Þjóðviljinn - 08.03.1983, Síða 6

6 SÍÐA - ÞJÓÐ.VILJINN Þriðjudagur 8. mars. 1983
140
Þróun fasteignaverðs í Reykjavík 1965-82
Medaltal hvers árs á föstu verðlagi.
Meðalverð 1966-80 = 100.
120
100
' íSíáSs

80
Hér má sjá þróun fasteignaverðs í Reykjavík á árunum 1965-82. Meðaltal hvers árs er á
föstu verðlagi og meðalverð áranna 1966-80 100. Þarna má sjá hvernig ýmis ytri atvik
höfðu áhrif á verðið: efnahagsörðugleikarnir 1967-70 færa verðið niður, Vestmanna-
eyjagosið 1973 keyra það upp, stjórnmálaerfiðleikarnir 1978 höfðu þau áhrif, að fólk
hélt að sér höndunum á fasteignamarkaðinum og loks sjáum við áhrif lóðaskorts á
verðið allt frá árinu 1980.
75
76
77
78
79
80
81
82
140
120.
100
' , 1 Ársfji Fast v€ r órðunc ■rðlag. V( ~! jsleg« jrð á 1. ir bre ársfj. 19' /ting« 79 = 98 r ir 197£ stig. r > - 82 Rvk.

