Morgunblaðið - 07.01.1990, Page 11

MORGUNBLAÐIÐ FASTEIGNIR SUNNUDAGUR 7. JANÚAR 1990 •
B 11
FASTEIGNAMIDLUN
SÍMI25722
{4 línur) rj
Morgunblaðið/Þorkell
Ríkharður Kristjánsson og Oddur Hjaltason við útvegg í Bessastaðastofu, sem hlaða þarf upp að nýju.
heldur alla þessa umræðu um flagn-
andi málningu. Þetta er að þakka
allt annarri veðráttu. Þessir staðir
eru að mestu lausir við sunnlenzka
slagregnið. Það er nefnilega ekki
hægt að kenna alkalívirku sementi
og alkalívirkum fyiliefnum einum
sér um alkalískemmdirnar. Þar þarf
þriðja þáttinn til viðbótar, sem er
utanaðkomandi vatn.
Ríkharður telur þó alkal-
ískemmdirnar mun minna vanda-
mál nú en frostskemmdirnar. — Það
eru til leiðir til að vinna gegn alkal-
ískemmdunum og draga úr þeim,
segir hann. — Frostskemmdirnar
hafa reynst miklu erfiðari viðfangs.
Það eru mörg hús steypt eftir alk-
alítímann, sem orðið hafa illa úti
af völdum frostskemmda.
Þau hús, sem við steypum nú,
eiga það jafn mikið á hættu og
áður að fá í sig sprungur. Sú bygg-
ingaraðferð okkar að einangra hús-
in að innan, er í eðli sínu röng, því
að hún kallar fram vissa gerð af
sprungum. Hún veldur því, að út-
veggirnir kólna en innveggir og
plötur halda sínum hita. Útveggirn-
ir dragast af þessum sökum saman
en innveggirnir ekki og spenna út-
veggina í sundur. Það er hægt að
byggja hús, sem er alvag sprungu-
laust. Síðan er flutt í það og farið
að hita það upp. Fyrsta veturinn
má síðan heyra hvelli og þá eru
veggirnir teknir að springa í sundur.
Ef hús er aftur á móti einangrað
að utan, er allt húsið jafn heitt.
Einangruninni fylgir líka alltaf ein-
hver veðurkápa að utan, sem ver
húsið gegn leka. En verðurkápan
þarf að vera í lagi og það getur
verið vandamál. Þá er ekki sama,
hvar er byggt. Hús byggt í Vestur-
bænum kann að reynast vel, á
meðan sams konar hús á hæsta
stað í Breiðholti hriplekur. Blokkir
meðfram Reykjanesbrautinni í
Hafnarfirði fá t. d. á sig gífurlegan
vind af suðaustan, sem lemur beint
á gaflinn á þeim. Alla þessa gafla
er nú verið að klæða. Þeir leka flest-
ir af völdum slagregnsins. í raun-
inni er mjög skynsamlegt að klæða
alla slagveðursveggi og það hefði
átt að gera frá upphafi.
Reglubundið viðhald
borgar sig bezt
— Viðhaldsaðgerðum má skipta
í þijá mismunandi flokka, segir
Oddur Hjaltason, sem nú hefur orð-
ið. — Fyrst má nefna hefðbundið
viðhald. Þar er viðhaldskostnaður
frá 1.500-1.800 kr. á hvern fer-
metra, en meðal flatarmál útveggja
á íbúð í blokk er 60-75 fermetrar.
Þessi kostnaður nemur því um
120.000 kr. að meðaltali. Ef þetta
viðhald er vanrækt, tekur við næsti
flokkur fyrir ofan. Þá þarf að fara
bæði út í viðhald og viðgerðir eins
og endursteypu. Þá nemur kostn-
aðurinn 3.800-4.500 kr. á hvern
fermetra og viðhaldskostnaðurinn
fer þá upp í 230.000-300.000 kr. á
60-75 fermetra íbúð. í þriðja flokki
er gert ráð fyrir það miklu viðhaldi
og viðgerðum, að þar þarf að klæða
húsin. Þá er kostnaðurinn á bilinu
7.000-8.500 kr. á fermetra eða
430.000- 640.000 kr. á íbúð af
þessari stærð. Að meðaltali er hann
um 500.000 kr.
Oddur segir, að lækka megi við-
haldskostnað töluvert, ef reglu-
bundið viðhald er haft að leiðar-
ljósi. Þá er miðað við viðhald á 8-10
ára fresti. Viðhaldið er þá í fyrstu
í hærra lagi en fer síðan lækkandi.
