Morgunblaðið - 24.12.2022, Page 16

FRÉTTIR
Innlent16
MORGUNBLAÐIÐ LAUGARDAGUR 24. DESEMBER 2022
Smiðjuvegi 34 • gul gata Kópavogi • biljofur@biljofur.is
Viðgerðir // Bilanagreining // Varahlutir // Smurþjónusta
Sérhæfð þjónusta fyrir
Rótgróið fyrirtæki, starfrækt frá 1992
Tímapantanir
544 5151
biljofur.is
getur skoðað kynningar okkar. Þar
geturðu fundið þessi fermetraverð,“
segir Helgi og útskýrir að finna
megi meðaltalsverð með því að
deila samanlögðum fermetrafjölda
byggingaréttar, alls 272.992 fer-
metrum, upp í bókfært virði eigna
Klasa eftir viðskiptin, 14,8 milljarða.
Útkoman sé ríflega 54 þúsund krón-
ur á fermetra.
Fermetrarnir skiptast þannig að
104.858 fermetrar eru ætlaðir undir
atvinnuhúsnæði og 168.134 fermetr-
ar undir íbúðir. Til samanburðar
er grunnflötur Smáralindar um 62
þúsund fermetrar.
Þessar upplýsingar eru sóttar
í fjárfestakynningu Regins vegna
uppgjörs á öðrum fjórðungi í ár.
Þar koma fram upplýsingar um
samanlagðan fermetrafjölda íbúða á
fyrirhuguðum lóðum á Nýbýlavegi 1
og í Álfheimum 49, sem er bensín-
stöðvalóð, og í Lágmúla 2 og á Eg-
ilsgötu 5, sem er bensínstöðvalóð.
Fjöldinn er trúnaðarmál
Spurður um fermetrafjölda íbúða
á þessum tveimur bensínstöðvalóð-
um segir Helgi fjöldann vera trún-
aðarmál. Vísar svo í upplýsingar um
nýtingarhlutföll á þessum lóðum í
gögnum borgarinnar.
– Hagar lögðu meðal annars
fram bensínstöðvalóðir þar sem
fyrirhugað er að byggja íbúðir og
atvinnuhúsnæði. Hversu verðmæt-
ar myndirðu meta lóðirnar sem
tilheyra þessu samkomulagi?
„Ég myndi telja að þær væru
nokkuð verðmætar. Þegar við fórum
í þessa vegferð, að búa til þetta fé-
lag, erum við að horfa á þessi verð-
mæti með þessum hætti. Markmiðið
var varfærni og að fara af stað
með félag sem hefði miklar eignir
undir en varfærnislegt mat á þeim.
Þannig að við hefðum mikið svig-
rúm varðandi áhættu. Við hefðum
aldrei farið að taka þessar lóðir inn
[í samkomulagið] nema við hefðum
trú á að það væru mikil verðmæti
fólgin í þeim. Möguleg verðmæti.
En auðvitað eru þetta þróunarver-
kefni. Það er alltaf áhætta í öllu,“
segir Helgi og víkur að gagnrýni á
aðferðafræðina við samningana.
„Ég held að viðskiptin sem
Reykjavíkurborg átti við þessa
lóðarhafa hafi verið með eðlilegum
hætti. Og ég held að enginn sé að
hagnast óeðlilega. Alls ekki. Hvorki
borgin né lóðarhafarnir.“
Borgin á nóg með sitt
– Hvað með það sjónarmið að
borgin hefði átt að taka yfir lóðirn-
ar?
„Alls ekki. Af því að borgin á nóg
með sinn rekstur þótt hún sé ekki
að fara að stunda þróunarstarfsemi
á lóðum.“
– En að breyta deiliskipulaginu og
selja lóðirnar hæstbjóðanda?
„Það fæli í sér þróunarstarfsemi
á lóðum. Borgin var í þróunarstarf-
semi, að byggja bragga og alls kon-
ar eins og þekkt er, og Eignasjóður
Reykjavíkurborgar var að kaupa
upp lóðir, þar með talið á Lauga-
veginum, Hverfisgötu og út um alla
borg, og það held ég að hafi gefið
misjafna raun.
Þegar farið er að deiliskipuleggja
einstaka lóðir þarftu að geta unnið
með nágrönnum. Þú þarft að geta
stækkað reitina og mögulega keypt
lóð eða eign við hliðina og þess
háttar. Þá ertu kominn út í fast-
eignaþróun. Auðvitað þekkist það
um allan heim að félög í eigu opin-
berra aðila stunda fasteignaþróun.
Og það er í sjálfu sér ekkert að því
en ég held að Reykjavíkurborg hafi
einfaldlega margt annað að gera en
að stunda fasteignaþróun. Og að
það hafi mögulega ekki verið henn-
ar sterkasta hlið. Mín skoðun er sú
að það eigi að fela einkaaðilum að
hámarka gæðin í svona verkefnum.
