Alþýðublaðið - 25.02.1992, Page 7

Þriðiudaqur 25. febrúar 1992
7
Umsögn um greinargerð Seðlabanka og starfshóps félagsmálaráðherra
Hvað varð um
húsnæðismálin?
Fóru þau til húsnœðiskaupa? - Sprengdu þau uþp vextina?
Hinn 9. janúar 1992 skipaði
Jóhanna Sigurðardóttir félags-
málaráðherra starfshóp tii að
fara yfir og veita umsögn um þau
atriði sem ber á milli um hús-
næðismál og húsbréfakerfið í
greinargerð Seðlabanka íslands
frá 4. desember 1991 um þróun
og horfur í peningamálum og
skýrslu starfshóps frá desember
1991 um reynsluna af húsbréfa-
kerfinu fyrstu tvö árin.
Starfshóp þennan skipuðu Bjarni
Bragi Jónsson, aðstoðarbankastjóri
Seðlabanka íslands, Finnur Svein-
björnsson, skrifstofustjóri í við-
skiptaráðuneytinu, og Grétar J. Guð-
mundsson, þjónustuforstjóri Hús-
næðisstofnunar ríkisins, sem jafn-
framt var formaður starfshópsins.
Ingi Valur Jóhannsson, deildarstjóri
í félagsmálaráðuneytinu, var ritari
hópsins.
Starfshópurinn gerir stutta grein
fyrir meginniðurstöðum um hús-
næðismál og húsnæðislánakerfið í
greinargerð Seðlabanka Islands og
skýrslu starfshóps fálagsmálaráð-
herra, sem fara hér á eftir:
Greinargerð Seðlabanka
„Meginniðurstöður í greinargerð
Seðlabanka íslands um þróun og
horfur í peningamálum, gjaldeyris-
málum og gengismálum varðandi
húsnæðismál og húsnæðislánakerf-
ið eru að gífurleg skuldasöfnun ein-
staklinga á árunum 1990 og 1991
eigi að langmestu rót sína að rekja
til húsbréfa og annarra húsnæðis-
lána. Bankinn telur líklegt að ekki
meira en helmingur lánsfjárnotkun-
ar einstaklinga hafi gengið til fjár-
festingar á nýju húsnæði. Jafnframt
telur hann engan vafa leika á því að
veruiegan hluta af mikilli neyslu og
innflutningi siðustu misseri megi
rekja til mikillar lánsfjárnotkunar
heimilanna. Fram kemur í greinar-
gerðinni að ríkið hafi verið frum-
kvöðull aukinnar lánsfjáreftirspurn-
ar og þar af leiðandi þeirrar þenslu
og vaxtahækkunar, sem átt hefur
sér stað, annars vegar með halla-
rekstri ríkissjóðs og hins vegar með
milligöngu um stórfelldar lántökur
til húsnæðismála, sem að miklu
leyti hafa runnið til annarra þarfa,
að mati bankans.
Seðlabankinn telur að sú breyting
sem gerð var á húsbréfakerfinu í
október 1991, þegar hámarksfjár-
hæðir voru lækkaðar og skilyrði
fyrir skuldabréfaskiptum hert, hafi
leitt tii minni útgáfu húsbréfa en ella
og þar með haft jákvæð áhrif á láns-
fjármarkaðinn. Bankinn telur hins
vegar að til að bæta jafnvægið á
lánsfjármarkaðinum og ná niður
raunvöxtum þurfi að lækka lántök-
ur vegna húsnæðismála úr 20 millj-
örðum kr. árið 1992 skv. lánsfjár-
áætlun í 16 milljarða kr. Ekki er
gerð tillaga um það hvernig sú
lækkun skuli tryggð. Bankinn bend-
ir einnig á að þetta markmið geti
verið til endurskoðunar til hækkun-
ar eða lækkunar með hliðsjón af
vaxtaþróun og heildarjafnvægi á
lánamarkaðinum."
Skýrsla starfshóps
félagsmálaráðherra
„Helstu niðurstöður í skýrslu
starfshóps félagsmálaráðherra eru
að framkvæmd laga um húsbréfa-
viðskipti hafi í öllum meginatriðum
reynst vel og valdið verkefni sínu.
