Morgunblaðið - 29.10.1989, Blaðsíða 18

18 B
MORGUNBLAÐIÐ FASTEIGNIR £UNNUDAG4R*29. OKTÓBER 1989
---------------------------------------------------------—
Hvað ræötir breyliiig-
iini á íbúöamarkaöi?
Sveiflur í útflutningstekjum
eru undirrót hins mikla óstöðug-
leika í íslensku efiiahagslífi sem
endurspeglast í helstu mælanleg-
um hagstærðum s.s. hagvexti,
kaupmætti og fjárfestingum.
Þessar sveiflur hafa ekki síður
áhrif á breytingar á íbúðamark-
aði en aðrir þættir samfélagsins.
í riti Þjóðhagsstofnunar, „Hús-
byggingar og mannvirkjagerð
1945-1986“, er gerður saman-
burður á ibúðarframkvæmdum
áranna 1958 til 1985 og nokkrum
lykilstærðum. Þar kemur fram
að samband virðist vera á milli
íbúðarframkvæmda og útflutn-
ingstekna og á milli íbúðarfram-
kvæmda og lána til íbúðabygg-
inga. Hér skal við bæta að útlána-
geta er háð árferði og þá er eftir-
spurn lánsfjár einnig háð ár-
ferði, svo útlán eru að stórum
hluta afleidd stærð af útflutn-
ingstekjum og árferði.
Iathugun Þjóðhagsstofnunar virt-
ist lítið samband vera á milli
raunvaxta íbúðarlána og íbúðar-
framkvæmda. Aftur á móti riðlast
nokkuð samband íbúðarfram-
kvæmda við út-
flutningstekjur og
útlán eftir að
raunvextir til
íbúðabygginga
urðu jákvæðir árið
1979. Þá getur
einnig hafa haft
áhrif á bygginga-
framkvæmdir að
eftir Guðmund
Gylfo
';son
Guðmundssor.
lan til kaupa a eldri íbuðum komu
til hjá Húsnæðisstofnun á árunum
fyrir 1980 og búseturöskun hófst á
ný í byijun þessa áratugar.
Segja má að sá sem ætlar að
eignast íbúð hafi um tvo kosti að
velja, fjárfesta í nýbyggingu eða
kaupa notaða íbúð. Sá kostur sem
er valinn ræðst af atriðum s.s. mis-
mun á markaðsverði notaðra og
kostnaðai’verði nýbyggðra íbúða,
mismun á lánamöguleikum nýrra
og notaðra íbúða og svo af gerð,
stærð og staðsetningu nýrra eða
notaðra íbúða.
Samspil framboðs og eftirspurn-
ar skiptir hér sköpum eins og yfir-
leitt í viðskiptum og auk framan-
taldra atriða ráða eftirtaldir þættir
miklu.
Framboð íbúða ákvarða þættir
s.s. sá húsakostur sem fyrir hendi
er, nýbyggingar, aðgangur verk-
taka að lánsfé, vextir, sparnaðar-
kostir aðrir en íbúðareign og þá
hefur framboð byggingarlóða áhrif
á framboð nýbygginga.
Helstu atriði sem hafa áhrif á
eftirspurn íbúða eru m.a. kaup-
máttur einstaklinga, greiðslukjör,
lánamöguleikar, vextir, kostir ann-
arra sparnaðarforma og fjölgun
íbúa á viðkomandi svæði.
Hér að ofan hefur verið minnst
á nýbyggingamarkaðinn en lítum
nú aðeins á markað fyrir notaðar
(eldri) íbúðir.
Þegar vegnir eru saman fram-
boðs- og eftirspurnarþættir fyrir
markað notaðra íbúða og reynt að
fá fram vægi þeirra hagstærða sem
eru áhrifavaldar á markaðnum, er
yfirleitt gengið út frá þeirri for-
sendu að framboð sé stöðugt til
skamms tíma. Þessi forsenda bygg-
ir á því að byggingartími íbúða sé
langur og að hlutfallslega lítið
magn íbúða bætist við á ári hveiju.
