Vísbending - 30.05.2008, Side 1

30. maí 2008
19. tölublað
26. árgangur
ISSN 1021-8483
1 2 4Húsnæðisverð mun eflaust lækka á
næstunni en hve
mikið?
Hvaða áhrif hafa
Íslendingar á gerðir
Evrópusambandsins
sem gilda hér á landi?
Eru snjallir
verðbréfakaupmenn
fyrst og fremst
heppnir?
Hvers vegna eiga þeir
sem voru hleraðir ekki
að biðjast afsökunar?
3
Vikurit um viðskipti og efnahagsmál
V í s b e n d i n g • 1 9 . t b l . 2 0 0 8 1
Hrun á húsnæðismarkaði?
Að undanförnu hafa viðskipti á húsnæðismarkaði verið sáralítil. Veltan nú er um þriðjungur af því
sem var fyrir hálfu ári. Framboð af húsnæði
virðist ekki hafa minnkað og því virðist ljóst
að það er einungis eftirspurnarhliðin sem
hefur gefið sig. Samkvæmt hefðbundnum
fræðum ætti þetta að leiða til verðlækkunar.
Seðlabankinn hefur spáð mikilli lækkun og
greiningardeildir bankanna taka í sama streng.
Fasteignasalar malda í móinn og segja að verið
sé að tala markaðinn niður. Því fer fjarri. Ytri
aðstæður eru með þeim hætti að eðlilegt er að
verðið gefi eftir. Það gerist þó hægt.
Hækkun í takt við kaupgetu
Á meðfylgjandi mynd sést verðþróun á húsnæði
frá 1997. Að öðru jöfnu er eðlilegt að þróun
á verðlagi á húsnæði hækki í takt við hækkun
byggingarkostnaðar. Á myndinni blasir við
að svo er ekki. Þvert á móti hefur verðið nær
tvöfaldast miðað við byggingarkostnaðinn á
síðasta áratug. Hann er því sýnilega ekki mikill
áhrifavaldur um húsnæðisverð á þessum tíma.
Þó hefur byggingarkostnaðurinn hækkað
umfram almennt verðlag. Hafa verður í huga
að á árunum fram til 1998 hafði sala fasteigna
verið treg. Einkum var hörgull á kaupendum á
stórum og dýrum eignum. Á miðju ári 1999 er
eins og losni um stíflu og verðið hækkaði fram
að aldamótum. Segja má að á árunum 1999
til 2004 standi verð nokkurn veginn í stað
miðað við breytingar á launavísitölu. Þá koma
bankarnir inn á markaðinn með há lán til langs
tíma á hagstæðum kjörum. Þetta gerbreytti
eftirspurn á markaði og næstu mánuði
hækkaði verð á markaði um 30% umfram
laun. Undanfarin tvö ár hefur verð svo verið
tiltölulega stöðugt allt fram í janúar 2008. Þá
fór að halla undan fæti og verð lækkaði.
Hve mikil verður lækkunin?
Það er eðlilegt að spurt sé hve mikilli lækkun
hægt er að búast við á markaðinum. Því er
fyrst til að svara að seljendur eiga afar erfitt
með að sætta sig við það að hafa ekki selt á
toppnum. Ekki er þó víst að auðvelt sé að
uppfylla hugmyndir greiningardeildar Glitnis
um að menn eigi að selja íbúðir sem allra
fyrst, áður en verð lækki, en að kaupendur
ættu að halda að sér höndum fram á haustið,
þannig að þeir þurfi ekki að greiða of mikið
fyrir eignirnar.
Meginskýringin á lækkun fasteignaverðs
núna er skortur á lánsfé frá bönkunum. Fyrst
hækkuðu vextir en síðan hefur smám saman
verið skrúfað fyrir nær allar lánveitingar.
Fæstir einstaklingar eiga svo mikið lausafé að
þeir geti snarað fram tugum milljóna króna
án þess að taka lán. Þess vegna má segja að
lánsfjárþurrð gerbreyti öllum aðstæðum
á markaði. Nú er orðið algengt á ný að
kaupendur dreifi útborgun á ár og margir
láta aðra eign upp í þá sem þeir kaupa. Hér
er því horfið til viðskiptahátta sem þekktust
á markaði fyrir nokkrum árum.
