Morgunblaðið - 10.12.1996, Síða 13

MÓRGUNBLAÐIÐ
ÞRIÐJUDAGUR 10. NÓVEMBER 1996 D 13
AEIGENDUM í fjöleignarhús-
um hvíla margvíslegar skyld-
ur. Þegar eigandi brýtur þær
skyldur sem á honum hvíla rís sú
spurning hvaða afleiðingar það
hafi fyrir hann og hvaða úrræði
húsfélagið og einstakir eigendur
hafa í því sambandi. Koma þá
m.a. til álita ýmis ákvæði í fjöleign-
arhúsalögunum. í þeim lögum er
það einkum lögveðsréttur húsfé-
lags og einstakra eigenda vegna
fjárhagslegra vanefnda sem til
greina kemur. Þá eru sérstök úr-
ræði í fjöleignarhúsalögunum til
handa húsfélagi eða einum eða
fleiri eigendum, við brot og van-
efndir eigenda almennt. Verður hér
fjallað um hið síðar nefnda, en
hafa verður í huga að ekki er unnt
að gera efninu hér tæmandi skil.
Krafa um brottflutning
og sölu
Úrræðin eru þess efnis að ef
eigandi, annar íbúi húss eða af-
notahafi gerist sekur um gróf eða
ítrekuð brot á skyldum sínum
gagnvart húsfélaginu eða eigend-
um, einum eða fleirum, getur hús-
félagið eða einstakir eigendur gert
honum að flytja úr húsinu og kraf-
ist þess að hann selji eignarhluta
sinn. í lögunum eru fyrirmæli um
það hvemig standa skuli að slíkri
ákvörðun og hvernig henni skuli
framfylgt.
Þegar hinn brotlegi flyst
ekki burt fúslega, er
nauðsynlegt að eigend-
ur hafí heimild til þess
að fá hann á brott gegn
vilja hans, segir Sandra
Baldvinsdóttir, lög-
fræðingur hjá Húseig-
endafélaginu. Slíkt er
ekki aðeins nauðsynlegt
af mannlegum ástæðum
heldur einnig af fjár-
hagslegum ástæðum.
Gróf eða ítrekuð
brot á skyldum
Það er skilyrði að viðkomandi
hafi gerst sekur um gróf eða ítrek-
uð brot á skyldum sínum gagnvart
húsfélaginu eða eigendum, einum
eða fieirum. Brot þurfa ekki að
fela í sér hvoru tveggja, vera gróf
og ítrekuð. Því koma úrræðin til
greina vegna brota sem eru í eðli
sínu ekki gróf en eru hins vcgar
ítrekuð.
Ekki er skilgreint í lögunum
hvað er gróft brot, enda væri langt
mál að telja upp öll þau tilvik sem
til greina kæmu. Þær skyldur sem
hvíla á eiganda geta verið margvís-
legar. Þessum skyldum má skipta
í tvo flokka: Annars vegar íjár-
hagslegar skyldur og hins vegar
aðrar skyldur.
Þegar eigandi efnir ekki fjár-
hagslegar skyldur sínar er húsfé-
Iaginu og öðrum eigendum tryggð-
ur lögveðsréttur í eignarhluta
skuldarans. Þeirri skoðun má halda
fram að ákaflega ólíklegt sé að
fjárhagslegar vanefndir virki á
ofangreindar heimildir, þar sem
hagsmunir sameigenda séu nægi-
lega tryggðir í því sambandi á
grundvelli lögveðsréttar þeirra. Þá
er frambærilegt það sjónarmið að
við mat þess, hvort beita eigi
ákvæðinu, eigi m.a. að líta til þess
hvort sameigendur geti notfært sér
önnur úrræði, þannig að ekki eigi
að beita því úrræði sem gengur
lengst ef önnur úrræði sem ekki
eru jafn íþyngjandi fyrir viðkom-
andi ná sama markmiði. Hins veg-
ar útilokar orðalag ákvæðisins ekki
beitingu úrræðanna við þessar
kringumstæður og því er unnt að
beita þeim þegar um fjárhagslegar
vanefndir er að ræða.
