabréfa. Hug-
mynd Júlíusar er að lífeyrissjóðir
og aðrir lánasjóðir kaupi
skuldabréf af húsbönkunum.
Nágrannaþjóðir okkar hafa góða
reynslu af húsbönkum. Hlutverk
þeirra er að veita húsnæðislán á
frjálsum markaði. Lánin bera
markaðsvexti og eru því ekki
niðurgreidd. Húsbankar kæmu af
þeim sökum ekki í stað núverandi
húsnæðislánakerfis heldur
mundu starfa við hlið þess. Helsti
ókostur þessarar hugmyndar er
að erfitt verður að afla fjár til út-
lána. Einnig er ljóst að vextir af
lánum húsbanka væru mjög háir.
Líklega um 10% miðað við nú-
verandi ástand.
Skiptibréfa-
markaður
Upphaflega veittu erlendir
húsbankar ekki peningalán held-
ur skiptu við húsnæðiskaupendur
á skuldabréfum. Umsækjendur
gáfu út skuldabréf með veði í
eignum sínum. Húsbankarnir
skiptu þeim síðan í „bankabréf".
Bankabréfin eru mun traustari
eign en almenn veðskuldabréf.
Fyrir nokkrum árum komu fram
hugmyndir um að gefa út ríkis-
tryggð skuldabréf til að skipta á
veðskuldabréfum við seljendur
eða kaupendur eldri íbúða. Hug-
myndinni var einkum ætlað að
styðja átak til að lækka útborgun
í fasteignaviðskiptum. í tillögum
sem unnar voru fyrir félagsmála-
ráðherra 1985 var rætt um verðt-
ryggð skuldabréf með föstum
vöxtum og 10 ára lánstíma. Hug-
myndin naut takmarkaðs stuðn-
ings þá en nú vilja ótrúlega marg-
ir gera hana að sinni. Nýjustu
hugmyndir um skiptibréfamark-
að ganga þó mun lengra og felast í
því að leggja algjörlega niður op-
inber lán til kaupa á notuðum
íbúðum og taka upp skipti á
skuldabréfum í staðinn.
Engin lán
til að kaupa
eldri íbúðir
Sú hugmynd hefur verið sett
fram að Byggingarsjóður ríkisins
hætti að lána til kaupa á eldri
íbúðum. í staðinn verði tekinn
upp „skiptibréfamarkaður".
Pessi hugmynd gengur það langt
að í framkvæmd verður hún ólík
þeim skiptibréfamarkaði sem
áður var lýst. í raun er fjár-
mögnun fasteignamarkaðarins
með henni fengin verðbréfam-
arkaðinum í hendur. Ríkissjóður
veitir aðstoð sem felst í að prenta
skuldabréf sem síðan verða versl-
unarvara á markaði. Allt fjár-
magn mun koma frá verðbréfa-
sölum og bönkum. Verðbréfasal-
ar hafa tekið hugmyndinni vel,
enda mun hún auka viðskipti
þeirra. Telja má víst að lífeyris-
sjóðir hætti að lána sjóðfélögum
sínum beint heldur kaupi af þeim
„bankabréf“. Svipuð máli gegnir
um bankaog sparisjóði. Húsnæð-
iskaupendur verða af þeim
sökum að langmestu leyti að
reiða sig á verðbréfamarkaðinn.
Skuldabréfin verða að hafa
langan lánstíma. Þau munu af
þeim sökum seljast með miklum
afföllum. Það jafngildir mun
hærri vöxtum en menn hafa átt að
venjast á húsnæðislánum hingað
til. Þessi hugmynd er nýstárleg og
mun af þeim sökum höfða til
margra sem vilja gjörbreyta
„nýja“ kerfinu frá 1986. Því er
haldið fram að „skiptibréfamark-
aður“ hafi gefist vel við fjár-
mögnun húsnæðislána erlendis.
Nauðsynlegt er að menn bendi á
frá hvaða löndum sú reynsla
kemur. í mörgum grannlöndum
okkar er verðbréfamarkaði,
veðlánastofnunum og bönkum
látið eftir að fjármagna markað
fyrir notaðar íbúðir. Aðstæður
þar eru hins vegar gjörólíkar því
sem við eigum að venjast.
Bankakerfið taki
meiri þátt í
húsnæðislánum
Þeirri skoðun vex fylgi að
bankarnir taki aukinn þátt í
fjármögnun húsnæðislána. Fylg-
ismenn þeirrar stefnu hafa það í
huga að Byggingarsjóður ríkisins
annist lánveitingar til þeirra sem
eru að kaupa sína fyrstu eign.
