Morgunblaðið - 05.10.2003, Blaðsíða 4

4 C SUNNUDAGUR 5. OKTÓBER 2003 MORGUNBLAÐIÐ
F
ramkvæmdastjóri Félags fast-
eignaeigenda er Magnús Ein-
arsson og það má næstum segja
að hann þekki söguna frá upp-
hafi, eða að minnsta kosti þær
aðstæður sem ríkt hafa í fast-
eignaviðskiptum megnið af síðustu öld því
þegar hann hóf störf á fasteignasölu árið
1957 voru enn í gildi lög um fasteigna-
viðskipti frá 1938 og svo sem allur gangur á
málum. Þegar Magnús er spurður hvers
vegna hann hafi snúið sér að fasteigna-
viðskiptum, segir hann ástæðun þá að maður
sem hann þekkti og rak endurskoð-
unarskrifstofu hafi auglýst eina eign „í
bríaríi“.
„Nágranni hans í Ingólfsstræti, sem var
lögfræðingur og rak þar fasteignasölu, gerði
athugasemd og sagði hann ekki hafa leyfi til
að selja fasteignir. Kunningi minn fékk sér
lögfræðing og stofnaði með honum fast-
eignasölu og ég hóf störf hjá þessum tveimur
höfðingjum. Seinna keypti ég fyrirtækið og
hef því verið í bransanum í 44 ár. Ég hætti
ekki störfum fyrr en fyrir tveimur árum þeg-
ar ég tók við starfi framkvæmdastjóra hér.“
Braggahverfi og kampar
Hvernig var umhorfs á fasteignamark-
aðinum þegar þú byrjarðir að starfa?
„Á þessum tíma voru fimm til tíu starfandi
fasteignasölur í Reykjavík. Það var lang-
algengast að lögmenn væru með fast-
eignasölu að aukabúgrein og 9. síðan í Morg-
unblaðinu var fasteignaauglýsingasíðan í
miðri viku. Við auglýstum lítið á sunnudög-
um þá. Við, þessir karlar, áttum 9. síðuna og
áttum hver sinn bita á síðunni. Við vorum
harðir á því að aðrir færu ekki inn á okkar
pláss; ef ég fékk, til dæmis, ekki minn stað á
síðunni, hringdi ég arfafúll upp á Mogga til
að kvarta.
Á stríðsárunum og næstu einn til tvo ára-
tugi var gríðarlegur straumur fólks af lands-
byggðinni til Reykjavíkur og hér skapaðist
gífurlegur húsnæðisskortur. Bæjaryfirvöld
brugðust við með þeim hætti að setja þá
kvöð á allar fasteignir bæjarins að engum
væri heimilt að kaupa fasteign í Reykjavík
sem flutt hefði til bæjarins eftir 1943, nema
með samþykki bæjarráðs. Þessi klásúla var
þinglýst í veðmálabókum sem kvöð á öllum
fasteignum í Reykjavík. Þar með má segja
að lagðir hafi verið nokkurs konar átt-
hagafjötrar á untabæjarmenn sem flytjast
vildu til bæjarins. Ákvæðið stóð í nokkur ár
en ég held að því hafi aldrei verið beitt að
neinu gagni.
Þegar herinn fór í stríðslok losnaði það
húsnæði sem hermenn bjuggu í, þ.e. hinir
svokölluðu braggar. Var hér um að ræða
mjög lélegt bráðabirgðahúsnæði. Heilu
braggahverfin voru skilin eftir af hernum og
var bröggunum úthlutað til húsnæðislausra
fljölskyldna. Þetta fullnægði þó ekki íbúða-
þörfinni nema að litlu leyti. Bráðabirgða-
húsnæði var reist í hinni svokölluðu „Höfða-
borg“, en dugði hvergi til. Lóðaskortur var
einnig gíurlegur. En svo tóku karlarnir bara
til sinn ráða. Lögðu af stað með haka og
skóflur og byrjuðu að byggja í óleyfi. Þegar
þeir höfðu byggt nokkra kofa, til dæmis inni
í Múlahverfi, þar sem hét Múlakampur, og í
Blesugrófinni, leituðu þeir til bæjaryfirvalda
– helst fyrir kosningar – eftir heimild fyrir
rafmagni og skólpi. Og pólitíkusar, sem alltaf
hafa verið svo veikir fyrir þrýstihópum,
leyfðu þetta. Síðar fengu kofar þessir lóða-
samning til tíu ára. Enda, hvað átti að gera,
þörfin fyrir húsnæði var svo mikil að það var
í rauninni ekkert hægt að gera og þarna var
óhætt að segja að nauðsyn bryti lög. Fólk
var komið hér á mölina og þurfti þak yfir
höfuðið.“
Flutningar um fardaga
„Eitt af því sem var dálítið sérstakt á
þessum tíma, var að fólk flutti aðallega á far-
dögum, sem hafa frá aldaöðli verið tvisvar á
ári, vorin og haustin. Hinn 14. maí réð fólk
sig til vistar og hinn 1. október var vist-
arböndum lokið og fólk færði sig um set.
