Tímarit lögfræðinga - 01.05.1984, Qupperneq 22

2.3. BÓTAÁKVÆÐI, ÞAR SEM SJÓNARMIÐA NÁBYLIS-
RÉTTAR GÆTIR
Lög nr. 59/1976 um fjölbýlishús
I 2. mgr. 12. gr. laga nr. 59/1976 um fjölbýlishús er svohljóðandi
bótaregla:
„Ibúðareigandi er ábyrgur gagnvart sameigendum sínum fyrir
því tjóni, sem þeir verða fyrir vegna óhapps í íbúð hans, svo sem
vegna bilunar á tækjum eða leiðslum, sem íbúð hans tilheyra."
Samkvæmt 1. gr. láganna telst fjölbýlishús hvert það hús, sem í eru
tvær eða fleiri íbúðir. Með íbúð er í lögunum átt við hvert það her-
bergi, sem eldhús fylgir. Lögin gilda um fjölbýlishús, þar sem íbúð-
irnar eru í eigu fleiri en eins aðila.
Bótaákvæði 12. gr. bindur bótaskyldu ekki við sök. Ibúðareigandi
ber því hlutlæga ábyrgð.21 Ábyrgð fellur á hann, þótt tjónið verði
ekki rakið til mistaka eða vanrækslu. Ákvæði þetta er ekki svo glöggt
sem skyldi. Orðið „óhapp“ er ekki alltaf sömu merkingar, hvorki í
lagamáli né daglegu máli. „Óhapp“ má skilja svo, að eingöngu sé átt
við atburð, sem enginn á sök á. En líka má skýra „óhapp“ svo, að
nái einnig til atvika, sem eingöngu má rekja til sakar þriðja aðila.
Bótaréttur tjónþola skv. 12. gr. laga um fjölbýlishús fer því mjög
eftir því, hvernig orðið „óhapp“ er skýrt. Ef fyrri skilningurinn er
lagður til grundvallar, ber íbúðareigandi einungis ábyrgð, ef tjón verð-
ur af tilviljun, svo sem vegna bilunar, sem enginn á sök á. (Ibúðar-
eigandi verður að sjálfsögðu ábyrgur eftir öðrum bótareglum, ef hann
eða starfsmenn hans eiga sök á tjóni.) Innan fyrri skilningsins rúm-
ast líká það, að íbúðareigandi sé skaðabótaskyldur vegna náttúruham-
fara. Sé miðað við síðari skilninginn nær ábyrgð eftir 12. gr. laga um
fjölbýlishús einnig til tjóns af völdum sjálfstæðra verktaka og ann-
arra þriðju aðila.22
Af sambandi 12. gr. og annarra ákvæða fjölbýlishúsalaganna má
ráða, að bótareglan eigi ekki við um líkamstjón og líklega ekki heldur
um skemmdir á lausafjármunum. Varðandi skemmdir á lausafé ber
20 Sums staðar erlendis, t.d. í Svíþjóð, eru almenn ákvæði í lögum um hlutlæga
ábyrgð vegna tjóns af völdum umhverfisspjalla. Slík ákvæði almenns efnis þekkjast
ekki hér á landi. Um norrænan rétt má vísa til NOU 1982:19 og SOU 1983:7.
21 Hrafn Bragason, 118.
22 I norrænum rétti gætir nokkurrar tilhneigingar til að leggja á eigendur fasteigna
bótaskyldu vegna tjóns, sem rakið verður til sakar af hálfu sjálfstæðs verktaka, sjá
Arnljótur Björnsson, 1979b, 127 o.áfr. Um sjálfstæða verktaka almennt sjá Arnljótur
Bjömsson, 1979a, 57-61.
16