Tíminn - 13.09.1986, Page 8

8 Tíminn
Laugardagur 13. september 1986
VETTVANGUR

Guðmundur Gylfi Guðmundsson stjórnarmaður SUF og hagfræðingur hjá Fasteignamati ríkisins:
Fjármögnun húsnæðis
MYND 1B
IBUÐABYGGINGAR A ISLANDI 1965-1984
FULLGERÐAR ÍBÚÐIR OG SEM BYRJAÐ ER Á
rJÖLDl IBÖDI
BTBJAB l
rULLGKKDAJt
Húsnæði á íslandi
í upphafi þessa árs voru um
85.000 íbúöir á íslandi. Varleg
áætlun á verðgildi þessara íbúða á
núverandi markaðsverði er 170
milljarðar króna, en byggingar-
kostnaður þeirra er hærri. Ætla má
að 85-90% íbúða sé í eign íbúa
viðkomandi húsnæðis og er það
mun hærra hlutfall en í löndum í
austri og vestri. Þá er eigið fjár-
magn seljenda í þeim íbúðum, sem
seldar eru á fasteignamarkaði um
80-85% og er það hlutfall einnig
mun hærra en í nálægum löndum.
Af þessum hlutfallstölum um
eignarhald sést bæði hvað einka-
eign á íbúðum er gífurlega mikil,
jafnframt því sem seljendur hús-
næðis eiga hátt hlutfall af því
fjármagni, sem er í scldum íbúð-
um.
Núverandi ástand
Tilurð þessa ástands er flestum
íslendingum kunn, en hún er m.a.
óðaverðbólga undanfarinna ára,
þar sem fjárfesting í steinsteypu
var tryggasta leiðin til að halda í
verðgildi fjármagns svo og sá bygg-
ingarmáti íslendinga að byggja
sjálfir, niðurgreiðslur opinberra
aðila á húsnæðislánum og skatta-
ívilnanir vegna vaxta á húsnæðis-
lánum. Efnahagsástand undanfar-
inna ára hefur einnig leitt til mikill-
ar byggingarstarfsemi, til að
tryggja verðgildi á lausu fjármagni.
íslendingar hafa að stórum hluta
lagt sparifé í íbúðir í stað þess að
leggja spariféð í verðbréf, hluta-
bréf og banka, eins og viðgengst
víðast í sambærilegum löndum.
Erlendis hefur almenningur síðan
haft möguleika til þess að fá lánað
þetta eða annað fjármagn í hús-
næði, sem er formlega í þeirra
eigu, eða þá óbeint fengið lánað
fjármagn í leigu eða búsetaíbúð-
um. Öll búsetu- og eignarform eru
oft meira eða minna studd eða
niðurgreidd af opinberum aðilum.
Pað, hve stór hluti af sparifé
íslendinga er fast í íbúðuin þeirra,
gerir það að verkum, að fjármagns-
markaður á íslandi er lítill, stirður
og eigendur fjármagns hafa fáa
valmöguleika á nýtingu þess. Hinn
mikli útflutningur á fjármagni í
formi afborgana og vaxta bætir
ekki ástandið á fjármagnsmarkað-
inum.
Á árunum 1971-1980 voru
byggðar að jafnaði 2100 íbúðir á
ári á íslandi og á næstu fimm árum
þar á cftir var lokið við um 1700
íbúðir á ári. Samkvæmt nýlegum
áætlunum var hafin bygging á 1300
íbúðum á seinasta ári. Bent skal á,
að meiri sveiflur eru á fjölda þeirra
íbúða, sem hafin er bygging á en
lokið er við.
Af þessum tölum sést, að íslend-
ingar hafa byggt mikið á seinustu
árum, sem gerir það að verkum að
miðað við mannfjölda eiga þeir
sennilega besta húsnæðiskostinn á
Norðurlöndum. Þetta á við, þegar
tekið er tillit til heildarstærðar
húsnæðis og aldurs þess. Aftur á
móti eiga Islendingar fáar íbúðir
og stórar, en fjöldi íbúða er að því
er virðist einn skásti mælikvarðinn
á byggingarþörf svo enn þarf að
byggja.
