Morgunblaðið - 27.01.2011, Síða 4

fasteignir
Leigumarkaðurinn hefur tekið ágæt-an kipp undanfarin misseri ogmargir eru að fóta sig þar í fyrstaskipti. Að sögn Sigurðar Helga
Guðjónssonar, formanns húseigendafélagsins,
eru of margir sem brenna sig á að ekki er
víst að allir leigusalar og leigjendur séu allir
þar sem þeir eru séðir, og getur verið dýr
lexía að læra. Leigusalar
þurfa sérstaklega að gæta
sín en Sigurður segir
leiguvanskil hafa aukist þó-
nokkuð og dæmi um veru-
leg fjárhagsleg skakkaföll
vegna tapaðrar leigu og
tjóns á húsnæði.
„Sú umgjörð sem lögin
skapa er nokkuð skýr og
sanngjörn, og ekki hægt að
segja að halli verulega á
leigjanda eða leigusala. Vandamálin koma
fyrst og fremst upp vegna þess að fólk ein-
mitt fylgir ekki reglunum nógu vel, kastar til
hendinni við gerð leigusamninga eða skoðar
ekki nógu vel tryggingar og bakgrunn við-
semjandans,“ útskýrir Sigurður og segir að-
gætni og fyrirhyggju margborga sig.
Viðhald og verkskyldur
Meðal réttinda leigjanda er að leigusali ber
ábyrgð á eðlilegu viðhaldi eignar og helstu
tækja sem fylgja íbúðinni. „Meginreglan er
að leigutaki sinnir öllu hversdagslegu viðhaldi
innandyra, s.s. að skipta um perur eða laga
brotnar rúður. Leigusalinn ber hins vegar
ábyrgð á t.d. að þak, veggir og lagnir séu í
lagi. Oft er þetta orðað sem svo að leigusal-
inn sé ábyrgur fyrir öllu því sem húseigend-
atrygging tryggir alla jafna.“
Algengt er að leigusamningar kveði t.d. á
um að leigjandi annist ýmsar verkskyldur,
s.s. að hirða garð sem fylgir með eigninni og
moka snjó samviskusamlega frá gönguleiðum
og að ruslatunnum. Eins geta verið ákvæði í
samningi um í hvaða ástandi á að skila íbúð-
inni.
„Ef eigendaskipti verða á íbúðinni heldur
leigjandinn þeim réttindum sem kveðið er á
um í samningnum, s.s. hvað varðar lengd
leigutíma, uppsagnartíma og leiguupphæðir.
Ef samningurinn er hins vegar til mjög langs
tíma eða kveðið á um mjög hagstæð kjör
verður leigjandi að láta þinglýsa samningnum
til að tryggja réttindi sín gagnvart mögu-
legum nýjum eigendum, og þá er þinglýsing
skilyrði fyrir húsaleigubótum. Loks eiga sér-
reglur við ef leigusali verður gjaldþrota eða
missir eignina með nauðungarsölu.“
Leigusalar taka meiri áhættu
Leigusalar segir Sigurður Helgi að verði
að gæta sín alveg sérstaklega, enda taka þeir
meiri áhættu. „Að því leytinu er aðstaða
leigusala allt önnur: hann er að láta af hendi
eign sem er margra milljóna virði á meðan
aðkoma leigjandans felst í að hann skuldbind-
ur sig aðeins til að greiða hlutfallslega lágar
fjárhæðir,“ segir Sigurður og bendir á hvern-
ig leigusölum getur þótt þeir vera berskjald-
aðir þegar þeir lenda í slæmum leigjendum.
Sigurður ítrekar mikilvægi þess að vanda vel
til samningsgerðar og leita sem bestra upp-
lýsinga um leigjandann áður en lyklar eru af-
hentir.
„Ef leigan er ekki greidd á gjalddaga getur
leigusali sent viðvörun um riftun leigusamn-
ings verði skuldin ekki greidd innnan sjö sól-
arhringa. Ef viðvöruninni er ekki sinnt má
leita til dómstóla um útburð en það ferli tek-
ur þó alltaf sinn tíma, jafnvel nokkra mánuði.