Útgáfa húsbréfa hafi verið svipuð og
gert var ráð fyrir í upphafi, nema
hvað varðar þá viðbót sem til kom
vegna skuldabréfaskipta vegna
greiðsluerfiðleika íbúðareigenda.
Starfshópurinn telur að starfsemi
húsbréfakerfisins hafi ekki haft í för
með sér þenslu á fasteignamarkaði,
fjöldi fasteignaviðskipta hafi ekki
verið óeðlilega mikill og verðlag
hafi verið stöðugt og jafnvel lækkað.
Innri fjármögnun er að mati starfs-
hópsins í samræmi við það sem að
var stefnt í upphafi, eða um helm-
ingur húsbréfa sem gefin eru út í
tengslum við kaup á notuðu hús-
næði. Ekki hafi heldur orðið aukn-
ing á nýsmíði í kjölfar húsbréfakerf-
isins. Þá hafi almenn lán til húsnæð-
ismála (þ.e. að undanskildum lánum
Byggingarsjóðs verkamanna) ekki
aukist á milli áranna 1990 og 1991.
Starfshópurinn rekur hækkun
raunvaxta, sem varð á síðustu
tveimur misserum, ekki nema að
litlu leyti til húsnæðislána og þar
með til húsbréfa. Starfshópurinn tel-
ur að sá samdráttur, sem varð í
sparnaði samfara mikilli lánsfjár-
þörf ríkissjóðs og vaxandi ásókn
heimila í eyðslulán, eigi einnig sinn
þátt í þessari þróun. Telur starfshóp-
urinn líklegt að vextir hefðu hækk-
að þó svo að engin húsbréf hefðu
komið til.
Starfshópurinn leggur áherslu á
að engar meiriháttar breytingar
verði gerðar á húsbréfakerfinu á
næstunni. Nauðsynlegt sé að kerfið
fái sinn tíma til að festast i sessi."
Reynslan af húsbréfakerfinu
I skýrslunni segir um greinargerð
Seðlabankans og skýrslu starfshóps-
ins:
,,Eins og þegar hefur verið rakið
telur starfshópur félagsmálaráð-
herra að húsbréfakerfið hafi í öllum
meginatriðum reynst vel og valdið
verkefni sínu. Seðlabankinn er
sömuleiðis jákvæður í garð hús-
bréfakerfisins sem slíks. Hann telur
að megineinkenni kerfisins séu til
bóta frá fyrri húsnæðislánakerfum.
Bankanum og starfshópnum ber
saman um umfang húsbréfakerfis-
ins, bæði heildarútgáfu húsbréfa og
útgefin húsbréf vegna greiðsluerfið-
leika. Starfshópurinn telur að allt að
35% af öllum útgefnum húsbréfum
eða um 50% af útgefnum húsbréf-
um vegna kaupa á eldra húsnæði
verði eftir í eigu seljenda íbúða.
Bankinn telur að 50% af útgefnum
húsbréfum verði eftir hjá eða séu
keypt af heimilunum.
I dómi sínum um húsbréfakerfið
sem slíkt ber báðum aðilum því
saman.
Húsnæðislán og
raunvaxtaþróun
Seðlabankinn bendir á að raun-
vaxtastig í landinu ráðist af þróun á
verðbréfamarkaði. Telur bankinn
greinilegt að mikil útgáfa húsbréfa
ásamt vaxandi greiðsluhalla ríkis-
sjóðs hafi átt stærstan þátt í umfram-
eftirspurn eftir lánsfé og hækkun
raunvaxta 1991. Bankinn undirstrik-
ar þó að alvarlegasta vandamálið í
þessum efnum sé greiðsluhalli ríkis-
sjóðs.
Starfshópurinn telur hins vegar
að meginorsaka hækkandi raun-
vaxta sé að leita annars staðar en í
útgáfu húsbréfa. í því sambandi
bendir hann á minnkandi sparnað,
aukna eftirspurn einstaklinga og
fjölskyldna eftir lánsfé og mikla
lánsfjárþörf ríkissjóðs. Til saman
hafa þessir þættir, ásamt mikilli
lánsfjárþörf húsnæðiskerfisins, sem
m.a. stafar af þvi að húsnæðislána-
kerfinu frá 1986 var ekki lokað, og
útgáfu húsbréfa vegna greiðsluerf-
iðleika, valdið hækkun raunvaxta.
