Morgunblaðið - 19.07.2009, Page 6

6 FréttirVIKUSPEGILL
MORGUNBLAÐIÐ SUNNUDAGUR 19. JÚLÍ 2009
Eftir Ingvar Örn Ingvarsson
ingvarorn@mbl.is
K
erfið sem byggt hefur verið á hér á landi hef-
ur gert fólki kleift að fá lánað fyrir allt að
80% af kaupverði en þó að hámarki 20
milljónir sem hefur ekki dugað sem eina
fjármögnunin í mörgum tilfellum eftir fast-
eignahækkanir síðustu ára. Bankakerfið bauð upp á 90%
og allt að 100% lán þegar hæst stóð. Aukið fjármagn í um-
ferð hafði áhrif á verðmyndun og fasteignaverð hækkaði
því enn meira eftir að bankarnir byrjuðu að lána.
Flestir nýta sér að taka húsnæðislán enda erfitt að fjár-
magna húsnæðiskaup öðruvísi.
Eftir hrun bankakerfisins og aukna verðbólgu vegna
þess hafa lánin hækkað og eignirnar lækkað í verði og því
er ekki nema eðlilegt að skuldarar bregðist við og krefjist
viðbragða. Það er ógnvænleg staða að skulda meira í hús-
næði heldur en fæst fyrir það í sölu en þannig er ástandið
víða, sérstaklega hjá þeim sem keyptu frá 2007 og fram á
vorið 2008.
Svipað ástand í Danmörku
Það er athyglisvert að bera stöðuna á Íslandi nú saman
við stöðu húseigenda t.d. í Danmörku því hún er að mörgu
leyti sambærileg þó ekki sé hún enn eins alvarleg.
Þegar árið 2007 voru danskir húseigendur komnir í
vandræði með húsnæðislán og þá var talað um að t.d. í
Kaupmannahöfn væru þúsundir fasteignaeigenda tækni-
lega gjaldþrota. Fasteignaverðið þar náði hámarki árið
2006 og hefur fallið mikið síðan. Í Danmörku er einnig
löng hefð fyrir háu hlutfalli húsnæðislána sem gerir
ástandið verra. Þar að auki varð álíka innspýting á danska
fasteignamarkaðnum og þeim íslenska árið 2003 því þá
var boðið upp á afborgunarfrí lán – þ.e. fyrstu tíu árin eru
bara borgaðir vextir og kostnaður. Framboð slíkra lána
hafði gríðarleg áhrif á fasteignamarkaðinn og má að vissu
leyti líkja því við innkomu íslensku bankanna á íslenska
fasteignamarkaðinn, en þar voru boðnir lágir vextir og
hátt veðhlutfall.
Frá árinu 2004 hafði, líkt og á Íslandi, verið gríðarlegur
vöxtur í fasteignasölu, enda mikið fjármagn í hagkerfinu.
Það er athyglisvert að bera saman tölurnar fyrir Dan-
mörku annarsvegar og Ísland hinsvegar. Á Íslandi hækk-
aði fasteignaverð um 84% frá 2003 til júní 2007, en þá hef-
ur fasteignaverðið verið nálægt hámarki í lok ársins. Á
sama tíma hækkaði fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu í
Danmörku á íbúðum um fast að 200% og um 250% frá
árinu 1996. Þá hefur lækkunin í Danmörku verið æði mik-
il, en í maí síðastliðnum hafði íbúðaverð að meðaltali lækk-
að um 15% á landsvísu en yfir 25% í Kaupmannahöfn. Á
Íslandi er búist við um það bil 30% raunlækkun til lengri
tíma litið.
Búist er við að fasteignaverð lækki enn meira á næst-
unni, eða samtals um 30% frá toppnum sem var náð 2006-
2007 og myndu því eignir í Kaupmannahöfn keyptar á
hæsta punkti bólunnar enda langt undir því sem er áhvíl-
andi á þeim og má því vera ljóst að það eru ekki bara Ís-
lendingar sem glíma við yfirveðsettar fasteignir. Danir
þurfa þó ekki að glíma við himinháa vexti og Danir eru
lausir við verðtrygginguna.
