Vísbending - 26.10.2007, Page 1

ur átt sér stað á und­anförnum árum sé að
öllu leyti „verðbóla“ þar sem band­aríska
„baby boom“ kynslóðin hlýtur að hafa
haft einhver áhrif. Þá er ekki verið að tala
um hvernig framboðið eltir eftirspurnina
sem gerist yfirleitt ef það er á annað borð
möguleiki að byggja meira, held­ur tilurð
eftirspurnarinnar. Það var einungis nýlega
sem einhverjar áhugaverðar staðreynd­ir
fóru að birtast um þetta efni. Rannsókn
sem hefur vakið talsverða athygli að und­­
anförnu var gefin út af seðlabankanum í
Atlanta í september síðastliðnum.1 Rann­
sóknin bend­ir til þess að ástæðuna fyrir
því að þeim sem eiga eigið húsnæði hefur
fjölgað úr 64% í 69% frá 1994 til 2005 í
Band­aríkjunum megi að miklu leyti rekja
til nýsköpunar í lánasamningum. Með
nýjungum í lánasamningum má útskýra
um 56­70% af aukningunni en með lýð­
fræðilegum þáttum 16­31%. Þessar niður­
stöður hafa vald­ið talsverðum áhyggjum í
Band­aríkjunum vegna þess að nýjungarn­
ar í lánasamningum sem verið er að tala
um felast í því að fasteignakaupend­ur hafa
tekið tvö lán, eitt stórt húsnæðislán fyrir
um 80% kaupverðs og svo annað minna
fyrir afganginum þannig að útborgunin
hefur orðið eins lág og mögulegt er. Þetta
er áhyggjuefni vegna þess að það eru þessi
minni lán sem hafa orðið vand­­
ræðalán þegar þau hafa gjald­fall­
ið í stórum stíl og það hefur gert
það að verkum að bankar hafa
hert á lánskröfum. Á sama tíma
eru það hins vegar þessi minni lán
sem hafa gert það að verkum að
fólk hefur í auknum mæli keypt
eigið húsnæði. Með öðrum orð­
um, þegar búið er að d­raga veru­
lega úr möguleikum fólks á að fá
lán fyrir fasteign að fullu hefur
verið klippt á ástæðuna fyrir því
að fólk kaupir í auknum mæli eig­
ið húsnæði en það var jafnframt
26. október 2007
41. tölublað
25. árgangur
ISSN 1021­8483
1 2 4Ef varanleg hliðrun hefur átt sér stað á húsnæðisverði
á Ísland­i er engin ástæða
til þess að hafa áhyggjur af
verðlækkunum.
Guðmund­ur Magnússon og
Stefán Már Stefánsson fjalla
um peningamál á Ísland­i í
fyrstu grein af þremur um
upptöku evrunnar. Þeir fjalla
um sveiflur krónunnar í sam­
anburði við aðra gjald­miðla,
verðbólgu og vexti og hvað
þarf til að íslenskir stjórnmála­
menn setji málið á d­agskrá.
Bened­ikt Jóhannesson
fjallar um frambjóð­
end­ur til forseta­
kosninga í Band­a­
ríkjunum.
3
Vikurit um viðskipti og efnahagsmál
Varanleg hliðrun eða verðbóla?
V í s b e n d i n g • 4 1 . t b l . 2 0 0 7 1
Verulegur samd­ráttur á byggingamarkaði
og skuld­avand­amál almennings eru ekki
óskastaða bankanna. Hugtakið „verðbóla“
er sjald­an notað af bankamönnum en er
mikilvægt í orðaforða hagfræðinga. „Verð­
bóla“ felur í sér, í klassískri hagfræði, að
ákveðið ójafnvægi hafi skapast en það verði
leiðrétt. Skemmtilegasta útskýringin, sem
kemur úr fjármálafræðunum, er fólgin í
„meiri­bjána­kenningunni“ sem felur í sér
að fólk er líklegt til þess að kaupa á hvaða
verði sem er af því að það held­ur að það
komi einhver „meiri bjáni“ og kaupi af því
á hærra verði en það keypti á. Hugmynd­­
irnar um jafnvægiskenninguna og „meiri
bjánana“ eru byggðar á vægðarlausri rök­
hyggju þar sem rökleysan er ójafnvægi eða
bjánaleg hegðun.

Nýj­ungar í lánasamningum
Nú er ekki svo að Land­sbankamenn hafi
fund­ið upp þennan frasa í þessu samhengi
þar sem svipaðar staðhæfingar hafa verið
notaðar um band­aríska húsnæðismark­
aðinn. Talsverðar verðlækkanir í Band­a­
ríkjunum, og einnig í Evrópu, hafa hins
vegar bent til þess að staðhæfingar um
„varanlega hliðrun“ eigi við takmörkuð
rök að styðjast. Á hinn bóginn er held­ur
ekki trúanlegt að sú verðhækkun sem hef­
Framhald á bls. 4
Í Veg­vísum Land­sbankans þann 19. september síðastliðinn mátti lesa: „Fólksfjölgun og breytingar á húsnæðis­
lánamarkaði hafa haft mikil áhrif á fasteigna­
markaðinn og líklegast er að sú hliðrun á
verði sem átt hefur sér stað sé varanleg.“
Sérfræðingar Land­sbankans hafa einnig
sagt svipaða sögu við önnur tækifæri. Það
er áhugavert að þessi staðhæfing skyld­i ekki
vekja meiri athygli en raun ber vitni vegna
þess að í þessari túlkun felst að engin ástæða
sé til þess að óttast verðlækkanir á húsnæði
á Ísland­i.
