Morgunblaðið - 11.02.1983, Blaðsíða 8

48
MORGUNBLAÐIÐ, FÖSTUDAGUR 11. FEBRÚAR 1983
FJ_ÁRJV[Á L FJÖ^S_KY_LDJJJfJJA_R
Umsjón: Sigurður H. Ingimarsson, viðskiptafræðingur, framkvæmdatjóri Fjárfestingarfélags íslands hf. Pétur
Kristinsson, forstöðumaður Verðbréfamarkaðar Fjárfestingarfélagsins. Pétur Þór Sigurósson, hdl., fram-
kvæmdastjóri Fasteignamarkaöar Fjárfestingarfélagsins hf.
KAUPVERÐ
SÖLUVERÐ
BLEKKING
Það einkennir fslenskt samfélag, hversu margir búa í eigin húsnæði. Flestir
landsmenn kaupa og selja fasteign á lífsleiðinni; einu sinni eða oftar. Þegar
fasteign er keypt eða seld eru miklir hagsmunir í húfi og geta ákvarðanir,
sem þá eru teknar, haft áhrif á hag hlutaðeigandi um langan aldur. Það er
því brýn nauðsyn á að vandað sé verulega til þessara þýðingarmiklu fjár-
ráðstafana. Hér verður í örstuttu máli og með lýsandi dæmum reynt að sýna
fram á hvernig kaupverð/söluverð fasteigna er samsett, hvaða þróun hafi
orðið á síðustu árum og hvað búi að baki þeirri fjárhæð, þeirri tölu, sem
kemurfram í kaupsamningi aðila hverju sinni og leitast við að skýra að ekki
er allt sem sýnist í því efni. Ekki eru tök á að sinni að fjalla um verðmynd-
unina að öðru leyti og allar skýringar verða settar fram á einfóldu máli og
flóknir útreikningar eru skki sýndir.
DÆMI
HVAÐ BÝR AÐ BAKI TÖLUM?
TILBOÐSMAT
v/íbúðar, sem sett er á kr. 1.000.000 (markaösverð)
TILBOD: ÚTBORGUN: A B
1) v/samning kr. 120.000 kr. 200.000
2) 01.03.1983 kr. 120.000 kr. 150.000
3) 15.05.1983 kr. 80.000 kr. 100.000
4) 15.07.1983 kr. 90.000 kr. 100.000
5) 15.09.1983 kr. 110.000
6) 15.11.1983 kr. 100.000
7) 15.01.1984 kr. 130.000
Samt. kr. 750.000 kr. 550.000
EFTIRSTÖÐVAR: kr. 250.000 kr. 284.000
Greiðast á 4 Greiöast á 10
árum m/20% árum, verötr.
ársvöxtum. skv. lánskjara-
vísitölu.
HEILDARVERÐ: kr. 1.000.000 kr. 834.000
STAÐGREIÐSLUVERÐ: kr. 720.000 kr. 730.000
Þegar þessi tilboö eru borin saman miöað viö sömu forsendur
kemur í Ijós, að miöaö viö daginn í dag (staðgreiösluverö) er tilboö
B betra, þrátt fyrir mun lægri krónutölu.
TILBOOSMAT
/\
ENDANLEGT
VERO f
SAMNINGI
Við höfum búiö viö mikla verö-
bólgu í langan tíma. hún hefur
rýrt verðgildi sparifjár, skert
stööu kröfuhafa, hindraö eölileg
viöskipti á peningamarkaöi og
brenglað verðskyn manna og tilfinn-
ingu fyrir raunverömætum.
Það er hins vegar ekki síöur nauð-
syn í því veröbólguþjóöfélagi, sem er
að sigla inn í verötryggingu fjár-
skuldbindinga aö menn átti sig á
raunverömætum, hvaö búi aö baki
tölum.
Þegar fasteign er til sölu er sett á
hana ákveöiö verö, sem kalla má
markaðsverð. Þaö verð er síöan
greitt með ákveönum hætti á ein-
hverjum tima. Augljóslega rýrir verö-
bólgan verömæti þess fjár sem þann-
ig er greitt. Til þess aö finna út raun-
verðmætið veröur þvi að reikna út
hver áhrif verðbólgan hefur á
greiðslutimanum. Þá fæst þaö út sem
kalla má staögreiösluverö eignarinn-
ar, þ.e. sú fjárhæð sem eignin fengist
fyrir væri hún greidd aö fullu strax viö
samningsgeröina. Þaö er þetta verö,
staðgreiösluverðið, sem fyrst og
fremst er sambærilegt. Þess skal get-
ið að nokkuð tíðkanlegt er að þaö sé
kölluö staögreiösla ef eign er greidd á
einu ári aö fullu, en það er villandi og
rangt.