„Tómatsósuáhrifin“
Kaupmannahöfn hefur leitt verðhrunið á danska mark-
aðnum og eru ýmis svæði þegar búin að ná 30% lækk-
uninni sem reiknað er með að verði meðaltalið á landsvísu.
Það má því búast við því að tómatsósuáhrifanna, eins og
Danir kalla það, muni fljótlega fara að gæta, en þar er átt
við tregðu til lækkunar á markaði. Fyrst kemur ekkert,
en svo kemur allt.
Um 40 þúsund danskir fasteignaeigendur eru tækni-
lega gjaldþrota en það kemur fram í skýrslu sem Sydbank
lét gera. Í landinu eru um það bil 2,5 milljónir íbúða og því
er ekki um mjög stórt hlutfall að ræða á landsvísu, en þó
er búist við að um 140 þúsund fasteignaeigendur verði
komnir í mínus innan skamms þar sem verðið er enn á
niðurleið. Því er spáð að næstum 6% allra fasteignaeig-
enda í Danmörku verði því tæknilega gjaldþrota. Í Kaup-
mannahöfn er ástandið mun verra, þar sem þrír fjórðu
hlutar þeirra sem eru í þessari stöðu búa á Kaup-
mannahafnarsvæðinu.
Á Íslandi er talið að um 18% heimila skuldi meira en
þau eiga og á meðan verðbólga er landlæg og fast-
eignaverð á niðurleið þá eykst þetta hlutfall hratt.
Í Danmörku taka hagsveiflurnar þó lengri tíma og er
því erfitt að sjá hvernig staðan verður áður en uppsveiflan
hefst á ný. Það má einnig vera ljóst að fleiri lönd glíma við
vandamál af þessu tagi, enda hefur meirihluti hins vest-
ræna heims leikið eftir sömu leikreglunum síðastliðin ár.
 Þegar árið 2007 voru þúsundir danskra fasteignaeigenda
orðnir tæknilega gjaldþrota vegna verðlækkana á fasteignamark-
aði  Ástandinu svipar til þess sem hefur gerst á Íslandi.
Í Danmörku hafa bankar einnig dregið saman seglin
og kvarta fasteignasalar þar undan því að lítið sé
lánað til fasteignakaupa. Skaðinn er að mörgu leyti
þegar skeður í Danmörku, enda hefur fasteignaverð
þar fallið mikið síðustu tvö ár. Kunnugir telja þó að
viðbrögð bankanna séu síður en svo óeðlileg enda
talsverð áhætta að lána til fasteignakaupa á meðan
óvíst er hvort botninum hafi verið náð. Allt að 70%
fasteignasala í Danmörku telja að bankar sitji á
peningunum því áhugi á fasteignakaupum hafi auk-
ist mikið eftir að verðið lækkaði.
Margt minnir á ástandið á Íslandi. Illa gengur að
fá lánum skuldbreytt til að nýta lægri vexti sem eru
í boði á meðan að í uppsveiflunni var fólki boðið að
taka hærra lán til að endurnýja eitthvað í fasteign-
inni.
Grátlegt þykir að fyrir tveimur árum þegar fast-
eignaverð náði hámarki hafi verið lítið mál að fá
lán, en nú þegar fasteignaverð er loksins orðið hag-
stætt fyrir þá sem t.d. eru að kaupa í fyrsta skiptið,
þá er það varla hægt. Það virðist því vera einhver
sannleikur í því að bankar láni þér regnhlíf þegar
sólin skín en taki hana af þér þegar byrjar að rigna.
Vissulega ber bönkum skylda til að gæta þess að
veð séu nægjanleg fyrir lánum. Í samtali við El-
isabeth Toftmann Asmussen hjá Realkredit Dan-
mark kom fram að það væri ólöglegt að lána gegn
ótryggu veði í Danmörku, nokkuð sem er athygl-
isvert í ljósi lánastefnu bankanna á uppsveiflutím-
um, þegar ljóst mátti vera að um fasteignabólu
væri að ræða.
