Dagblaðið Vísir - DV - 13.11.1990, Síða 14

14
ÞRIÐJUDAGUR 13. NÓVEMBER 1990.
Útgáfufélag: FRJÁLS FJÖLMIÐLUN HF
Stjórnarformaöur og útgáfustjóri: SVEINN R. EYJÚLFSSON
Framkvæmdastjóri og útgáfustjóri: HÖRÐUR EINARSSON
Ritstjórar: JÓNAS KRISTJÁNSSON og ELLERT B. SCHRAM
Aðstoðarritstjórar: HAUKUR HELGASON og ELÍAS SNÆLAND JÓNSSON
Fréttastjóri: JÚNAS HARALDSSON
Auglýsingastjórar: PÁLL STEFÁNSSON og INGÖLFUR P. STEINSSON
Ritstjórn, skrifstofur, auglýsingar, smáaugiýsingar, blaðaafgreiðsla, áskrift,
ÞVERHOLTI 11,105 RVÍK.SÍMI (91 )27Ö22 - FAX: (91)27079
Setning, umbrot, mynda- og plötugerð:
PRENTSMIÐJA FRJÁLSRAR FJÖLMIÐLUNAR HF„ ÞVERHOLTI 11
Prentun: ÁRVAKUR HF. - Áskriftarverð á mánuði 1100 kr.
Verð í lausasölu virka daga 105 kr. - Helgarblað 130 kr.
Fisk fyrir búvöru
Evrópubandalagið hefur löngum verið okkur erfitt
og á eftir að verða okkur erfitt. Ríki, sem áður tolluðu
ekki saltfisk frá okkur, Portúgal og Spánn, eru nú látin
tolla saltfiskinn að skipun bandalagsins. Og næst vill
bandalagið komast inn í fiskveiðilögsögu okkar.
Samt hefur Evrópubandalagið mikið aðdráttarafl.
Þýzkaland og Bretland, sem bæði eru í bandalaginu,
hafa leyst Bandaríkin af hólmi sem helztu kaupendur
útflutningsafurða okkar. Við erum alltaf að verða háð-
ari útflutningi til landa Evrópubandalagsins.
Evrópskar myntir hafa verið að styrkjast í saman-
burði við bandaríska dollarann. Þess vegna hafa út-
flytjendur séð sér hag í að færa viðskipti frá Bandaríkj-
unum til Evrópubandalagsins. Viðskiptin hafa líka færst
í hendur þeirra, sem eru sérhæfðir í Evrópumarkaði.
Auk þess er evrópski markaðurinn á hærra stigi en
hinn bandaríski. Neytendur í Evrópu taka dýran ísfisk
fram yfir frysta fangafæðu, svo að við fáum meira fyrir
fiskinn, þótt við spörum okkur alveg að fara með hann
í dýrt ferðalag um vinnslulínur frystihúsanna.
Æskilegt hefði verið að geta byggt upp Japansmarkað '
til hliðar við Evrópumarkaðinn, svo að við hefðum
þrenns konar ólíkan markað fyrir útflutningsafurðir
okkar. Þá værum við ekki eins háð hverjum einstökum
markaði fyrir sig, ekki eins háð Evrópubandalaginu.
En Japan er langt í burtu og kostar flug. Við höfum
verið svo vitlaus að afhenda Flugleiðum einokun á vöru-
afgreiðslu á Keflavíkurvelli, svo að Flying Tigers, sem
reyndu að fljúga með hágæðavörur okkur til Japan,
hröktust að mestu í burtu undan óheyrilegum gjöldum.
Staðan er því sú, að í útflutningi okkar er bandaríska
sólin að hníga til viðar og japanska sólin er ekki enn
risin, en hin evrópska er hæst á lofti. Þess vegna er
okkur mjög brýnt að leita allra leiða til að opna hvim-
leiða tolla- og haftamúra Evrópubandalagsins.
Við getum ekki boðið veiðiheimildir í staðinn. Ef
verzlunarfrelsi væri í veiðiheimildum, mundi hið sama
gerast og þegar trillukarlar fengu kvótann í sumar.
Þeir seldu frumburðarrétt sinn í hendur togaraútgerð-
ar. Hið sama munum við gera, þegar útlendingar koma.
Samkvæmt hagfræðilögmálum væri það mjög hag-
kvæm lausn. Gallinn er bara, að sú hagkvæmni er í
þágu annarra en þeirra, sem hafa dafnað í skjóli einok-
unar á íslenzkum fiskimiðum, það er að segja okkar
sjálfra. Hagfræðilögmálin gilda ekki fyrir okkur.