Ljóst er að þróun raunvaxta ræðst
af flóknu samspili ýmissa þátta á
lánsfjármarkaði. Peningalegur
sparnaður ræður framboði af lánsfé
og á árinu 1991 jókst hann einungis
um 29 milljarða kr. samanborðið
við 36 milljarða kr. árið 1990. Enn-
fremur er ljóst að á árinu 1991 réðst
heildareftirspurn eftir lánsfé fyrst og
fremst af mikilli lánsfjárþörf ríkis-
sjóðs vegna hallarekstrar og láns-
fjárþörf húsnæðiskerfisins. Lánsfjár-
þörf húsnæðiskerfisins var óvenju-
mikil á árinu 1991 vegna þess að þá
fóru saman lokaskrefin í uppbygg-
ingu húsbréfakerfisins, útgáfa hús-
bréfa til einstaklinga og fjölskyldna
í greiðsluerfiðleikum, lánveitingar
úr húsnæðiskerfinu frá 1986, sem
ekki var lokað þegar húsbréfakerf-
inu var komið á, og auknar lánveit-
ingar úr félagslega kerfinu frá fyrra
ári. Verður ekki annað séð en að við
uppbyggingu húsbréfakerfisins hafi
þess ekki verið gætt sem skyldi að
öðrum þáttum húsnæðiskerfisins,
sérstaklega húsnæðiskerfinu frá
1986, hafi ekki verið lokað fyrr en
raun ber vitni.
Af framansögðu ætti að vera Ijóst
að ekki er unnt að fullyrða að útgáfa
húsbréfa til almenhrar fyrirgreiðslu
sé meginorsök raunvaxtahækkunar
á árinu 1991 heldur sé þeirra víðar
að leita.
Húsnæðislán, neysla
og fjárfesting
í greinargerð Seðlabankans kem-
ur fram að líkur benda til þess að
ekki meira en helmingur lánsfjár-
notkunar heimilanna hafi gengið til
fjárfestingar í nýju húsnæði. Af-
gangurinn hafi því verið til ráðstöf-
unar til annarrar fjárfestingar eða
neyslu. Starfshópur félagsmála-
ráðherra fjallar ekki um þetta til-
tekna atriði í skýrslu sinni. Þar sem
hópurinn kemst að þeirri niður-
stöðu að húsbréfakerfið hafi í öllum
meginatriðum reynst vel og valdið
verkefni sínu er ekki úr vegi að
álykta sem svo að hann telji að láns-
fénu hafi verið varið til húsnæðis-
mála og að það hafi ekki runnið til
annarra þarfa. Um þessa afstöðu
starfshóps félagsmálaráðherra
verður þó ekki fullyrt.
í þeim gögnum, sem liggja til
grundvallar, kemur fram að raun-
aukning útlána til heimilanna á tólf
mánaða tímabili til septemberloka
1991 hafi numið 35,7 milljörðum kr.
Af þessari fjárhæð eru 24,5 mrð. kr.
úr opinbera húsnæðiskerfinu. Skv.
áætlun Þjóðhagsstofnunar er verg
fjármunamyndun í íbúðarhúsnæði
talin nema 15,9 mrð. kr. á árinu
1991. A grundvelli þessara talna
ályktar Seðlabankinn að ekki meira
en helmingur lánsfjárnotkunar
heimilanna hafi gengið til fjárfest-
ingar í nýju húsnæði.
