Morgunblaðið - 20.10.1998, Síða 7

MORGUNBLAÐIÐ
ÞRIÐJUDAGUR 20. OKTÓBER 1998 C 7
Þrenns konar
eignarréttur í
fjöleignarhúsi
Ábyrgð á tjóni fer eftir því, hvort
það stafar af séreignarhluta eða
sameignarhluta, segir Sandra
Baldvinsdóttir, lögfræðingur hjá
Húseigendafélaginu. Eigandi ber einn
ábyrgð á tjóni, sem stafar af bilun
lagnar, er telst séreign.
Morgunblaðið/Einar Falur
EIGN í fjöleignarhúsi getur verið
með þrennu móti: í fyrsta lagi
séreign, í öðru lagi sameign allra
eigenda og í þriðja lagi sameign
sumra eigenda. Eignarréttur eig-
anda nær bæði til séreignar og sam-
eignar. Þannig fylgir hverri séreign
hlutdeild í sameign. Réttarstaða
eigenda er hins vegar ekki sú sama
gagnvart öllum hlutum hússins. Af
þeim sökum er mikilvægt að gi'eina
á milli þess hvaða hluti húss er sér-
eign og hvaða hluti er í sameign.
Eignarrétti eiganda fylgja rétt-
indi og skyldur sem eru misjafnar
eftir því um hvaða eignarhluta er
að ræða. M.a. má nefna mismun-
andi rétt til umráða og hagnýtingar
og ekki síst hver skuli kosta viðhald
og viðgerðir. Ábyrgð á tjóni fer eft-
ir því hvort það stafar af séreignar-
hluta eða sameignarhluta.
Sem dæmi má nefna að eigandi
verður einn að sjá um og kosta
viðhald á lögn sem telst séreign og
hann einn er ábyrgur vegna tjóns
sem stafar af bilun hennar. Viðhald
og kostnaður vegna lagnar sem er
sameiginleg og ábyrgð vegna tjóns
hvílir hins vegar á öllum eigendum.
Því má segja að afmörkun eign-
arhluta í séreign og sameign sé
grundvöllur annarra reglna sem
lúta að samskiptum eigenda og það
getur haft mikla þýðingu að greina
þessi mörk.
Séreign
Fjöleignarhúsalögin hafa að
geyma skilgi-einingu á séreign.
Samkvæmt þeim er séreign af-
markaður hluti af húsi eða lóð eins
og honum er lýst í þinglýstri eigna-
skiptayfirlýsingu, skiptasamningi
og/eða öðrum þinglýstum heimild-
um um húsið, ásamt því sem honum
fylgir, sérstaklega hvort heldur er
húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á
lóð eða sameiginlegri lóð margra
húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað
samkvæmt sömu heimildum,
ákvæðum laganna eða eðli máls.
Þegar eignaskiptayfirlýsing,
skiptasamningur eða aðrar þing-
lýstar heimildir eins og t.d. afsal,
liggja fyrir er yfirleitt ljóst hvort
tiltekinn hluti húss er séreign eða
sameign. Slíkar heimOdir eru þó
ekki alltaf fyrir hendi eða þá að
ekki verður af þeim ráðið hvort um
sameign eða séreign er að ræða.
í fjöleignarhúsalögunum er að
finna nánari útlistun á því hvað
telst vera séreign húss. Þar er tekið
á mörgum atriðum sem voru óljós í
gildistíð eldri laga og leiddu til tíðra
ágreiningsefna. Er þetta nákvæm
upptalning sem á að vera nokkuð
tæmandi.
Farsæl
fasteignaviðskipti
= þekking og
reynsla
rf=
Félag Fasteignasala
Sem dæmi um séreign má nefna
þann hluta gluggaumbúnaðar sem
er inni í séreign, svo og gler í
gluggum og hurðum, innra byrði
svalaveggja, svalagólf og svala-
hurðir.
Sameign allra
Sameign er skilgreind sem allir
þeir hlutar húss, bæði innan og ut-
an, og lóðar sem ekki eru ótvirætt í
séreign, svo og öll kerfi, tækja-
búnaður, lagnir og tilfæringar, sem
þjóna aðallega þörfum heildarinnar
eða hluta hennar með þeim hætti
að sanngjamt og eðlilegt er að allir
eigendur eða eftir atvikum tiltekinn
hópur þeirra beri kostnað og
áhættu af þeim.
Þótt fjöleignarhús samanstandi
af einingum eða hlutum (stigahús-
um), sem eru sjálfstæðar eða að-
greindar að einhverju leyti, er allt
ytra byrði hússins alls staðar,
þakið, útveggir og gaflar, í sameign
allra eigenda þess.