Aðrir verði að sækja sín lán til
bankakerfisins. Þetta er hliðstætt
því sem gerist víða erlendis. í
Englandi lána bankar viðskipta-
mönnum sínum til dæmis 80% til
90% af kaupverði íbúðarhúsnæð-
is í 15 til 25 ár. Lánin eru óverð-
tryggð með 12% vexti. Sjálfstæð-
ismenn endurskoðuðu nýlega
stefnu sína í húsnæðismálum.
Hugmyndir þeirra ganga nú í
þessa átt. Þeir eru fylgjandi stór-
aukinni þátttöku bankanna í
húsnæðislánum. Þjónusta bank-
anna við húsnæðiskaupendur er
afar frumstæð. Lánin eru veitt til
skamms tíma. Þau eru lág, vextir
eru háir og greiðslubyrði mikil.
Ráðherrar húsnæðismála hafa
freistað þess að fá bankakerfið til
að breyta starfsháttum sínum.
Það hefur lítinn árangur borið. Ef
bankakerfið tæki við eins stóru
hlutverki í húsnæðismálum og
menn dreymir um krefst það
mikilla breytinga í starfsháttum
bankanna. Þeir þurfa til dæmis að
fjórfalda framlag til húsnæðis-
lána. Fyrirsjáanlegt er að erfitt
verður að afla þess fjár sem þarf.
Um það hefur verið rætt að líf-
eyrissjóðir beini hluta af fjár-
magni sínu til bankanna. Hús-
næðislán íslensku bankanna til
fasteignakaupa mundu sennilega
bera 11% til 13% vexti miðað við
núverandi horfur í vaxtamálum.
Erlent
lánsfjármagn inn í
húsnæðiskerfiö
Unnt er að útvega ódýrt erlent
fjármagn inn í húsnæðislánakerf-
ið. Það er mun ódýrara en innlent
fjármagn. Erlendir húsbankar
leita til dæmis víða að markaði
fyrir fjármagn sitt. Kreditforen-
ingen Danmark lánar fé til hús-
bygginga í Þýskalandi og Belgíu.
Stofnunin mundi vafalítið einnig
lána fé til húsnæðiskaupa hér á
landi ef leyfi fengist. Lánin eru
gengistryggð með 12% vöxtum.
Miðað við gengisþróun síðustu
fimm ára jafngildir það 0,9%
raunvöxtum. Það eru hagkvæm-
ari kjör en nú gerast í verka-
mannabústaðakerfinu. Fjárvönt-
un húsnæðislánakerfisins mætti
brúa tímabundið á þennan hátt.
Einnig hafa verið settar fram
hugmyndir um að erlendir hús-
bankar ættu hluta í innlendum
húsbönkum. Mikill ágreiningur
er á milli stjórnmálamanna um
töku erlendra lána. Erlendar
skuldir landsmanna eru þegar
orðnar risavaxnar og mörgum of-
býður að bæta við þær.
Hækkun vaxta
á húsnæðislánum
Nýlega skilaði nefnd sem starf-
aði á vegum félagsmálaráðuneyt-
isins tillögum að endurskoðun
húsnæðislánakerfisins. Þessar til-
lögur hafa verið kynntar opinber-
lega. Nefndin leggur til að útlán-
svextir Byggingarsjóðs ríkisins
verði hækkaðir. Allir greiði sömu
vexti og sjóðurinn þarf sjálfur að
greiða af sínum lánum. Þessar
Stefán
Ingólfsson
skrifar
hugmyndir eru svipaðar tillögum
vinnuveitenda og verðbréfasala.
Þær njóta sennilega einnig stuðn-
ings lífeyrissjóðanna sem sjá
fram á umtalsverða vaxtahækk-
un. Sífelit fleiri aðilar hafa krafist
hækkunar á vöxtum Byggingar-
sjóðs. Sennilega mun það hafa í
för með sér að útlánsvextir Bygg-
ingarsjóðs ríkisins hækki um 5%
eða 6%. Vaxtahækkunin tekur til
lána sem veitt voru 1986 og síðar.
Einnig voru gerðar tillögur um að
vextir hækki af lánum sem veitt
voru 1984 og 1985. Lauslega áætl-
að munu þessar vaxtahækkanir
tvöfalda greiðslubyrði af opin-
berum húsnæðislánum.
Breyting
á skattalögum
Ýmsar leiðir þekkjast til að
greiða niður vexti af húsnæðis-
lánum. Þeirri hugmynd sjálfstæð-
ismanna vex fylgi að gera það í
gegnum skattakerfið. Samtök
launþega eru ekki hlynnt því að
vextir séu greiddir niður á þenn-
an hátt. Benda þau á að loforð
um skattalækkanir hafi ekki
reynst haldgóðar fyrir launþega.
