Morgunblaðið - 20.09.2018, Síða 9

ingu tímans. Umræðan var okkur erfið í vor í að-
draganda sveitarstjórnarkosninganna og á
sama tíma og við vorum að kynna félagið og
skráningu þess á markað. Það var mikið bent á
nýju leigufélögin sem eina helstu ástæðu verð-
hækkana á fasteigna- og leigumarkaði. Það er
auðvitað mjög mikil einföldum að setja málið í
þann farveg. Við leggjum áherslu á ábyrga
starfsemi og náðum því að bæta við 330 nýjum
íbúðum á leigumarkað í fyrra, sem er meira en
flestir aðrir gerðu. Eins og öll félög í rekstri
þurfum við að ná í jafnvægi í tekjum og rekstr-
arkostnaði og auðvitað hefur hækkandi fast-
eignaverð haft mikil áhrif á leiguverðið,“ segir
Guðbrandur. Hann tekur þó fram að Heimavell-
ir séu langt frá því að vera leiðandi í hækkunum
á leiguverði og vísar í tölur máli sínu til stuðn-
ings að á síðustu 24 mánuðum hafi leiguverð á
Íslandi hækkað að meðaltali um 18,9% en leigu-
verð Heimavalla um 12,1%.
Auðvelt að benda á Heimavelli
„Umræðan var hvað hæst snemmsumars og í
maí og við áttum ekki auðvelt með að koma okk-
ar sjónarmiðum á framfæri á þeim tíma,“ segir
Guðbrandur, sem segir Heimavelli hafa verið
þægilegt skotmark.
„Ég held að þessi gagnrýni og umræða verði
til vegna þess að fáir hafa horft á stöðuna á fast-
eignamarkaði heildstætt. Það hefur vantað
meira framboð af hagkvæmu húsnæði. Mögu-
lega gerist það að sumir sem ættu réttilega að
hafa aðgang að húsnæði í félagslega kerfinu
leita í dýrara húsnæði en ella. Kannski að hluta
til hjá okkur. Og af því að við erum „the new
kids on the block“ er svo auðvelt að segja: Þetta
er allt út af þeim. En í rauninni held ég að bæði
hagsmunir allra á leigumarkaði, hagsmunir okk-
ar og hagsmunir alls almennings í landinu séu
að horfa heildstætt á þetta og segja: Við þurfum
að byggja upp fasteignamarkaðinn heildstætt
og koma til móts við alla á þessum markaði.
Fasteignamarkaðurinn er mjög fjölbreytilegur
og aðstæður breytast hratt á honum. Það þarf
að bjóða upp á fjölbreytilegar lausnir á honum
til að svara þeirri þörf sem er á markaðnum og
þeim breytingum sem sífellt verða,“ segir Guð-
brandur.
„Það eru réttindi hvers og eins sem borgara í
þessu landi að hafa aðgang að húsnæði. Það er
ein af þessum grunnþörfum sem samfélagið
þarf að hjálpa til með. Það hafa orðið miklar
breytingar á framboði á húsnæði til hinna tekju-
lægstu á undanförnum árum, t.d. þegar verka-
mannabústaðakerfið var lagt niður. Það er mik-
ilvægt að byggja upp í staðinn gott og sann-
gjarnt kerfi sem nýtist þessum hóp í þjóðfélag-
inu. Alveg á sama hátt er líka heilmikil sann-
girni í því að það séu örugg og sanngjörn úrræði
á leigumarkaði fyrir aðra sem falla ekki inn í
þennan hóp. Þess vegna segi ég að við eigum
miklu meiri samleið en það að við séum einhver
andstæður póll í umræðunni,“ segir Guð-
brandur og bætir því við að það sé mikilvægt
fyrir leigumarkaðinn í heild að stór leigufélög
hafi stigið inn á hann. „Ef maður horfir á þetta
akademískt þá er verið að búa til ákveðinn stöð-
ugleika á markaðnum sem var ekki áður.“
Leigufélag að norrænni fyrirmynd
Heimavellir gefa sig út fyrir að vera leigu-
félag að norrænni fyrirmynd sem hefur það að
markmiði að bjóða örugga langtímaleigu, sann-
gjarnt leiguverð og góða þjónustu. Fyrirtækið
er samt sem áður skráð á markað þar sem
markmiðið hlýtur fyrst og fremst að snúast um
að skila sem mestri arðsemi til hluthafa. Guð-
brandur segir að þetta séu ekki endilega mót-
verkandi kraftar. En af hverju gengur þetta
upp?
