Reykjavík - 18.07.2015, Side 8

8 18. Júlí 2015REYKJAVÍK VIKUBLA
Ð
ÚTTEKT
Ingimar Karl
HelgasonBjuggu til undanþágu frá skýrum ákvæðum aðalskipulags til að ljúka samningum við verktaka:
Samningsstaða borgarinnar var ekki sterk
Þung áhersla á eignarréttinn í íslenskri lögfræði gengur gegn almanna-
hagsmunum í mikilvægum málum að mati formanns umhverfis- og
skipulagsráðs Reykjavíkur. Þetta birtist tregðu til að breyta ákvæðum
laga um skaðabætur vegna skipulagsbreytinga. Í gildi eru heimildir til
umfangsmikilla bygginga, allt að 15 hæðum, og niðurrifs á svonefndum
Barónsreit í miðbænum. Þær heimildir komu til fyrir gildistöku núverandi
aðalskipulags. Engin nýbygging má fara upp fyrir fimm hæðir samkvæmt
núgildandi aðalskipulagi. Undanþága frá því var samt sem áður sam-
þykkt í síðustu viku til að ljúka samningum við lóðahafa um að draga úr
byggingum á svæðinu, en í þeirri tillögu er meðal annars gert ráð fyrir
16-18 hæða háhýsi.
Ógildir ekki deiliskipulag
„Það kom í ljós þegar menn fóru að
rýna í þetta nánar, og með tilliti til
aðalskipulagsins, að í uppdráttum að-
alskipulagsins var ákveðið misræmi,
vegna þess að skipulagslög kveða á um
að aðalskipulag getur ekki numið úr
gildi gildandi deiliskipulag. Þarna er
gildandi deiliskipulag sem gerir ráð
fyrir mjög miklu byggingamagni,“
segir Hjálmar Sveinsson, formaður
umhverfis- og skipulagsráðs Reykja-
víkur.
Í gildandi aðalskipulagi fyrir
Reykjavík 2010-2030 eru meðal
annars gerðar strangar kröfur um hæð
húsa og á þessum stað í bænum er
ófrávíkjanleg krafa í aðalskipulaginu
um að hæð nýbyggingar megi ekki
fara yfir fimm hæðir.
Greint var frá því í síðasta tölublaði
Reykjavíkur vikublaðs að undanfarið
ár hafa farið fram viðræður milli lóða-
hafa, Þ G Verktaka, og borgarinnar, um
breytingar á byggingamagni á svæð-
inu. Þær viðræður hafa nú skilað sér
til tillögu um nýtt deiliskipulag fyrir
svæðið. Þar er í gildandi deiliskipulagi
– sem samþykkt var löngu áður en
aðalskipulagið gekk í gildi – gert ráð
fyrir þremur 15 hæða háhýsum meðal
annars.
Undantekning samþykkt
Í tillögunni um nýtt deiliskipulag er
gert ráð fyrir einu háhýsi sem verði
16 eða 18 hæðir. Sú hæð fer langt upp
úr þeirri hámarkshæð sem kveðið er
á um í aðalskipulagi á þessum stað.
„Þess vegna var það tillaga sam-
þykkt á fundinum að það yrði farið
í lagfæringu á aðalskipulagi það var
semsagt einn liður á fundinum,“ segir
Hjálmar Sveinsson um síðasta fund
umhverfis- og skipulagsráðs.
- Þannig að það hefur verið samþykkt
undanþága frá þessari mikilvægu reglu
þarna á fundinum?
„Já. Og með þeim rökum að aðal-
skipulagið það getur ekki numið úr
gildi það deiliskipulag sem er fyrir.
En það rýrir ekki neitt samt sem áður
þessa meginreglu aðalskipulagsins um
hámark á hæðir húsa, en í þessu tilviki
er gildandi deiliskipulag. Það hefur
þannig stöðu að aðalskipulagið getur
ekki numið það úr gildi. Síðan mun
skipulagsstofnun bara fjalla um þetta
og skera úr um það, að samþykkja
þessa breytingu á aðalskipulagi með
þessum hætti.“
Fram kom í síðasta tölublaði Reykja-
víkur vikublaðs að mikil áhersla er
lögð á hæð húsa í texta aðalskipulags-
ins. Almennt eiga hús ekki að vera
hærri en 4-6 hæðir í borginni og þarf
að uppfulla mörg skilyrði og færa fyrir
því sterk rök eigi hús að vera hærri.