(Nú eru íbúðir í landinu um 90.000
og nýbyggingar á ári um 1.500.
Um 4.500 eldri íbúðir skipta um
eigendur að jafnaði árlega svo ný-
byggingar eru um 25% af heildar-
veltu íbúða á markaði.)
Forsendan um stöðugt framboð
til skamms tíma gerir það að verk-
um að eftirspurnaþættirnir verða
ráðandi. En hveijir eru þessir þætt-
ir?
Hér verður ekki farið út í töl-
fræðilega reikninga heldur stillt upp
tveimur myndum sem sýna sam-
band raunverðs á íbúðamarkaði
notaðra fjölbýlisíbúða í Reykjavík
og kaupmáttar annars vegar og
samband raunverðs íbúða og útlána
Húsnæðisstofnunar hins vegar.
í umfjöllun um nýbyggingamark-
aðinn í riti Þjóðhagsstofnunar voru
útflutningstekjur teknar sem við-
miðun en nú er miðað við kaup-
mátt. Því miður er ekki auðvelt að
fá fram upplýsingar um heildarút-
lán til íbúðarfjárfestinga svo notast
er við tölur um útlán Húsnæðis-
stofnunár. Aðrir eftirspurnarþættir
verða ekki teknir til samanburðar
þó upplýsingar séu fyrir hendi, t.d.
hefur raunávöxtun á útlánum Hus-
næðisstofnunar verið nær stöðug
allt tímabilið. Þá hefur fólksfjölgun
á höfuðborgarsvæðinu verið mikil á
tímabilinu, sérstaklega árin 1987
og_1988.
A mynd 1 er sýnd þróun raun-
verðs fjölbýlisíbúða í Reykjavík og
kaupmáttur allra hópa í ASI á árun-
um 1980 til byijunar árs 1989.
Þegar myndin er skoðuð virðist ljóst
að jákvæð fylgni sé á milli kaup-
máttar og fasteignaverðs og að
kaupmátturinn breytist aðeins á
undan fasteignaverðinu. Tvær und-
antekningar eru þó á þessari reglu.
í fyrsta lagi þá hækkar fast-
eignaverð meira árið 1982 en aukn:
ing kaupmáttar gefur til kynna. í
öðru lagi þá lækkaði raunverð íbúða
ekki eins og ætla mátti í kjölfar
' kjaraskerðingarinnar 1982 til 1983.
Raunverðslækkun íbúða verður árið
1983, en lækkunin hættir árið 1984
og frestast síðan eða hliðrast fram
á árið 1985, þegar mikil raunverðs-
lækkun verður.
Orsök raunverðshækkunar á
íbúðum árið 1982 er ekki ljós og
verður ekki reynt að skýra hana
hér. Aftur á móti má ætla að frest-
un (hliðrun) verðlækkunarinnar
1984 megi skýra með mikilli aukn-
ingu á útlánagetu Húsnæðisstofn-
unar ríkisins það ár.
Á mynd 2 er sýnd þróun raun-
verðs fjölbýlishúsaíbúða í Reykjavík
og útlána Byggingarsjóðs ríkisins.
Efri brotna línan sýnir heildarútlán
en sú lægri lán til kaupa á eldra
húsnæði. Það sem einkennir útlán
Byggingarsjóðsins á þessum tíma-
bilum eru tvö stór stökk í útlána-
getu.
Fyrra stökkið er árið 1984 en
þá hækka heildarútlán miðað við
lánskjaravísitölu um 68% og lán til
eldra húsnæðis um 106%. Síðara
stóra stökkið er árið 1987 en þá
hækka heildarútlán um 42% að
raunvirði og lán til eldri íbúða
hækka mun meira eða um 166%.
Hækkun heildarútlána árið 1987
kemur eingöngu fram í lánum til
eldri íbúða.