„Þetta gengur upp af því að góð viðskipti
byggjast á því að allir hagnist, en til að það ger-
ist þarf að ríkja gott jafnvægi í rekstrinum,“
segir Guðbrandur og nefnir þá þjónustu sem
Heimavellir bjóða upp á. Þetta snúist ekki að-
eins um að leigja íbúð heldur margt fleira.
„Við reynum að vera liðleg við okkar við-
skiptavini. Ef eitthvað kemur upp á reynum við
að finna lausn sem hentar báðum aðilum. Mikil-
væg þjónusta er að hjálpa fólki og fjölskyldum
að dafna og þroskast með Heimavöllum. Leigj-
endur hafa möguleika á að flytja á milli íbúða
sem henta betur ef breytingar verða á högum
þeirra, t.d. ef fjölskyldan stækkar eða þegar
flutt er á milli svæði. Það er rökrétt fyrir félag
eins og okkar að halda í góða leigjendur. Það er
mun ódýrara að halda viðskiptavinum en finna
nýja. Það er þetta langtímasamband og traust
sem skiptir svo miklu máli. Sérstaklega í fast-
eignageiranum. Við horfum líka til þess að auka
vöruframboðið og aðstoða fólk betur t.d. í
tengslum við flutninga. Þannig höfum við samið
um afslátt á sendibílum og flutningskössum sem
nýtist viðskiptavinum og horfum til ýmissa ann-
arra spennandi nýjunga. Það gæti verið hag-
kvæmt að geta boðið leigjendum aðgang að
deilibílum nú eða tryggt að ljósleiðaratengingar
og niðurhal sé virkt um leið og viðkomandi leigj-
andi flytur inn. Þess vegna er þessi norræna
fyrirmynd svo sársaukalaus fyrir okkur. Af því
að hún er svo rökrétt,“ segir Guðbrandur.
„En þetta er auðvitað ákveðið jafnvægi. Eins
og allur markaður. Það þarf einhver að koma
með eitthvað og annar að taka við. Þarna þurfa
menn að ná einhverju jafnvægi. Ég held að það
séu góðar forsendur fyrir því að við náum fínu
jafnvægi að því gefnu að áætlanir okkar um end-
urfjármögnun og endurskipulagningu á eigna-
safninu gangi eftir. Sérstaklega er það okkur
mikilvægt núna að endurfjármagna félagið á því
sem ég kalla eðlilegum vaxtakjörum,“ segir
Guðbrandur.
Endurfjármögnun hafin
Í dag stendur yfir endurskipulagning á eigna-
safni félagsins og vinna er þegar hafin við að
endurfjármagna Heimavelli en sem stendur eru
vaxtakjör félagsins um 4,4% að meðaltali á lang-
tímalánum. Núverandi langtímafjármögnun fé-
lagsins hefur að stórum hluta til verið fjár-
mögnuð með lánum frá íbúðalánasjóði sem
meðal annars setur þau skilyrði að ekki megi
greiða út arð til hluthafa. Það standi hins vegar
til bóta og segir Guðbrandur að skuldabréfa-
útgáfa hjá félaginu með veðum í fasteignum
þess sé fram undan og vonir standi til að fá hag-
stæðari langtímafjármögnun.
„Árið 2016 gáfum við út skuldabréf á 3,9%
vöxtum sem eru skráð hérna í Kauphöll. Við
ákváðum sem sagt að bíða eftir skráningunni á
markað og fara svo aftur í skuldabréfaútboð og
erum að vinna með Arion banka að slíku út-
boði,“ segir Guðbrandur sem segir að félagið
hyggist búa til útgáfuramma sem gæti staðið á
bak við útgáfu fasteignatryggðra skuldabréfa
fyrir allt að 20 milljarða. „Þetta eru bréf sem við
gefum út til langs tíma og vonumst til að geta
selt á hagkvæmari kjörum en við höfum verið
með til þessa hjá félaginu,“ segir Guðbrandur og
bindur í því samhengi vonir við að stærri lífeyr-
issjóðirnir muni koma þar að máli.
