Fréttablaðið - 05.12.2018, Page 30

Greinendur spá því
að verslunarhúsnæði í
Bretlandi falli um tugi
prósenta í verði á næstu
misserum. Verðfallið
endurspeglar erfitt ár-
ferði í breskri smásölu.
Virði fasteignasjóða
rýrnar verulega.
Fimm stærstu fasteigna-sjóðir Bretlands hafa fjár-fest fyrir meira en fjóra milljarða punda, jafnvirði tæplega 630 milljarða
króna, í bresku verslunarhúsnæði
sem greinendur telja að muni falla
um tugi prósenta í verði á næstu
misserum.
Verslunarhúsnæði myndar stóran
hluta af eignasafni stærstu fjárfest-
ingasjóða Bretlands sem sérhæfa
sig í kaupum og rekstri fasteigna.
Sjóðstjórar umræddra sjóða segja
í samtali við Financial Times að
verð á slíku húsnæði fari nú hratt
lækkandi vegna versnandi horfa á
breskum smásölumarkaði.
Um 40 prósent af eignum M&G
Property Portfolio, stærsta fast-
eignasjóðs Bretlands, er í verslunar-
húsnæði og er samsvarandi hlutfall
um 20 prósent hjá næststærsta
sjóðnum, L&G UK Property, að því
er segir í fréttaskýringu Financial
Times um málið.
Þrátt fyrir að ýmis merki séu um
að breski fasteignamarkaðurinn
hafi náð toppi og miklar verð-
lækkanir séu yfirvofandi – en sumir
greinendur tala um verðhrun í því
sambandi – hafa fjárfestar haldið
áfram að leggja fé í þarlenda fast-
eignasjóði. Þannig var innflæði frá
breskum einkafjárfestum í slíka
sjóði um 402 milljónir punda, sem
jafngildir um 63 milljörðum króna,
umfram útflæði á fyrstu níu mán-
uðum þessa árs, samkvæmt upplýs-
ingum frá Investment Association.
Sérfræðingar eignastýringarfyrir-
tækisins Fidelity International gáfu
í síðustu viku út svarta skýrslu um
breska verslunarhúsnæðismarkað-
inn þar sem því er spáð að verð á
markaðinum falli um á bilinu 20
til 70 prósent á næstu misserum.
Búast þeir jafnframt við því að leigu-
verð á verslunarhúsnæði lækki um
10 til 40 prósent. Var tekið fram
í skýrslunni að núverandi erfið-
leikar í rekstri breskra smásala væru
„aðeins upphafið“. Erfiðari tímar
væru fram undan.
Spá sérfræðinga Fidelity er
umtalsvert svartsýnni en spá ann-
arra greinenda sem gera þó ráð fyrir
talsverðum verðlækkunum á næstu
mánuðum. Mike Prew, greinandi
hjá fjárfestingarbankanum Jefferies,
býst til að mynda við því að verð á
verslunarhúsnæði lækki um 20,4
prósent á næstu þrettán mánuðum
og þá spá sérfræðingar Barclays-
bankans 11,4 prósenta verðlækkun
á næsta ári og 10,8 prósenta lækkun
árið 2020.
„Við erum að horfa upp á mikla
og varanlega leiðréttingu á verði í
verslunargeiranum,“ segir Prew.
Einkafjárfestar eiga mikið undir
Sérfræðingar Fidelity áætla að
verslunarhúsnæði myndi að með-
altali um 41 prósent af eignasafni
breskra óskráðra fasteignasjóða en
sambærilegt hlutfall er að jafnaði
á bilinu 20 til 25 prósent á meðal
fasteignasjóða í öðrum ríkjum.
Í fréttaskýringu Financial Times
er jafnframt bent á að einkafjár-
festar eigi mikið undir því að mark-
aðurinn fyrir verslunarhúsnæði
haldist stöðugur enda fari þeir
með stóran eignarhlut í stærstu
fasteignasjóðum Bretlands.
David Wies, sem stýrir fasteigna-
sjóðnum Kames Property Income,
segir að það verði að viðurkennast
hve „slæmar“ sumar eignir í söfnum
fasteignasjóða séu. Fjárfestar verði
einfaldlega að horfast í augu við
raunveruleikann.
