Morgunblaðið - 13.01.2014, Blaðsíða 21

21
MORGUNBLAÐIÐ MÁNUDAGUR 13. JANÚAR 2014
Vetrarmjöll Það var vetrarlegt við Árbæjarsafnið í gær og greinar trjánna voru fagurlega hlaðnar lausamjöll eftir að snjó kyngdi niður í höfuðborginni á föstudaginn var.
Ómar
Umræðan um raun-
hæfa valkosti í hús-
næðismálum, þ.e. að
til staðar verði stór og
sterk íbúðaleigufélög,
hefur varað í áratugi á
Íslandi. Hún hefur átt
sér stað á öllum svið-
um í íslensku þjóð-
félagi, hjá almenningi,
stéttarfélögum, í póli-
tíkinni, atvinnulífinu
o.s.frv. „Eftir hrun“
náði umræðan nýrri vídd og leit út
fyrir um tíma að einhver myndi
gera eitthvað.
Fyrir þau okkar sem hafa reynt
það á eigin skinni að búa í hentugri
leiguíbúð í langtímaleigu, í eigu
fasteignafélaga í Skandinavíu, þá er
mjög erfitt að skilja af hverju er
ekki hægt að bjóða upp á þennan
valkost hér. Það er tiltölulega ein-
falt að koma á fót sterku húsnæðis-
leigufélagi sem myndi leigja út til
almennings leiguíbúðir af ýmsum
gerðum og stærðum.
Það þarf einungis að tala minna
en gera meira. Það sem gera þarf
er eftirfarandi: Opinberir aðilar
hafi frumkvæðið að því að lífeyr-
issjóðir leggi fram viljayfirlýsingu
um lánsfé til sérstaks íbúðaleigu-
félags sem yrði í dreifðri eignarað-
ild hagsmunaaðila, s.s.
lífeyrissjóða, stétt-
arfélaga, sveitarfélaga
og mögulega annarra
opinberra aðila. Lán
mega ekki bera hærri
raunvexti en 3-3,2%.
Lánshlutfall verði
a.m.k. 85% af fjárfest-
ingunni. Lán verði
verðtryggð, t.d. með
jöfnum afborgunum til
40 ára, með þaki á
verðtryggingu, t.d. 2%
á ársgrundvelli. Skuld-
ari verði íbúðaleigu-
félagið, veð verði í leigusamningum
og fasteignum. Með þessum hætti
yrði eignamyndun í félaginu nokk-
uð hröð. Fyrrnefndir hags-
munaaðilar myndi með sér samtök
sem hafi það hlutverk að standa að
leigufélaginu, setja saman sam-
þykktir, hluthafasamkomulag
o.s.frv. Samtökin leggi félaginu til
loforð um eigið fé, a.m.k. 15% af
heildarfjárfestingum og vilyrði um
rekstrarframlag fyrstu árin meðan
tekjuflæði er að byggjast upp.
Stofna félag og setja því stjórn.
Stjórn móti stefnu félagsins og setji
því ítarleg rekstrarmarkmið. Það
má virkja markaðinn til að halda
utan um félagið og rekstur þess,
t.d. fá eitt af stóru fasteignafélög-
unum á markaðnum til að stýra og
halda utan um fjárreiður og yf-
irstjórn félagsins. Ráða, á grunni
þjónustusamninga, eitt eða tvö af
stærri leigufélögunum til að annast
daglegan rekstur, umsýslu eigna og
samskipti við leigutaka, s.s. útleigu.
Þetta eru t.d. félögin Búseti, Fé-
lagsbústaðir og Búmenn. Þessum
samningum má ná með útboði eða
samkeppni í einhverju formi.
Næsta skref er að kaupa eignir til
útleigu og leigja út. Ekki byggja
sjálf, fullt af verktökum sem kunna
það. Beita aðferðum markaðarins
og bjóða út eða kaupa beint af
verktökum.