„Umdeildasta félag landsins“
Heimavellir hafa verið nefndir eitt umdeild-
asta félag landsins. Meðal annars vegna þess að
stór hluti af fjármögnun félagsins er einmitt frá
Íbúðalánasjóði kominn, en það eru lán sem ætl-
uð eru til óhagnaðardrifinnar starfsemi. Guð-
brandur segir að samstarf Heimvalla við Íbúða-
lánasjóð hafi gengið afar vel en stefnan sé að
skipta út þeim lánum, eins og fyrr segir, vegna
óhagstæðra kjara.
„Endurfjármögnin lýtur að hluta til að þess-
um Íbúðalánasjóðslánum sem eru með frekar
óhagkvæm kjör finnst okkur, frá 4,2% til allt
upp undir 5% vaxta,“ segir Guðbrandur.
„Við erum með ákveðna áætlun um endur-
skipulagningu eignasafnsins sem eru ríflega
10 milljarðar. Stór hluti af þeim eignum er
fjármagnaður af Íbúðalánasjóði og hann fer
að nokkru leyti út af sjálfu sér. Eftir standa
um 10 milljarðar af lánum til þeirra. Ef vel
gengur gætum við verið að greiða upp veru-
legan hluta þeirra lána sem standa eftir á
þessu ári. Við erum til dæmis búin að borga
upp Íbúðalánasjóðslán fyrir ríflega tvo millj-
arða á þessu ári. Stefnan er að fá hagkvæm-
ari lán í staðinn sem hafa hagstæðari skil-
mála til að auka sveigjanleika félagsins,“
segir Guðbrandur.
„En við erum í mikilli uppbyggingu og í
þannig stöðu að félagið mun ekki greiða út
arð á þessu eða næsta ári. En það væri eðli-
legt að skoða hvort við gætum ekki farið að
taka skref í þá átt eftir þann tíma,“ segir
Guðbrandur.
Ekki rétt að leysa félagið upp núna
Í lok júlí birtist skýrsla ráðgjafarfyrir-
tækisins Capacent þar sem lágt markaðs-
virði Heimavalla var dregið fram í sviðs-
ljósið. Að félagið væri svo undirverðlagt á
markaði að það borgaði sig hreinlega fyrir
hluthafa að leysa það upp og selja eignir. Fé-
lagið var eins og fyrr segir skráð á markað á
genginu 1,39 en lækkaði niður í 1,24 strax á
fyrsta degi. Miðað við gengi félagsins í gær
var markaðsverðmæti Heimavalla 12,7 millj-
arðar en eigið fé félagsins er 18,6 milljarðar
króna.
Tölurnar tala sínu máli en Guðbrandur
telur það óskynsamlegt og ótímabært að
horfa til þess að leysa félagið upp á þessum
tímapunkti þótt staðan sé þessi.
„Upplausnarverðið er miklu hærra. Það
segir sig alveg sjálft,“ segir Guðbrandur.
„Þessi skýrsla er skrifuð tveimur mánuð-
um eftir að við komum á markað. Lang-
tímarekstur er það sem einkennir rekstur
félagsins og því er mikilvægt að horfa til
langs tíma þegar ákvarðanir eru teknar
varðandi það. Félagið er á ákveðinni vegferð
og hefur rutt brautina og er samfélagslega
mikilvægt á almennum leigumarkaði. Við
reyndum að halda því mjög til haga þegar
við fórum á markað að menn væru að fara í
ákveðna vegferð með okkur til næstu ára.
Auðvitað segir það sig sjálft að ef markaður-
inn mun ekki verðmeta okkur í takt við verð-
mæti eignasafnisns og rekstrarniðurstöðu
félagsins getur vel verið að hluthafar taki
einhverja svona ákvörðun. En ég held að það
væri mikið frumhlaup að fara að leysa upp
félagið núna, eftir að hafa eytt miklum tíma
og fjármunum í að byggja það upp. Það eru
mikil verðmæti í eignasafni félagsins en það
eru ekki síður mikil verðmæti í þeim kerfum
og stærðarhagkvæmni sem félagið hefur
byggt upp á síðustu árum,“ segir Guð-
brandur.