Markaösveröið, sem fyrr er getið,
byggir ávallt á ákveöinni greiöslutil-
högun. Hún er mismunandi eftir
landssvæðum; á einum staö er út-
borgun hærri en á öörum, eöa eftir-
stöðvar til lengri tíma. Hér skal fyrst
og fremst litið til þess hvaöa kjör hafa
veriö ráðandi á stór-Reykjavíkursv-
æðinu varöandi eldri eignir (sérsjón-
armið eiga viö varöandi eignir á
byggingarstigi). Greina má í grófum
dráttum á milli þrenns konar skilmála.
A. Hefðbundin kjör:
Þá er um það að ræöa aö ca. 75%
kaupverösins (markaðsverösins) er
greitt á 12 mánuöum og þar af
60—70% á fyrstu 6 mánuöunum en
eftirstöövarnar eru til fjögurra ára
með 20% föstum ársvöxtum. Um
hlutfall markaðsverös og stað-
greiðsluverö — sjá mynd.
B. Hefðbundín kjör + verötr.
veödeildarlán:
Nú er þaö orðiö mjög algengt í
nýrri hverfum aö áhvílandi sé verötr.
lán frá Veðdeild Landsbankans (Hús-
næöisstjórn) sem nemur oröið fram-
reiknað verulegri fjárhæö. Algengt er
að ekki sé á nokkurn hátt tekiö tillit til
þessa í heildarveröi og afleiðingin
verður þá eins og meöfylgjandi mynd
sýnir.
C. Verðtryggð kjör:
Nokkuð er fariö aö bera á því að
kaupveröið að meira eöa minna leyti
sé verötryggt, enda bíður þaö upp á
sveigjanleg kjör, sem ekki eru fyrir
hendi nema aö mjög takmörkuðu
leyti ella. Það er alveg sérstök
ástæöa til að sýna varkárni þegar
hluti kaupverös er verötryggöur. Þá
er aö því að gæta aö verðbólgan hef-
ur ekki lengur áhrif til rýrnunar og því
verður að lækka verðið sem þvi nem-
ur, ella veröur afleiðngin sem sjá má
af meðfylgjandi mynd.
Af framansögöu er Ijóst aö þaö
skiptir megin máli hvers eöils greiösl-
ur eru hverju sinni og sé ekki tekiö
tillit til þess í endanlegu verði eignar-
innar í samningi verður afleiðingin sú,
sem kemur fram á myndunum að
staögreiösluveröiö veröur of hátt og
samsvarar þá enn hærra markaös-
verði en menn ætla og hafa gengiö út
frá byrjun.
Til enn frekari skýringar skal fjallaö
hér næst á eftir um hvaöa áhrif breyt-
ingar á hverjum þeim þætti sem
mynda heildarverðið hafa og tekið
einfald dæmi þar um.
HVAÐ HEFUR ÁHRIF?
A. Útborgun:
Þegar útborgunarhlutfall er oröið
mjög hátt hafa frávik frá venjulegri
dreifingu mikla þýðingu. Eftir því sem
útborgun er hærri og þvi fyrr sem
greiðslur koma á heildarverðið aö
lækka svo sama staögreiösluverð
haldist, því þá verða áhrif veröbólgu
minni.
B. Áhvílandi veöskuldir:
Hér ber þess fyrst og fremst aö
gæta að verðtryggö yfirtekin lán vega
mjög mikiö í heildarveröi og því rétt
að taka tillit til þess. Þaö er og þýö-
ingarmikið aö verðtryggð lán séu
framreiknuö, því ella eru þar að auki
falin verðmæti, svo sem var til
skamms tíma með veödeildarlán
svokölluð.
C. Eftírstöðvar:
Varðandi eftirstöðvar hefur þaö
megin þýöingu hvort þær eru óverö-
tryggðar eöa verðtryggöar, svo og sá
tími sem þær greiöast uppá.
Til aö átta sig á því til fullnustu
hverju sinni hvaöa þýðingu breyting
frá heföbundnum kjörum hefur, verö-
ur að reikna allt nákvæmlega út og
finna staðgreiösluveröiö. Þannig er
hægt aö gera upp milli tveggja eöa
fleiri tilboöa og svipta burtu hinni
tölulegu blekkingu.
Endanlegt verö í samningi skal
reíknaó út frá staðgreiðsluveröi
miðað viö greíðslutilhögun.
NIÐURSTAÐA
Að lokum skal megináhersla á það
lögð, að þaö er ekki fjárhæö sölu-
verös/kaupverös sem skiptir máli,
heldur samsetning þess. Þaö er því
fyllsta ástæöa til að hvetja seljendur/
kaupendur til aö fara varlega og
skoöa sinn gang gaumgæfilega
hverju sinni og leita eftir útskýringum
og fræðslu.
Þar sem þessa hefur ekki veriö
nægjanlega gætt hefur því á síöustu
árum átt sér stað umtalsveröur dulinn
fjármagnsflutningur milli kaupenda
og seljenda án vltundar þeirra.