Lausafjárkreppan er ekki séríslenskt
fyrirbæri. Þó að menn hafi færst af ystu nöf
með aðgerðum ríkisstjórnarinnar til þess að
auka gjaldeyrisforðann er hætt við því að
aðstæður í efnahagslífinu verði smám saman
erfiðari eftir því sem líður á árið. Atvinnuleysi
mun örugglega vaxa og kaupmáttur minnka.
Líklega verður áfram þröngt á lánamarkaði
allt þetta ár. Sérfræðingar bankanna spáðu
því strax í október síðastliðnum að erfitt
yrði fyrir bankana að fá lán í gjaldeyri allt
fram á næsta haust. Líklega verður þetta
tímabil enn lengra. Erfiðar aðstæður á
alþjóðamörkuðum leggjast hér á eitt með
innlendri lægð.
Að öllu virtu er alls ekki ólíklegt að
húsnæðisverð lækki um 25 til 30% að
raunvirði á næstunni. Eina leiðin til þess
að seinka lækkuninni er að seljendur haldi
að sér höndum. Það kann þó að reynast
erfitt, því að sumir þeirra eru komnir í þrot
og verða að selja vegna þess að þeir standa
ekki í skilum með lán. Boginn hefur verið
spenntur til hins ýtrasta og eitthvað verður
að gefa eftir.
Sumum kann að þykja þetta mikil
lækkun en ef miðað er við ástandið fyrir
2004 gæti verðið jafnvel fallið um 35% að
raungildi. Því fyrr sem verðið lækkar, því fyrr
næst jafnvægi á markaðinum og eftirspurn
verður eðlileg á ný. V
Mynd: Breytingar á húsnæðisverði 1997-2008
m.v. byggingar- og launavísitölu
Heimildir: Hagstofa Íslands, Fasteignamat ríkisins og útreikningar Vísbendingar.
Hrun á húsnæ!ismarka!i?
A! undanförnu hafa vi!skipti á húsnæ!ismarka!i veri! sáralítil. Veltan nú er um "ri!jungur af
"ví sem var fyrir hálfu ári. Frambo! af húsnæ!i vir!ist ekki hafa minnka! og "ví vir!ist ljóst a!
"a! er einungis eftirspurnarhli!in sem hefur gefi! sig. Samkvæmt hef!bundnum fræ!um ætti
"etta a! lei!a til ver!lækkunar. Se!labankinn hefur spá! mikilli lækkun og greiningardeildir
bankanna taka í sama streng. Fasteignasalar malda í móinn og segja a! veri! sé a! tala
marka!inn ni!ur. #ví fer fjarri. Ytri a!stæ!ur eru me! "eim hætti a! e!lilegt er a! ver!i! gefi
eftir. #a! gerist "ó hægt.
Hækkun í takt vi! kaupgetu
Á me!fylgjandi mynd sést ver!"róun á húsnæ!i frá 1997. A! ö!ru jöfnu er e!lilegt a! "róun á
ver!lagi á húsnæ!i hækki í takt vi! hækkun byggingarkostna!ar. Á myndinni blasir vi! a! svo er
ekki. #vert á móti hefur ver!i! nær tvöfaldast mi!a! vi! byggingarkostna!inn á sí!asta áratug.
Hann er "ví s$nilega ekki mikill áhrifavaldur um húsnæ!isver! á "essum tíma. #ó hefur
byggingarkostna!urinn hækka! umfram almennt ver!lag. Hafa ver! r í huga a! á árunum fram
til 1998 haf!i sala fasteigna veri! treg. Einkum var hörgull á kaupendum á stórum og d$rum
eignum. Á mi!ju ári 1998 er eins og losni um stíflu og ver!i! hækka!i fram a! aldamótum.
Segja má a! á árunum 1999 til 2004 standi ver! í sta! mi!a! vi! breytingar á launavísitölu. #á
koma bankarnir inn á marka!inn me! há lán til langs tíma á hagstæ!um kjörum. #etta gerbreytti
eftirspurn á marka!i og næstu mánu!i hækka!i ver! á marka!i um 30% umfram laun.
Undanfarin tvö ár hefur ver! svo veri! tiltölulega stö!ugt allt fram í janúar. #á fór a! halla undan
fæti og ver! lækka!i.
Mynd: Breytingar á húsnæ!isver!i 1997-2008 m.v. byggingar- og launavísitölu

Heimildir: Hagstofa Íslands, Fasteignamat ríkisins og útreikningar Vísbendingar