Eins og með séreignir er eigna-
skiptayfirlýsing aðalheimildin um
hvaða eignarhluti er sameign.
Skiptasamningur eða aðrar
þinglýstar heimildir geta jafnframt
gefið vísbendingu þar um.
í fjöleignarhúsum er sameign
meginregla, sem þýðir að jafnan
eru löglíkur fyrir því að umrætt
húsrými og annað sé í sameign.
Sameignina þarf ekki að sanna,
heldur verður sá sem gerir séreign-
artilkall að sanna eignarrétt sinn.
Takist honum ekki að sanna eign-
arrétt sinn er um sameign að ræða.
I fjöleignarhúsalögunum er til-
greint nánar hvað fellur undir sam-
eign og er þar eins og með séreign-
ir tekið á ýmsum atriðum sem
leiddu oft til ágreiningsefna í gild-
istíð eldri laga.
Sem dæmi um sameign má nefna
ytri gluggaumbúnað, ytra byrði
svala og stoð og burðarvirki þeirra,
svo og svalahandrið.
Sameign sumra
Sameign getur verið sameign
sumra. Er þá um eins konar sam-
eign innan sameignarinnar að
ræða. Slík sameign er undantekn-
ing miðað við sameign allra og eru
því líkur á að um sameign allra sé
að ræða ef um það er álitamál.
Nánar tiltekið er um sameign
sumra að ræða þegar það kemur
fram eða má ráða af þinglýstum
heimildum að svo sé eða þegar lega
sameignar eða afnot hennar eða
möguleikar til þess eru með þeim
hætti að sanngjarnt og eðlUegt er
að hún tilheyri aðeins þeim sem
hafa aðgang að henni og afnota-
möguleika. Á það m.a. við þegar
veggur skiptii' húsi svo að aðeins
sumir séreignarhlutar eru um sama
gang, stiga, svalir, tröppur eða
annað sameiginlegt húsrými, lagn-
ir, búnað eða annað. Þannig er t.d.
húsrými inni í einstökum stigahús-
um í sameign eigenda þar og öðrum
óviðkomandi.
Séreign eða sameign
Eins og hér hefur komið fram er
eignarhaldi í fjöleignarhúsum
háttað á mismunandi veg og mikil-
vægt getur verið að greina mörk
séreignar og sameignar. Mörkin
þar á milli eru þó ekki alltaf skýr og
þarf oft að leysa úr álitaefnum þar
að lútandi.
Auk þess sem hér að framan
greinir skal við afmörkun séreign-
ar og sameignar líta til þess hvern-
ig staðið var að byggingu hússins
eða viðkomandi hluta þess og
hvernig byggingarkostnaðinum var
skipt, ef um það liggja fyrir skýr
gögn.
Hafi byggingarframkvæmd verið
sameiginleg og kostnaðurinn
einnig, þá er um sameign að ræða
ef önnur veigamikil atriði mæla því
ekki í mót. Hafi eigandi einn kostað
ákveðinn búnað, tiltekna fram-
kvæmd eða byggingarþátt, þá eru á
sama hátt líkur á því að um séreign
hans sé að ræða. Þetta atriði er
aðeins eitt af mörgum sem koma til
skoðunar og það eitt ræður ekki úr-
slitum.
Skipholt 50b, 2.
Sími 561 9500
Fax 561 9501
^hAtúii
FASTEIGNASALA
Opið
virka daga:
9.00-18.00
Um helgar:
12.00-14.00
Ásgeir Magnússon, hrl. og
lögg. fasteigna- og skiposali.
Lórus H. Lórusson
sölustjóri.
Þórir Halldórsson
sölumaður.
Kjortan Hollgeirsson
sölumaður.
Sturla Pétursson
sölumoður.
15“,. afstáttur af sölulaunum
fyrir eldriborgara.
Laugalækur
Mjög gott og vel hannað 215 fm
raðhús með séribúð í kjallara, og 25
fm bílskúr. Húsið er laust fljótlega
og áhv. eru 8,9 millj. i góðum lán-
um. 1829
elnb^raöhús
Hafnarfjörður - Ný uppgert Endur-
nýjað hús í hjarta Hafnarfjarðar. 4 svefn-
herbergi, parket á gólfum. Stór lóð og 20
fm svalir. 1808
Neðstaleiti Glæsilegt 245 fm raðhús
með 30 fm innbyggðum bílskúr, teiknað
Kjartani Sveinssyni. Fallegt útsýni og
vandaðar innréttingar, parket, flisar og
marmari. 4. mrngóð svefnherbergi. 1794
f Foldahverfi Mjög fallegt og einkar vel
staðsett einbýlishús við Logafold. Húsið
er ca 234 fm ásamt stómm bílskúr.
