Fréttablaðið - 05.03.2007, Blaðsíða 40

fréttablaðið fasteignir20 5. MARS 2007
FJÖLEIGNARHÚS. FJÖLBÝLISHÚS
Fjöleignarhús eru hús sem skipt-
ast í séreignir í eigu fleiri en eins
aðila og í sameign allra eða sumra.
Þau geta verið mjög mismunandi
að stærð, eðli og gerð. Fjöleign-
arhús geta verið fjölbýlishús með
íbúðum eingöngu, blandað hús-
næði, hreint atvinnuhúsnæði og
húsnæði til annarra nota, t.d hest-
hús. Fjöleignarhús geta verið frá
tveimur eignarhlutum upp í stór-
hýsi með hundruðum eignarhluta.
Fjöleignarhús er samheiti yfir
fjölbreytileg og ólík hús þar sem
eignarformið, skiptingin og eign-
araðildin er eins og að ofan er lýst.
Ef fjölbýlishús er t.d. í eigu eins
aðila, þá er það ekki fjöleignarhús.
Það er skipan eignaréttarins sem
ræður því en ekki hagnýtingin.
ÞRENNS KONAR EIGN
Eign í fjöleignarhúsi er með
þrennu móti: 1. Séreign, 2. Sam-
eigna allra. 3. Sameign sumra.
Hverri séreign fylgja eftir hlut-
fallstölum sameignarréttindi og
sameignarskyldur.
SÉREIGN
Séreign er lýst í eignaskiptayfir-
lýsingu og öðrum þinglýstum
gögnum og getur verið húsrými,
lóðarhluti, búnaður og annað. Sér-
eign getur einnig byggst á eðli
máls.
SAMEIGN ALLRA
Sameign er allir hlutar húss og
lóðar, sem ekki eru ótvírætt í sér-
eign, svo og allur búnaður, kerfi
og tæki sem þjóna aðallega þörf-
um heildarinnar. Þegar hús sam-
anstendur af einingum þá er ytra
byrðið í sameign allra. Sameign
er meginreglan í fjöleignarhúsum
þannig að ávallt eru löglíkur fyrir
því að umrætt húsrými, lóð, bún-
aður eða annað, sé í sameign allra.
Sá sem heldur fram séreign eða
sameign sumra ber þannig sönn-
unarbyrðina fyrir því. Þetta hefur
verið orðað þannig að ef maður
þarf að velta vöngum og klóra sér
í hausnum yfir því hvort um sér-
eign eða sameign sé að tefla þá
sé nánast alltaf um sameign sé að
ræða.
SAMEIGN SUMRA
Sameign sumra getur byggst á
þinglýstum heimildum en einnig
þegar lega sameignar, afnot henn-
ar eða afnotamöguleikar er þannig
að sanngjarnt og eðlilegt er að
hún tilheyri aðeins þeim sem hafa
aðgang og afnotamöguleika. Á
það við þegar veggur skiptir húsi
svo sumir eigendur eru um sama
gang, stiga svalir, tröppur, lagnir,
búnað o.fl. Þess háttar húsrými og
annað inni í einstökum stigahús-
um er þá í sameign eigenda þar en
öðrum óviðkomandi.
HVER KOSTAÐI FRAMKVÆMD?
Við úrlausn þess hvort um sér-
eign, sameigna allra eða sameign
sumra er að tefla skal m.a. líta
til þess hvernig að byggingu og
framkvæmd var staðið og hvern-
ig kostnaði var skipt. Hafi fram-
kvæmd verið sameiginleg og
kostnaðurinn einnig þá er jafnan
um sameign að ræða. Hafi eigandi
einn kostað búnað, framkvæmd
eða byggingarþátt þá eru líkur á
að um séreign hans sé að ræða.
SÉRKOSTNAÐUR
Eigandi skal sjá um og kosta allt
viðhald og allan rekstur á séreign
sinni, þ.m.t. á búnaði, tækjum og
lögnum hennar. Telst slíkur kostn-
aður, hverju nafni sem nefnist, sér-
kostnaður. Sömuleiðis er eigandi
ábyrgur fyrir tjóni sem verður á
öðrum eignum eða sameign vegna
óhapps í séreign hans eða bilunar á
búnaði hennar.