Gildir ekki afturvirkt
- En hvernig á regla að halda gildi sínu
ef hún er ekki virt?
„Vegna þess að þetta er regla, sem
eins og svo margar reglur sem eru
settar, og gildir ekki afturvirkt. Það
er svona almennt prinsipp að reglur
gilda ekki afturvirkt. Þannig að það
er á mjög fáum stöðum sem er í
gildi deiliskipulag sem leyfa svona
háhýsabyggingar, ég er ekki viss
um að það sé á nokkrum öðrum
stað. En þarna semsagt reynist vera
gildandi deiliskipulag, og við gerð
aðalskipulagsins eða útfærslu aðal-
skipulagsins eru þau tæknilegu mis-
tök gerð, að þessi reitur þarna við
Skúlagötuna, að það er ekki undan-
skilið,“ segir Hjálmar.
Leist illa á
Eins og fyrr var getið hefur nokkur
aðdragandi verið að því að tillaga að
nýju deiliskipulagi var lögð fyrir um-
hverfis- og skipulagsráð borgarinnar.
„Þetta svæði var búið að vera í
frosti mjög lengi, og það koma nýir
eigendur sem hafa hug á því að hefja
framkvæmdir samkvæmt gildandi
deiliskipulagi, sem hefði þá þýtt, ef
þeir hefðu haldið því til streitu, stórfellt
niðurrif húsanna milli Laugavegs og
Hverfisgötu, byggingu þriggja turna og
svo framvegis. Og þeir hefðu heimildir
fyrir þessu í gildandi deiliskipulagi.
Og það sem okkur í umhverfis- og
skipulagsráði og einnig borgarráði og
borgarstjóra leist mjög illa á það. Það
hafa staðið yfir, við getum sagt samn-
ingaviðræður við þessa aðila, í raun í
allan vetur, um það að breyta þessu.
Niðurstaðan náðist núna. Hin endan-
lega niðurstaða hvað umhverfis- og
skipulagsráð varðar, þar sem að ráðið
gerir ekki athugasemd við að þarna
eru í gildi samningar um tiltekið
byggingamagn. Það er löngu þekkt að
hérna eru sérstök lög í gangi um svo-
kallaðan hlutlægan skaðabótarétt, sem
að gerir borgina að öllum líkindum
skaðabótaskylda ef hún tekur heimildir
sem liggur fyrir af lóðarhafa.“
Margar athugasemdir
- Haldast öll þessi réttindi enda þótt
eigendaskipti hafi orðið á lóðinni?
„Þetta er framseljanlegt. Þarna eru
lóðir með ákveðnum heimildum. Þær
geta gengið kaupum og sölum. Og það
er rétt að hafa það í huga að borgin
hefur á undanförnum fimm árum,
margoft gert alvarlegar athugasemdir
við þessa grein í skipulagslögum sem
kveður á um þennan skaðabótarétt. Það
er í raun þannig að skipulagsheimildir
sem eru veittar í deiliskipulagi, þær í
rauninni gilda um alla eilífð. Að því
leyti var samningsstaða borgarinna
ekki mjög sterk þarna. Á sínum tíma
var það borgin sjálf sem samþykkti
þetta deiliskipulag,“ segir Hjálmar
Sveinsson.
- Hefur þú fengið einhverja skýringu
á því hvers vegna lögunum hefur ekki
verið breytt að þessu leyti?