Sérsm. innr. Fallegur garður. Góð stað-
setning. Sjón er sögu ríkari. 110
hwölr
Nýbýlavegur - nýtt Mjög falleg of vönd-
uð 140 fm jarðhæð ásamt 24 fm bílskúr í
nýlegu húsi (byggt 94) Útleigumöguleikar
á rúmgóðu forstofuherbergi með sér-
baðherbergi og eldhúsaðst. Rúmgóðar
stofur, parket á gólfum og vandaðar inn-
réttingar. Allt sér. 1813
Fálkagata
98 fm íbúð á jarðhæð með sérinn-
gangi og útg. út í lokaðan garð. Ný-
legt baðherbergi. Þetta er ibúð sem
býður uppá mikla möguleika í næsta
nágrenni Háskólans. Áhv. 3,3 millj.
1201
Miðtún - sérhæð. Hæð og ris, 4.
svefnh. Stór stofa og tvö baðherbergi.
Nýtt parket á gólfum. Laust strax. Áhv.
5,5 millj. 1825
herbergja
harbargja |
Espigerði - Gott útsýni. Vomm að fá í
einkasölu einstaklega glæsilega ca 136 fm
íbúð á fjórðu hæð í góðu lyftuhúsi. Allar
innréttingar eins og best er á kosið. Park-
et og flísar. Þetta er glæsileg ibúð sem
vert er að skoða. Laus fljótlega. 1847
Asparfell Björt og falleg 4ra herbergja
íbúð í viðgerðu lyftufjölbýli með suður
svölum. Húsvörður sér um sameign. Laus
fljótlega. Áhv. 2 millj. í byggsj. Gott verð.
Ákveðin sala. Verð 6,9 millj. 1788
Bústaðavegur 95 fm efri sérhæð ásamt
risi með byggingarrétti. 3 svefnherbergi
og rúmgóð stofa. Áhv. 4,1 millj. Laus strax
V. 8,4 m. 1780
Rofabær Vomm að fá i einkasölu mjög
fallega og vel innr. 4ra herbergja íbúð á
jarðhæð. Sérinngangur. Góðar innrétt-
ingar og góð tæki. Flisar og korkur á gólf-
um. Sjón er sögu rikari. V. 8,7 m. 1724
Okkur bráðvantar einbýli eða raðhús með
sjávamtsýni fyrir viðskiptavin sem búin er
að selja. Við höfum mikinn fjölda ákv.
kaupanda á skrá.
Grensásvegur 3 herbergja íbúð á 2.
hæð í góðu fjölbýli. 2 herbergi og rúmgóð
stofa. Vestursvalir með góðu útsýni. Laus
flótlega. V. 6,1 m. 1805
Skógarás Góð 80 fm íbúð á 2. hæð í
fjölbýli. Áhv. 2,7 millj. Mögulegt að taka bíl
uppi kaupverð. Verð 7,2 m. 1736
Stóragerði - ekkert greiðslumat. Góð
ca. 50 fm 2ja herbergja ibúð á jarðhæð í
nýviðgerðu fjölbýli. Áhv. 3,6 millj. Verð 5
millj. 1815
Hringbraut - mikið áhv. Ca 66 fm 2ja
herbergja íbúð í kjallara í þríbýlishúsi.
íbúðin snýr út í garð og er með sérinn-
gangi. Nýtt gler og gluggar. Áhv. ca 4
millj. Ekkert greiðslumat. Laus strax.
Verð 5,6 millj. 1797
Mikið áhv. - ekkert greiðslumat 2ja
herbergja 60 fm íbúð á 1. hæð í góðu fjöl-
býli í Hraunbænum. Vestursvalir, parket á
gólfum. Verð 5,3 millj. 1792
[2 herbergja A anrtad
Við seljum og seljum! Nú er hart i ári.
Allar tveggja herbergja íbúðinar eru að
verða uppumar og nú vantar okkur nauð-
synlega eignir á skrá strax. Hringdu og við
mætum, það ber árangur.
Skógarás - Sérgarður Góð 66 fm íbúð
í fallegu húsi með sérgarði. Áhv. 2,6 millj
byggingsj. Verð 5,5 millj. 1814
Hliðarás Fallegt 195 fm partiús ásamt
bílskúr á tveimur hæðum á framtíðarstað í
Mosfellsbæ. Frábært útsýni, stór og sól-
rikur garður. Selst fokhelt eða eftir sam-
komulagi 1820
Lindargata Ca 130 fm iðnaðar/verslun-
arhúsnæði á jarðhæð. Ýmiskonar nýting-
armöguleikar. Verð 4 millj. 1790
Víö erum fremstir i Fossvogi