Sama máli gegni um hús, þegar
búið er að klæða þau. Þá minnki
viðhaldið í náinni framtíð. Þá þurfi
kannski viðhald á 10 ára fresti á
klæðningunni, sem yrði þá um
80.000 kr.
Viðhald samkvæmt fyrsta
flokknum byggist á því að loka öll-
um aðkomuleiðum vatns. Vatn
kemst inn í steypu í gegnum
sprungur og holur í henni, en steypa
rýrnar með tímanum, þegar hún
þornar. Hitabreytingar valda því
einnig, að vatn kemst inn í steyp-
una. Við þetta hækkar rakastigið
mjög mikið á þeim stöðum, þar sem
greið leið er fyrir vatnið inn í steyp-
una og eins á láréttum, steyptum
flötum eins og svölum, skyggnum
og öðru slíku. Með því einu að loka
aðkomuleiðum vatns, megi losna
jafnvel alveg við þyngra viðhald í
framtíðinni.
— Oft er byijunarviðhald bundið
við málun og almennan frágang og
því of lítið, segir Oddur. — Þá lend-
ir fólk seinna í mun meiri viðhalds-
kostnaði. Sem dæmi má nefna hús-
félag í Breiðholtshverfi, sem fyrir
fjórum árum lét sér nægja að mála
húsið. Allt sem þá var gert, er nú
ónýtt og nú verður að grípa til mun
kostnaðarasamari viðgerða og við-
halds. Þarna var bara málað yfir
skemmdirnar, án fyrirbyggjandi
viðhalds eða viðgerða á steypu-
skemmdum. Við viðgerð í síðusta
flokknum dugar hins vegar ekkert
minna en stóraðgerð eins og klæðn-
ing.
Oddur segir, að margir íbúðar-
kaupendur líti á íbúðir sínar sem
skammtímahúsnæði og afstaða
þeirra til viðhalds mótist mjög af
því. — Þetta fólk ætlar ekki að
vera lengur en 5-10 ár í íbúðinni
og hugsar þá gjarnan með sér: Ég
er ekkert að leggja peninga í við-
hald, þar sem ég ætla hvort sem
ekki að vera hér til langframa.
Þetta hefur í för með sér, að í stór-
um húsfélögum myndast engin
samstaða um viðhaldsaðgerðir. Oft
er það jafnvel meiri hluti blokk-
aríbúa, sem svona er ástatt um.
Þeir sem vilja gera eitthvað, fá þá
engu áorkað, þar sem það er meiri
hlutinn, sem ræður.
Vanþróaður
viðhaldsmarkaður
— Viðhaldsmarkaðurinn hefur
verið mjög vanþróaður. Þó virðist
okkur, sem þar hafi orðið veruleg
breyting á síðustu árum, segir
Ríkharður, sem nú hefur aftur orð-
ið. — Sú þróun byijaði hjá bygging-
ardeild Reykjavíkurborgar. Þar var
hafizt handa um þróun greiningar-
kerfa, verklýsingar og sundurliðun-
ar í þá verkþætti, sem notaðir eru
til að finna einingarverð. Við hér
hjá Línuhönnun byijuðum síðan á
ráðgjafaþjónustu okkar í samvinnu
við borgina 1980. Á þeim tíma voru
þessar rannsóknir ekki komnar jafn
langt og nú, enda beindust allar
rannsóknir lengi vel að því, hvernig
bregðast skyldi við alkalískemmd-
um.
Það er ekki fyrr en á síðustu
árum, sem rannsóknirnar taka að
snúast um hinn almenna vanda
húsbyggjenda, það er hvernig á að
gera við þessar venjulegu skemmd-
ir, sem eru kannski sízt minni en
alkalískemmdirnar. Um 1980 blasti
við að klæða þyrfti öll hús og þá
var raunar byijað að klæða hús í
Breiðholti. — Við vorum byijaðir
að meta, hvað það myndi kosta að
klæða öll þau hús, sem voru reist
á árunum 1965-1979. Þær kostnað-
artölur voru svimandi háar, segir
Ríkharður.
Á þessum tíma ákvað Reykjavík-
urborg hins vegar að klæða ekki
sín hús, heldur reyna eitthvað ann-
að, eins og fyrirbyggjandi viðhald
og ódýrar aðferðir og sjá, hvað ár-
angri mætti ná þannig. — Ef borg-
in hefði gripið til þess ráðs að klæða
hús sín í Breiðholtinu í stórum stíl,
þá hefði það haft þau áhrif út frá
sér, að öll hús þar hefðu verið klædd
með öllum þeim geysilegu útgjöld-
um, sem það hefði haft i för með
sér, segir Ríkharður.