Við þessa greiningu er ýmislegt
að athuga, enda er henni aðeins
ætlað að gefa grófa vísbendingu. í
fyrsta lagi eru meiri háttar viðhald
og endurbætur undanskilin í tölum
um fjárfestingu í íbúðarhúsnæði, en
ávallt gengur nokkur hluti af lántök-
um einstaklinga og fjölskyldna til
slíkra þarfa. Séu húsbréf reiknuð á
markaðsvirði í stað nafnverðs
lækka húsnæðislánin um 2—3 mrð.
kr. Greiðsluerfiðleikalánin námu
tæplega 3 mrð. kr. árið 1991 og í
flestum tilvikum er þeim varið til að
greiða skammtímaskuldir einstak-
linga og fjölskyldna í bankakerfinu
vegna fyrri fjárfestinga í íbúðarhús-
næði. Vegna eiginleika húsnæðis-
lánakerfisins frá 1986 voru öll lán,
sem veitt voru úr því á árinu 1991,
vegna fjárfestinga á fyrri árum. Þá
má nefna að allt að 35% af húsbréf-
um verða eftir í eigu einstaklinga og
fjölskyldna, þannig að hluti af hús-
næðislánum á sér eðlilegt mótvægi
í húsbréfaeign.
Þegar tekið hefur verið tillit til
allra ofangreindra þátta er munur-
inn á milli lánveitinga og fjárfesting-
ar í íbúðarhúsnæði á árinu 1991
mun minni en fram kemur í greinar-
gerð Seðlabankans.
Húsnæðislán og
skuldir heimilanna
Seðlabankinn undirstrikar að
skuldir heimilanna hafa vaxið hrað-
ar frá árinu 1990 en skuldir nokk-
urra annarra aðila, þ.m.t. ríkisins.
Bankinn fullyrðir að þessi gífurlega
skuldasöfnun heimilanna á tólf
mánaða tímabilinu til september-
loka 1991 hafi að langmestu leyti átt
rót sína að rekja til húsbréfa og ann-
arra lána hins opinbera íbúðalána-
kerfis. Starfshópurinn heldur því
aftur á móti fram að almenn útlán til
húsnæðismála hafi nánast staðið í
stað milli áranna 1990 og 1991. Að
lánum úr Byggingarsjóði verka-
manna meðtöldum hafi hins vegar
orðið 1 mrðs. kr. aukning á milli ára.
Þessar misvísandi niðurstöður um
þátt húsnæðislána í mikilli skulda-
aukningu heimilanna má að ein-
hverju leyti rekja til mismunandi
viðmiðunartímabila. Útgáfa hús-
bréfa, og þar með húsnæðislán,
snarjókst á síðast ársfjórðungi 1990
þegar gefa mátti út húsbréf til að
fjármagna nýbyggingar. Þar veldur
að vöxtur í útgáfu húsbréfa er mun
meiri þegar hann er mældur frá
september til september en þegar
miðað er við almanaksár.
Seðlabankinn nefnir réttilega að
fyrirgreiðsla á vegum opinbera hús-
næðislánakerfisins hefur vaxið ört,
enda var tilgangurinn með hús-
bréfakerfinu að veita sem mestu af
lánafyrirgreiðslu vegna fasteigna-
viðskipta í einn farveg. Hið sama
gerir starfshópur félagsmálaráð-
herra. Hann leggur hins vegar
áherslu á að samfara því að fyrir-
greiðsla á vegum opinbera húsnæð-
islánakerfisins hefur aukist hefur
dregið úr húsnæðislánum frá
bankakerfinu og lífeyrissjóðum.
Á það skal einnig bent að sam-
hliða því sem húsnæðislán hafa í
auknum mæli verið veitt úr eða fyr-
ir milligöngu hins opinbera hús-
næðiskerfis, einkum húsbréfakerfis-
ins, og dregið hefur úr húsnæðislán-
um bankakerfisins og lífeyrissjóða
hefur orðið samsvarandi aukning í
öðrum lánveitingum þessara aðila
til einstaklinga og fjölskyldna. Því
virðist sem það svigrúm, sem vax-
andi hlutur opinbera húsnæðislána-
kerfisins skapaði bankakerfinu og
lífeyrissjóðunum, hafi ekki verið
nýtt til aukinna lánveitinga til ann-
arra aðila í þjóðfélaginu. Hvort það
stafar af lítilli eftirspurn atvinnulífs-
ins eftir fjármagni vegna efnahags-
ástandsins, vilja þessara lánastofn-
ana til að beina útlánum sínum í
auknum mæli frá atvinnulífi í ljósi
efnahagsástandsins eða vegna
tryggðar þessara lánastofnana við
einstaklinga og fjölskyldur skal
'ósagt látið.“