Peningamál - 01.03.2005, Blaðsíða 46

ÞRÓUN OG HORFUR
Í EFNAHAGS- OG PEN INGAMÁLUM
P
E
N
I
N
G
A
M
Á
L

2
0
0
5
•
1
46
Seðlabankans til ríkisstjórnarinnar er Seðlabankinn eindregið þeirrar
skoðunar að húsnæðiskostnaður eigi áfram að vera þáttur í þeirri
verðvísitölu sem verðbólgumarkmiðið miðast við og að aðferðafræðin
sem notuð hefur verið við mat á húsnæðiskostnaði sé í meginatriðum
sú besta sem völ er á. Það helgast af því að húsnæðiskostnaður er
mikilvægur þáttur í neyslu einstaklinga. Með því að horfa fram hjá
verðbreytingum húsnæðis væri því verið að hunsa stóran þátt í
útgjöldum einstaklinga. Það flækir málið, að auk þess að vera drjúgur
hluti einkaneyslu er húsnæði varanleg eign, eða fjárfesting. Í huga
einstaklings sem þegar hefur eignast húsnæði birtist verðhækkun hús-
næðis því fyrst og fremst sem hækkun eignaverðs. Honum getur auð-
veldlega yfirsést að fórnarkostnaður þess að búa í eigin húsnæði hefur
aukist, því að það kemur ekki fram í útgjöldum viðkomandi einstakl-
ings. Fyrir hina sem eru að kaupa sitt fyrsta húsnæði eða stækka við
sig vegur verðhækkun húsnæðis hins vegar mjög þungt. Hafi kostn-
aður við að fjármagna húsnæðiskaupin lækkað finna þeir reyndar ekki
eins fyrir hækkuninni. Vísitölu neysluverðs er hins vegar ekki ætlað að
mæla kostnað fjármagns, enda ætti það þá að hafa áhrif á verðmat á
mun fleiri liðum einkaneyslu, einkum varanlegri neysluvöru.
Eins og fram kemur í greinargerð Seðlabankans til ríkisstjórnar-
innar hefur húsnæðisliður vísitölu neysluverðs þann ákjósanlega eigin-
leika frá sjónarhóli seðlabanka með verðbólgumarkmið að vera leið-
andi vísbending um almenna verðbólgu síðar meir.9 Þetta stafar
væntanlega af því að húsnæðismarkaðurinn er aðskilinn frá erlendum
mörkuðum. Aukinni eftirspurn eftir húsnæði verður því ekki beint út
úr þjóðarbúskapnum eins og gildir um ýmsa aðra vöru og þjónustu,
né heldur gætir erlendrar samkeppni að nokkru marki. Þegar eftir-
spurn eykst hratt tekur húsnæðisverð því oft að hækka fyrr og meira
en verðlag á vörum og þjónustu almennt. Að auki er framboð hús-
næðis óteygið (tregbreytilegt), sem leiðir til þess að verðlag hækkar
meira en ella ef eftirspurn eykst skyndilega.
Æskilegra að herða aðhald áður en líkur á verðfalli aukast
Þótt Seðlabankinn sé eindregið fylgjandi því að húsnæðiskostnaður
verði áfram þáttur þeirrar vísitölu sem verðbólgumarkmiðið miðast við
er ekki þar með sagt að ekki geti komið upp aðstæður sem krefjast
þess að brugðist sé með öðrum hætti við verðbólgu sem að mestu
leyti skýrist af hækkun húsnæðiskostnaðar. Húsnæðisverð er eigna-
verð og lýtur því að mörgu leyti svipuðum lögmálum og annað eigna-
verð. Væntingar hafa umtalsverð áhrif á verðmyndunina, stöku sinn-
um getur spákaupmennska jafnvel leitt til eignaverðsbólu og treg-
breytileiki framboðs húsnæðis eykur líkur á því að verð húsnæðis víki
verulega frá byggingarkostnaði um sinn, sem aftur getur leitt til of-
framboðs og snarprar verðlækkunar síðar. Vandi peningastefnunnar á
hverjum tíma felst meðal annars í því að meta líkur á skyndilegri lækk-
un íbúðaverðs. Verðlækkun kann að gerast sjálfkrafa vegna offram-
boðs á húsnæði, breytinga á ytri skilyrðum eða fyrir tilverknað pen-
9. Sjá Þórarin G. Pétursson (2002), „Mat á kjarnaverðbólgu og notkun við mótun pen-
ingastefnunnar“, Peningamál 2002/4, bls. 52-61.