Sú stefna var hins vegar tekin
að reyna eitthvað annað. Hjá Rann-
sóknastofnun byggingariðnaðarins
var settur niður starfshópur, sem
markaði stefnuna í viðgerðum á
alkalískemmdum. sem leiddu m. a.
til þess, að notkun á svokölluðum
sílanefnum, það er vatns fráhrind-
andi efnum varð mjög algeng. —
Þessi aðferð hefur borið góðan
árangur og ég held, að þetta hafi
verið mjög merkileg ákvörðun, sem
hafi skilað sér í gífurlegum pen-
ingasparnaði fyrir þjóðina, segir
Ríkharður.
Á allra síðustu árum hafa verið
sett af stað rannsóknarverkefni,
sem beinast að sprunguviðgerðum.
Nú er í gangi allstórt rannsóknar-
verkefni af þessu tagi og standa
að því Rannsóknarstofnun bygg-
ingariðnaðarins, Iðntæknistofnun,
Málning hf. og Línuhönnun. Hún
er fjármögnuð af þessum aðilum
og Rannsóknarráði ríkisins að auki.
Þá er einnig i gangi rannsóknar-
verkefni, sem .beinist að yfirborðs-
meðferð og málun og annað að
frumhönnun, það er hvernig koma
megi í veg fyrir sprungur í húsum
frá upphafi.
— Það vantar hins vegar rann-
sóknir á því, hvernig bezt sé að
gera við skemmdar svalir, en þær
eru hvaða erfiðustu vandamálin,
sem við eigum við að glíma, segir
Ríkharður að lokum. — Einfaldar
aðgerðir hafa oftast brugðizt. Nú
má sums staðar sjá viðgerðir á svöl-
um, sem líta vel út. Svalirnar eru
klæddar að framan og svalahand-
riðið niður að innanverðu sem og
útistandandi svalaveggir. Svala-
gólfið er hins vegar skilið eftir. Það
er kannski málað vel með epox-
málningu, en vatnið kemst engu
að síður niður á milli undir klæðn-
inguna og þá síast vatnið í gegnum
svalargólfið og í kjölfarið koma
fram frostskemmdir á svölunum að
framanverðu. Þarna er hætta á, að
oft sé verið að kasta á glæ ótrúleg-
um fjárhæðum.
I
| Laugarneshverfi
% Til sölu glæsileg 160 fm efri hæð í þríbýli auk rishæðar
og 35 fm bílskúrs. íbúðin er öll endurnýjuð. Glæsilegt
eldhús. Suðursvalir. Skemmtileg eign. Verð 10,5 millj.
Óskar Mikaelsson, löggiltur fasteignasali.
POSTHUSSTRÆTI 17
s621600
Borgartún 29
<%
ifHUSAKAUP
Opið kl. 12-15
Súluhólar
Falleg 2ja herb. íb. á 2.
hæð. Nýl. teppi. Áhv. 2,0
milj. veðd. Verð 3,9 millj.
Hraunbær
2ja herb. íb. á 1. hæð í
fjölbýli. Nýl. teppi. Ný-
uppgerð sameign. Verð
4,4 millj. Áhv. veðdeild
400 þús.
Bergþórugata
Falleg íb. á jarðhæð í
tvíbhúsi miðsvæðis í
Reykjavík. Nýtt parket.
Áhv. veðdeild. Verð 3,6
millj.
Laugateigur
Glæsil. og rúmg. 2ja-3ja
herb. íb. 96 fm. Mikið
endurn. Falleg beyki-
eldhúsinnr. Parket og
teppi á gólfum. Hátt
brunabótamat. Verð 5,3
millj.
Kjarrhólmi
Falleg 4ra herb. íb. á 3.
hæð. Rúmg. svefnherb.
Fráb. útsýni. Fæst fyrir
húsbréf.
Langholtsvegur
100 fm hæð í þríbhúsi.
Rúmg. svefnherb. 60 fm
geymsluloft. Miklirmögul.
Ahv. nýtt veðdeildarlán.
Verð 5,7 millj.
Njörvasund
Falleg 3ja herb. íb. ífjórb.
Aukaherb. innaf forstofu.
Ný eldhinnr. Nýl. teppi.
Bílskréttur. Áhv. 2,3
millj. Verð 5,4 millj.
Laugateigur
Sérhæð og ris í góðu
húsi. 2 saml. stofur,
sjónvarpshol, hjóna-
herb., eldhús og bað.
Teppi og parket á gólf-
um. í risi eru 3 herb. og
snyrting. Mögul. á séríb.