Þetta var enn við lýði um miðja síðustu öld.
Fólk flutti helst ekki á öðrum tíma. Það var
því allt vitlaust að gera á fasteignasölum á
þessum dögum við að gera afsöl fyrir þessa
tvo daga. Þá var það venjan að ganga frá af-
sali við afhendingu eigna. Það var unnið fram
á nætur.
Annað sem er eftirminnilegt er að íbúðir á
hitaveitusvæði voru dýrari en aðrar íbúðir og
það þótti mjög fínt að hafa hitaveitu, en hún
var aðeins í húsum sem voru á Melunum, í
Hlíðunum og innan Hringbrautar. Þá náði
Hringbrautin í kringum miðbæinn; Snorra-
braut hét til dæmis ekki Snorrabraut, heldur
Hringbraut. Þegar maður auglýsti fasteignir
með hitaveitu, skrifaði maður hitaveita með
dökku letri. Í úthverfum var olíukynding og
jafnvel kolakynding á einstaka stað. Þangað
komu karlar með kolapoka og sturtuðu í
kolageymslurnar.
Á þessum tíma var enginn með gemsa,
fæstir með síma og mjög fáir áttu bíla. Þá
tóku menn sér frí í vinnunni og fóru í spari-
fötin til þess að hitta fasteignasala. Það var
athöfn. Við fasteignasalrnir vorum ekki held-
ur á bíl, þannig að ef við fengum líklegan
kúnna, tókum við „prívatbíl“ (en svo voru
leigubílar nefndir á þessum tíma) til þess að
rúnta með hann um bæinn og sýna honum
íbúðir.
Óðaverðbólga og misgengi
„Svo var verðbólgan alveg sérkapítuli. Hér
var ekkert verðtryggt og það voru miklar
sveiflur í þjóðfélaginu sem höfðu auðvitað
áhrif á fasteignasölu og réðust sveiflurnar
ekki síst af því hvernig gekk að veiða fiskinn
í sjónum, til dæmis á síldarárunum og loðnu-
tímanum. Þá sátu eiginkonur sjómannanna
heima og fylgdust með aflafréttum í útvarp-
inu, hlustuðu eftir því hversu mikið eig-
inmennirnir veiddu. Útvarpið greindi frá því
hvað mikið hver bátur hafði aflað síðastliðinn
sólarhring, þ.e. þeir aflahæstu. Þegar vel afl-
aðist mættu þær á fasteignasöluna til að
gera tilboð í fasteignir. Og það mætti ekki
bar ein, eða tvær. Það mætti allur skarinn og
svo buðu þær hver ofan í aðra og það var oft
mikill handagangur í öskjunni.
En svo gátu menn lent í tómum vandræð-
um næsta ár á eftir, ef það var ekki sæmi-
legt aflaár, því þá þurfti að greiða skatta af
þeim tekjum sem eytt hafði verið í húsnæðið.
Skattar voru þá greiddir eftir á og stundum
hafði gleymst að gera ráð fyrir þeim.“
Hvenær breyttist þetta?
„Þetta breyttist ekki að ráði fyrr en um
1980. Þá kom verðtryggingin og breytti
ástandinu alveg yfir í hina áttina, einkum eft-
ir að stjórnvöld tóku verðtryggingu launa úr
sambandi en lánskjaravísitalan fékk að tifa
upp á við. Þeir sem áttu eitthvað í þeim eign-
um sem þeir voru að kaupa, töpuðu því og
áður en þeir vissu af, voru þeir komnir niður
fyrir núllið. Þetta skapaði hrikalegan vanda.