Fasteignabóla
Mörgum kann að þykja súrt í broti að geta ekki nýtt sér verðlækkun á fast-
eignamarkaði vegna takmarkaðra lánamöguleika og jafnframt er tilhneigingin
hjá fólki sú að vilja ekki selja þegar íbúðin hefur fallið í verði frá því hún var
keypt. Þeir sem eiga hinsvegar íbúðir með lágu hlutfalli áhvílandi lána, eiga
nóg eigið fé eða geta tryggt sér veð með öðrum hætti, geta hinsvegar, jafn-
vel þrátt fyrir að vera með neikvætt eigið fé í íbúð, gert skynsöm kaup á
fasteignamarkaði með því að kaupa dýrari eign, stærri eða betur staðsetta.
Í reiknidæminu hér er til hagræðis ekki reiknað með vöxtum né verðtrygg-
ingu frá því að keypt er og þar til selt er, enda meginatriðið að sýna fram á
hvernig sóknarfæri geti verið til staðar þrátt fyrir að eignin hafi lækkað nið-
ur fyrir kaupverð og jafnvel niður fyrir lánin sem eru áhvílandi. Ennfremur er
reiknað með 100% láni til einföldunar. Taka má dæmi frá fasteignasölunni
Home í Danmörku sem hefur lagt fram þessa lausn sem hér er staðfærð sem
rök fyrir breyttri stefnu í fasteignakaupum. Athygli er vakin á því að há-
markslán hjá Íbúðalánasjóði er 20 milljónir og ennfremur að ekki er leyfilegt
að lána nema gegn nægilegu veði. Dæmið sýnir því helst hvernig minnka má
skaðann, ef hægt er að fá viðbótarveð einhvers staðar annars staðar eða ef
nóg eigið fé er fyrir hendi til að brúa bilið milli þess sem hægt er að fá lánað
og kaupverðsins.
Munurinn er sláandi, því að í fyrra dæminu skuldar parið 34 milljónir en í
því síðara 46 milljónir en samt er parið í fyrra dæminu með skuldir umfram
eignir þó því sé öfugt farið í seinna dæminu.
Það gefur hinsvegar augaleið að vextir, verðbólga og verðtrygging skekkja
heildarmyndina t.d. hvað greiðslubyrði til lengri tíma varðar. Dæmið sýnir
hinsvegar hvernig sóknarfæri geta verið til staðar ef fasteignakaupendur
hafa eitthvað svigrúm og lánafyrirgreiðsla er með eðlilegum hætti. Ef verð-
bólga er tekin með inn í myndina og reiknað er með 5,8% vöxtum og 10%
verðbólgu þá hefði fjölskyldan tapað aukalega 4 milljónum þar sem lánið
hefði hækkað sem því nemur vegna verðbólgunnar og vaxta. Staðan í sókn-
ardæminu er því fjórum milljónum verri, húsnæðið kostar þannig 38 milljónir,
en í uppgreiðsludæminu er um að ræða 50 milljónir, munurinn er því samt
sem áður hinn sami.
Það getur því verið mikil spurning hvort við núverandi aðstæður eigi að
sækja fram eða salta fasteignakaup; á að gera hagstæðari kaup og taka
áhættu með verðbólgu og vexti – eða ekki?
Sækja eða salta
80m2 120m2
Íbúð 1 Íbúð 2
1
Dæmi 2:
Í uppsveiflu
Dæmi 1:
Í niðursveiflu
Matsverð íbúðanna árið 2007:
Íbúð 1: 20.000.000 kr. Íbúð 2: 40.000.000 kr.
Ungt par kaupir íbúð 1 á 100% láni.
Tveimur árum seinna hefur íbúðarverð lækkað
um 30%.
Matsverð íbúðanna árið 2009:
Íbúð 1: 14.000.000 kr. Íbúð 2: 28.000.000 kr.
Lánið á íbúð 1 er því 6 milljónum hærra en
matsverð hennar.
Parið selur íbúð 1, kaupir íbúð 2 á 100% láni en
flytur auk þess 6 milljóna skuld yfir á hana frá
íbúð 1.
Parið skuldar því 34 milljónir í íbúð 2, sem
kostaði 40 milljónir fyrir tveimur árum.
Matsverð íbúðanna árið 2007:
Íbúð 1: 20.000.000 kr. Íbúð 2: 40.000.000 kr.
Ungt par kaupir íbúð 1 á 100% láni.