Sjálfstætt þjóðfélag á íslandi, með eigin tungumáli,
stendur og fellur með einokuninni, sem við höfum kom-
ið okkur upp á 200 mílna fiskveiðilögsögu. Daginn, sem
við seljum þann frumburðarrétt, erum við komin sem
sérstök þjóð á leið út úr veraldarsögunni.
Við gætum hins vegar boðið Evrópubandalaginu toll-
frjálst innflutningsfrelsi á óseljanlegri búvöru banda-
lagsins í skiptum fyrir afnám tolla og hafta á fiskinum
frá okkur. Neytendur á íslandi mundu græða á slíku
samkomulagi, svo að gróði okkar yrði tvöfaldur.
Því miður er enginn meirihluti meðal þjóðarinnar
fyrir því að breyta erfiðu vandamáli í stórgróða og þar
af leiðandi enginn skilningur meðal ráðamanna á hinum
stórkostlega möguleika, sem við hefðum í viðræðum
um býtti á sjávarvörufrelsi og búvörufrelsi.
Meðan við neitum okkur um að hugsa svona skyn-
samlega erum við dæmd til að sogast nauðug viljug inn
í Evrópubandalag, sem er okkur alls ekki að skapi.
Jónas Kristjánsson
„Nýleg og gömul dæmi er að finna i sjávarútvegi. Frystihús og fiskvinnslustöðvar eru dýr mannvirki," segir
m.a. i grein Stefáns.
Veðmat fasteigna:
Frumstæðar
aðferðir
Frumstæðar aðferðir eru notað-
ar við veðmat hér á landi. Lána-
stofnanir tapa hundruöum millj-
óna árlega á lélegum fasteignaveð-
um. Lánveitendur láta sér oft
nægja að fletta upp matsfjárhæð-
um í opinberum matsskrám. Taka
verður upp faglegar aðferðir eins
og gert hefur verið í öðrum löndum
í áratugi.
Fasteignaveð á að miða við mark-
aðsverð eigna. Vanda á til veðmats.
Veð má ekki miða við brunabóta-
mat eða byggingarkostnað eins og
algengt er. Það er hvorki góður
mæhkvarði á veðhæfni né söluverð
fasteigna.
Ekki þörf á veðmati
í áratugi
Um áratugaskeið var lítil þörf á
veðmati hér á landi. Vextir voru
lægri en verðbólgan og verðmæti
hinna veðsettu eigna hækkaði
meira en lánanna sem tóku veð í
þeim. Afar sjaldan reyndi á veð-
hæfnina. Þegar vanskil urðu haíði
verðmæti áhvílandi lána rýrnað
um tugi prósenta. Hinar veðsettu
fasteignir héldu á hinn bóginn
verðmæti sínu. Lítil hætta var á
að lánastofnanir töpuöu fé á slæm-
um veöum því verðbólgan hafði
áður tekið drjúgan toll af verðmæti
fjárins.
Þegar verðtrygging lána var tek-
in upp gjörbreyttust forsendur.
Aðferðir við að meta veð breyttust
þó ekki. Bankar, lífeyrissjóðir og
opinberir lánasjóðir hafa undan-
farin ár tapað miklum ijárhæðum
sökum þess aö þeir hafa átt léleg
veð í fasteignum.
Hvað er veð í fasteign?
Margir sem veita lán gegn fast-
eignaveði leiða ekki hugann aö því
hvað fasteignaveð er. Þeir veita lán
og taka veð eftir reglum sem þeir
fylgja af vana. Oft er undir hæhnn
lagt hvort lánveitendur skilja eðh
veðtöku og veðmats. Fasteignaveð
er trygging fyrir eiganda skulda-
bréfs.
Ef lántakandi stendur ekki í skil-
um getur eigandinn gengið að veð-
inu til greiðslu skuldarinnar. Fast-
eignaveð er því trygging sem eig-
andi skuldabréfs hefur til aö endur-
heimta eign sína ef illa fer. Ef
skuldari stendur ekki í skilum
verður eigandi skuldabréfs aö
grípa til þeirra ráða sem hann hef-
ur til að endurheimta eign sína. Það
gerir hann með því að ganga að
fasteignaveðinu og selja hina veð-
settu eign.
Hann fær þó ekki meira fé út úr
eigninni en einhver er reiðubúinn
að greiða fyrir hana. Þess vegna fer
það eftir markaösverði fasteigna
hversu góð veð þær eru. Á Vestur-
löndum er við mat á veðhæfni fast-
KjaUarinn
Stefán Ingólfsson
verkfræðingur
eigna miðað við markaðsverð
þeirra.