Úrræði í fjöleignar-
húsalögunum vegna
brota eigenda
Brot á öðrum skyldum en hinum
fjárhagslegu geta verið með marg-
víslegum hætti. Sem dæmi um
brot má nefna ónauðsynlegt og
óeðlilegt ónæði. Hins vegar er það
háð mati í hverju tilviki fyrir sig
hvað telst vera ónauðsynlegt og
óeðlilegt ónæði. Dómstólar og
venja verða að móta þann mæli-
kvarða sem hér verður beitt. Gera
verður þá kröfu að brot séu alvar-
leg þar sem beiting þessara úrræða
hefur mjög afdrifaríkar afleiðingar
fyrir viðkomandi og hefur í för
með sér mikla röskun á eignar-
rétti hans. Það er hins vegar vafa-
samt að það sé skilyrði að brot sé
framið af ásetningi eða gáleysi.
Sjónarmið að
baki úrræðunum
Að baki úrræðunum býr það
sjónarmið að hið þrönga og nána
sambýli í fjöleignarhúsi sé með svo
sérstökum hætti að eigendum dugi
ekki venjuleg úrræði nábýlisréttar,
gerist íbúi sekur um gróf og ítrek-
uð brot á skyldum sínum. Brot á
skyldum geta verið svo gróf, að
ekki sé sanngjarnt að ætlast til
þess af öðrum eigendum, að þeir
uni slíku sambýli.
Þegar slíkt ófremdarástand
skapast í fjöleignarhúsum er oft
aðeins um tvennt að velja til lausn-
ar á málinu. Annaðhvort að hinn
brotlegi flytjist á brott, sem er ill-
mögulegt gegn hans vilja og hins
vegar að þeir sem verða fyrir
ónæðinu og geta ekki unað við
það, flytjist á brott. Ljóst er að
síðari kosturinn væri með öllu
ósanngjarn. Ekki væri rétt að einn
aðili geti bolað öðrum eigendum
út úr húsinu. Þá er eðlilegra að
hinn brotlegi verði fjarlægður. Hér
verður að vega og meta hags-
muni, annars vegar hins brotlega
af því að fá að búa í húsinu og
geta mögulega haldið áfram uppi
sama ástandi eða hins vegar hags-
munir sameigendanna af því að fá
að búa áfram í eignarhluta sínum
og tryggja verðgildi þeirra.
Þegar hinn brotlegi flyst ekki á
brott fúslega, er nauðsynlegt að
eigendur hafi heimild til að fá hinn
brotlega á brott gegn vilja hans.
Slíkt er ekki aðeins nauðsynlegt
af mannlegum ástæðum, heldur
einnig af fjárhagslegum ástæðum.
Ofriðarseggir í fjöleignarhúsum
geta bæði beint og óbeint rýrt verð-
gildi þeirra, því enginn vill slíka
nágranna. Eignarhluta getur því
orðið erfitt að selja eða fyrir þá
fæst mun lægra verð en ef sam-
býli í húsinu væri með eðlilegum
hætti.
Að baki úrræðunum búa fyrst
og fremst grenndarsjónarmið og
með þessu lagaákvæði hafa verið
lögfest sérstök úrræði, sem byggj-
ast á og réttlætast af hagsmuna-
mati, þar sem minni hagsmunir
víkja fyrir margfalt fleiri. Ekki er
viðunandi að aðeins eignarréttur
hins brotlega sé verndaður, heldur
verður ekki síður að vernda rétt
sameiganda hans til að nýta eignir
sínar í friði og tryggja verðgildi
þeirra.
Með úrræðunum hefur eigandi
í fjöleignarhúsi mun betri réttar-
stöðu en t.d. eigandi einbýlishúss.
Hann getur ekki undir neinum
kringumstæðum svipt hinn brot-
lega réttinum til að búa í eigin
húsi og krafist þess að hann selji
eign sína. Akvæðið hefur .þannig
bæði í för með sér ríkari og rýr-
ari rétt fyrir íbúðareiganda en eig-
andi einbýlishúss hefur, allt eftir
því frá hvoru sjónarhorninu er lit-
ið.
Auk þess að tryggja rétt eigenda
til að þúa í friði og möguleika á
að tryggja verðgildi eigna sinna
má segja að ákvæðið hafi tvíþætt-
an tilgang. Annars vegar skapar
ákvæðið varnað í innbyrðis sam-
skiptum íbúðareigenda. Hins vegar
felur ákvæðið í sér öryggisventil,
sem unnt er að grípa til í neyðartil-
vikum.
