Morgunblaðið - 07.10.1983, Blaðsíða 8

48
MORGUNBLAÐIÐ, FÖSTUDAGUR 7. OKTÓBER 1983
Ekki dylst neinum, að almennar
efnahagsþrengingar hafa komiö viö
kaunin á mörgum, ekki síst þeim sem
stofnaö hafa til mikilla skulda m.a.
vegna húsnæðiskaupa, en á þau
verður lögö áhersla hér. Töluvert
viröist um að fólk bresti getu til að
standa viö skuldbindingar sínar,
þannig aö fyrir marga blasir svart-
nættiö eitt viö. islenska hagkerfið er
sveiflukennt, þar skiptast á skin og
skúrir. Sumt af því fólki sem nú er i
vanda statt geröi skuldbindingar sín-
ar út frá forsendum uppsveiflu
1979—1981 og tók ekki meö inn í
dæmiö hugsanleg áhrif öldudals í
efnahagslífinu á greiöslugetu, sem
við nú horfumst i augu viö.
Alveg þessa dagana eru aö koma í
Ijós viöbrögö stjórnenda fjármála-
stofnana svo og ríkisvaldsins viö
þessum vanda í þá veru aö gera
skuldabyrðina og þá heldur greiöslu-
byröi skulda léttbærari einkum í Ijósi
efnahagslegra þrenginga. Bankar
bjóöa fólki t.a.m. upp á skuldbreyt-
ingar og frestun greiöslna, en ríkis-
valdið hyggst stórlega auka framlög
til húsnæöismála, sem einkum kemur
fólki til góöa í formi hærri húsnæöis-
lána. Eitthvaö viröist því vera aö rofa
til, en þaö breytir þó ekki þeirri staö-
reynd aö fasteignaviöskipti eru al-
mennt enn í mjög óheppilegum far-
vegi og má þar fyrst og fremst kenna
um tvennu — óóaveröbólgu undan-
genginna ára og frumstæðum fjár-
magnsmarkaði hérlendis.
Hversvegna eru
lánin verötryggö?
Það er fyrst og fremst veröbólga
sem leitt hefur til þess að útborgun-
arhlutfall í fasteignaviöskiptum
hækkaöi úr 50% af kaupverði á
Stór-Reykjavíkursvæöinu í kringum
1970 í um 75% í dag. Eftirstöðvar eru
oft greiddar á 4 árum með 20% vöxt-
um. Samfara aukningu á útborgun-
arhlutfalli uróu útlán peningastofn-
ana verötryggö, en margir hafa orðiö
til þess aö kalla verótryggingu lána
orsök vandræóa húsnæöiskaupenda
og byggjenda. Það er misskilningur.
En hversvegna?
Fyrst skulum við skoöa hvers
vegna lán uröu verðtryggð. Ljóst er,
að verötrygging ruddi sér til rúms
sem vörn gegn verðbólgu, þar sem
viö sáum fyrst verðtryggö spariskír-
teini ríkissjóös, þá lán fjárfestinga-
lánasjóöa og h'feyrissjóóa og síöast
inn- og útlán banka. Verötrygging
var fyrst og fremst hugsuö til aö
Fjármál f jölskyldunnar
Umsjón: Friörik Frióriksson, hagfræðingur hjá Fjárfestingafélagi íslands.
lánstímanum og gera greiösluáætl-
anir. Þótt slíkt sé ávallt óvissu háö,
þá sýnir reynsla síöasta áratugar aö
almenn laun í landinu hafi aö jafnaöi
hækkaö i takt vió verölagshækkanir
og rúmlega þaö.