SAMEIGINLEGUR KOSTNAÐUR
Sameiginlegur kostnaður er aðal-
lega kostnaður sem snertir húsið í
heild, sameignina inni og úti, sam-
eiginlega lóð, sameiginlegan búnað
og lagnir, svo og sameiginlegur
vatns-, hita- og rafmagnskostnað-
ur og opinber gjöld. Sameiginlegur
kostnaður er fyrst og fremst fólg-
inn í viðhaldi, viðgerðum, endur-
bótum, endurnýjunum, umhirðu
og rekstri á sameign hússins, úti
og inni. Það er skilyrði þess að
kostnaður teljist sameiginlegur
og greiðsluskylda eigenda stofnist
að ákvörðun sem kostnaður stafar
hafi verið tekin með réttum hætti.
LÖGLÍKUR AÐ KOSTNAÐUR SÉ SAMEIG
INLEGUR ÖLLUM
Það eru löglíkur á því að kostnað-
ur í fjöleignarhúsi sér sameigin-
legur öllum en ekki sérkostnað-
ur. Á sama hátt eru líkur á því að
kostnaður sé sameiginlegur öllum
en ekki sumum. Gildir hér líka að
þurfi menn að klóra sér í hausnum
og velta vöngum yfir kostnaði þá
bregst það varla að um sameigin-
legan kostnað allra sé að tefla.
MEGINREGLAN UM HLUTFALLSLEGA
SKIPTINGU
Það er meginregla að sameigin-
legur kostnaður skiptist eftir hlut-
fallstölum. Jöfn kostnaðarskipt-
ing í ákveðnum tilvikum felur í sér
undantekningu frá þeirri megin-
reglu. Sama er að segja um skipt-
ingu eftir notum. Segja lögin að
meginreglan gildi nema ótvírætt
sé að tilvik falli undir undantekn-
ingarreglur. Samkvæmt því og við-
teknum lögskýringarreglum ber að
skýra megnregluna rúmt en und-
antekningarreglurnar þröngt. Eru
allaf yfirgnæfandi löglíkur fyrir
því að tilvik beri að fella undir
meginregluna en ekki undantekn-
inguna. Hér má aftur hafa þá reglu
að leiðarljósi að ef staldra þarf
við og velta vöngum og klóra sér
í hausnum þá ber að beita megin-
reglunni og skipta kostnaði eftir
hlutfallstölum.
JÖFN SKIPTING
Kostnaður við eftirfarandi skipt-
ist að jöfnu: 1) Óskipt bílalastæði
og aðkeyrslur. 2) Sameiginlegt
þvottahús. 3) Lyftur. Viðhald og
rekstur. 4) Dyrasími, sjónvarps- og
útvarpskerfi, póstkassar, nafnskilti
o.fl. þ.h. (jöfn afnot). 5) Rekstur
og umhirða sameignar og lóðar.
6) Hússtjórn og endurskoðun. 7)
Afnotagjöld og félagagjöld.
ÞRÖNG TÚLKUN
Það verður óhjákvæmilega að
túlka þessar undantekningar mjög
þröngt og ef minnsti vafi er um
það hvorum megin hryggjar til-
vik á heima þá ber skilyrðislaust að
heimfæra það undir meginregluna
en ekki undantekningarregluna.
Það er með öllu óleyfilegt að túlka
undantekningarreglur rúmt og tosa
þær og teygja út yfir þjófabálk til
að troða tilviki undir þær.
SANNGIRNISSJÓNARMIÐ
Jöfn kostnaðarskipting í þessum
tilvikum byggist á sanngirnissjón-
armiðum og því að afnot eigenda
og/eða gagn séu með þeim hætti að
jöfn skipting kostnaðar sé almennt
réttlátari og sanngjarnari en skipt-
ing eftir hlutfallstölum. Það er hins
vegar illmögulegt að komast hjá
því að kostnaðarskiptingarreglur
séu eða virðist stundum óréttlátar
og ósanngjarnar. Þannig viðhorf og
sjónarmið koma alltaf upp hverjar
og hvernig sem reglunar eru. Regl-
urnar ganga út frá að skiptingin sé
almennt sanngjörn í garð flestra í
fleiri tilvikum en hún er það ekki.