FASTEIGNAMIDLCIN
SCIÐÖRLANDSBRAÍIT 46 (bláu húsin)
SÍMI 568-5556 • FAX 568-5515
2ja herb.
ÆSUFELL - SKIPTI Á BÍL Falleg 2ja
herb. íb. 56 fm á 6. hæð í nýviögerðu lyftuhúsi.
Suðursv. Fallegt útsýni. Áhv. 2,8 millj. Verð
4,5 millj. 2325
ENGIHJALLI - LAUS Falleg 2ja herb
íb. á 1. hæð 63 fm Parket. Stórar suðursv.
Þvottah. á hæðinni. Laus strax. Áhv. byggsj.
2,8 millj. Verð 4,9 millj. Skipti mögul. á bíl.
Góðkjör. 2334
VESTURBERG Falleg 2ja herb. íb. 50 fm
á 3ju hæð í nýlega viðgerðu húsi. Nýjar innr.
Vestursv. Fallegt útsýni. Mögul. að taka bif-
reið upp í kaupverð. Áhv. húsbr. og Irfsj. 2,5
millj. Verð 4,9 millj. 2324
Félag Fasteignasala
MAGNÚS HILMARSSON
ELFAR ÓLASON
HAUKUR GUÐJÓNSSON
EYSTEINN SIGURÐSSON
lögg. fasteignasali.
Sími 568 5556
Einbýli og raðhús
KEILUFELL Fallegt 150 fm einb. sem er
hæð og ris, ásamt 30 fm bílskúr. 4 svefnherb.
Parket. Falleg ræktuð lóð. Nýmálað hús. Mjög
snyrtileg eign. Verð 11,2 millj. 2359
SELBREKKA - KÓP. Fallegt endarað-
hús á 250 fm á 2 hæðum með innb. bílskúr. 4
svefnh. Skipti mögul. á minni eign. Gott hús, vel
staösett innst í botnlanga. Verð 12,3millj. 2391
HAMRATANGI Fallegt nýlegt 160 fm raö-
hús á einni hæð, með innb. bílskúr. Fallegt eld-
hús. Áhv. 6,2 millj. húsb. Verð 10,2 millj. 2392
RÉTTARHOLTSVEGUR Faiiegt mikið
endurn. raðhús 110 fm sem er kj. og 2 hæðir. 3
svefnh. Nýtt rafm og fl. Áhv. 4,2 millj. húsb.
2370
I smíðum
FUNALIND - KÓPAVOGI Vorum
að fá í sölu 2ja, 3ja og 4ra herb. íbúðir í
glæsilegu 10 íbúða húsi, sem er að rísa á
þessum eftirsótta stað. Skilast fullbúnar í
maí nk. Frábær verð. Teikningar og uppl. á
skrifstofu. 2440
TRÖLLABORGIR Mjög vel hönnuð rað-
hús á einni og hálfri hæð 166 fm með innb. 30
fm bílsk. Afh. fullb. að utan, fokh. að innan.
Frábær útsýnisstaður. Verð aöeins 7,5 millj.
2170
ÁLFTANES - PARHÚS Glæsilegt 200
fm parhús á einni hæð við Hátún á Álftanesi.
Húsið skilast fullb. að utan, fokh. að innan fljót-
lega. Garðstofa ( miðrými hússins. 4 svefnh.
Innb. 35 fm bilsk. Verð 7,9 millj. 2379
5 herb. og hæðir
EFSTASUND - SÉRHÆÐ Faiieg
nýstandsett 120 fm efri sérhæð í nýstand-
settu tvíbýlishúsi. 30 fm bílskúr getur fylgt.
Góðar innr. Parket og flísar. Stórar stofur. 3
svefnh. Nýlegt þak og fl. Grillverönd. Verö
10,6 millj. Verð 11,7 millj. m/skúr 2396
ÁLFATÚN - BÍLSKÚR Falleg efri hæð
121 fm í tvíb. með góðum stækkunarmöguleik-
um og 26 fm bílskúr. Fallegt útsýni, timburver-
önd, góður staöur. Áhv. byggsj. 2 millj.
