Morgunblaðið - 30.10.2019, Blaðsíða 13

Það er gömul saga og ný að stærstu viðskiptiflestra á lífsleiðinni felast í því að fjárfesta íþaki yfir höfuðið. Það segir sig því sjálft að fólk
á talsvert undir því að viðskipti með fasteignir gangi
vel fyrir sig. Þannig skiptir það seljanda mestu máli að
greiðslur berist í samræmi við kaupsamning, en fyrir
kaupanda er mikilvægast að hann fái fasteignina af-
henta á réttum tíma og að ástand eignar sé í samræmi
við þær upplýsingar sem seljandi hefur veitt og sjá má
við skoðun.
Á aðilum hvíla jafnframt gagnkvæmar trún-
aðarskyldur þannig að aðilar verði að taka eðlilegt tillit
til hagsmuna gagnaðilans og koma þannig í veg fyrir
óþarfa tjón ef hægt er. Í anda
þessara trúnaðarskylda er að
finna reglu í 48. gr. laga um fast-
eignakaup nr. 40/2002, sem á að
tryggja ákveðinn fyrirsjáanleika í
viðskiptum aðila. Þar er sú krafa
lögð á kaupanda að hann tilkynni
seljanda ef sá fyrrnefndi ætlar að
bera fyrir sig vanefnd, ella hættir
kaupandi á að glata rétti sínum til
bóta, afsláttar o.s.frv. sakir tóm-
lætis. Slíka tilkynningu skal kaup-
andi senda innan sanngjarns frests frá því að hann vissi
eða mátti vita um eðli og umfang vanefndar.
Jafnframt fellur réttur kaupanda til að bera fyrir sig
vanefnd alveg niður að fimm árum liðnum frá afhend-
ingu, nema seljandi hafi tekið á sig ríkari ábyrgð en al-
mennt gildir. Í framkvæmd verður að telja að ákvæði
48. gr. hafi mesta þýðingu þegar fram koma gallar á
fasteign að mati kaupanda. Skiptir þá máli að kaupandi
bregðist rétt við og dragi of lengi að grípa til aðgerða.
Þrjú stærstu álitamálin eru hvenær kaupanda má
vera kunnugt um galla, hve langan tíma hann hefur til
að tilkynna seljanda um hann og hvert efni tilkynning-
arinnar á að vera. Fyrst ber að hafa í huga að það er
skynsamlegt fyrir kaupendur að skoða fasteign vand-
lega fyrir kaup og óska eftir nauðsynlegum upplýs-
ingum frá seljanda. Seljanda ber að veita réttar upplýs-
ingar og raunar allar þær upplýsingar er máli skipta
um eignina og kunna að hafa áhrif á verðmæti hennar
við tilboðsgerð. Kaupanda ber að skoða eignina vand-
lega í framhaldi af afhendingu, sbr. 38. gr. fasteigna-
kaupalaga.
Ætla má að ef aðilar sinna skyldum sínum með full-
nægjandi hætti, þ.e. upplýsinga- og skoðunarskyldu, þá
fari frestur til að tilkynna galla almennt að líða fljótlega
í kjölfar afhendingar. Upphaf frestsins fer þó ávallt eft-
ir eðli gallans og því er misjafnt hvenær kaupanda má
vera kunnugt um gallann. Ætli kaupandi að bera fyrir
sig galla þarf hann að senda tilkynningu „innan sann-
gjarns frests“ svo sem áður segir.
Samkvæmt dómaframkvæmd hafa kaupendur ekki
mikið umfram örfáa mánuði til
að senda slíka tilkynningu, sbr.
dóma Hæstaréttar í málum nr.