Margir breskir smásalar og
verslanakeðjur hafa sem kunnugt
er átt erfitt uppdráttar undanfarin
misseri. Gjörbreytt samkeppnis-
umhverfi, með stóraukinni net-
verslun, minna trausti neytenda og
breyttri hegðun nýrrar kynslóðar,
hefur valdið því að ýmsar rót-
grónar verslanir hafa þurft að leita
leiða til þess að hagræða í rekstri
og ná kostnaði niður. Til marks
um árferðið var yfir 24.200 versl-
unum lokað í Bretlandi á fyrstu sex
mánuðum ársins. Hefur fleiri versl-
unum ekki verið lokað á jafn stuttu
tímabili í að minnsta kosti fimm ár.
Sjóðstjórar sem Financial Times
ræddi við segja að lækkanir á
leiguverði sem og hrina gjaldþrota
í breskri smásölu hafi þegar ýtt
undir verðlækkanir á verslunar-
húsnæði sem rýri aftur virði fast-
eignasjóða.
Engu að síður hafa breskir fast-
eignasjóðir enn sem komið er
skilað jákvæðri ávöxtun. Sé litið til
síðustu tólf mánaða hefur ávöxtun
slíkra sjóða verið jákvæð um tæp-
lega sex prósent að meðaltali.
Ávöxtun stærsta sjóðsins, M&G
Property Portfolio, sem er 3,6
milljarðar punda að stærð, nemur
um sex prósentum undanfarið ár
og á sama tíma hefur næststærsti
sjóðurinn, L&G UK Property, skilað
átta prósenta ávöxtun, samkvæmt
gögnum frá Morningstar.
Blikur á lofti
Greinendur og sjóðstjórar telja samt
sem áður að blikur séu á lofti. „Við
erum mjög varfærnir þegar kemur
að breskum verslunareignum,“
segir til dæmis Ryan Hughes, fram-
kvæmdastjóri hjá eignastýringar-
fyrirtækinu AJ Bell.
Virði verslunareigna í eignasafni
M&G Property Portfolio rýrnaði um
tvö prósent á fyrstu níu mánuðum
ársins, að sögn sjóðstjórans Justins
Upton, en ástæðurnar eru fyrst og
fremst fleiri gjaldþrot á smásölu-
markaðinum og minnkandi tekju-
streymi eignanna.
Fastlega má gera ráð fyrir að virði
eigna sjóðsins minnki enn frekar
á næstunni enda er sjóðurinn á
meðal stærstu leigusala verslunar-
keðjunnar Debenhams sem áformar
að loka allt að fimmtíu af 165 versl-
unum sínum á næstu þremur til
fimm árum. kristinningi@frettabladid.is
Spá verðfalli á bresku verslunarhúsnæði
Margar breskar verslanakeðjur hafa átt erfitt uppdráttar undanfarna mánuði. Breytt samkeppnisumhverfi, með aukinni netverslun, minna trausti neytenda og
breyttri hegðun nýrrar kynslóðar, hefur valdið því að ýmsar rótgrónar verslanir hafa þurft að leita leiða til þess að hagræða í rekstri. Nordicphotos/GEtty
4
milljarðar punda er fjárfest-
ing fimm stærstu fasteigna-
sjóða Bretlands í verslunar-
húsnæði.
18%
er meðaltalslækkun á hluta-
bréfaverði breskra smásala
frá því í byrjun árs 2015.
Bandaríska dómsmálaráðu-neytið hefur ákært Mike Lynch, fyrrverandi forstjóra
Autonomy, í tengslum við 11
milljarða dala sölu á hugbúnaðar-
fyrirtækinu til tölvurisans Hewlett-
Packard fyrir sjö árum.
Lynch, sem er ákærður í fjórtán
liðum fyrir svik og samsæri, gæti
átt yfir höfði sér allt að tuttugu ára
fangelsisdóm verði hann fundinn
sekur. Bandarísk yfirvöld hafa jafn-
framt krafist þess að hann greiði
um 815 milljónir dala í sekt en sú
fjárhæð jafngildir hagnaði hans af
sölu Autonomy, félagsins sem Lynch
stofnaði og rak.
Stephen Chamberlain, fyrrver-
andi yfirstjórnandi hjá Autonomy,
var jafnframt ákærður í málinu.
Sushovan Hussain, fyrrverandi
fjármálastjóri hugbúnaðarfyrirtæk-
isins, var fyrr á árinu sakfelldur fyrir
svipuð brot og Lynch er sakaður um,
að því er segir í frétt Financial Times
um málið.
Bandaríska dómsmálaráðuneytið
sakar þá Lynch og Chamberlain um
að hafa falsað fjárhagstölur Auto-
nomy frá því í byrjun árs 2009 þar
til í október 2011, þegar tilkynnt
var um yfirtöku HP á fyrirtækinu.
