Morgunblaðið - 28.10.1994, Síða 22

22 C FÖSTUDAGUR 28. OKTÓBER 1994
MORGUNBLAÐIÐ
EITT af þeim húsum, sem eru til athugunar í verkefninu “íbúð á efri hæð“, er gamla Hamarshúsið að Tryggvagötu 8.
Mfldar vonir bundnar
vi<> tflraunaverkefhlð
..Íbíið á el'ri lueð"
sswss
ÞESSI mynd er frá Bretlandi. Þarna hefur kirkjulofti verið
breytt í íbúðir.
FALLEG verzlunarbygging í Bretlandi, þar sem efri hæðunum
hefur verið breytt í íbúðir.
ÍBÚÐ á efri hæð er nýtt hugtak á
fasteignamarkaðnum hér á landi,
•en á sér nokkra sögu erlendis. í
því felst, að auðu eða illa nýttu
húsnæði á efri hæðum húsa og þá
sérstaklega á hæðum fyrir ofan
verzlanir eða önnur fyrirtæki í mið-
borgum er breytt í íbúðir. íbúðirnar
eru einkum ætlaðar einstaklingum
og barnlausum pörum t. d. náms-
fólki.
Þessi hugmynd er upprunnin í
Bretlandi, þar sem henni hef-
ur verið gefið heitið Living over the
Shop. Ástæðan er sú, að það eru
aðallega ónotaðar efri hæðir í verzl-
unarhverfum, sem
breytt hefur verið
í íbúðir með þess-
um hætti.
í Bretlandi hef-
ur hugmyndin
hlotið miklar und-
irtektir og stjórn-
völd þar varið yfir
40 millj. punda
(yfír 4 milljörðum ísl. kr.) tii henn-
ar og álíka fjárhæð komið frá
einkageiranum. Þegar hafa um
2.000 nýjar íbúðir orðið til með
þessum hætti og undirbúningur
hafínn að nokkur hundruð íbúðum
til viðbótar. Flest sveitarfélög í
landinu og um 300 húsnæðissam-
tök eða stofnanir víðs vegar um
landið tengjast verkefninu. Hug-
..pynd þessi hefur líka verið tekin
upp annars staðar í Evrópu og í
Bandaríkjunum. í Stokkhólmi hef-
ur m. a. skóla og vörugeymslu ver-
ið breytt í íbúðir með þessum hætti
og hugmyndir eru uppi um að
breyta bílastæðahúsi í miðborginni
í íbúðir.
Reynslan af þessum íbúðum þyk-
ir yfirleitt góð og því má telja víst,
að með þessu sé hafín þróun, sem
eigi eftir að segja til sín víða um
lönd, þar á meðal hér á landi, enda
sömu forsendur fyrir hendi hér sem
annars staðar.
I apríl sl. samþykkti borgarráð
Reykjavíkur að ráðist í tilrauna-
verkefni af þessu tagi á vegum
borgarinnar og veitti til þess 9,9
millj. kr., en Húsnæðisstofnun
ríkisins styrkti það með 2 millj. kr.
framlagi. Valin var verkefnisstjórn,
en hana skipa þau Ingibjörg Guð-
Iaugsdóttir, deildarstjóri á Borgar-
skipulagi Reykjavíkur, Magnús
Sædal Svavarsson, byggingafull-
trúi Reykjavíkurborgar og Pétur
Sveinbjamarson, framkvæmda-
stjóri Þróunarfélags Reykjavíkur.
Verkefnisstjórnin kynnti svo borg-
arráði undirbúningstillögur sínar í
síðustu viku.
Góð þátttaka
Kynning á verkefninu hófst sl.
vor og þá auglýst eftir umsóknum
frá húseigendum í miðborg Reykja-
víkur um þáttöku í því. Undirtekir
voru góðar og bárust 24 umsóknir
alls. Þátttakan Var bundin við starf-
svæði Þróunarfélags Reykjavíkur
og ástæðan sú, að þar eru hús í
borginni hvað elzt og talsvert af
húsnæði, sem er orðið óhijálegt.