Orðaleik­ur?
Ef hækkanir á húsnæðisverði und­anfarin
ár eru merki um „varanlega hliðrun“ þá er
verið að gefa í skyn að húsnæðisverð muni
ekki lækka en hugsanlega hækka enn meira.
Þetta er talsvert önnur túlkun á verðhækk­
unum en sú sem felst í orðinu „verðbóla“
þar sem þá er ekki spurning hvort verð
muni lækka held­ur hvenær. „Varanleg hliðr­
un“ er hugtak sem er oftar notað í rekstr­
arhagfræði en þjóðhagfræði og með því er
gefið í skyn að und­irliggjand­i þættir hafi
breyst til frambúðar þannig að nýtt jafn­
vægi hafi mynd­ast.
Ef hugtakið „varanleg hliðrun“ er klassísk­
ur orðaleikur sem gengur út á að reyna að
breyta stemmingunni á markaðinum
með orðabreytingum ­ en slíkt hafa
band­arískir pólitíkusar tileinkað sér
­ þá er þetta athygliverð tilraun. Með
hliðsjón af því að mjög takmarkaðar
rannsóknir fylgd­u þessari staðhæf­
ingu Land­sbankasérfræðinganna þá
er þetta óvitlaus tilgáta. Auðvitað
þjónar það hagsmunum bankanna
að hald­a fasteignamarkaðinum stöð­
ugum eða að ýta und­ir enn frekari
bjartsýni. Ef það væri hægt að fá
einhverja til að bíta á að verðhækk­
anir væru „varanleg hliðrun“ er lík­
legt að hægt sé að d­raga aðeins úr
taugatitringnum á markaðinum.
Land 1996 2003 Breyting
(%-stig)
Spánn 76% 85,3% 9,3
Grikkland 70% 83,6% 13,6
Ítalía 67% 75,5% 8,5
Belgía 65% 72,9% 7,9
Lúxemborg 66% 70,8% 4,8
Bretland 67% 70,6% 3,6
Danmörk 50% 65,0% 15
Frakkland 54% 62,7% 8,7
Svíþjóð 43% 59,9% 16,9
Heimild: UNECE.
Upplýsingar varðandi þetta hlutfall á Íslandi liggja ekki fyrir og það er ekki alveg
hlaupið að því að reikna það út, út frá þeim upplýsingum sem Fasteignamat ríkisins
býr yfir. Hins veg r má áætla að því f ki sem á eigið húsnæði hafi fjölgað verulega á
síðustu árum og það útskýrir m.a. þær verðhækkanir se orðið hafa á íslenska
markaðinum.
Það er lítill vafi að það hefur orðið hliðrun hvað varðar eignarhald en spurningin er
hversu varanleg þessi hliðrun er. Ef við gefum okkur að áhrif lánagjörninga hafi haft
talsverð áhrif á nýkaup í Evrópu, rétt eins og í Bandaríkjunum, er hugsanlegt að það
geti einnig orðið afturkippur hvað þetta varðar í Evrópu þegar möguleikar til þess að
kaupa fasteignir eingöngu fyrir lánsfé minnka. Afleiðingarnar eru lækkanir á
markaðinum annars vegar vegna aukins framboð nýbygginga og hins vegar vegna
þess að þeim sem búa í eigin húsnæði fækkar á ný.
Vanmat?
Spurningin um hvort þær verðhækkanir sem orðið hafa á fasteignamarkaðinum séu
„varanleg hliðrun“ eða „verðbóla“ er áhugaverð vegna þess að fasteignaverð hefur
leikið lykilhlutverk í þeirri uppsveiflu sem einkennt hefur mörg efnahagskerfi að
undanförnu. Ástæðan er að hærra fasteignaverð hefur ýtt undir fjárfestingar og neyslu.
Spurningin um hvort fasteignaverð muni standa í stað og jafnvel hækka eða að öðrum
kosti lækka er þess vegna mikilvæg þar sem lækkandi fasteignaverð getur haft
töluverð áhrif á fjárfestingar og neyslu og þar af leiðandi hagvöxt almennt.
Sérfræðingur Goldmans Sachs hefur bent á að bankar hafi verulega vanmetið
hugsanlegar lækkanir á fasteignamarkaði ef hækkanirnar má að miklu leyti rekja til
lánagjörninga sem eru ekki líklegir til að vera varanlegir.2 Í sjálfu sér er þetta það sem
margir hagfræðingar hafa verið að benda á en hin haldbæru talnarök á
eftirspurnarhliðinni hafa aukist.
2 „A Troubled ‘Ownership Society’“ eftir Peter Coy í BusinessWeek, 22. október 2007.
Heimild: UNECE.
Tafla 1. Hlutfall fólks sem býr í eigin húsnæði