Er sérstakt áhyggjuefni að aukið álag á dóm-
stólum um þessar mundir getur dregið á
langinn dómsniðurstöðu í húsaleigumálum.“
Auk leiguvanskila má m.a. rifta leigusamn-
ingi vegna verulegra vanefnda á skyldum,
framleigu, vegna þess að leiguhúsnæði spillist
eða ef leigjandi gætir ekki góðrar reglu og
umgengni.
Til að verja sig sem best fyrir vanefndum
fara leigusalar fram á tryggingu, s.s. sjálf-
skuldarábyrgð, bankaábyrgð, tryggingarfé
eða tryggingarvíxil. Ef um tryggingarfé er að
ræða má upphæðin ekki vera hærri en
þriggja mánaða leiga en Sigurður bendir þó á
að verði mikil teppa í dómskerfinu geti tekið
lengri tíma en þrjá mánuði að fá útburð í
gegn. „Alla jafna er öruggasta tryggingin sú
að leigjandi framvísi sjálfskuldarábyrgð fast-
eignareiganda og er þá komin nokkuð góð
trygging fyrir öllu tjóni.“
Verður að fara rétta leið
Leigusali má alls ekki taka málin í eigin
hendur, sama hvað leigjandinn reynir að
komast upp með. „Reka verður þessi mál eft-
ir þeim leiðum sem lög kveða á um og ef
leigusali reynir t.d. bera íbúann út sjálfur er
hann að fremja alvarlegt lögbrot. Það er hlut-
verk dómstóla að skera úr ágreiningi og rétta
hlut sem á hefur hallað.“
Sigurður segir hægt að forðast velflest
vandamál með því að biðja leigjendur um að
framvísa meðmælum og ekki megi gefa neinn
afslátt á formsatriðum við undirritun leigu-
samningsins. Húseigendafélagið býður með-
limum sínum upp á aðstoð við leigumál og
getur m.a. útbúið staðlaða leigusamninga sem
og rannsakað hvort leigjandinn er með van-
skilasögu. „Viðkvæðið hjá leigusölum sem
ekki fóru nógu varlega iðulega að leigjandinn
hefði einmitt komið svo vel fyrir,“ segir Sig-
urður og bendir á að Íslendingum hætti til að
treysta ókunnugum fullmikið og vel, og jafn-
vel óttast að móðga fólk eða fæla frá leigj-
endur með því að biðja um meðmæli og
ábyrgðir.
ai@mbl.is
Það getur verið dýrt fyrir bæði leigjanda og leigusala ef upp koma vandamál
Hættur leigumarkaðarins
Sigurður Helgi
Guðjónsson
Viðkvæðið hjá leigusölum sem
ekki fóru nógu varlega iðulega
að leigjandinn hefði einmitt
komið svo vel fyrir
Kirkjan í Skálholti í Biskupstungum var byggð í
kringum 1960 og sést vítt að úr uppsveitum Árnes-
sýslu. Allt frá kristnitökunni árið 1000 hafa
kirkjur staðið í Skálholti, margar kenndar við
biskupa, og er þessi sú tíunda í röðinni. Hún er
fallega skreytt og merkar minjar eru í kjallara.
Íslensk hús
Skálholt
Menntamálaráðherra hefur að fenginni til-
lögu húsafriðunarnefndar ákveðið að friða
skála Ferðafélags Íslands í Hvítárnesi. Skálinn
stendur ekki langt frá Kjalvegi; er einn af
elstu fjallaskálum landsins, byggður1930.
„Skálinn í Hvítárnesi hefur í áranna rás verið
einskonar táknmynd Ferðafélags Íslands og
friðun hans nú undirstrikar sögulegt hlutverk
hans,“ segir Páll Guðmundsson, fram-
kvæmdastjóri FÍ. Þá hefur húsalengjan Fram-
nesvegur 20-26b í Reykjavík einnig verið frið-
uð, þ.e. bankahúsin svonefnd.