Slíkt húsnæði hefur skaðleg áhrif
á yfírbragð miðborgarinnar og alla
mannvist þar og dregur úr verzlun
og viðskiptum. Húsnæði í góðu
ástandi gefur umhverfínu að sjálf-
sögðu jákvæðan svip og því hlýtur
átak af þessu tagi að verða til þess
að efla mannlíf og viðskiptalíf í
miðborg Reykjavíkur.
Könnun, sem gerð var á vegum
Borgarskipulags sumarið 1993 á
notkun húsnæðis í miðborginni,
leiddi einmitt í ljós, að mikið er um
autt og illa nýtt húsnæði þar. Þessi
könnun var ein af ástæðunum fyrir
því, að ráðizt var í tilraunarverk-
efnið.
Sá stuðningur, sem umsækjend-
um stóð til boða, var í fyrsta lagi
aðstoð við tillögugerð að breytingu
á viðkomandi húsnæði en ennfrem-
ur kostnaðarmat, fjárhagsstuðn-
ingur að upphæð 250.000- 350.000
kr., ráðgjöf frá verkfræðingi, fyár-
málaráðgjöf frá Sparisjóði Reykja-
víkur og nágrennis og síðast en
ekki sízt framkvæmdalán frá
SPRON til 10-15 ára að uppfylltum
skilyrðum um veð.
Þau Alena F. Anderlova arkitekt
og Vífill Oddsson verkfræðingur
voru ráðin sérstaklega til þess að
vinna að verkefninu. Húsnæðið var
síðan flokkað með tilliti til staðsetn-
ingar, stærðar og ásigkomulags.
Nokkrum umsóknum var synjað,
þar sem þær þóttu ekki geta kom-
ið til álita. Alena F. Anderlova
gerði að því loknu tillöguuppdrátt
að áformuðum breytingum á hús-
næðinu í íbúðir en Vífill Oddsson
gerði kostnaðaráætlun.
Nú liggja fyrir tillögur að breyt-
ingijm á byggingum í þessu skyni
við Bankastræti, Barónsstíg,
Hverfisgötu, Laugaveg og
Tryggvagötu, þar s_em gert er ráð
fyrir tíu íbúðum. Ástand þessara
húsa var mjög mismunandi og end-
urbyggingarverð þeirra áætlað allt
frá 9.000 kr. á fermetra og upp í
68.000 kr. á fermetra. Meðal end-
urbyggingarkostnaður er áætlaður
35.000 kr. á fermetra. Líta ber á
áætlanir þessar sem frumkostnað-
armat, þar sem nákvæma áætlun
er ekki hægt að gera, fyrr en end-
anleg hönnun á húsnæðinu hefur
farið fram.
Með þessu er fyrsta áfanga
þessa tilraunaverkefnis lokið. Nú
er röðin komin að húseigendunum
að ákveða, hvort þeir vilja ráðast
í þær framkvæmdir á húsnæði sínu,
sem búið er að undirbúa með til-
löguuppdráttum og kostnaðaráætl-
un.
Það þarf að útfæra teikningarn-
ar, eins og kallað er á fagmáli og
leggja þær síðan fyrir byggingar-
nefnd til samþykktar og loks að
framkvæma breytingarnar. Gera
má ráð fyrir, að þær framkvæmdir
hefjist bráðlega og að þeim ljúki
að mestu næsta vor, en einhveijar
af þessum fyrstu íbúðum á efri hæð
kunni þó ekki að verða tilbúnar
fyrr en síðar. Húseigendum er síðan
fijálst að leigja, selja eða búa sjálf-
ir í íbúðunum, eftir að áformuðum
breytingum er lokið.
