Morgunblaðið - 05.01.1996, Page 15

MORGUNBLAÐIÐ
FÖSTUDAGUR 5. JANÚAR 1996 D 15
Eru staðlaðir
kaupsamningar
hættulegir?
Staðlaðir kaupsamningar eru notaðir allt of
víða, t.d. í viðskiptum með sérbýli, þótt text-
inn eigi eingöngu við fjölbýlishús, segir
Magnús Axelsson. Tilurð staðlaðra kaup-
samninga varð ekki til að tryggja öryggi í
fasteignaviðskiptum.
NOTKUN staðlaðra kaupsamninga
í fasteignaviðskiptum hefur færst
mikið í vöxt og munu langflestir
fasteignasalar nota slíka samninga.
Nýlega var viðtal í fasteigna-
blaði Morgunblaðsins við fram-
kvæmdastjóra Félags fasteignasala
þar sem því var haldið fram að
notkun slíkra samninga yki öryggi
í fasteignaviðskiptum. Þessi full-
yrðing er afar hæpin.
Hvernig urðu staðlaðir
kaupsamningar til?
Tilurð staðlaðra kaupsamninga
varð ekki til að tryggja öryggi í
fasteignaviðskiptum. Staðlaðir
kaupsamningar eru byggðir á
eyðublaði sem Fasteignamat ríkis-
ins lét útbúa á sínum tíma til að
auðvelda starfsmönnum þess lest-
ur upplýsinga sem skrá átti í tölvu
stofnunarinnar. Húsnæðisstofnun
ríkisins hefur fetað dyggilega í
fótspor Fasteignamatsins og eru
jafnvel dæmi þess að hún hafi
hafnað afgreiðslu mála sem henni
hafa borist vegna þess að staðall-
inn var ekki notaður, þótt löggern-
ingurinn hafi verið fullkomnlega
gjaldgengur til að tryggja hags-
muni samningsaðila og jafnvel
betur en unnt hefði verið í stöðl-
uðu formi.
Staðlaðir kaupsamningar hafa
síðan rutt sér til rúms, ekki vegna
þess að þeir séu öruggari en aðrir
samningar, heldur vegna leti;
vegna þess að sumum finnst fyrir-
hafnarminna að fylla út í eyðu-
blaðið en að vinna hvern samning
frá grunni. Þetta mátti skilja áður
en fasteignasalar tölvuvæddust
upp til hópa, en á sér enga stoð í
dag.
Forrit sem samin hafa verið sér-
staklega fyrir fasteignasölur hafa
einnig dregið dám af þessum stöðl-
uðu kaupsamningum þannig að
staðan er sú í dag að fasteignasal-
ar sem eru flestir ágætlega að sér
í fasteignaviðskiptum láta sér
sæma að nota í dag samninga sem
samdir voru upphaflega af starfs-
mönnum FMR og síðar unnir í
tölvuforrit af forriturum, hvort
tveggja menn með
miklu minni þekkingu
á fasteignaviðskiptum
en fasteignasalarnir
sjálfir.
Hvar henta
staðlaðir
kaupsamningar?
Staðlaðir kaup-
samningar er ágætir
þegar tilgreind . við-
skipti falla að texta
þeirra. Þróunin hefur
orðið sú að samning-
arnir eru notaðir allt
of víða. T.d. í viðskipt-
um með sérbýli þótt
textinn eigi eingöngu
við fjölbýlishús. Jafn-
vel í viðskiptum með atvinnuhús-
næði þótt varla sé í þeim stafkrók-
ur sem Qallar um það. Þá hafa
þeir gjarnan verið notaðir í maka-
skiptum, sem er að sjálfsögðu
ótækt. Ymist vantar þá í samning-
ana ákvæði sem nauðsynleg eru
eða fjölmörgum ákvæðum er of-
aukið. í slíkum tilfellum láta fast-
eignasalar sér sæma að upplýsa
kaupendur og seljendur um að mik-
ill hluti textans í samningnum sem
verið er að undirrita eigi ekki við
í þessu tilviki og sé bara á blaðinu
af því að það sé ætlað fyrir öðru-
vísi viðskipti. Traustvekjandi, ekki
satt?
