Morgunblaðið - 11.02.1983, Blaðsíða 8

Morgunblaðið - 11.02.1983, Blaðsíða 8
48 MORGUNBLAÐIÐ, FÖSTUDAGUR 11. FEBRÚAR 1983 FJ_ÁRJV[Á L FJÖ^S_KY_LDJJJfJJA_R Umsjón: Sigurður H. Ingimarsson, viðskiptafræðingur, framkvæmdatjóri Fjárfestingarfélags íslands hf. Pétur Kristinsson, forstöðumaður Verðbréfamarkaðar Fjárfestingarfélagsins. Pétur Þór Sigurósson, hdl., fram- kvæmdastjóri Fasteignamarkaöar Fjárfestingarfélagsins hf. KAUPVERÐ SÖLUVERÐ BLEKKING Það einkennir fslenskt samfélag, hversu margir búa í eigin húsnæði. Flestir landsmenn kaupa og selja fasteign á lífsleiðinni; einu sinni eða oftar. Þegar fasteign er keypt eða seld eru miklir hagsmunir í húfi og geta ákvarðanir, sem þá eru teknar, haft áhrif á hag hlutaðeigandi um langan aldur. Það er því brýn nauðsyn á að vandað sé verulega til þessara þýðingarmiklu fjár- ráðstafana. Hér verður í örstuttu máli og með lýsandi dæmum reynt að sýna fram á hvernig kaupverð/söluverð fasteigna er samsett, hvaða þróun hafi orðið á síðustu árum og hvað búi að baki þeirri fjárhæð, þeirri tölu, sem kemurfram í kaupsamningi aðila hverju sinni og leitast við að skýra að ekki er allt sem sýnist í því efni. Ekki eru tök á að sinni að fjalla um verðmynd- unina að öðru leyti og allar skýringar verða settar fram á einfóldu máli og flóknir útreikningar eru skki sýndir. DÆMI HVAÐ BÝR AÐ BAKI TÖLUM? TILBOÐSMAT v/íbúðar, sem sett er á kr. 1.000.000 (markaösverð) TILBOD: ÚTBORGUN: A B 1) v/samning kr. 120.000 kr. 200.000 2) 01.03.1983 kr. 120.000 kr. 150.000 3) 15.05.1983 kr. 80.000 kr. 100.000 4) 15.07.1983 kr. 90.000 kr. 100.000 5) 15.09.1983 kr. 110.000 6) 15.11.1983 kr. 100.000 7) 15.01.1984 kr. 130.000 Samt. kr. 750.000 kr. 550.000 EFTIRSTÖÐVAR: kr. 250.000 kr. 284.000 Greiðast á 4 Greiöast á 10 árum m/20% árum, verötr. ársvöxtum. skv. lánskjara- vísitölu. HEILDARVERÐ: kr. 1.000.000 kr. 834.000 STAÐGREIÐSLUVERÐ: kr. 720.000 kr. 730.000 Þegar þessi tilboö eru borin saman miöað viö sömu forsendur kemur í Ijós, að miöaö viö daginn í dag (staðgreiösluverö) er tilboö B betra, þrátt fyrir mun lægri krónutölu. TILBOOSMAT /\ ENDANLEGT VERO f SAMNINGI Við höfum búiö viö mikla verö- bólgu í langan tíma. hún hefur rýrt verðgildi sparifjár, skert stööu kröfuhafa, hindraö eölileg viöskipti á peningamarkaöi og brenglað verðskyn manna og tilfinn- ingu fyrir raunverömætum. Það er hins vegar ekki síöur nauð- syn í því veröbólguþjóöfélagi, sem er að sigla inn í verötryggingu fjár- skuldbindinga aö menn átti sig á raunverömætum, hvaö búi aö baki tölum. Þegar fasteign er til sölu er sett á hana ákveöiö verö, sem kalla má markaðsverð. Þaö verð er síöan greitt með ákveönum hætti á ein- hverjum tima. Augljóslega rýrir verö- bólgan verömæti þess fjár sem þann- ig er greitt. Til þess aö finna út raun- verðmætið veröur þvi að reikna út hver áhrif verðbólgan hefur á greiðslutimanum. Þá fæst þaö út sem kalla má staögreiösluverö eignarinn- ar, þ.e. sú fjárhæð sem eignin fengist fyrir væri hún greidd aö fullu strax viö samningsgeröina. Þaö er þetta verö, staðgreiösluverðið, sem fyrst og fremst er sambærilegt. Þess skal get- ið að nokkuð tíðkanlegt er að þaö sé kölluö staögreiösla ef eign er greidd á einu ári aö fullu, en það er villandi og rangt. Markaösveröið, sem fyrr er getið, byggir ávallt á ákveöinni greiöslutil- högun. Hún er mismunandi eftir landssvæðum; á einum staö er út- borgun hærri en á öörum, eöa eftir- stöðvar til lengri tíma. Hér skal fyrst og fremst litið til þess hvaöa kjör hafa veriö ráðandi á stór-Reykjavíkursv- æðinu varöandi eldri eignir (sérsjón- armið eiga viö varöandi eignir á byggingarstigi). Greina má í grófum dráttum á milli