Nú ímyndum við okkur að í stað þess að lækka,
hafi íbúðaverð hækkað um 30%.
Matsverð íbúðanna árið 2009 væri þá:
Íbúð 1: 26.000.000 kr. Íbúð 2: 52.000.000 kr.
Parið er því með 6 milljónir í hagnað ef það
selur íbúð 1.
Hagnaðinn getur parið notað sem innborgun
fyrir íbúð 2 en þarf einnig lán upp á 46 milljónir.
Parið skuldar því 12 milljónummeira en í dæmi
1, þrátt fyrir að hafa í því skuldað 6 milljónir
umfram eignir eftir söluna á íbúð 1.
2
3
4
5
6
7
1
2
3
4
5
6
7
Í samtali við Þórð B. Sigurðsson, for-
mann Hagsmunasamtaka heim-
ilanna, kom fram að eitt stærsta
vandamálið sem íslenskir fasteigna-
eigendur standa frammi fyrir sé það
að hægt sé eltast við skuldara ef veð
dugar ekki, eins og gerist ef skuldari
er tæknilega gjaldþrota vegna verð-
lækkana á fasteign.
„Ég held að flestir hafi tekið verð-
lækkanir með inn í jöfnuna þegar
þeir ákváðu fasteignakaup á sínum
tíma,“ segir Þórður „en það er ekki
aðalkjarninn í okkar málflutningi. Or-
sakirnar fyrir því að fólk situr í yf-
irveðsettu húsnæði, t.d. í Danmörku,
má að miklu leyti rekja til þess hús-
næðislánakerfis sem við búum við
hérna. Í Danmörku bjóðast lán til
langs tíma sem eru óverðtryggð í
fyrsta lagi og eins er hægt að fá
fasta vexti út allan lánstímann sem
eru þá hærri, eða breytilega vexti
sem eru endurskoðaðir með nokk-
urra ára millibili. Á Íslandi hefur fólk
hinsvegar slæma reynslu af verð-
tryggðum lánum og vegna þessarar
reynslu leitaði fólk eftir myntkörfu-
lánum. Í aðdraganda bankahrunsins
er það verðtryggingin sem hefur leik-
ið lántakendur mjög grátt og eru
dæmi um að höfuðstóllinn hafi hækk-
að um 20-25% á einu ári. Það hvernig
höfuðstóllinn hefur rokið upp úr öllu
valdi vegna brostinna forsendna er
eitt aðalatriðið fyrir okkur.“
Þórður segir einnig að ferlið sem
tekur við þegar fólk verður gjaldþrota
á Íslandi sé allt að því ómann-
eskjulegt því hægt er að viðhalda
kröfum þegar búið er að taka bú til
skipta, eins lengi og kröfuhafi hefur
áhuga á því. Fólk á því litla möguleika
á að byrja upp á nýtt.
Ennfremur er áhugavert að sjá
hvað aðgengi almennings að lánsfé
hefur stóraukist síðustu áratugi.
Skuldastaða heimilanna á Íslandi
hefur því versnað til muna hin síðari
ár. Skuldastaða heimilanna sem
hlutfall af ráðstöfunartekjum hefur
farið úr 20% árið 1980 í 272% 2008
að sögn Þórðar sem þýðir að hver
maður skuldar að meðaltali tvö til
þrefaldar árstekjur sínar til lána-
stofnana. „Menn hafa verið að tala
um það að þjóðfélagið sé samansett
af nýjum stéttum lánardrottna og
skuldara og þess vegna er þessi
hefðbundna stéttabarátta hálf
máttlaus gagnvart þessum þáttum.
Lánakjörin þín skipta orðið meira
máli en launakjörin þín út af einmitt
þessu. Að auki er verkalýðshreyf-
ingin á Íslandi mjög innlimuð í ís-
lenska lífeyriskerfið og þar með er
hún báðum megin við borðið og get-
ur illa beitt sér fyrir skjólstæðinga
sína.“
Lánakjör eða launakjör?
Þórður B. Sigurðsson er formaður
Hagsmunasamtaka heimilanna.
Tæknilega gjaldþrota
GARÐ
ÚTSAL
AN
Lýkur um helgina