60/2007 og 170/2017, en í þeim
liðu um átta og tíu mánuðir frá
því kaupendum mátti vera
kunnugt um galla og þar til til-
kynningar voru sendar á selj-
endur. Niðurstaða Hæsta-
réttar í báðum málum var á þá
leið að svo langur tími væri
umfram það sem gæti talist
sanngjarn frestur í skilningi 1. mgr. 48. gr. fasteigna-
kaupalaga. Hvað framhaldið varðar þá verður að ætlast
til þess af kaupanda að hann fylgi kröfu sinni eftir með
aðgerðum ef seljandi bregst ekkert við tilkynningunni
eða hafnar ábyrgð.
Hvað efni tilkynningar varðar þá þarf þar að koma
fram eðli og umfang gallans, miðað við þær upplýsingar
sem liggja fyrir á þeim tíma er tilkynning er send, en
ekki þarf að tilgreina til hvaða úrræða kaupandi hyggst
grípa
Framangreint á við um allar aðrar vanefndir í reynd,
svo sem afhendingardrátt eða vanheimild. Í fram-
kvæmd eru gallamálin þó algengust en vel má hugsa
sér vanefnd sem felst í afhendingardrætti ef um kaup á
eign í byggingu er að ræða. Mikilvægast er þó að vanda
vel til verka við viðskipti með fasteignir og hafa hið
fornkveðna í huga, að í upphafi skal endinn skoða.
Tómlæti í fasteigna-
viðskiptum
LÖGFRÆÐI
Hafsteinn Viðar Hafsteinsson,
lögfræðingur hjá Íbúðalánasjóði.
”
Fyrst ber að hafa í huga
að það er skynsamlegt
fyrir kaupendur að
skoða fasteign vandlega
fyrir kaup og óska eftir
nauðsynlegum upplýs-
ingum frá seljanda.
MORGUNBLAÐIÐ MIÐVIKUDAGUR 30. OKTÓBER 2019 13SJÓNARHÓLL
BÓKIN
Það er ekki á hverjum degi sem einn
af heimsins snjöllustu hagfræð-
ingum og einn fremsti myndasögu-
höfundur heims leiða saman hesta
sína. En það hafa
þeir Bryan Caplan
og Zach Weiner-
smith gert í nýrri
bók; Open Bord-
ers: The Science
and Ethics of Im-
migration.
Caplan kennir
við George Ma-
son-háskóla í
Virginíu, er frjáls-
hyggjumaður í
húð og hár, og var
á sínum tíma einn
af pennunum á
bak við Freakanomics-bloggið
fræga. Zach Weinersmith er aftur á
móti höfundur vef-myndasögunnar
Saturday Morning Breakfast Cereal
og þykir með eindæmum frjór,
snjall og fyndinn þó seint megi kalla
teikningarnar hans mikil listaverk.
Er óhætt að segja að bókin komi
út á réttum tíma, því umræðan um
innflytjendamál er fjarri því útkljáð
og bæði í Evrópu og Bandaríkjun-
um hefur þessi málaflokkur klofið
kjósendur í tvær andstæðar fylk-
ingar.
Caplan gengur svo langt að full-
yrða að við ættum að stefna að því
að gera fólksflutn-
inga frjálsa með
öllu. Hann fer ítar-
lega í gegnum öll
helstu mótrök og
leiðréttir ýmsar
ranghugmyndir,
samhliða því að
hann færir fyrir
því sterk rök að
með því að leyfa
fólki að setjast að
þar sem það vill
helst búa megi
bæði uppræta fá-
tækt um allan
heim og auka hagsæld alls mann-
kyns til muna.
Þó svo efnið sé sett fram í mynda-
söguformi er um vandað rit að ræða
sem byggist á ítarlegum rann-
sóknum. Er líka gaman að sjá einu
af flóknari og umdeildari sviðum
hagfræði og stjórnmálafræði gerð
skil á svona aðgengilegan og skýran
máta. ai@mbl.is
Sterk rök fyrir gal-
opnum landamærum Ert þú ísambandi?
R
áð
gj
öf
ve
gn
a
hr
að
hl
eð
sl
us
tö
ðv
a
fy
rir
fy
rir
tæ
ki
og
sv
ei
ta
rfé
lö
g
V E R K F RÆÐ I S T O F A