í þessu sambandi er þó mikilvægt
að íhuga þýöingu verðtryggöra lána
til mjög skamms tíma, t.d. á 6—12
mánaöa, en frávik launa og verölags-
þróunar koma þá aö fullu fram í
greiöslubyröinni. Óhætt er aö full-
yröa að hiö almenna háa útborgun-
arhlutfall í fasteignaviöskiptum í dag
hafi ýtt undir töku verötryggðra
skammtímalána i bankakerfinu og
því fór sem fór. Greiöslubyröin óx
gífurlega viö það, aö ríkisstjórnin
setti þak á kauphækkanir. Ef útborg-
unarhlutfalliö heföi hinsvegar veriö
Þrátt fyrir almenna kosti verö-
tryggöra fasteignaviöskipta, þá dylst
engum aö margir efast enn um ágæti
slíkra vióskiþta. Ástæöuna tel ég án
nokkurs vafa vera skortur á upplýs-
ingum og fræöslu til almennings. í því
sambandi hvilir sök á hinu opinbera.
Með verðtryggingu á útlánum var
brotiö blaö í peningamálum þjóöar-
innar. Þá breytingu hefði þurft að
kynna og skýra miklu betur en gert
var. i Ijósi þessa er svo sem ekki
undarlegt aö verötrygging hefur sótt
hægt á, en auk þess eru verötryggð
fasteignaviöskipti vandasöm viö-
fangs. Þau krefjast bæöi hugbúnaöar
og tæknibúnaóar, s.s. tölvu, til aö
framkvæma þá útreikninga sem viö-
skiptin krefjast. Þá er þaö hugsan-
legt aö þeir sem fást við fasteigna-
vandi lantakenda?
Hver er
Að kenna verötryggingu
lána um vanda lán-
takenda er að hengja
bakara fyrir smið
stööva þá eignaupptöku sem spari-
fjáreigendur höfóu orðiö fyrir í verö-
bólgubálinu. Þaö sjá þaó margir aó
einmitt sú verötrygging sem margir
úthrópa þessa dagana hefur átt
veigamikinn þátt í þvi aó koma í veg
fyrir hrun lánakerfisins og algera
lánaþurró i landinu.
I ööru lagi gerir verötrygging þaö
aö verkum að raungildi höfuðstóls
skuldar er óháö verölagsbreytingum,
þ.e. raungildi höfuóstólsins rýrnar
ekki í veröbólgu og er því undirstaöa
sveigjanlegri greiðslukjara. Þar sem
vextir verðtryggöra eftirstööva eru
lágir, dreifist greiöslubyröi af þeim
jafnar yfir lánstímann, gagnstætt því
sem gerist þegar um óverðtryggðar
eftirstöðvar er aö ræða. Með öðrum
orðum, verötrygging lána merkir aö
menn þurfa ekki eins stórfellt átak til
að byrja meö. Hér skiptir þó lánstím-
inn miklu máli, þar sem skamrr.tíma
verðtryggö lán geta haft þyngri
greiöslubyrði en langtíma, sérstak-
lega á tímum efnahagslegra þreng-
inga.
í þriöja lagi gerir verötrygging
meiri kröfur til lántakenda en áöur,
því nú er ekki lengur hægt aó kasta
sér til sunds án þess aö sjá til lands
hinu megin. Á meðan lán voru al-
mennt óverötryggö og veröbólga
geisaði eins og á sióasta áratug, þá
er víst að fjöldi fólks eignaöist íbúöir
sem voru töluvert verömeiri en tekjur
þess geröu þvi kleift, m.ö.o. þá var
hægt aö kasta sér til sunds án þess
aö sjá til lands. Meö verötryggingu
veröur fólk aö meta fjárhagslega
getu sína miklu betur. Lántakandi
verður m.a. aö meta tekjur sinar á
t.d. 50% og eftirstöövar fasteigna-
verðs lánaöar til 10—15 ára á verð-
tryggðum kjörum væri vandi lántak-
enda (og húsbyggjenda) mun minni,
þar eð öll frávik í launa- og verðlags-
þróun hefðu þá einungis komiö fram
í aukinni greióslubyröi á ári að einum
tíunda eða fimmtánda hluta.
Ef greindir eru kostir þess aö hafa
fasteignaviöskipti verötryggð, þá eru
þeir þessir fyrir seljandann — eftir-
stöðvar rýrna ekki — óþarfi er að
kaupa nýja fasteign um leiö og sú
gamla er seld — með sölu fasteignar
getur fulloröiö fólk skapaö sér lífeyri
— verðtryggö skuldabréf er hægt að
selja þurfi eigandinn á fé aó halda.