Greiðslukjör
á íbúðamarkaði
Að ofan hefur verið minnst á hið
gífurlega háa hlutfall af fjarmagni.
sem scljendur eiga í íbúðum. Þetta
háa hlutfall ásamt þeim venjum,
sem viðgangast á fasteignamarkaði
gera það að verkum, að útborgun-
arkrafa er mjög há í fasteignavið-
skiptum. Seinustu ár hefur útborg-
un á fyrsta ári verið um 70% af
söluverði. Ca. 15% hafa verið
yfirtekin eldri lán ogca. 15% er ján
seljanda til kaupanda og þá oftast
til fjögurra ára. Útborgun er fjár-
mögnuð með eigin fé kaupanda,
ásamt Húsnæðisstofnunar-, lífeyr-
is- og bankalánum.
í þeim tilvikum, sem kaupandi
hefur átt íbúð áður, þá ganga
fasteignaviðskipti oftast snuðru-
laust fyrir sig, því þá fara greiðslur
af eldri íbúð beint upp í afborganir
af nýju fbúðinni. Þetta vöruskipta-
form íbúðamarkaðarins verkar
rnjög íhaldssamt á allar breytingar
á greiðslukjörum á markaðnum. í
þeim tilvikum, sem kaupandi hefur
ekki átt íbúð fyrir, þá verður hann
að streitast við að borga þessi
sjötíuprósent á fyrsta ári. Fram
undirþetta hafa Húsnæðisstofnun-
arlán verið lítið hlutfall af útborgun
svo hinn nýi íbúðareigandi hefur
þurft að eiga fjármagn, útvega
aukalán eða einfaidlega lent t
greiðsluþröng.
Helsta vandamál íbúðamarkað-
arins er því of lítil lán til nýrra
eigenda á húsnæði og of stuttur
greiðslutími af útborgun og af
lánum.
Bætt greiðslukjör
Eins og margoft hefur verið bent
á er íbúðamarkaðurinn íhaldssam-
ur hvað varðar greiðsluform í við-
skiptum. Þó eru þær hefðir, sem
þar gilda ekki meira en nokkurra
ára gamlar.
Lánsfé er í raun lítill hluti af
fjármagni í íbúðarhúsnæði og þó
svo lánsfé til húsnæðismála aukist
eitthvað, þá tekur það langan tíma
að auka lánshlutfallið í íbúðar-
húsnæði. Mikilvirkasta leiöin hér
er, að láta húsnæðismarkaðinn
fjármagna sig sjálfan. Það sem átt
cr við er að fá seljendur til að lána
kaupendum meira fjármagn og til
lengri tíma en tíðkast hefur. Ef
þetta tækist er það á við stóraukn-
ingu á lánum til húsnæðismála.
Þær aðferðir, sem nota mætti við
að ná þessu marki eru nokkrar, en
verða ekki raktar hér.
Ný búsetu og eignarform
Einkaeign á húsnæði hefur verið
og er enn ódýrasti búsetukosturinn
vegna ódýrra lána í verðbólgu
meðan lán voru ekki verðtryggð og
svo niðurgreiðslna á vöxtum á
lánum og skattaívilnana vegna
vaxta. Þá hefur lánsfjárskortur
einnig hamlað öðrum eigna- og
búsetuformum en einkaeign.
Valmöguleikar almennings á
því, hvaða eigna- og búsetuform
hann kýs sér verða að vera raun-
verulcgir. Fólk á að geta valið á
milli þess að eiga sitt fjárniagn í
eigin íbúð eða í hlutabréfum,
verðbréfum eða í banka og geta
síðan leigt annað fjármagn í þeirri
íbúð, sem það býr í. Þá gæti
leiguformið á fjármagninu verið
leiguíbúð, búsetaíbúð, kaup-
leiguíbúð eða lán í eigin íbúð. Til
þess að þessir valmöguleikar séu
raunhæfir, verða nokkrar forsend-
ur að vera uppfylltar:
1. Möguleikar á ávöxtun á fjár-
magni almennings.
Á seinustu misserum hafa opn-
ast nýir möguleikar fyrir al-
menning að ávaxta fjármagn
sitt á arðbæran hátt.