Hagst. verð. 2384
ASPARFELL - ÚTB. 1,9 m. Fai-
leg 4ra herb íb. á 4. hæð í lyftublokk. Park-
et. Suðursv. Laus fljótl. Áhv. byggingasj.
ofl. 5 millj. Greiðslub. aðeins 34 þús. pr.
mán. Verð 6,9 millj. 2303
HJALLAVEGUR - BÍLSKÚR Faiieg
4ra herb. rishæð á 2. hæð í 5 íbúða húsi ásamt
bílskúr. Góð stofa. 3 svefnh. Sérhiti. Nýl. gler
og gluggar. Verð 6,7 millj. Gott verð. 2395
4ra herb.
HAMRABORG - LAUS Falleg 4ra
herb. íb. 105 fm á 3. hæð. Nýlegt eldhús. Park-
et á öllu. Þvottah. og búr inn af eldhúsi. Suður-
sv. Fallegt útsýni. Laus strax. Verð 7,2 millj.
2387
SKÓLAVÖRÐUSTÍGUR - ÚTSÝNI
Falleg og sérstök 110 fm 4ra herb. íb. á 3. hæð.
Fallegar innr. Rúmgóð herb. Parket. Fallegt út-
sýni. Góður staður í hjarta borgarinnar. Áhv.
3,5 millj. byggingasj. til 40 ára. 2287
3ja herb.
ÁSBRAUT - KÓPAVOGUR Faiieg
3ja-4ra herb. endaíbúö, 86 fm á 4. hæð í steni-
klæddu húsi ásamt 25 fm bílskúr. 2 stofur með
eikarparketi og 2 herb. Frábært útsýni. Suður-
svalir. Áhv. byggsj. og húsbréf 3.0 m. Hagstætt
verð. 2393
MARÍUBAKKI Falleg mjög rúmg. 73 fm
2ja til 3ja herb. íb. á 1. hæð í góðu fjölbýlishúsi.
Suðursvalir. Nýtt eldhús o.fl. Góðar innrétting-
ar. Áhv. húsbr. og byggsj. 3,6 millj. 2385
ARNARSMÁRI - BÍLSKÚR Fai-
leg 3ja herb. íb. á 2. hæö 85 fm ásamt 25
fm bílskúr. Fallegar innr. Tvennar suðursv.
Verð 8,5 millj. 2406
HRAUNBÆR Falleg 3ja herb. íb. á 2. hæö
85 fm efst í Hraunbænum. Suðursvalir. Verð
6,1 millj. 2390
SÓLVALLAGATA Falleg 3ja-4ra herb. íb.
á 1. hæð í fjórfc). Fallegt parket. Sérinngangur.
Laus strax. Áhv. húsb. 3,5 millj. Verð 6,2
millj. 2365
KÓNGSBAKKI Falleg 3ja herb. íb. á 1.
hæð 80 fm meö sérgarði í suður. Sérþvhús í íb.
Húsið nýlega viðg. og málað að utan. Áhv.
góð lán. Verð 6,1 millj. 2243
3ja herb. íb. á 7. hæð í lyftuhúsi með frábæru
útsýni yfir borgina. Þvottah. á hæðinni. Hús-
vörður. Áhv. byggsj. 2,8 millj. Verð 5,8 millj.
2284
STÓRAGERÐI - BÍLSKÚR Fai-
leg 3ja herb. (b. á 4. hæð, efstu, 90 fm
ásamt aukaherb. í kj. og bílskúr. (b. er í
neðstu blokkinni við Stórag. og er með frá-
bæru fáséðu útsýni. Nýtt eldhús o.fl. Laus
strax. Verð 7,5 millj. 2373
ENGIHJALLI - SJÁÐU VERÐIÐ
Falleg 3ja herb. íb. 80 fm á 5. hæð í lyftuh. Stór-
ar svalir. Nýlega viðgert hús. Þvhús. á hæöinni.