Kostirnir fyrir kaupandann eru —
útborgun er lægri — greiöslufrestur
verður lengri á eftirstöðvum —
greióslubyröin veröur jafnari og létt-
ari fyrstu árin — greiösluskilmálar
veröa sveigjanlegri og í samræmi viö
fjárráö og þarfir.
Almennir kostir verötryggöra fast-
eignaviöskipta eru — sá hópur
stækkar sem getur samiö á sann-
gjörnum og viöráóanlegum grund-
velli — stuðlar aö jafnvægi á lána-
markaönum — minni ásókn verður í
lán hjá lánastofnunum — stuölar aö
æskilegri aldursskiptingu í grónum
hverfum og bæjarhlutum.
viöskiptin láti stundarhagsmuni ráöa
í viðhorfi sínu til verötryggöra fast-
eignavióskipta. Þar á ég viö, aö vinna
og þjónusta viö viöskiptavininn vex
meö verötryggingu, þegar hann fer
að velta fjölbreytilegum greiðsluskil-
málum fyrir sér. Afköst sölumanna í
seldum eignum geta því lækkaö.
Ennfremur má benda á, aö sé verö-
trygging tekin upp og haldist annaö
óbreytt, þá lækkar endanlegt sölu-
verö og þar meó sölulaunin til þeirra
sem annast fasteignaviöskiptin. En
þetta eru stundarhagsmunir.
Til lengri tíma litiö ættu þessir aöil-
ar eins og aörir aö njóta góös af
verötryggöum fasteignaviöskiptum.
Sveigjanlegri greiöslukjör verð-
tryggöra viðskipta þýóa aó fleiri ráóa
viö aö eiga í fasteignaviðskiptum og
meiri líkur eru á aö viöskipti takist.
Þetta er eins og að lækka hástökks-
rána, þá komast fleiri yfir. Þeir sem
annast fasteignaviöskipti gætu því
séö fram á aukin og jafnari viöskipti í
framtíöinni.
Opnari fjármagns-
markaöur er nauðsyn
Þaö er augljóst aö það sem á und-
an er sagt byggir á því að fjár-
magnsmarkaðurinn losni úr þeim
viöjum miöstýringar sem er höfuö-
einkenni hans í dag.
Ljó*m. Friðþjófur.
Jóhann Helgason syngur hér lög af nýju LP-plötu ainni, Einní veitingahúa-
inu Klúbbnum.
Hildur Einarsdóttir
Jóhann Helgason
kynnir nýja LP-
plötu sína, „Einn“_
Jóhann Helgason hefur verið aö kynna nýju LP-plötuna
sína á skemmtistööum borgarinnar, en platan heitir
Einn. Mun hún koma út í nóvember. Fyrir nokkru
kom út tveggja laga plata meö Jóhanni meö
lögunum Take your time og She’s alright.
Fyrra lagið er einnig á stóru plötunni
Tveggja laga platan er seld á enskum
markaði og hefur hún verið leikin
talsvert á diskótekum og þá hefur hún
heyrst í útvarpinu í Luxembourg. Stóra
platan mun einnig fara á erlendan
markaö. Búiö er aö semja um útgáfu í
Þýskalandi og veriö er aö semja við
fleiri lönd. Öll lögin á Einn eru eftir
Jóhann, en höfundur aö textum er er-
lendur. Þegar Jóhann hefur verið aö
kynna plötuna á skemmtistööum, hefur
undirleikurinn veriö af snældu. Þegar plat-
an kemur út í nóvember, mun ætlunin aö
hljómsveit spili undir hjá Jóhanni, en hann ku
hafa veriö aö reyna að safna saman í eina slíka
Um þessar mundir er Jóhann staddur í írlandi, en þar
tekur hann þátt í Castlebar-söngvakeppninni ásamt
Björgvin Halldórssyni, en þar syngja þeir sitt lagiö eftir hvorn.