Markaðsverð
og kostnaðarverð
Margar lánastofnanir miða láns-
fjárhæðir við áætlaöan byggingar-
kostnað eigna sem þær taka veð í.
Þegar verulegur munur er á stofn-
kostnaði og markaðsverði tapa
lánastofnanir, sem nota þessa að-
ferð, miklu fé þegar illa fer. Nýleg
og gömul dæmi er til dæmis að
finna í sjávarútvegi. Frystihús og
fiskvinnslustöðvar eru dýr mann-
virki.
Byggingarkostnaður er hár, tæki
og búnaður dýr. Þegar þessar eign-
ir eru seldar á frjálsum markaði
fæst hins vegar mun lægra verð
fyrir þær. Oft brot af stofnkostn-
aði. Þegar veð er miðað við bygg-
ingarkostnað tapa lánastofnanir
ósjaldan miklum íjárhæðum þegar
ganga þarf að veðum vegna van-
skila* Um það vitna mörg dæmi.
Breytilegt fasteignaverð
Veð í fasteignum eru misjafnlega
góð eftir því hvar á landinu þær
eru. Markaðsverð er mjög breyti-
legt eftir landshlutum. Hæst er það
á höfuðborgarsvæðinu. Á Akureyri
og Suðurnesjum er fasteignaverð
hið hæsta utan þess. Þar kostar
íbúðarhúsnæði í meðalári 70-80%
af verði í Reykjavík. Annars staðar
er verðið lægra, oft 50-60% af sölu-
verði í Reykjavík. Jafnvel enn
lægra.
Hliðstæður munur er á verði at-
vinnuhúsnæðis. í töflunni hér má
sjá mismun á söluverði íbúöar-
húsnæöis í nokkrum stórum sveit-
arfélögum árið 1984.
Söluverð íbúðarhúsnæðis 1984
Seltjarnames 120%
Reykjavík 100%
Mosfellsbær 90%
Keflavík 70%
Akureyri 70%
Akranes 60%
Markaðsverð og afkoma
Markaðsverð eigna í atvinnu-
rekstri fer oftast eftir afkomu i
greininni því fyrirtæki og einstakl-
ingar greiða ógjarnan hærra verð
fyrir eignir en reksturinn þohr.
Tekjumöguleikar fasteigna ráða
verðmæti þeirra og þar með veð-
hæfni. Verðmæti hótela fer til
dæmis eftir afkomu sem yfirleitt
er háð fjölda gistinótta. Verðmæti
orkuvera er háð tekjum af orku-
sölu og verðmæti fiskeldisstöðva
af sölu afurða.
Markaðsverð kvikmyndahúsa og
veitingastaða fer eftir því hversu
vel þau eru sótt. Byggingarkostn-
aður mannvirkjanna er í öllum til-
fehum aukaatriöi. Markaðsverð
eignanna verður ekki hærra en af-
koman leyfir, hversu mikið sem
kostar að byggja mannvirkin.
Brunabótamat óheppilegt
sem veðmat
Flestar íslenskar lánastofnanir
miða fjárhæðir veðlána við bruna-
hótamat. Þó að það kæmi ekki aö
sök áður hefur viömiðunin reynst
afar óörugg síðari ár. Brunabóta-
mat er ekki góður kvarði á veð-
hæfni, enda framkvæmt í allt öðr-
um tilgangi. Brunabótamat mælir
hversu mikið mundi kosta að reisa
jafngóða eign og þá sem tryggö er.
Fasteignaveð á hins vegar að
miða við markaðsverð. Oftast er
talsverður munur á markaðsverði
húsnæðis og brunabótamati.
Markaðsverð atvinnuhúsnæðis,
sem greinarhöfundur hefur metið
í Reykjavík undanfarna mánuði,
er almennt undir 75% af bruna-
bótamati.
Til að sýna vankanta brunabóta-
matsins sem veðmats má taka
dæmi: Brunabótamat hliðstæðra
húsa á Akranesi og í Mosfellsbæ
er jafnhátt því svipað kostar aö
byggja þau. Fyrir húsið í Mosfells-
bæ fæst hins vegar 50% hærra verð
við sölu. Húsin eru þess vegna ekki
jafngóð til veðtökú þó að draga
mætti þá ályktun af brunabótamat-
inu.
Stefán Ingólfsson
„Veö má ekki miöa viö brunabótamat
eða byggingarkostnað eins og algengt
er. Það er hvorki góður mælikvarði á
veðhæfni né söluverð fasteigna.“