Það er ekki aðeins verðið. Það eru
líka gæðin fyrir íbúa og viðskiptalíf
og nágranna og allt það.“
Tóku við lóðunum í haust
Ingvi Jónasson, framkvæmda-
stjóri Klasa, segir samninga við
borgina kveða á um að fyrirtækið
leggi fram skipulag fyrir þessar
þrjár bensínstöðvalóðir eigi síðar
en í júní á næsta ári.
„Við tókum við þessum lóðum í
haust og þeim fylgja öllum tíma-
settir samningar við Reykjavíkur-
borg um ferlið. Borgin hefur lagt
ríka áherslu á að tímasetningar
í samningunum standist. Endan-
legar dagsetningar varðandi gild-
istöku skipulags liggja ekki fyrir
en það má gefa sér að deiliskipulag
lóða eins og Egilsgötu 5 geti klár-
ast á næsta ári, enda er það eitt
einfaldasta verkefnið í úrvinnslu
og á svæði sem hefur verið mikið
skoðað af hálfu borgarinnar. Við
erum á fullu að undirbúa þessar
lóðir og höfum ráðið skipulagsráð-
gjafa á alla þessa reiti.“
– Verður þjónusta á jarðhæð allra
þessara lóða?
„Það á eftir að koma í ljós en það
er mjög líklegt að það verði ein-
hvers konar þjónusta á jarðhæð á
Egilsgötu. Þá á þetta eftir að skýr-
ast í Álfheimum og á Álfabakka en
síðarnefnda uppbyggingin tengist
Garðheimalóðinni í Stekkjarbakka
sem við horfum á sem eitt verkefni.
Við erum með allan reitinn en ekki
aðeins bensínstöðvarlóðina [á Álfa-
bakka 7]. Það er stór lóð og í samn-
ingum við borgina er gert ráð fyrir
allt að 2.000 fermetra matvöru-
verslun. Þá gæti komið atvinnuhús-
næði en við þá uppbyggingu þarf að
horfa til þess að verið sé að byggja
við hliðina á verslunarkjarnanum í
Mjódd. Það þarf að horfa til þess að
þetta vinni saman en sé ekki hvort
á móti öðru.“
Gengur ekki alls staðar
– Hvað með Álfheima? Verður
þjónusta þar?
„Það þarf meðal annars að
skoðast út frá borgarlínunni sem
á að fara þar fram hjá. Síðan er
ýmis þjónusta í næsta nágrenni,
í Glæsibæ og í Skeifunni, og það
þarf að skoða hvað er raunhæft að
bjóða upp á. Við þurfum að skoða
þetta allt í samhengi því það getur
klárlega ekki gengið að það sé alls
staðar þjónusta á jarðhæð.
Hvað varðar uppbygginguna í
Mjódd er um að ræða heilan reit
sem er þar af leiðandi einfaldara
að þróa og skipuleggja. Það er auð-
veldara en að vera með svæði innan
um annað. Það er auðvitað stórt
mál og þar horfum við til Smára-
byggðar sem hefur gengið mjög vel.
Smárinn hefur verið vinsælasta
íbúðaverkefni höfuðborgarsvæðis-
ins [síðustu ár] og eðlilegt að horfa
til þess hvað hefur gengið vel þar.“
– Rætt hefur verið um 400 íbúðir
á Garðheimalóðinni. Er það meitlað
í stein?
„Við erum að hefja þróun lóðar-
innar og höfum kannað hvað hún
þolir varðandi birtu og önnur
gæði og hvernig hún rammast
innan stóru myndarinnar í aðal-
skipulaginu. Ég tel að lóðin þoli vel
þennan fjölda íbúða og raunar tals-
vert meira. En það á eftir að koma
í ljós. Að okkar mati þolir svæðið
talsvert fleiri íbúðir en síðan skipt-
ir máli hvers konar kjarni verður
byggður, hvers konar þjónusta og
svo framvegis.“
Þolir fleiri íbúðir
– Lóðin í Álfheimum 49 sýnist
talsvert stór á loftmyndum. Verða
byggðar 100 íbúðir á lóðinni?
„Það er of snemmt að segja til
um það. Við ætlum meðal annars
að horfa til þess sem er að gerast í
Skeifunni.“
– En á Egilsgötunni?
„Það á líka eftir að koma í ljós.
Undirbúningsvinna að skipulagi er
hafin en gera má ráð fyrir nokkrum
tugum íbúða.“
– Samningar borgarinnar við
olíufélögin hafa verið gagnrýndir.
Því hefur verið haldið fram að
Reykjavíkurborg verði af tekjum
með því að heimila uppbyggingu
íbúða á bensínstöðvalóðunum, í
stað þess að taka við þeim og selja
síðan á háu verði. Hvað kostar að
þróa slíkar lóðir?
„Kostnaðurinn fer eftir mörgu.