VERÐ AÐEINS 5,5 MILLJ. 2367
KAMBASEL Falleg 3-4ra 84 fm íb. á 2.
hæð í litlu fjölbh. 3 svefnh. Suðursv. Stutt (
skóla. Hús í góðu lagi. Hagst. verð. 2292
DRÁPUHLÍÐ - RISÍBÚÐ Falleg 3ja
herb. íb. í risi í fjórbýli. Nýlegar innr. Parket. Nýtt
rafmagn, þakrennur o.fl. Áhv. byggsj. og hús-
br. 4,1 millj. Verð 6,5 millj. 2368
LAUFRIMI - TILB. TIL INNR Höfum
til sölu óvenju rúmg. 101 fm 3ja herb. endaíbúð
í nýju fallegu fjölbýlish. með frábæru útsýni yfir
borgina. Til afh. nú þegar tilb. til innr. Verð 6,6
millj. 2222
SÓLHEIMAR Falleg 3ja herb. íb. á jarð-
hæð í fjórb. Sérþv. í (b. Parket. Nýlegt bað. Nýtt
járn á þaki. Frábær staðsetning. Verð 5.950
þús. 2322
VESTURBÆR Falleg mikið endurn. 3ja
herb. íb. 80 fm í kj. í þríbýli. á góðum stað í
vesturbænum. Laus fljótl. Áhv. byggsj. 2,6
millj. Verð 5,3 millj. 2012
HAMRABORG - LAUS Falleg 3ja
herb. íb. 80 fm á 2. hæð með stæði í bílskýli.
Vestursv. Laus strax. Lyklar á skrifstofu.
Verð 5,9 millj. 2557
MIÐÐORGIN - ÁHV. 4,6 M. Giæsiieg
2ja herb. 66 fm íb. í risi á góðum stað í mið-
borginni. Fallegar innr. Parket. Rúmgóð (b.
Áhv. húsbr. 4,6 millj. Verð 5,5 millj. 2389
EFSTIHJALLI Falleg 2ja herb. íb. á 1.
hæð á fráb. stað við Efstahj. í Kóp. Parket.
Suðvestursv. Áhv. byggsj. 2 millj. 2245
JÖKLAFOLD - BÍLSKÚR Guiifaiieg
2-3ja herb. íb. 60 fm á 3. hæð í litlu fjölbh.
ásamt bílskúr. Húsið er nýl. málað að utan. Lit-
ið aukaherb. (vinnuherb.) fylgir. Vandaðar innr.
Nýtt parket. Flísal. bað. Áhv. byggsj. 2,8 millj.
Verð 6,3 millj. Laus strax. 2305
HRAUNBÆR Falleg 2ja herb. íb. 50 fm á
2. hæð. Suðursvalir. Góður staður. Verð 4,4
millj. 2255
ORRAHÓLAR Falleg 70 fm 2ja herb. íb. á
1. hæð í lyftuh. Parket. Vestursv. Góður staður.
Nýviðgert hús. Áhv. 2,8 millj. byggsj. og hús-
br. Verð 5,3 millj. 2237
HRINGBRAUT Mjög falleg 2ja herb. íb.
63 fm á 3. hæð. Nýlegar fallegar innr. Parket.
Áhv. byggsj. og húsbr. 3,2 millj. Verð 5,5 millj
2252
Atvinnuhúsnæði
SUNDABORG Höfum til sölu mjög gott
300 fm húsnæði sem hentar mjög vel fyrir
heildsölu. Á götuhæð er 150 fm lager og á efri
hæð er 150 fm skrifst. og sýningaraðst. Hús-
vöröur og ýmis sam. Þjónusta er í húsinu. 2369
GULLENGI 21 - 27 REYKJAVÍK
Frábært verð á fullbúnum íbúðum.
85% lánshlutfall.
3ja herbergja íbúðir kr. 6.550.000.
2ja herbergja íbúðir kr. 5.950.000.
Allar íbúðirnar afh.
fullbúnar án gólfefna.
Flfsalögð böð. Komið
á skrifst. okkar og
fáið vandaðan upp-
lýsingabækling.
JÁRNBENDING ehf.
byggir.
Verðdæmi:
3ja herb. fullbúin íbúð.
Húsbréf
Lán frá byggingaraðila.
Greiðsla við kaupsamning
Kr. 6.550.000.-
kr. 4.585.000.-
Kr. 1.000.000,-
kr. 300.000,-
Vaxtalausar greiðslur til 20 mán. kr. 665.000.-
Greiðslub. af húsbréfum og láni frá byggingaraöila
kr. 31.400, miðað við hjón eða sambýlisfólk sem fær fullar
vaxtabætur.