Morgunblaðið - 04.03.2020, Blaðsíða 9

MORGUNBLAÐIÐ MIÐVIKUDAGUR 4. MARS 2020 9VIÐTAL
Frumkvæði Þórarins fagnaðarefni
Heimila ekki ódýrari íbúðir
Þorvaldur er þannig gagnrýninn á skipulags-
yfirvöld á höfuðborgarsvæðinu. Til dæmis hafi
óskum félagsins um fjölgun smærri íbúða á
kostnað stærri íbúða í Vogabyggð verið hafnað.
Með því komi færri ódýrari íbúðir á markað á
svæðinu.
„Við óskuðum eftir breytingum, meðal annars
eftir að fjölga íbúðum og minnka þær en fengum
neikvæða umsögn. Það kom mjög á óvart. Við
urðum þar af leiðandi að halda okkur við það
fyrirkomulag sem upprunalegt skipulag gerði
ráð fyrir. Það er ekki hægt að segja annað en að
það sé afskaplega einkennileg niðurstaða hjá
borginni og þvert ofan í það sem mætti skilja á
málflutningi borgaryfirvalda. Af fenginni
reynslu af samskiptum við skipulagsyfirvöld
höfum við nánast alveg gefist upp á að reyna að
fá skipulagi breytt. Ég held að fleiri verktakar
muni segja svipaða sögu. Við tölum oftast nær
fyrir daufum eyrum. Það er einkennilegt að það
skuli ekki vera meira samtal milli leyfisveitenda
og húsbyggjenda,“ segir Þorvaldur.
Skipulagið þurfi að vera miklu kvikara.
Mun auðveldara í Ósló
Máli sínu til stuðnings rifjar Þorvaldur upp
uppbyggingu ÞG verks á íbúðum við
Sandakerveien í Ósló á árunum eftir
efnahagshrunið 2008.
„Ég keypti þar byggingarlóð með gömlu iðn-
aðar- og skrifstofuhúsnæði og breytti því í íbúð-
arhús með 35 íbúðum. Við undirbúninginn átti
ég í rafrænum og pappírslausum samskiptum
við skipulags- og byggingaryfirvöld í Ósló.
Reynslan af því að byggja í Ósló var afskaplega
góð. Það reyndist mun einfaldara að byggja þar
en til dæmis í Reykjavík.
Framkvæmdin stóð yfir í tvö ár. Ég fékk
skipulaginu breytt og fjölgaði m.a. íbúðum, sem
gekk afskaplega fljótt og vel. Leyfisveitinga-
ferlið tók mun skemmri tíma en á Íslandi.
Biðtíminn er sérstaklega dýr á Íslandi. Vaxta-
stigið er hærra og það kostar meira að vera fast-
ur með stóra verkframkvæmd í ákvarðanatöku
á Íslandi en annars staðar. Kostnaðurinn sem
fellur til skilar sér alltaf í verði, hvort sem það
eru íbúðir eða önnur framleiðsluvara. Besta
leiðin til að lækka kostnað er að sameinast um
að einfalda kerfið og slaka á kröfum sem
gagnast engum. Það skortir samtal og sam-
vinnu.“
Jafnvægi að nást á markaði
Talið berst næst að fermetraverði nýrra íbúða
á höfuðborgarsvæðinu.
„Við ætlum að halda okkar striki í Vogabyggð
en verðlagningin tekur mið af markaðs-
aðstæðum. Hún hefur verið að þróast allt síð-
asta ár og það sem af er ári. Það má kannski
segja að markaðurinn hafi verið að ná jafnvægi
en við teljum okkur sjá nokkuð þokkalega hvar
verðbilið liggur til dæmis í Vogabyggðinni. Við
erum nýlega búin að setja fyrsta áfangann í
sölu,“ segir Þorvaldur.
Að sögn Þorvaldar verður meðalverðið í
Vogabyggð líklega 550-570 þúsund. Það er til
samanburðar um 650 þúsund á RÚV-reitnum í
Efstaleiti og ríflega 800 þúsund á Hafnartorgi.
Eðlilegur verðmunur milli hverfa
„Þessi mismunur á verði milli hverfa er eðli-
legur. Íbúðirnar í miðborginni eru einstakar
eignir sem eru mjög frábrugðnar öðrum eign-
um. Það gengur ekki að bera þær saman við
hefðbundnari íbúðir og allra síst það sem al-
mennt tíðkast í úthverfum.
Verðmunur vegna staðsetningar er of lítill.
Lóðirnar í miðborginni eru mun dýrari og bygg-
ingarkostnaður hærri á þéttingarreitum en í út-
hverfum. Það hefur hins vegar ekki endur-
speglast í söluverði fasteigna að undanförnu.
Eins og ég sagði má segja að markaðurinn
hafi verið að stilla sig svolítið af. Á ákveðnum
svæðum hafa verið verðlækkanir, þegar safnast
hafa upp íbúðir, en þá er sérstaklega hægt að
vísa til miðbæjarsvæðisins. Nú er nægt framboð
miðað við eftirspurn,“ segir Þorvaldur sem telur
að umræðan um miðborgarmarkaðinn muni
breytast í ár.