Hækkun útlána árið 1984 verður
þegar nýlokið er miklu samdráttar-
skeiði í kaupmætti og kaupmáttur
er mjög lágur. Hækkun útlána
stöðvar því raunverðslækkun á fast-
eignum árið 1984 og frestar lækk-
uninni um eitt ár.
I kjölfar febrúarsamninganna
árið 1986 varð mikil kaupmáttar-
aukning og einnig var gengið frá
nýjum lögum um Húsnæðisstofnun
sem tóku gildi þá um haustið.
Greiðslur lána samkvæmt nýju lög-
unum hófust þó ekki fyrr en á árinu
1987. Lögin frá 1986 tryggðu mjög
aukið fjármagn til Húsnæðisstofn-
unar sem fór einkum í útlán til
kaupa eldri íbúða. Þetta aukna fjár-
magn kom bæði frá ríkissjóði og
lífeyrissjóðum sem fengu auknar
skyldugreiðslur frá sínum félögum.
Samverkandi kaupmáttaraukn-
ing og aukin útlánageta Húsnæðis-
stofnunar varð síðan til þess að
mikil raunverðsaukning varð á
íbúðum á tveggja ára tímabili frá
miðju ári 1986 fram á mitt ár 1988.
í framansögðu máli er því haldið
fram að skýra megi verðþróun ár-
anna 1980 til 1989 út frá þróun
kaupmáttar og útlánum Húsnæðis-
stofnunar á tímabilinu. Aftur á
móti er ljóst að fleiri skýringar-
þættir hafa og munu hafa áhrif á
verðþróun íbúða þó svo þeir þættir
hafi ekki verið teknir til umijöllunar
hér eða ef til vill ekki verið virkir
á þessum tíma.
Mynd 1.
Fjölbýlishús í Reykjavík og kaup-
máttur heildarl. allra hópa í ASÍ.
Janúar 1984 = 100. Ársfjórðungs-
tölur. Heimild: Fasteignamat ríkis-
ins. Meðaltal 1984 = 100. Ársfjórð-
ungstölur. Heimild: Kjararannsókn-
arnefnd.
Fasteignaverð í Reykjavík miðað
við lánskjaravísitölu. Kaupmáttur
heildarlauna miðað við vísitölu
framf.kostn.
Höfundur er hagfræðingur hjá
Fasteignamati ríkisins.
Hverfisgata - Hf.: snyrtii.
2ja herb. íb. u.þ.b. 55 fm. Nýl. eld-
húsinnr. Verð 3,4-3,5 mlllj.
Valshólar: Stór og falleg 2ja-3ja
herb. íb. á jarðh. Sérþvottaherb. í íb.
Sérgarður. Bílskréttur. Hagst. lán. Verð
4,4-4,5 millj.
Hátún: Góð íb. á 1. hæð í lyftuh.
u.þ.b. 50 fm. Suöursvalir. Verð 4,0 millj.
Krummahólar: Stór og falleg
íb. á 2. hæð. Gott útsýni. Hagst. lán
áhv. Verð 4,2 millj.
Víkurás: 2ja herb. björt og falleg
íb. á 3. hæð. Parket. Laus strax.
Njarðargata: um 60 fm 2ja-3ja
herb. góð íb. á 1. hæð. Verð 4,1 millj.
Hamrahlíð: 2ja herb. góð íb. á
jarðh. Sérinng. Áhv. frá veðd. ca 1150
þús. Verð 3,7 millj.
Seltjnes: 2ja-3ja herb. íb. á jarðh.
í þribhúsi v/Kirkjubraut. Nýtt gler. Park-
et og flísar á gólfum. Verð 4,5 mlllj.
Hamraborg: 2ja herb. mjög.góð
íb. á 1. hæð. Verð 4,4 millj.
Súluhólar: Samþ., snyrtil. og
rúmg. einstaklíb. á jarðh. Verð 2,8 mlllj.
Engihjalli: Falleg og björt 67 fm íb.