Mikil gagnasöfnun eftir
Þriðji þáttur verkefnisins og
kannski ekki sá þýðingarminnsti
felst í mikilli gagnasöfnun erlendis
frá. Þar sem hér er um tilrauna-
verkefni að ræða, þykir nauðsyn-
legt, að mjög vel verði að því stað-
ið og upplýsingum safnað annars
staðar að, sem byggja má á í fram-
tíðinni. Sums staðar erlendis og þó
einkum í Bretlandi er þegar komin
töluverð reynsla á, hvernig staðið
skuli að verkefnum af þessu tagi
og sjálfsagt þykir að nýta sér það,
sem þar hefur gefízt vel en forðast
það, sem miður hefur reynzt.
I Bretlandi eru nú þáttaskil, hvað
þetta verkefni snertir. Þar hefur
ríkisvaldið haft forystu um allan
undirbúning að verkefninu og
stjórnað því. Frá og með næstu
áramótum er það síðan á valdi
hinna emstöku sveitarfélaga í land-
inu að hagnýta sér þá reynslu, sem
fengizt hefur.
Úrvinnsla þessara gagna mun
væntanlega standa yfir í vetur og
á grundvelli hennar og þá ekki síð-
ur á grundvelli þess árangurs, sem
fæst af fyrstu íbúðunum, hyggst
verkefnisstjórnin byggja tillögu-
gerð sína um, hvernig staðið skuli
að verkefnum af þessu tagi í fram-
tíðinni. Áætlað er, að tilraunaverk-
efninu ljúki næsta vor og verkefnis-
stjórnin skili þá skýrslu til borgar-
ráðs um framkvæmd þess og geri
jafnframt grein fyrir tillögum sín-
um um, hvernig bezt verði staðið
að sams konar verkefnum í fram-
tíðinni.
Að því leyti er þetta tilrauna-
verkefni all sérstætt. í flestum til-
vikum hefði verið byijað á því að
semja skýrslu með tillögum um,
hvernig að verkefninu skuli staðið.
Hér er þessu snúið við og tilraunin
gerð fyrst en tillögur um, hverhig
staðið skuli að framtíðarverkefnum
byggðar á niðurstöðum hennar.
Vandamálin við að innrétta íbúð-
ir í gömlu húsnæði, sem haft var
til annarra nota áður, eru margvís-
leg og tengjast ekki hvað sízt þeim
reglum, sem snerta skipulag og
byggingarmál. Víða erlendis hefur
t. d. verið talið rétt að falla frá
ítrustu kröfum um leiksvæði barna
og fjölda bílastæða og jafnvel talið
rétt að draga úr eða breyta ýmsum
kröfum, sem yfirleitt eru gerðar til
íbúðarhúsnæðis, þó að ekki sé dreg-
ið úr öryggiskröfum.
Fjármögnun við þessar íbúðir
skiptir auðvitað höfuðmáli, eigi þær
að eiga sér einhveija möguleika í
framtíðinni. í flestum tilfellum er
um húsnæði að ræða í eigu fyrir-
tækja. Það er hins vegar grundvall-
arhugtak í húsnæðislöggjöf okkar
íslendinga bæði fyrr og nú, að
húsnæðislán eru aðeins veitt til ein-
staklinga. Fyrirtæki geta því ekki
fengið fyrirgreiðslu í húsbréfakerf-
inu. Þetta fyrirkomulag kann því
að reynast mikill þrándur í götu
fyrir því, að hugmyndin um íbúðir
á efri hæð verði að veruleika nema
í þeim undantekningartilfellum, þar
sem um er að ræða húsnæði í eigu
einstaklinga.
Forráðamenn fyrirtækja, sem
eiga húsnæði á annarri og þriðju
hæð og vilja kannski breyta því í
íbúðarhúsnæði, vilja ógjarnan af-
sala sér umráðaréttinum yfir þessu
húsnæði með því að selja það. En
þeir myndu vilja leigja íbúðirnar.
Sú er reynslan erlendis og verður
það sennilega einnig hér. Miðað við
núverandi aðstæður á þetta hús-
eftii Wagnús
Sigurósson