Ekki lengur offramboð
„Það hefur verið ágætis sala á íbúðum sem
söfnuðust upp í miðbænum og það er að komast
á þokkalegasta jafnvægi þar. Ég reikna ekki
með öðru en að það ástand verði orðið það sem
má kalla eðlilegt á þessu ári,“ segir Þorvaldur.
Heilt yfir gangi sala nýrra íbúða á höfuð-
borgarsvæðinu mun betur en ætla mætti út frá
umræðunni.
„Það hafa birst margar neikvæðar fréttir að
undanförnu. Það er hins vegar engin sérstök
niðursveifla á íbúðamarkaði. Markaðurinn er
fínn,“ segir Þorvaldur.
Hann segir aðspurður að launahækkanir
muni hafa áhrif á verð nýrra íbúða.
„Ef það verða áframhaldandi launahækkanir
munu þær nánast umsvifalaust skila sér í kostn-
aðarverði íbúða. Það má ekki gleyma því að
kostnaðarverð íbúðabyggingar skiptist í nokkra
þætti. Í fyrsta lagi lóðargjöld og opinber gjöld. Í
öðru lagi efni og búnað. Og í þriðja lagi launa-
kostnað sem er um helmingur af kostnaðinum
sem fellur til við framleiðslu íbúða. Ef þessi
kostnaðarliður hækkar mikið mun það hafa
áhrif á íbúðaverðið.
Ef það verða launahækkanir hjá einum hópi
umfram aðra eru verulegar líkur á að aðrir hóp-
ar fylgi í kjölfarið. Þetta er hluti af óvissunni
sem byggingariðnaðurinn og fyrirtækin í land-
inu standa frammi fyrir. Það hefur enginn hag
af því að lenda í vítahring launahækkana og
verðbólgu,“ segir Þorvaldur.
Skaðleg óvissa um aðgerðir
Spurður hvort það hafi, eftir á að hyggja,
verið mistök að setja svo margar íbúðir á mark-
að í miðborginni á svipuðum tíma segir Þorvald-
ur að menn hafi ekki séð fyrir hvernig mark-
aðurinn myndi þróast.
„Ég get ekki séð að það sé lengur offramboð
en það var það að mínu mati þegar ég kom með
þessa fullyrðingu,“ segir Þorvaldur og vísar í
Morgunblaðsviðtalið í apríl 2019.
Ýmsar breytur geti haft áhrif á þróun fast-
eignaverðs. Þá meðal annars lægri vextir og að-
gerðir til að styðja við íbúðakaup.
„Það hafa verið boðaðar aðgerðir í lengri tíma
til að auðvelda fyrstu íbúðakaup. Þar má nefna
eiginfjárlán. Það veit hins vegar enginn al-
mennilega hvað mun felast í þessum aðgerðum
og hvenær þær komast á koppinn, þetta hefur
tekið of langan tíma “ segir Þorvaldur.
Mikilvægt sé að málin skýrist sem fyrst. Nóg
sé um óvissuþætti í hagkerfinu.
Morgunblaðið/Árni Sæberg
ÞG verk hefur leigt nýtt atvinnuhúsnæði á Dalvegi til félags í eigu Þórarins Ævarssonar, bak-
ara og fyrrverandi framkvæmdastjóra IKEA. Eins og komið hefur fram boðar Þórarinn
nýjungar á pitsumarkaði.
„Það er ánægjulegt að fá Þórarin í okkar húsnæði með þessi metnaðarfullu áform. Hann er
auðvitað dugnaðarforkur og ég hef fulla trú á því sem hann er að gera,“ segir Þorvaldur. „Það
er jákvætt í allri þessari neikvæðni að aðili eins og hann ríði á vaðið og boði verðlækkanir og
nýja nálgun á markaðnum. Þórarinn er að setja upp öfluga framleiðslueiningu sem verður
vönduð og metnaðarfull. Ég vona að þetta verði góð viðbót við markaðinn,“ segir Þorvaldur
um þessi áform.
Veitingastaður Þórarins verður á Dalvegi 32, skammt frá gatnamótunum við Breiðholts-
braut. ÞG verk byggði sambærilegt húsnæði við hliðina en á efsta hluta lóðarinnar á félagið
lóð undir skrifstofubyggingu. ÞG verk áformar ekki fleiri skrifstofubyggingar í bili.
Mikil uppbygging er í næsta nágrenni við Dalveginn. Meðal annars er nýr miðbær að rísa
suður af Smáralind. Þorvaldur segir aðspurður að umbreyting borgarhluta með þéttingu
byggðar geti líka skapað tækifæri í uppbyggingu atvinnuhúsnæðis.
„Það fylgja þessu heilmiklar breytingar. Atvinnurekstur á þessum svæðum, til dæmis í
Vogabyggð, á Kársnesi og víðar, er að víkja fyrir íbúðabyggð. Við það verður tilfærsla. Það
kemur inn annars konar atvinnurekstur með léttari og hreinlegri iðnaði,“ segir Þorvaldur.