Sérstakar aðstæður á markaði
En af hverju er trú markaðarins ekki
meiri?
„Já, þá verður þú eiginlega bara að spyrja
markaðinn,“ segir Guðbrandur.
En hvað telur þú sjálfur?
„Ég veit það ekki. Ég held að það séu um
margt sérstakar aðstæður á markaði í dag.
Það hefur komið fram að það sé lítið af nýju
fjármagni að koma á markaðinn. Svo hafa
auðvitað stór félög á markaði verið að lenda í
ákveðnum rekstraráföllum sem hefur
endurspeglast í verði þeirra og almennum
óróa á markaðnum. En við höfum séð það oft
að aðstæður á hlutabréfamarkaðnum breyt-
ast mjög hratt. En miðað við eignastöðuna
hjá okkur og það sem er framundan í
rekstrinum erum við lágt verðlögð.“
Aðspurður hvort honum hafi fundist þetta
á einhverjum tímapunkti vandræðalegt seg-
ir hann svo ekki vera.
„Ég myndi nú ekki segja vandræðalegt;
ég myndi segja að þetta væri óheppilegt en
sveiflur á markaði eru ekki óþekktar. En
maður er auðvitað mjög meðvitaður um það
hvaða verkefni eru fram undan hjá félaginu.
Það er líka mikilvægt að við gerum allt sem í
okkar valdi stendur til að félagið endur-
spegli þau verðmæti á markaði sem það
raunverulega stendur fyrir,“ segir Guð-
brandur.
Morgunblaðið/Eggert
nni
”
Félagið er ungt og það fór
auðvitað mikil orka í að
byggja það upp, ryðja
brautina og koma því á
markað. Ég held að það sé
ekkert fyrirtæki á Íslandi
sem á sér styttri rekstr-
arsögu og hefur farið á
markað,“ segir Guðbrandur.
„Ég held að á einhverjum tíma-
punkti fari markaðurinn að sjá
að þetta félag á mikið inni,“
segir Guðbrandur Sigurðsson,
framkvæmdastjóri Heimavalla.
MORGUNBLAÐIÐ FIMMTUDAGUR 20. SEPTEMBER 2018 9VIÐTAL
Heildarmat fasteigna hækkar um 12,8% á næsta ári og allt að 98% á sumum svæðum eins og
á Ásbrúarsvæðinu, en þar eiga Heimavellir um 700 eignir. Auk þess koma rúm 36% leigutekna
félagsins frá Suðurnesjum þar sem hækkunin var að meðaltali 28,3%. Aðspurður segir Guð-
brandur að hækkun leiguverðs í kjölfar þessara hækkana sé augljós afleiðing. „Hækkun fast-
eignamats hjá okkur er ígildi þess að við þurfum að hækka leigu um 4.000 krónur á samning á
mánuði að meðaltali sem við munum þurfa að velta út í leiguverðið,“ segir Guðbrandur. Hann
segir hækkunina á Ásbrúarsvæðinu nokkru hærri en hann átti von á. „Sérstaklega varðandi
stærri íbúðirnar þar sem þær eru ekki að seljast á almennu fasteignamatsverði næsta árs,“
segir Guðbrandur. Spurður hvort þessar miklu hækkanir hafi verið áfall fyrir félagið segir hann
svo ekki vera. „Við áttum von á hækkunum í kjölfar mikilla fasteignaverðshækkana en ég við-
urkenni að hækkunin á Ásbrúarsvæðinu var meiri en ég átti von á.“ En er leiguverð á Íslandi
hátt? „Leiguverð endurspeglar að einhverju leyti það jafnvægi sem ríkir milli framboðs og eft-
irspurnar á hverjum tíma en jafnframt tekur það mið af fasteignaverði og fjármagnskostnaði.
Fasteignaverð hefur hækkað mikið á stuttum tíma og nokkru meira en húsaleiga og á þann
hátt er því ekki óhagstætt að leigja í dag,“ segir Guðbrandur. „Það skiptir hins vegar miklu
máli að leita allra leiða til að lækka byggingarkostnað og auka framboð á hagkvæmum íbúð-
um, sem yrði til heilla fyrir alla á fasteignamarkaði.
Hærra fasteignamat hækkar leigu