sbs@mbl.is
Sæluhúsið í Hvítárnesi verndað
Frægasti fjallaskáli
landsins friðaður
Rúmlega helmingur fé-
lagsmanna Eflingar
stéttarfélags býr í eigin
húsnæði, þriðjungur í
leiguhúsnæði og 14% í
foreldrahúsum. Þetta
kemur fram hjá Gallup
sem kannaði húsnæðis-
mál fólks í röðum stétt-
arfélaganna á Reykja-
víkursvæðinu. Í fréttablaði Eflingar segir að
þróun síðustu tveggja ára sé augljós; það er
að leigjendum fjölgi. Sé það í samræmi við
skuldastöðu heimilanna enda ráði æ fleiri
ekki við skuldir; æ fleiri geti ekki keypt hús-
næði og aðrir rísi ekki undir skuldabyrði og
fari því út á leigumarkaðinn. Fólk eldra en 45
ára er marktækt betur sett en hinir yngri í
eigin húsnæði – og þá einkum þeir sem
starfa hjá sveitarfélögunum og þeir sem
sinna verklegum framkvæmdum; fólk sem
þénaði bærilega á veltiárunum fyrir hrun.
Húsnæðismál verkafólks könnuð
Eflingarfólki í eigin
húsnæði fækkar
 Leigusamningur verður að vera skriflegur
og vandaður.
 Sýna hæfilega tortryggni. Kalla eftir með-
mælum frá fyrri leigusala. Krefjast trygginga
fyrir efndum og skemmdum.
 Leita þarf sem gleggstra upplýsinga bæði
um leigjanda og ábyrgðarmenn hans. Hús-
eigendafélagið getur athugað fjárhagslegan
feril og skilvísi.
 Ekki láta undan þrýstingi um að slaka á
formkröfum. Samningur, ábyrgðir og allt
annað sem máli skiptir þarf að vera frágengið
og skothelt áður en lyklar eru afhentir.
 Það á bæði við leigjanda og leigusala að ef
eitthvað kemur upp á þarf strax að leita ráða
hjá fagaðila eða hagsmunasamtökum. Allir
standi klárir á réttindum sínum og skyldum.
 Tryggingafé þarf alla jafna að skila strax við
lok leigu og ekki síðar en eftir tvo mánuði.
 Leigusali ber alla ábyrgð á og kostnað af
útburði og getur kostað verulegt fé, tíma og
umstang.
Nokkur heilræði
Hvað er slit og hvað
skemmdir?
Hætt er við að ágreiningur komi upp við skil á
íbúð um hvort ástand hennar sé í samræmi
við samninginn. Skemmdir kunna að hafa orð-
ið á íbúðinni eða húsmunum og segir Sigurður
að þá hvíli sönnunarbyrðin á leigusalanum.
Formleg úttekt leiguhúsnæðis er fram-
kvæmd af byggingafulltrúa eða öðrum hæfum
starfsmanni sveitarfélags og er skylt að fara
þá leið ef annar hvor aðila krefst þess. Slík út-
tekt í upphafi og við leigulok er lögð til grund-
vallar bótaskyldu leigjanda en einnig má sanna
ástand og skemmdir með öðrum og óform-
legri hætti.
„Gert er ráð fyrir eðlilegu sliti á eigninni á
leigutímabilinu, og ekki hægt að ganga á leigj-
anda vegna slíkra skemmda. Hyggilegast er að
gera vandaða lýsingu á ástandi íbúðarinnar við
undirritun samnings, og helst að taka myndir
af eigninni og húsgögnum. Einföld leið er að
hafa litla vídeóvél meðferðis og hafa upptök-
una í gangi á meðan farið er með leigjand-
anum yfir eignina. Upptakan er svo geymd til
sönnunar ef á þarf að halda.“
Sigurður Erlingsson forstjóri Íbúðalánasjóðs
og Ingibjörg Þórðardóttir formaður Félags
fasteignasala gengu í sl. viku frá samningi þar
sem öllum í félaginu er gert mögulegt að selja
þær eignir sjóðsins sem falar eru. Með þessu
er ætlunin að skapa gagnsætt og opið ferli
við sölu eigna Íbúðalánasjóðs. Mikið er lagt
upp úr fagmennsku og traustum vinnubrögð-
um og settar eru skýrar vinnureglur.„
Fasteignasalar og Íbúðalánasjóður
Hefja samstarf um
sölu íbúða sjóðsins