Staðlaðir kaupsamningar hafa
valdið andvaraleysi hjá fasteigna-
sölum sem þá nota og um leið rang-
hugmyndum hjá kaupendum og
seljendum.
í hverju felst hættan?
Staðlaðir kaupsamningar eru svo
algengir að andvaralausir fast-
eignasalar gæta þess ekki að oft
er nauðsynlegt að taka fleira fram
í kaupsamningi en staðlaði textinn
gerir. Kaupsamningar eru löggern-
ingar til að tryggja ákveðin um-
samin réttindi samningsaðila. Til
þess að svo geti orðið þarf samning-
urinn að endurspegla niðurstöðu
viðræðna samningsaðila. Þess
vegna er nauðsynlegt að samning-
urinn sé bókun á því sem aðilar
hans sögðu eða lofuðu. Samningur
sem eingöngu geymir sérákvæði
og vandlega færðar bókanir um-
ræðna, en vísar að
öðru leyti til viðskipta-
venja á fasteigna-
markaði er miklu
vandaðri en staðlaði
samningurinn án sérá-
kvæða.
Ranghugmyndir
kaupenda og seljenda
verða meðal annars til
vegna þess að þeir
halda að staðlaður
texti kaupsamnings sé
ófrávíkjanlegur, jafn-
vel lögboðinn. Það
væri gaman að vita
hve margir af þeim
sem keypt hafa eða
selt fasteign á árinu
1995 vita að ekki er
skylda að eldavél fylgi íbúð. Það
er ekki skylda að stór inneign í
hússjóði fylgi íbúð í fjölbýlishúsi.
Afleiðingin er almenn lákúra í
samningagerð sem ekki á rétt á
sér þegar fjallað er um viðskipti
með aleigu fólks.
Vita kaupendur og seljendur fast-
eigna að sennilega eru til fasteigna-
salar í dag sem aldrei hafa samið
kaupsamning frá bytjun til enda,
aðeins fyllt út í staðlað eyðublað.
Því er spurt: „Eru staðlaðir
kaupsamningar hættulegir?“
Höfundur er löggiltur fasteigna-
snli og rekur fasteignasöluna
Laufás.
Magnús
Axelsson
EIGNASALAN
tf : símar 551-9540 & 551-9191-fax 551-8585 Æ
INGOLFSSTRÆTI 12 - 101 REYKJAVIK.
Yfir 35 ára reynsla tryggir öryggi þjónustunnar.
Magnús Einarsson, löggiltur fasteignasali.
Sölum. Svavar Jónss., hs. 553-3363, og Eggert Elíass., hs. 557-7789.
Opið laugardag kl. 11—14
Einbýli/raðhús
HEIÐARGERÐI
- M/2 ÍB.
Húseign á góðum og eftirsóttum
stað í borginni. Á hæðinni er 4ra
herb. íb. og í risinu 2ja herb. íb.
m.m. i kj. eru þvottah. og
geymsla. Rúml. 40 fm góður nýl.
bílsk. fylgir. Ræktuð lóð.
KRINGLAN
Gott reðh. é fráb. stað í nýja
miðb. alls um 263 fm auk 26 fm
bílsk. Hagst. éhv. lán.
BRÆÐRABORGAR-
STÍGUR
Lítið eldra einbýlish. (steinh.)
byggt fyrir aldamót. 3 svefnherb.
og stofur m.m. Verð 8,7 millj.
Hagst. áhv. lán.
BAKKASMÁRi -
PARHÚS
Glæsil. parh. á mjög góðum stað.
Tlt afh. strax fokh., frág. að utan.
Teikn. é skrifst.
4—6 herbergja
TJARNARMYRI -
4RA - LAUS
Sért. vönduð og skemmtil. ný
endaib. á 2. hæð í fjölb. 3
svefnherb. og stofa. Sérþvhérb.
f fb. Til afh. strax fullb. án
gólfefna. Biiskýii. Við sýnum.