2. Hátt Iánshlutfall í íbúðarhús-
næði.
í nýju lögunum um Húsnæðis-
stofnun er gert ráð fyrir háu
lánshlutfalli til þeirra, sem eru
að byggja eða kaupa í fyrsta
sinn. Þetta fjármagn mættiveita
sömu aðilum í formi búseta-
eða leiguíbúðar.
3. Öll eignar- og búsetuform verða
að vera álíka áhugaverð í efna-
hagslegu tilliti.
Nú virðist eirrkaeignarformið
vera hagstæðast, bæði vegna
beinna niðurgreiðslna á vöxtum á
húsnæðislánum og vegna skatta-
ívilnana. Til þess að leigjendur
njóti svipaðra kjara og þeir, sem
eiga íbúðir, þá þyrfti að auka
skattaívilnanir þeirra eða greiða
opinbera leigustyrki.
Láglaunafólk sern ekki getur
eignast íbúð nýtur ekki skattaíviln-
ana á vöxtum húsnæðislána og í
þeim tilvikum sem láglaunafólk á
íbúð þá nýtist ekki skattafrádráttur
vegna lágra tekna.
Lausná
húsnæðisvandanum
Þær hugmyndir, sem hafa komið
fram á seinustu árum um lausnir á
húsnæðisvandanum, svo sem hug-
myndir um leigu, búsetu og kaup-
leiguíbúðir krefjast allar þess, að
lánshlutfall sé hátt.
Þessar hugmyndir eru að mínu
mati ekki framkvæmanlegar, nema
þremur ofannefndum forsendum
sé fullnægt. Þar vegur þyngst annað
atriðið, en það er útvegun á lánsfé.
Lánsskorturinn er mikill á húsnæð-
ismarkaðinum og það líður senni-
lega þó nokkur tími þar til honum
verður útrýmt, nema til komi mikið
umrót á íslenskum fjármagnsmark-
aði.
Nýju
Húsnæðisstofnunarlögin
Það er ekki hægt að ljúka við
grein um húsnæðismál án þess að
minnast á nýju lögin um Húsnæðis-
stofnun ríkisins.
Lögin urðu til með nokkuð sér-
stæðum hætti og eru byggð á sam-
komulagi á milli ASÍ, VSÍ og
VMS. Samkomulagið var hluti af
síðustu kjarasamningum og ríkis-
stjórnin gekkst inn á að útfæra það
sem lagafrumvarp og koma því í
gegnum Alþingi. Samkomulagið
er snöggsoðið og virðist hafa verið
gert á einni andvökunóttu í Garða-
stræti og er auk þess greinilega gert
án haldgóðra upplýsinga um nokk-
ur mikilvæg atriði.
Frumvarpið var smíðað sem
lagarammi um samkomulagið og
ber allt keim af fyrirmyndinni.
Síðan var lagafrumvarpið lagt fram
á Alþingi og afgreitt á einni viku
rétt fyrir þinglok. Hinn stutti af-
greiðslutími á Aiþingi gerði það að
verkum að opinber umræða urn
frumvarpið komst aldrei af stað.
Vissulega má finna í nýju Hús-
næðisstofnunarlögunum mörg já-
kvæð og uppbyggileg atriði, en
aftur á móti er augljóst að önnur
þarf að bæta og endurskoða. Er
þar fyrst að nefna ákvæði um
lánsrétt vegna lífeyrissjóðs-
greiðslna og lánsrétt hjóna. Þá
mun ríkissjóður bera aukinn vaxta-
kostnað þó svo heildarlán til hús-
næðismála aukist ekki að ráði.
Seinast ber að nefna að áætlun um
fjölda lánshæfra umsókna virðist
vera vanmetin og því lítur út fyrir
að fljótlega verði lánsfjárskortur
hjá Húsnæðisstofnun.
Ofannefnd neikvæðu atriði þarf
að endurskoða og undirbúa breyt-
ingar á og það strax í haust, eins og
margir aðstandendur laganna hafa
þegar bent á.
Með grein þessari fylgir ályktun
SUF um húsnæðismál sem sam-
þykkt var á þingi þess á Hrafnagili
29-30.ágúst.