Nokkrir punktar svo dæmið geti
gengið upp: Íbúðaleigufélag af
þessari stærðargráðu, með þeirri
fjárþörf og því nauðsynlega „lágri“
vaxtarkröfu á fjármagn, verður
aldrei til nema með breiðri sátt og
þátttöku hagsmunaaðila.
Félagið þarf að vera stórt svo
það geti orðið sjálfbært. Sennilega
þarf eignasafnið að verða mjög
fljótt (á 3-7 árum) yfir 50-60.000
m.kr eða nálægt 2.500 íbúðir. (Fé-
lagsbústaðir eiga nú um 2.200 íbúð-
ir.) Tekjur þurfa að vera ca. 350
m.kr. á mánuði eða um 140.000 kr.
að meðaltali á íbúð m.v. 100 fer-
metra. Leiga á litlum 2-3 herbergja
íbúðum ætti að geta orðið undir
80.000 þús. kr. Leigusamningar
verði verðtryggðir en með þaki á
mestu mögulegu hækkun vísitölu
yfir árið, t.d. 2%.
Íbúðir geta verið af mismunandi
stærðum, staðsetningu og gæðum.
Þetta þurfa þó að vera einingar en
ekki einstaka eignir, t.d. heilar
blokkir eða raðhúsalengjur. Varast
þarf einsleitni í uppbyggingu svæða
og eininga innan þess.
Mikilvægt er að opna fyrir breyt-
ingar á nýrri byggingareglugerð en
hún er mikill þröskuldur og aft-
urför í eðlilegri þróun hvað varðar
byggingu hagkvæms húsnæðis.
Sveitarfélög þurfa að koma að
þessu verkefni sem skipulagsvald
og mögulega með því að leggja til
ódýrar lóðir.
Það er hægt að koma á fót
sterku leigufélagi á skömmum tíma,
t.d. 2-3 árum. Tækifærin eru til
staðar, þau voru sérstaklega hag-
stæð eftir hrun og eru það enn en
hafa breyst hratt og munu breytast
hraðar. Lóða- og íbúðaverð er ekki
hátt, mikið af eignum í eigu fjár-
málastofnana og opinberra aðila
sem selja má inn í félagið, bygg-
ingamarkaður tiltölulega hagstæður
byggjendum og kaupendum. Vextir
þokkalega hagstæðir í sögulegu
samhengi.
Það er einnig mjög mikilvægt að
huga að aðalatriðunum í þessu máli,
en þau eru: A. hver er tilbúinn að
lána til þessa verkefnis á „eðlileg-
um“ kjörum, t.d. raunvöxtum 3-
3,2% með þaki á vísitölu og B. hver
er tilbúinn að leggja til eigið fé á
„eðlilegri ávöxtunarkröfu“? Fyrsta
skrefið er ekki að byggja.
Í framtíðinni (3-5 ár) má síðan
selja félag sem þetta til einhvers af
„stóru“ fasteignafélögunum en
mögulega verða til þrjú skráð fast-
eignafélög á markaði innan fárra
ára. Stórt, vel fjármagnað og vel
rekið eignasafn leiguíbúða myndi
falla vel að eignasafni eins og
„stóru“ fasteignafélögin eiga nú.
Þetta er módel sem er þekkt í
Skandinavíu.
Ef það er vilji okkar að venjuleg-
ir Íslendingar geti búið í venjulegu
leiguhúsnæði á viðráðanlegu verði
og án þess að eiga von á uppsagn-
arbréfi um næstu mánaðamót þá
þurfum við að vinna í því. Ekki
bara tala um það.
Eftir Helga S.
Gunnarsson » Það er tiltölulega
einfalt að koma á fót
sterku húsnæðisleigu-
félagi sem myndi leigja
út til almennings leigu-
íbúðir af ýmsum gerð-
um og stærðum
Helgi S.
Gunnarsson
Höfundur er forstjóri fasteignafélags-
ins Regins hf. en Reginn er annað
stærsta fasteignafélag landsins og
það eina sem er skráð í Kauphöll.
Hversu lengi á að tala um íbúðaleigufélög?