HVASSALEITI
SÉRH. M/BÍLSKÚR
Mjög góð 6 herb. sórh. á
frábærum stað í borginni. Bílskúr
fylgir auk sórþvottah. og
herbergis í kj.
ESKIHLÍÐ
SALA - SKIPTI
4ra herb. ib. é 2. hæð í fjölb. 2
stofur og 2 svefnherb. m.m. fb.
fylgir að auki 12 fm íbherb. tkj.
Beln ssla eða sklpti é 3ja harb.
í sama hverfi.
DALSEL - LAUS
Mjög góð 4ra herb. endalb. á 2.
hæð í fjölb. Útsýni yfir borgina.
Sérþvottah. í ibúðinni. Bílskýli.
Til afh. strax.
BRAGAGATA
Mjög góð 4ra herb. ib. é 3. hæð
í stelnh. Miklð útsýnl. ib. er laus.
SPÍTALAST. - LAUS
Sérl. skemmtil. og vönduð 4ra
herb. íb. á hæð í steinh. íb. er 2
stcfur og 2 svefnherb. m.m. Allar
innr. og lagnir nýjar. Stórar
suðursv. Glæsil. útsýni.
Sérþvherb. á hæðinni. Risið yfir
íb. fylgir með. Til afh. strax. Viö
sýnum.
NJÁLSGATA
Mjög góð 4ra herb. íb. é 1. hæð
í tvíbýlish. Áhv. hagst. langtl.
3ja herbergja
GRETTISGATA
Tæpl. 80 fm göð tb. á f. hæð i
eldra stelnh. Verð 6,2 millj.
LAUFASVEGUR
3ja herb. góð íb. á 2. hæð í
steinh. rétt við gamla
Miðbæjarskólann. íb. er 2 góðar
stofur og stórt svefnherb. m.m.
Góð eign I hjarta borgarinnar.
BERJARIMI - 3JA
HAGSTÆTT VERÐ
3ja herb. ib. é 1. hæð í nýju fjölb.
íb. er 108 fm og er til »fh. etrax
ttlb. u. trév. Bílskýli, Verð 6,9
mlllj. Teikn. 6 skrífst.
HÓLAR
M/BÍLSKÚR
3ja herb. íb. á 3. hæð (efstu)
v/Hrafnhóla. Gott útsýni. Bílsk.
2ja herbergja
ORRAHÓLAR
Ttl sölu og éfh. fljótt. 2ja herb.
kjíb. I lltlu fjölb. Útb. rúml. 2,0
rrtillj.
KRÍUHÓLAR
Mjög snyrtil. og góð rúml. 20 fm
íb. ó 7. hæð í lyftuh. Verð 3,8
millj.
VESTURBEKG
LAUS
2ja herb. rúmg. tb. é 7. hwð í
lyftuh. Góð etgn með hagst. áhv.
lénum. Mikið útsýni. Góð
samelgn. (b. ertil afh. nú þegar.
SEILUGRANDI
M/BÍLSKÝLI
2ja herb. sérl. góð og vel
umgengin Ib. í fjölb. (b. fylgir
rúmg. stæði í btlskýli. Laus.
HÖFÐATÚN -
HAGSTÆÐ KJÖR
2ja herb. ósamþ. íb. i steinh.
Snyrtit. Ib. sem er tll afh. nú
þegar. Hagst. kjör t' boði.
Atvinnuhúsnæði
SMIÐJUVEGUR - KÓPAVOGI
209 fm atvinnuhúsn. á jarðh. Innkdyr. Góð eign. Til afh. fljótl. Traustum
aðila boðin góð kjör.
BÍLDSHÖFÐI - M/TVEIMUR INNKHURÐUM
300 fm mjög gott atvhúsnæði á jarðh. Altt nýl. standsett. Tvennar innkhurðir.
Tll afh. strax. Hagst. kjör í boði fyrir traustan aðila.
Lit-
skrúðug-
ur borð-
krókur
Hér má sjá eldhús-
krók sem ekkert er
reynt til að fela -
nema síður sé. Flís-
arnar eru áberandi
en borðið hins vegar
látlaust með sína
glerplötu.