Bílsk. Verð 9,3 millj.
Vesturbær
Lítið einb. 60 fm grfl. og
kj. Miklir mögul. á við-
byggingu/breytingum.
Skuldlaus. Mögul. á 50%
útb. eða góðum stað-
greiðsluafsl.
Stokkseyri -
sumarhús
Til sölu gamalt íbúðar-
hús, kj., hæð og ris. Mik-
ið endurn. Góð lóð. Góð
aðstaða fyrir hesta-
menn.
Ragnar Tómasson hdl.,
Brynjar Harðarson viðskfr.,
Guðrún Árnad. viðskfr.
84433
Nýjar íbúðir
Nú eru hafnar framkvæmdir við næsta
byggingaráfanga á lóð Steintaks við
Skúlagötu. íbúðir í þessum áfanga
verða afhentar í sept. nk. Eigum nokkr-
ar íbúöir óseldar í 1. áfanga til afh. í
apríl nk.
HLÍÐARHJALLI - KÓP.
Einb.- eða tvíbhús til afh. nú þegar. íb.
á 1. hæð 180 fm. íb. á neðri hæð 160
fm. Bílsk. 33 fm. Teikn. á skrifst.
HAGALAND - MOS.
Fallegt einb. 147 fm ásamt 36 fm bílsk.
Fullb. hús að utan sem innan ásamt
ræktaðri lóð.
VESTURBÆR - RAÐH.
Raöh. alls um 140 fm. Stofa, borðstofa,
eldh. m. nýjum innr. og tækjum. Sjónv-
hol, 3 svefnherb., flísal. bað. í kj. eru
einnig 2 herb. m. sérinng., þvottah. og
geymsla. Verð 9,5 millj.
GARÐABÆR - SÉRH.
7 herb. sérh. alls um 283 fm ásamt
tvöf. bílsk. Verð 10,5 millj.
RAÐHÚS - VOGAR
Raðh., tvær hæðir og kj. alls 206 fm.
Séríb. í kj. m/sérinng. Bílsk. 25 fm.
RÉTTARBAKKI
Raðhús með bílsk., alls um 210 fm
ásamt 20 fm bilsk. Vönduð eign. Verð
10,8 millj.
BLIKAHÓLAR
4ra-5 herb., 141 fm vönduð ib. á 2.
hæö ásamt bílskúr. Verð 7,8 millj.
BIRKIHLÍÐ - 5 HERB.
Falleg 5 herb. íb. alls um 180 fm á
tveimur hæðum.
BARÐAVOGUR
Stór 3ja herb. 87 fm íb. í kj. Ákv. sala.
Verö 5,8 millj.
SKIPHOLT - 4RA
Glæsil. 4ra-5 herb. 105 fm íb. í fjölb-
húsi. Góð sameign. Sérhiti. Fallegt út-
sýni. Verð 6,5 millj.
ÁLFHEIMAR - 4RA
Rúmg. íb. 101 fm á 3. hæð. Nýl. eld-
húsinnr. Parket á stofu og borðstofu.
Góðar suðursv. Verð 6,5 millj.
VIÐ SUND - 3JA-4RA
Rúmg. 102 fm endaíb. m/fallegu útsýni.
Vandaðar innr. Þvottah. innaf eldh. Mjög
góð aðstaða f. böm í næsta nágr.
REKAGRANDI
Glæsil. íb. 126 fm á 3. og 4. hæð.
Fullfrág. falleg íb. Laus fljótl.
LJÓSHEIMAR - 2JA
Mjög falleg mikið endurn. 62 fm íb. í
lyftuh.
HÁTÚN - 2JA HERB.
2ja herb. 55 fm ib. á 1. hæð. Laus strax.
KLEPPSVEGUR - 2JA
Ágæt 2ja herb. 70 fm íb. í kj. Sér inng.
RÁNARGATA
3ja herb. 80 fm íb. á 2. hæð. mikið
endurn. Laus strax. Verð 4,7 millj.
SELJENDUR
Óskum eftir 2ja, 3ja og 4ra herb.
íb. fyrir fjársterka kaupendur.
ATVINNUHUSNÆÐI
TIL SÖLU EÐA LEIGU
1000 fm af 1. flokks versl.-, skrifst,- og
iðnhusn. á bestu stööum í borginni
ýmist til sölu eða leigu.
SKOÐUM OG VERÐMETUM
SAMDÆGURS
i r.n:_Aiv/
SUtXJRLANDSBRAUTta W
JÓNSSON
LOGFRÆÐINGUR ATH VAGNSSON
SÍMI 84433