hJy
lllil : : I l
Landið utai höfuðborgar svæðisin
lllll! 5

Hækkun á fasteignum verður ætíð í fyrsta ársfjórðungi, eins og þetta línurit ber með sér.
Kyrrstaða verður í 2. ársfjórðungi eða hækkun. Hér eru sýndar ársfjórðungslegar
breytingar á fasteignaverði 1975-82 í Reykjavík og utan höfuðborgarsvæðisins, og sést
þarna vel hversu miklu minni sveiflur eru á fasteignaverði utan höfuðborgarsvæðisins.
Þróun íbúðaverðs
og f jármögnun
Fasteignamarkaðurinn hér á
landi einkennist af óstöðugleika:
dæmigerð fjölskylda virðist kaupa
íbúð eða byggja þrisvar eða oftar á
ævinni, íbúðir eru seldar með lak-
ari greiðslukjörum en annars stað-
,ar á vesturlöndum og auk þess eru
sveiflur á verði íbúðarhúsnæðis á-
kaflega miklar, jafnvel þótt rcikn-
að sé á föstu verðlagi.
Þetta - og margt fleira - kom
fram í máli Stefáns Ingólfssonar,
verkfræðings hjá Fasteignamati
ríkisins, á fræðslufundi sem
Kaupþing hélt hinn 17. febrúar s.i.
Við fengum leyfi Stefáns til að birta
línuritin, sem hér fylgja, og greina
ofurlítið frá því sem okkur þótti
markverðast úr erindi hans.
Þörf á
litlum íbúðum
í máli Stefáns kom fram, að
verðbólga og neikvæðir raunvextir
af lánum hjálpuðu fólki á síðasta
áratug að koma sér upp íbúðum,
sem voru talsvert verðmeiri en
tekjur þess gerðu því kleyft. Með
vérðtryggingu Iána væri þessi
möguleiki úr sögunni. Væntanlega
myndi fólk því sækja í auknum
mæli í að kaupa minni íbúðir en
verið hefði. Það ásamt því, að stór-
ir árgangar af ungu fólki eru að
koma á húsnæðismarkaðinn og að
skortur er á byggingarlóðum undir
íbúðir í fjölbýlishúsum á höfuð-
borgarsvæðinu og erfiðar venjur
hafa skapast á fasteignamarkaðin-
um, mun væntanlega ráða verð-
myndun íbúða á næstu árum - auk
almenns ástands í fjármálum okkar
íslendinga.
Þegar litið er á byggingarkostn-
að, reksturs- og viðhaldskostnað
dæmigerðra íbúða, sem íslenskar
fjölskyldur komu sér upp á síðasta
áratug, er augljóst, að fé til
kaupanna hefur ekki komið af
launatekjum, nema að takmörk-
uðum hluta. Þannig má reikna
með, að afborganir og vextir af 150
m2 húsi séu um 90 þús. krónur og
rekstur og viðhald ekki undir 60
þús. krónum á ári. Þá hefur verið
reiknað með kyndingarkostnaði
húss í Reykjavík og að húsið sé
greitt með verðtryggðu láni til 30
ára með 2,5 prósent vöxtum, svo
upphæðin er í raun hærri. Þetta er
miðað við verðlag í jan. 1983.
Þetta er augljóslega talsvert um-
fram það sem venjuleg fjögurra
manna fjölskylda getur tekið af
launum sínum, eða 12.500 krónur á
mánuði. Það sem hér hefur komið
til eru neikvæðir vextir á flestum
þeim lánum, sem tekin voru til að
kaupa eða byggja íbúðir á þessum
árum.
Með tilkomu fullverðtryggðra
lána eru þessir neikvæðu vextir að
mestu úr sögunni og fólk verður nú
að endurgreiða á raunvirði flest
þau lán, sem tekin eru í þessum
tilgangi. Ahrifin verða væntanlega
þau, að á næstu árum minnki
meðalstærð nýrra íbúða eða að
þeiin fækki og að eftirspurn cftir
notuðum íbúðum breytist þannig
að meiri aðsókn verði í litlar og
mcðalstórar íbúðir.
Þá er einnig ljóst, að eftir því
sem fleiri lán verða verðtryggð
mun heildarupphæð þeirra lána,
sem taka veð í íbúðum, hækka hlut-
fallslega. Þegar íbúðir, sem voru
seldar árið 1980 og síðar, fara að
koma í endursölu kemur þetta
sennilega betur í ljós. Sökum þess
að ákveðinn hópur íbúða gengur
mjög ört kaupum og sölum má
einnig reikna með að útborgun í
mörgum íbúðum muni lækka, ein-
faldlega vegna áhvílandi verð-
tryggðra lána, sem kaupandi yfir-
tekur.
Áhrifavaldar
á verð íbúða
Þegar litið er burt frá almennu
efnahagsástandi í landinu og
stjórnmálaþáttum, er Ijost, að á-
kveðin atriði hafa áhrif á verð
íbúðarhúsnæðis. Möguleikar fólks,
einkum ungs fólks, til að kaupa
íbúð, ákvarðast af þeim Iánum,
sem í boði eru og þeim kjörum,
sem þau eru á.
Verðtrygging lána kallar á lengri
lánstíma en bankar bjóða nú. Þau
bankalán, \em nú eru algeng,
greiðast á fjórum árum. Þau hafa
þá sömu ókosti og gömlu
óverðtryggðu lánin, að greiðslu-
byrði þeirra er.mjög mikil frá byrj-
un, en þau hafa hins vegar ekki
þann kost að minnka að verðgildi
með tímanum. Þessi lán beinlínis
auka ásókn í litlar íbúðir. Væri
greiðslutími þeirra lengdur, mætti
búast við að kaupendur reyndu að
festa sér stærri eignir.
Ur
fræðsluerindi
Stefáns
Ingólfssonar,
verkfræðings
hjá
Fasteignamati
ríkisins
Greiðslukjör verða ekki bætt
nema með því að verðtryggja út-
gefin skuldabréf. Ef það verður að
reglu má fljótlega lækka útborgun í
65 prósent og síðar niður í 50 prós-
ent. Verðsveiflur markaðarins
leyfa þó tæplega að hún fari niður
fyrir 30-40 prósent.
Framboð byggingarlóða og sam-
setning þeirra hefur áhrif á íbúðar-
verð. Nauðsynlegt er, að fólk hafi
möguleika á að velja á milli þess
hvort það byggir nýtt (kaupir nýtt)
eða kaupir eldra húsnæði. Lóða-
skortur hefur þau áhrif, að sölu-
verð eignar getur hækkað upp fyrir
kostnaðarverð hennar.
Undanfarin ár hefur verið lóða-
skortur á öllu höfuðborgarsvæð-
inu. Framboðið hefur einnig verið
að mestu bundið við lóðir undir
sérbýli, þ.e. raðhús og einbýlishús.
Fjölbýlishúsalóðum hefur fækkað
mikið, og auk þess hefur stór hluti
þeirra farið undir verkamanna-
bústaði og hefur því ekki áhrif á
hinn frjálsa markað.
Ljóst er, að mikil eftirspurn er
eftir sérbýlislóðum, því 4-10 aðilar
sækja um hverja lóð, sem auglýst
er til úthlutunar. Gangverð lóða er
einnig það hátt, að nær útilokað er
að selja einbýlishús fyrir bygging-
arkostnaði.
Skortur á fjölbýlishúsalóðum
verður þó væntanlega enn alvar-
legri, þegar litið er til hinna stóru
árganga af ungu fólki, sem þarf að
kaupa íbúð í fyrsta sinn á næstu
árum.
ast.
Fasteignaverðið 1979-82 miðað við lánskjaravísitöluna 100 og fast verðlag. Verð í desembermánuði er
alltaf lágt, eins og þarna kemur fram. Desember 1982 er með áætluðu verði. '