Það fellur til kostnaður varðandi
ráðgjafa og af því að halda á verk-
efninu. Fyrirtæki eins og okkar er
í mörgum verkefnum og sum taka
stuttan tíma en önnur lengri tíma.
Það gleymist líka í umræðunni að
því fylgir alltaf áhætta að halda
á lóðum af því að verðmætið
sveiflast. Kostnaðurinn fer líka
eftir viðbragðstíma mótaðilans sem
getur verið Reykjavíkurborg eða
sveitarfélögin. Markaðsverð íbúða
þróast, sem og kostnaðarverð, og
þá er spurningin hvort Reykja-
víkurborg á að taka áhættu af því
að ganga inn í svona viðskipti? Er
það hennar hlutverk? Að okkar
mati er svarið nei,“ segir Ingvi.
Fyrr á þessu ári var greint frá
kaupum Regins og Haga á hlutafé
í Klasa. Bókfært virði eigna
Klasa eftir viðskiptin var um 14,8
milljarðar króna og eiginfjárhlut-
fall 79%. Eignir samanstóðu af
tekjuberandi fjárfestingareignum,
sem voru metnar á 1,2 milljarða, og
af þróunarlóðum á höfuðborgar-
svæðinu en áætlað byggingarmagn
þeirra var um 273 þúsund fermetr-
ar.
Meðal lóða sem Hagar lögðu
fram voru bensínstöðvalóðir á
Álfabakka 7, í Álfheimum 49 og á
Egilsgötu 5 í Reykjavík. Á þess-
um lóðum er áformað að byggja
upp íbúðir og atvinnuhúsnæði á
jarðhæð. Þær eru þó aðeins lítið
brot af þróunarlóðum en þar ber
hæst fyrirhugaða uppbyggingu við
Ártúnshöfðann.
Spurður, hvaða aðferð hafi verið
fylgt þegar verðmæti framlags
hvers og eins til viðskiptanna var
metið, segir Helgi S. Gunnarsson,
forstjóri Regins, að þróunarlóðir
hafi verið verðmetnar á varfærinn
hátt.
Lögðu fram lóðir
„Þá voru metin verðmæti bygg-
ingarréttar. Allir þessir þrír aðilar
sem þarna áttu hlut að máli, bæði
Klasi og þeir aðilar sem komu inn í
Klasa, lögðu fram þróunarlóðir sem
voru bæði deiliskipulagðar og ekki.
Það var meirihluti verðmætanna.
Flestar lóðanna voru byggingarlóð-
ir. Virði lóða er vel þekkt enda hafa
átt sér stað mikil viðskipti á mark-
aðssvæðinu sem er höfuðborgar-
svæðið. Það var því auðvelt að afla
sér upplýsinga um það.“
– Hver var þumalfingursreglan í
því efni?
„Verðið er á mjög breiðu bili.
Hæsta verðið sem hefur sést í við-
skiptum á höfuðborgarsvæðinu á
þessu ári er upp í 130 þúsund krón-
ur á byggðan fermetra [íbúðarhús-
næðis] fyrir deiliskipulagða reiti.
En við vorum langt, langt frá því.“
– Þú segir langt frá því verði. Er
það vegna þess að þið takið sjálfir
þátt í þróunarfélagi?
„Já. Það sem allir voru sammála
um, og voru óhræddir að kynna út
á við, var að það mætti ekki stofna
svona félag, og fara með svona
félag af stað, með útþanið verðmat
á undirliggjandi eignum. Því allt
eru þetta þróunareignir sem við
síðan eigum eftir að þróa og byggja
og vinna með. Og við vitum að það
er áhætta í því. Verðið getur farið
niður einn, tveir og þrír. Allir lögðu
fram svipaðar eignir og varfærni
var lykilatriði í allri okkar vinnu.
Þegar við stofnum svona félag er
ekki verið að borga fyrir viðskipta-
vild eða rekstur eða neitt þess hátt-
ar, aðeins undirliggjandi eignir.“
54 þúsund á fermetra
– Þannig að þið metið ekki lóðir
hvers og eins á 130 þúsund krónur
á fermetra?
„Nei. Það er langt frá því. Þú
lForstjóri Regins segirmikil tækifæri í að þróa byggð á bensínstöðvalóðumlFermetratalan er
trúnaðarmállFramkvæmdastjóriKlasa segir rúmlega 400 íbúðir rúmast áGarðheimareit
Uppbyggingin hefst innan fárra ára
Baldur Arnarson
baldura@mbl.is
Ljósmyndir/Klasi
Álfabakki 7 Byggt verður á lóðinni og á Stekkjarbakka 4-6.Álfheimar 49 Gert er ráð fyrir að stöðin loki 2023 eða 2026.Egilsgata 5 Loka á bensínstöðinni fyrir 1. janúar 2024.
Helgi S.
Gunnarsson
Ingvi
Jónasson