„Ég hef ekki fengið neina viðhlítandi
skýringu. Það eina sem ég veit er að
skipulagslögin eru undir umhverfis-
ráðuneytinu og á sínum tíma skrifaði
borgin alvarlegar athugsemdir um
þetta. Og það var einfaldlega þannig að
umhverfisráðuneytið, þegar skipulags-
lögunum var breytt fyrir nokkrum
misserum, þá féllst umhverfisráðu-
Neita að breyta
Gerðar voru breytingar á skipulagslögum í fyrra, þar er ítarleg grein gerð fyrir
því að inntak reglunnar um hlutlæga
skaðabótaréttinn skuli halda sér. Fram
kemur í umsögn Reykjavíkurborgar að
það séu „mikil vonbrigði að ekki sé
gengið lengra í frumvarpini“ en það
snerist að hluta til um að skýra inntak
reglunnar, en ekki að breyta henni. Í
greinargerð Reykjavíkurborgar segir
enn fremur: „Enn þurfa sveitarfélögin
að sæta því, að þrátt fyrir að fasteignar-
eigandi nýti sér ekki byggingarheim-
ildir jafnvel svo árum eða áratugum
skiptir, byggingarheimildir sem fast-
eignareigandanum voru á einhverjum
tíma færðar, vel að merkja honum að
kostnaðarlausu, að hann geti þegar
áherslur í skipulagi breytast krafist bóta
vegna missis byggingarheimilda, sem
hann hafði alla möguleika á að nýta
sér og vinna þannig að þróun borgar-
eða bæjarmyndarinnar í samræmi við
þágildandi áherslur skipulagsyfirvalda,
en gerði ekki. Mikilvægt sé að finna
leiðir til þess að takmarka bótarétt
lóðarhafa þegar um það er að ræða
að nýtt eða breytt skipulag dregur úr
gildandi byggingarheimildum sam-
kvæmt deiliskipulagi án þess að skerða
lóðarréttindi að öðru leyti.“
Í greinargerð með frumvarpi Sig-
urðar Inga Jóhannssonar segir meðal
annars þetta um hvers vegna regla skuli
halda sér:
„Reglur, eins og skipulagsáætlanir,
leggja því ekki einvörðungu takmark-
anir á eignarráð fasteignareigenda. Þær
binda einnig hendur þeirra stjórnvalda
sem að áætlununum standa. Þeim er
ætlað að veita fasteignareigendum og
öðrum rétthöfum ákveðna vitneskju
eða upplýsingar um líklega nýtingu
lands til framtíðar, og þar með að veita
þeim tiltekna réttarvernd.
[…]
Tilgangur þessa frumvarps er að
færa orðalag bótareglunnar í 51. gr.
skipulagslaganna sem næst þeirri rétt-
arvernd sem leiðir af vernd eignarrétt-
arins samkvæmt stjórnarskránni. Til-
gangurinn er með öðrum orðum ekki
sá að breyta inntaki þess bótaréttar
sem um ræðir og þegar er lögfestur.
Fastmótaðar reglur um bótaréttinn
mundu aðeins koma til viðbótar við
þá grunnreglu um rétt til bóta vegna
sérstakra og verulegra skerðinga
eignarréttinda sem leiðir af eignarrétt-
arákvæði stjórnarskrár, enda verður
ekki vikið frá þeim grunnréttindum
með almennum lögum. Þá verður að
benda á að ef setja á almennar reglur
um takmörkun á gildistíma skipulags-
áætlana, með það að markmiði að tak-
marka væntingar fasteignareigenda til
þess að slíkar áætlanir verði bindandi
fyrir stjórnsýsluna, þá yrði jafnframt
að yfirfara skipulagslög í heild sinni
með það í huga að lágmarksréttindi
borgaranna til hagnýtingar eigna sinna
og til áætlanagerðar um þá hagnýtingu
yrðu ekki fyrir borð bornar. “
Framhald á bls. 12.
Hjálmar Sveinsson segist enn þeirrar
skoðunar að háhýsin við Skúlagötu
séu illa heppnuð.
Háhýsi við horn Skúlagötu og Frakkastígs hefur risið hratt á rúmu ári. Heim-
ild fyrir byggingunni var bundin í deiliskipulag um reitinn, en árum saman
gerðist ekkart á svæðinu.
Skaðabótaákvæðið var fest frekar í
skipulagslögunum í umhverfisráð-
herratíð Sigurðar Inga.
Svandís var jákvæði í garð breytinga
meðan hún var umhverfisráðherra,
segir Hjálmar Sveinsson.