Morgunblaðið - 03.06.2022, Síða 17

UMRÆÐAN
17
MORGUNBLAÐIÐ FÖSTUDAGUR 3. JÚNÍ 2022
· LINSAN 50 ÁRA ·
Gleraugnasýning & 50% afmælisafsláttur af sjónglerjum.
Sýning á hágæða umgjörðum úr plasti og títan frá ítalska fyrirtækinu TREE.
Eigandi og hönnuður TREE Marco verður í Linsunni 3. og 4. júní og aðstoðar viðskiptavini við val á gleraugum.
Komdu · Mátaðu · Upplifðu
fa
ce
b
o
o
k
.c
o
m
/l
in
sa
n
.i
s
Í fasteigna-
viðskiptum takast á
þrjú ólík hagsmuna-
sjónarmið: Hagsmunir
kaupanda, hagsmunir
seljanda og hagsmunir
fasteignasala. Hags-
munir seljanda og
kaupanda skarast eðli-
lega þar sem þeir sitja
hvor sínum megin við
samningaborðið. En
hvar liggja hagsmunir
fasteignasala?
Samkvæmt lögum um sölu fast-
eigna og skipa skal fasteignasali gæta
hagsmuna bæði kaupanda og selj-
anda og liðsinna báðum aðilum. Sölu-
þóknanir fasteignasala eru þó að
megninu til hlutfall af söluverði, sem
þýðir að það er hagur fasteignasalans
að selja eignina á háu verði, sem fer
þá með hagsmunum seljanda en gegn
hagsmunum kaupanda. Af þessu má
ætla að fasteignasalinn vinni fremur
fyrir seljendur en kaupendur, svo erf-
itt er að sjá hvernig það passar fylli-
lega við ofangreind lög. Að þessu
leytinu til væri eðlilegra að seljandi
og kaupandi hefðu hvor sinn fast-
eignasalann, ef þeir vilja yfirhöfuð
greiða fasteignasölum háar fjárhæðir
í stað þess að selja eignir sínar sjálfir.
Raunar orðaði einn fasteignasali
þetta við mig á þann veg að þetta
væri eins og að hafa sama lögmann-
inn á báðum hliðum í dómsmáli! Í ný-
legu viðtali við Hannes Steindórsson,
formann félags fasteignasala, hélt
hann þó fram að fast-
eignasalar væru ekki að
nýta aðstöðu sína til að
knýja fram hærra verð
frá kaupendum1). Það
þarf þó ekki að vera
neinn gæðastimpill ef
marka má bandarísk
gögn, en þau sýna að
fasteignasalar halda
eigin eignum tíu dögum
lengur í sölu og fá þann-
ig 3% hærra verð fyrir
þær en þegar þeir eru
að selja eignir fyrir við-
skiptavini2). Það er að
líkindum vegna þess að fasteignasal-
inn reynir að hámarka eigin hag en
ekki hag kaupanda eða seljanda. Tök-
um stutt skýridæmi:
Fasteignasali hefur eign til sölu
sem fljótlega kemur tilboð í upp á 100
m.kr. Ef hans söluþóknun er 2% fengi
hann 2 m.kr. fyrir að selja eignina á
því verði. Hann grunar þó að ef hann
bíði í 10 daga sé hægt að selja eignina
á 103 m.kr. Viðbótarsöluþóknunin
hans við það er þó ekki nema 60 þ.kr.,
en ef eignin væri hans eigin þá væri
þetta spurning um 3 m.kr. aukalega í
vasann. Ef þetta er hans eign kýs
hann því að bíða. Ef þetta er eign við-
skiptavinar er líklega betra fyrir
hann að selja strax vegna þess að
ágóðinn af því að festa 2 m.kr. sölu-
laun strax, þurfa ekki að setja meiri
tíma í söluna og geta þá einbeitt sér
að því að selja aðrar eignir, er meiri
en möguleikinn á því að auka sölu-
launin í 2,06 m.kr.
Svona hegðun er viðbúin fyrir fast-
eignasala sem vill hámarka eigin hag
en er gjörsamlega ólíðandi fyrir selj-
anda sem missir af milljónum vegna
þess að fasteignasalinn er að hugsa
um sjálfan sig en ekki viðskiptavin-
inn. Vitanlega eru fyrrnefnd gögn
ekki íslensk en hvatakerfið er þó eins
uppbyggt hér á landi og í fyrrnefndu
viðtali við Hannes nefnir hann ein-
mitt að fasteignasalar séu ekki að
hugsa um þessa þúsundkalla sem
þeir fá við að hækka verðið um millj-
ón.
Af framangreindu má því ætla að
neytendur fái lægra verð fyrir eignir
sínar en hægt væri og þegar það er
lagt saman við háar söluþóknanir
fasteignasala er heildarkostnaður
orðinn gríðarlegur. Ég er þess hins
vegar fullviss að það hljóti að vera
hægt á tuttugustu og fyrstu öldinni
að smíða kerfi sem vinnur í meira
mæli að hag neytandans og minna
mæli að hag milligöngumannsins.
1) Mannlegi þátturinn á Rás 1, 19.05.22, ca
mín. 13 til 20.
2) Úr greininni „Market distortions when
agents are better informed: A theoretical
and empirical exploration of the value of in-
formation in real estate transactions“ eftir
Levitt og Syverson (2008).
Að hagsmunum hvers
vinna fasteignasalar?
Eftir Hauk Viðar
Alfreðsson » Það er að líkindum
vegna þess að fast-
eignasalinn reynir að
hámarka eigin hag en
ekki hag kaupanda eða
seljanda.
Haukur Viðar
Alfreðsson
Höfundur er doktorsnemi
í hagfræði.
haukurvidaralfredsson@gmail.com
Móttaka aðsendra greina
Morgunblaðið er vettvangur lifandi umræðu í landinu og birtir aðsendar grein-
ar alla útgáfudaga.
Þeir sem vilja senda Morgunblaðinu greinar eru vinsamlega beðnir að nota
innsendikerfi blaðsins. Kerfið er auðvelt í notkun og tryggir öryggi í sam-
skiptum milli starfsfólks Morgunblaðsins og höfunda. Morgunblaðið birtir
ekki greinar sem einnig eru sendar á aðra miðla.
Kerfið er aðgengilegt undir Morgunblaðslógóinu efst í hægra horni forsíðu
mbl.is. Þegar smellt er á lógóið birtist felligluggi þar sem liðurinn „Senda inn
grein“ er valinn.
Í fyrsta skipti sem innsendikerfið er notað þarf notandinn að nýskrá sig inn
í kerfið. Ítarlegar leiðbeiningar fylgja hverju þrepi í skráningarferlinu. Eftir að
viðkomandi hefur skráð sig sem notanda í kerfið er nóg að slá inn kennitölu
notanda og lykilorð til að opna svæðið. Hægt er að senda greinar allan sólar-
hringinn.
Nánari upplýsingar veitir starfsfólk Morgunblaðsins alla virka daga í síma
569-1100 frá kl. 8-18.
ÞÚ FINNUR ALLT Á FINNA.IS
Íslensku
þjónustufyrirtækin
eru á finna.is
VEISTU UM GÓÐAN
RAFVIRKJA?