Við skiptingu gæða og kostnað-
ar líta menn gjarnan silfrið sínum
augum og er þá er réttlætið ein-
att öfugsnúið; réttlæti og sanngirni
eins er ósanngirni og óréttlæti ann-
ars. Fullkomið og algjört réttlæti
er tálsýn sem næst ekki hér frem-
ur en í öðru mannanna brölti.
SKIPTING EFTIR NOTUM
Í öðrum undatekningartilvikum
kemur til álita að skipta sameig-
inlegum kostnaði eftir notum eig-
enda. Kostnaðarskipting á grund-
velli nota kemur því aðeins til að
unnt sé að mæla notin óyggjandi
og nákvæmlega. Slíkt er sjaldnast
unnt og hefur því þessi undantekn-
ingaregla þröngt gildissvið. Hún
byggist annars á því að ef fullljóst
eru um notin þá hljóti þau að vera
eðlilegasti og sanngjarnasti skipta-
grundvöllurinn. Hefur þessari
reglu stundum verið beitt við skipt-
ingu rafmagnskostnaðar í þvotta-
húsum.
ÓFRÁVÍKJANLEGAR REGLUR
Þessar reglur fjöleignarhúsalag-
anna eru ófrávíkjanlegar þegar um
íbúðarhúsnæði og blandað húsnæð-
is er að tefla en eru á hinn bóginn
frávíkjanlegar um atvinnuhúsnæði.
Þetta þýðir að eigendum fjöleign-
arhúsa með íbúðum og blönduð-
um eignum er almennt óheimilt að
haga málum á annan veg en lögin
mæla fyrir um. Eigendum er sem
sagt ekki frjálst að semja um ann-
ars konar skiptingu kostnaðar en
lögin segja kveða á um.
FRÁVIK OG NEYÐARÚRRÆÐI
Fjöleignarhúsalögin mæla fyrir um
heimild til frávika frá ofangreind-
um reglum, hvort sem um er að
ræða meginregluna eða undantekn-
ingarnar, að nánar tilteknum skil-
yrðum uppfylltum. Hún er háð því
að reglur laganna eigi illa við og
séu ósanngjarnar í garð eins eða
fleiri eigenda og er þá heimilt að
taka t.d. í ríkara mæli mið af mis-
munandi afnotum, gagni og hagnýt-
ingu eigenda. Hafa lögin að geyma
úrræði til að knýja fram breyt-
ingar á óeðlilegri og ósanngjarnri
kostnaðarskiptingu. Þessar heim-
ildir eru neyðarúrræði til að girða
fyrir hróplegt óréttlæti og níðslu
og koma aðeins til álita í grófum
undantekningartilvikum. Ákvarð-
anir um frávik skal taka á hús-
fundi með samþykki 2/3 hluta bæði
miðað við fjölda og eignarhluta.
Ef húsfundur fellst ekki á frávik
getur eigandi leitað til dómstóla.
Kostnaðarskipting í fjöleignarhúsum.
Vangaveltur og kollaklór
Húseigendamál
Sigurður Helgi Guðjónsson hrl., formaður Húseigendafélagsins,
svarar spurningum
Lesendum Fréttablaðsins er velkomið að senda fyrirspurn á netfangið huseigandi@frettabladid.is PGV ehf. ı Bæjarhrauni 6 ı 220 Hafnafjörður ı Sími: 564 6080 ı Fax: 564 6081 ı www.pgv.is
GLUGGI TIL FRAMTÍÐAR …
• ENGIN MÁLNINGAVINNA
• HVORKI FÚI NÉ RYÐ
• FRÁBÆR HITA OG HLJÓÐEINANGRUN
• FALLEGT ÚTLIT
• MARGIR OPNUNARMÖGULEIKAR
• ÖRUGG VIND- OG VATNSÞÉTTING
ÁRMÚLA 42 - SÍMI 553 4236
BÍLSKÚRS OG IÐNAÐARHURÐIR
• Hurðir til á lager • Smíðað eftir máli
• Eldvarnarhurðir • Öryggishurðir