Á meðan óðaverðbólgan varði, gerðist það
gjarnan að eldra fólk seldi íbúðir sínar og
lánaði eftirstöðvar til tíu ára, óverðtryggt –
sem var algengast – en þessar eftirstöðvar
brunnu upp í hundrað prósent verðbólgu og
urðu að engu. Núna var ástandið orði þannig
að fasteignamarkaðurinn var orðinn að selj-
endamarkaði og unga fólkið tapaði öllu.“
Ýmist kaupenda- eða seljendamarkaður.
Var ekki erfitt að standa í þessum bransa?
„Jú, það var erfitt. Fók var á ystu nöf –
skiljanlega. Þegar markaðurinn er annað-
hvort seljenda- eða kaupendavænlegur verð-
ur fasteignasalinn að eins konar sálusorgara
og stundum var okkur jafnvel kennt um því
það þarf alltaf að hengja einhvern.
Ég stóð oft frammi fyrir því að fólk tapaði
aleigunni. Hún brann upp í þessu misgengi
kaupverðs og verðlags.“
Hagstæð lán, misnotkun og brask
Hvað um húsnæðislánin? Hvernig voru
þau?
„Þau hétu á þessum tíma Húsnæðismála-
stjórnarlán. Þetta voru lán sem voru nið-
urgreidd af ríkinu og því á mjög hagstæðum
kjörum. Fólk sótti að sjálfsögðu um þessi lán
en svo liðu tvö, jafnvel þrjú ár þangað til það
fékk tilkynningu um að það hefði fengið
heimild fyrir láni og þá var drifið í að kaupa
íbúð.
Þessu kerfi fylgdi hins vegar óhemju spill-
ing. Stjórnmálaflokkarnir réðu hver um sig
yfir fimm prósentum af því fjármagni sem
var til útlána og stjórnmálamennirnir ráð-
stöfuðu þessum peningum eftir geðþótta, án
þess að þurfa að standa nokkrum manni
reikningsskil af því. Þá þótti nú gott að vera
innanbúðar í einhverjum flokknum, því þá
gekk betur að fá lán – hvort sem menn
þurftu á þeim að halda eða ekki. Það voru til
menn sem stunduðu það að láta útvega sér
þessi lán og framseldu þau síðan til fólks
sem þurfti á þeim að halda. Sem sagt seldu
lánsloforðin. Menn gengu jafnvel svo langt að
auglýsa lánsloforðin til sölu í smáauglýs-
ingum dagblaðanna. Þeir voru að braska með
lánin sem ríkið greiddi niður. Þannig var nú
farið með almannafé. Þetta var ófremdar-
ástand.“
Gamla misgengið gerist ekki aftur
Hvernig er ástandið núna?
„Núna stefnum við í það að fólk fái 90%
lán til kaupa á íbúðarhúsnæði. Það er stefna
ríkisstjórnarinnar að þetta lánshlutfall nái til
allra en eins og er eru það þeir efnaminni
sem fá 90% lán. Það eru sveitarfélögin sem
eiga rétt á því að ákveða hverjir fá viðbótar-
lánið núna.“
En éta vextirnir af þessum lánum ekki
bara upp það sem fólk greiðir í útborgun og
mánaðarlegar afborganir á örfáum árum?
„Nei, gamla misgengið verður ekki aftur.
Frá því 1990, þegar Íbúðalánasjóður var
stofnaður, hefur verið unnið að því að skafa
hnökrana af honum. Þau lán sem verið er að
veita borgar þú niður á fjörutíu árum. Þú
eignast íbúðina smám saman. Ef þú vilt selja
hana eftir tuttugu ár áttu það sem þú hefur
lagt í hana – að óbreyttu ástandi.“
Hvað ef ástandið breytist?
„Ég held að menn geti verið nokkuð bjart-
sýnir á að ástandið haldist.“
Morgunblaðið/Þorkell
Magnús Einarsson, framkvæmdastjóri Félags fasteignasala.
Frá átthagafjötrum til stöðugleika
Fyrir nærri hálfri öld hóf Magnús
Einarsson, framkvæmdastjóri
Félags fasteignasala, störf við
fasteignasölu í Reykjavík. Hann
hefur því lifað tímana tvenna,
þrenna, ferna …
Morgunblaðið/Steinunn Ásmundsdóttir