Í ákæru ráðuneytisins eru tiltekin
28 tilvik þar sem stjórnendurnir
fyrrverandi eru sagðir hafa gefið út
ósannar yfirlýsingar um fjárhags-
stöðu Autonomy.
Lynch seldi HP félagið árið 2011
fyrir 11 milljarða dala sem jafngildir
um 1.350 milljörðum króna miðað
við núverandi gengi. Ári eftir söluna
sakaði Meg Whitman, þáverandi
forstjóri HP, hann og aðra stjórn-
endur Autonomy um að hafa fegrað
vísvitandi fjárhagstölur fyrirtækis-
ins. Þurfti HP að færa niður eignir í
bókum sínum að virði 8,8 milljarða
dala.
Lögmenn Lynch kölluðu ákæruna
„skrípaleik“ og sögðu að skjólstæð-
ingur sinn hygðist verjast ásökun-
unum af fullum krafti. – kij
 Sakaður um að falsa fjárhagstölur
Svissneski bankinn UBS hefur fengið leyfi frá kínverskum stjórnvöldum til þess að eign-
ast 51 prósents hlut í verðbréfa-
fyrirtækinu UBS Securities í Pek-
ing. Bankinn verður þar með fyrsti
erlendi bankinn til þess að eignast
meira en helmingshlut í kínversku
verðbréfafyrirtæki.
Bankinn fer nú með 24,99 pró-
senta hlut í umræddu fyrirtæki
en aðrir hluthafar eru kínverskir.
Öðlast þarf samþykki frá kínverska
verðbréfaeftirlitinu til þess að eign-
ast meira en helmingshlut í þar-
lendu fjármálafyrirtæki.
Erlendir bankar og aðrar fjár-
málastofnanir hafa um langt skeið
leitast við að styrkja stöðu sína á
kínverskum fjármálamarkaði en
mætt nokkurri mótstöðu af hálfu
stjórnvalda í Kína. Breytingar hafa
hins vegar orðið á því undanfarna
mánuði, eftir því sem fram kemur í
frétt Financial Times. Hafa kínversk
yfirvöld heitið því að auka aðgang
erlendra banka að kínverskum
markaði gegn því að kínverskir
bankar fái að fjárfesta í auknum
mæli á erlendri grundu. – kij
UBS fær grænt ljós frá
kínverskum yfirvöldum
UBs hyggst efla starfsemi sína í Kína.
Nordicphotos/GEtty
Mike Lynch, fyrrverandi forstjóri
Autonomy. Nordicphotos/GEtty
Eiga erfitt með að losa sig við verslunarhúsnæði
Gengi hlutabréfa í breskum fasteignafélögum sem sérhæfa sig í rekstri
verslunarhúsnæðis gefur til kynna að fjárfestar búist við því að eignir
félaganna falli um 16 til 19 prósent í verði. Þetta er mat greinenda ráð-
gjafarfyrirtækisins KPMG.
Í greiningu KPMG er til samanburðar bent á að verð á verslunarhús-
næði í eigu breskra félaga hafi lækkað um 20 prósent í fjármálakreppunni
á árunum 2007 til 2009.
Í fréttaskýringu Financial Times kemur enn fremur fram að eigendur
bresks verslunarhúsnæðis eigi í erfiðleikum með að selja það á viðunandi
verði. Mikill munur sé á verðhugmyndum kaupenda og seljenda. Er í því
sambandi bent á að virði verslunarmiðstöðva sem skiptu um eigendur á
þriðja fjórðungi ársins hafi ekki verið lægra í að minnsta kosti 23 ár.
5 . d e s e m b e r 2 0 1 8 m I Ð V I K U d A G U r10 markaðurinn
0
5
-1
2
-2
0
1
8
0
4
:2
3
F
B
0
4
8
s
_
P
0
3
1
K
.p
1
.p
d
f
F
B
0
4
8
s
_
P
0
3
0
K
.p
1
.p
d
f
F
B
0
4
8
s
_
P
0
1
8
K
.p
1
.p
d
f
F
B
0
4
8
s
_
P
0
1
9
K
.p
1
.p
d
f
A
u
to
m
a
tio
n
P
la
te
re
m
a
k
e
: 2
1
A
2
-F
4
E
4
2
1
A
2
-F
3
A
8
2
1
A
2
-F
2
6
C
2
1
A
2
-F
1
3
0
2
7
5
X
4
0
0
.0
0
1
6
B

F
B
0
4
8
s
_
4
_
1
2
_
2
0
1
8
C
M
Y
K