þrenns konar skilmála. A. Hefðbundin kjör: Þá er um það að ræöa aö ca. 75% kaupverösins (markaðsverösins) er greitt á 12 mánuöum og þar af 60—70% á fyrstu 6 mánuöunum en eftirstöövarnar eru til fjögurra ára með 20% föstum ársvöxtum. Um hlutfall markaðsverös og stað- greiðsluverö — sjá mynd. B. Hefðbundín kjör + verötr. veödeildarlán: Nú er þaö orðiö mjög algengt í nýrri hverfum aö áhvílandi sé verötr. lán frá Veðdeild Landsbankans (Hús- næöisstjórn) sem nemur oröið fram- reiknað verulegri fjárhæö. Algengt er að ekki sé á nokkurn hátt tekiö tillit til þessa í heildarveröi og afleiðingin verður þá eins og meöfylgjandi mynd sýnir. C. Verðtryggð kjör: Nokkuð er fariö aö bera á því að kaupveröið að meira eöa minna leyti sé verötryggt, enda bíður þaö upp á sveigjanleg kjör, sem ekki eru fyrir hendi nema aö mjög takmörkuðu leyti ella. Það er alveg sérstök ástæöa til að sýna varkárni þegar hluti kaupverös er verötryggöur. Þá er aö því að gæta aö verðbólgan hef- ur ekki lengur áhrif til rýrnunar og því verður að lækka verðið sem þvi nem- ur, ella veröur afleiðngin sem sjá má af meðfylgjandi mynd. Af framansögöu er Ijóst aö þaö skiptir megin máli hvers eöils greiösl- ur eru hverju sinni og sé ekki tekiö tillit til þess í endanlegu verði eignar- innar í samningi verður afleiðingin sú, sem kemur fram á myndunum að staögreiösluveröiö veröur of hátt og samsvarar þá enn hærra markaös- verði en menn ætla og hafa gengiö út frá byrjun. Til enn frekari skýringar skal fjallaö hér næst á eftir um hvaöa áhrif breyt- ingar á hverjum þeim þætti sem mynda heildarverðið hafa og tekið einfald dæmi þar um. HVAÐ HEFUR ÁHRIF? A. Útborgun: Þegar útborgunarhlutfall er oröið mjög hátt hafa frávik frá venjulegri dreifingu mikla þýðingu. Eftir því sem útborgun er hærri og þvi fyrr sem greiðslur koma á heildarverðið aö lækka svo sama staögreiösluverð haldist, því þá verða áhrif veröbólgu minni. B. Áhvílandi veöskuldir: Hér ber þess fyrst og fremst aö gæta að verðtryggö yfirtekin lán vega mjög mikiö í heildarveröi og því rétt að taka tillit til þess. Þaö er og þýö- ingarmikið aö verðtryggð lán séu framreiknuö, því ella eru þar að auki falin verðmæti, svo sem var til skamms tíma með veödeildarlán svokölluð. C. Eftírstöðvar: Varðandi eftirstöðvar hefur þaö megin þýöingu hvort þær eru óverö- tryggðar eöa verðtryggöar, svo og sá tími sem þær greiöast uppá. Til aö átta sig á því til fullnustu hverju sinni hvaöa þýðingu breyting frá heföbundnum kjörum hefur, verö- ur að reikna allt nákvæmlega út og finna staðgreiösluveröiö. Þannig er hægt aö gera upp milli tveggja eöa fleiri tilboöa og svipta burtu hinni tölulegu blekkingu. Endanlegt verö í samningi skal reíknaó út frá staðgreiðsluveröi miðað viö greíðslutilhögun. NIÐURSTAÐA Að lokum skal megináhersla á það lögð, að þaö er ekki fjárhæö sölu- verös/kaupverös sem skiptir máli, heldur samsetning þess. Þaö er því fyllsta ástæöa til að hvetja seljendur/ kaupendur til aö fara varlega og skoöa sinn gang gaumgæfilega hverju sinni og leita eftir útskýringum og fræðslu. Þar sem þessa hefur ekki veriö nægjanlega gætt hefur því á síöustu árum átt sér stað umtalsveröur dulinn fjármagnsflutningur milli kaupenda og seljenda án vltundar þeirra.

x

Morgunblaðið

Beinir tenglar

Ef þú vilt tengja á þennan titil, vinsamlegast notaðu þessa tengla:

Tengja á þennan titil: Morgunblaðið
https://timarit.is/publication/58

Tengja á þetta tölublað:

Tengja á þessa síðu:

Tengja á þessa grein:

Vinsamlegast ekki tengja beint á myndir eða PDF skjöl á Tímarit.is þar sem slíkar slóðir geta breyst án fyrirvara. Notið slóðirnar hér fyrir ofan til að tengja á vefinn.