á 7. hæð. Fráb. útsýni. Verð 4,4-4,5 millj.
Súluhólar: Björt og falleg íb. um
51 fm á 1. hæð. Gott útsýni. Verð
3,9-4,0 millj.
Garðabær: Um 70 fm vönduð íb.
í eftirsóttri blokk. Stæði í bílageymslu.
Laus nú þegar. Verð 4,9 millj.
Grafarvogur: 56 fm nettó ný
vönduð íb. á jarðh. Sérlóð. Nýtt veðdlán
áhv. Verð 4,9 millj.
Mánagata: venduð 35 fm
einstklíb. í kj. íb. hefur verið endurn. á
smekkl. hátt, m.a. eru allar innr. nýjar.
Sérhiti. Verð 2,9 millj.
Heiðargerði: Faiieg stór
2ja herb. mikið endurn. risíb.
Fallegt útsýnl. Verð 3,7-3,8 millj.
Flyðrugrandi: 2ja-3ja herb.
rúmg. og björt íb. á jarðh. u.þ.b. 65 fm
í eftirsóttu fjölbh. Verð 4, 8 millj.
Við Laugaveg: 82 fm ib. á 4.
hæð. innr. o.fl. hefur verið endurn. Sval-
ir. Verð 4,2 millj.
Hraunbær: Rúmg. og björt 70
fm ib. á jarðh. Suðursv. Verð 4,4 millj.
Njálsgata: 2ja herb. mjög falleg
íb. sem hefur öll verið endurn. M.a.
allar lagnir, einangrun, gólfefni, innr.
og hreinlætistæki. Sérinng. Laus strax.
Verð 4,1-4,2 millj.
Jörfabakki: Rúmg. og ósamþ.
kjíb. u.þ.b. 50 fm. Snyrtil. eign. Verð
2,9 millj.
Krummahólar: Góð u.þ.b. 45
fm íb. á 3. hæð í lyftuhúsi ásamt stæði
í bílskýli. Verð 3,8 millj.
Ægisíða: Kjíb. með sérgarði. Nýj-
ar innr., sérinng. Verð 3,5 millj.
Seljabraut: Mjög snyrtil. u.þ.b.
46 fm einstaklíb. (ósamþ.) á jarðh. Fal-
legt útsýni. Verð 3 millj.
Hvassalerti: Rúmg. u.þ.b. 67 fm
íb. Nýl. teppi. Gott útsýni. Verð 4,5 mlllj.
Vífilsgata: 2ja herb. björt íb. á
1. hæð. Laus strax. Verð 3,7 millj.
Skúlagata: góö íb. á 4. hæð.
Fallegt útsýni. Suðursv. Verð 3,2 millj.
Snorrabraut: 2ja herb. þokkal.
íb. á 2. hæð. Skipti á stærri eign koma
til greina. Verð 3,1 millj.
Marbakkabraut - Kóp.:
2ja herb. stór kjíb. i þríbhúsi. Væg útb.
Verð 3,2 millj.
Æsufell: Mjög falleg nýstandsett
2ja herb. íb. á 4. hæð. Sérgeymsla á
hæð. Laus strax. Verð 4,1 millj.
Skógarás: 2ja herb. ca 65 fm ib.
á jarðhæð. Tilb. u. trév. Til afh. nú þeg-
ar. Verð 3,8 millj.
Engihlíð: 2ja herb. björt kjíb. Ný
teppi, eldavél o.fl. Verð 3,6 millj.
Rauðarárstígur: 2ja herb. ib.
á jarðh. Laus strax. Nýtt gler. Nýl. rafl.
Nýtt þak. Verð 3,2-3,3 millj.
EIGIVAMIÐIUMIV
2 77 11
ÞINGHOLTSSTRÆTI______3
Svenrir Kristinsson, sölustjóri - Þorleifur Guðmundsson, sölum.
Þórólfur Halldórsson, lögfr.-Unnsteinn Beck, hrl., sími 12320