í nefndaráliti sem félagsmálaráð-
herra kynnti nýlega er mælt með
því að vaxtahækkun verði mætt
með vaxtafrádrætti í skattakerf-
inu. Nefndin skýrir hugmyndir
sínar með dæmum. í þeim er ekki
gert ráð fyrir að skattalækkunin
vegi upp hækkun vaxta. Miðað
við dæmin mun meðalfjölskylda
tapa 60-90 þúsund krónum á ári.
Hvort í þessu felst tillaga að
stefnumótun á eftir að koma í
ljós. Þó er ljóst að erfitt verður að
sannfæra húsbyggjendur um að
úrbætur í skattamálum muni vega
upp hækkun raunvaxta.
Aukin ráðgjöf
í desember síðastliðnum var
gerð afar mikilvæg breyting á
húsnæðislögunum. Nú verður
unnt að veita umsækjendum per-
sónulega ráðgjöf varðandi hina
fjárhagslegu hlið kaupanna.
Ráðgjafarstöð Húsnæðisstofnun-
ar er ætlað þetta hlutverk. Ef
stöðin fær sinnt þessu nýja hlut-
verki sínu mun það jafngilda
miklu forvarnarstarfi og koma í
veg fyrir ótímabær kaup. Álag á
Ráðgjafarstöð vegna fólks sem
þegar er komið í greiðsluerfið-
leika hefur hins vegar verið svo
mikið að til þess að valda þessu
nýja hlutverki mun hún þurfa
mikinn stuðning. Ef bankarnir
auka húsnæðislán sín eða að hús-
bankar verði stofnaðir, kallar
það einnig á aukna ráðgjöf.
Bankarnir veita ekki ráðgjöf enn
sem komið er. Ef til vill breytist
það. Ný lög um fasteignasölu
tóku gildi um síðustu áramót.
Samkvæmt þeim er upplýsinga-
skylda fasteignasala aukin.
Reynslan á eftir að leiða í ljós
hvort þar verður á breyting. Þá er
tímabært að upp komi hlutlausir
aðilar sem veiti fólki fjárhagslega
ráðgjöf varðandi húsnæðiskaup.
Félagslegar íbúöir
Með hækkandi vöxtum og
minnkandi kaupgetu fá félags-
legar íbúðir aukna þýðingu. Ekki
er ósennilegt að árlega þurfi að
byggja eða kaupa allt að tvöfalt
fleiri félagslegar íbúðir en gert
hefur verið undanfarinn áratug.
Það mun kalla á ekki minna en
1000 miljón króna aukið framlag
úr ríkissjóði á ári til félagslegra
íbúða. Félagslegar íbúðir munu
því fá aukið mikilvægi eftir vaxta-
hækkanirnar. Nokkur fjölmenn
félagasamtök hafa myndað
samtök sem þau nefna „Húsnæð-
ishópurinn Þak yfir höfuðið".
Hópurinn hefur sett fram mótað-
ar hugmyndir um byggingu fé-
lagslegra íbúða. í honum eru
meðal annars fulltrúar náms-
manna, aldraðra og leigjenda.
Þessir hópar búa við sívaxandi
húsnæðisvanda. Má vænta þess
að mikið heyrist frá „húsnæðis-
hópnum" á næstu misserum.
Lokaorð
Sá er þessa grein ritar treystir
sér ekki til að spá fyrir til hvers
endurskoðun húsnæðismála
muni leiða að þessu sinni. Ljóst
er að ekki er lengur unnt að taka á
afmörkuðum þáttum húsnæðis-
mála einum sér. Líta verður á all-
an húsnæðismarkaðinn sem eina
heild. Hækkun vaxta mun til
dæmis hafa í för með sér aukna
ásókn í félagslegar íbúðir og
vöntun á leiguíbúðum. Af þeim
sökum verður að mæta vaxta-
hækkun með auknum fram-
kvæmdum í félagslega kerfinu.
Enn skortir ráðamenn nauðsyn-
lega yfirsýn. Þeim reynist erfitt
að greina aðalatriði frá aukaat-
riðum. Af þeim sökum er mikil
hætta á því að ennþá einu sinni
verði tekin kollsteypa í húsnæð-
ismálum. í „nýja“ húsnæðiskerf-
inu var að finna margar góðar
hugmyndir. í þekkingarleysi og
fljótfærni hafa menn gert þær að
engu. í stað þess að þoka málum
til betri vegar sköpuðu þeir ný
vandamál. Enn eru uppi hug-
myndir um allsherjarlausnir. Nú
eru þær af öðrum toga. Framtíðin
mun ráðast af því hvort menn
hyggjast enn fara úr einum öfg-
unum í aðrar eða leita hljóðlátari
leiða.
Stefán Ingólfsson, verkfræðingur
Föstudagur 6. maí 1988 ÞJÓÐVILJINN - SÍÐA 5