Þjóðviljinn - 09.04.1976, Page 10

10 StÐA — ÞJÓÐVILJINN Föstudagur 9. aprll 1976.
Þmgsjá
Lagafrumvarp utn fjölbýlishús
Fyrir alþingi liggur nú
stjórnarfrumvarp um fjölbýlis-
hús, skiptingu cignarráða i slik-
um húsum og um réttindi og
skyldur ibúðareigenda. Frum-
varðið er samið af nefnd sem
félagsmálaráðuneytið skipaði
haustið 1973, en i henni sátu Jón S.
Ólafsson skrifstofustjóri i
stjórnarráðinu. Hrafn Bragason
borgardómari og Páll S . Pálsson
hæstaréttarlögmaður.
Fjölbvlishús telst hvert það hús
sem i eru tvær eða fleiri ibúðir,
en ibúð telst hvert það herbergi
sem eldhús fylgir. Lögunum er
ætlað að gilda um fjölbýlishús þar
sem ibúðir eru i eigu fleiri en eins
aðila, einnig um raðhús eftir þvi
sem við á.
Skylt að gera
skiptayfirlýsingu
Gera skal skiptayfirlýsingu um
öll fjölbýlishús enda liggi ekki
fyrir þinglýstur skiptasamning-
ur. Gera skal það að skilyrði
þinglýsingar eignayfirfærslu fjöl-
býlishúss eða hluta þess að
skiptayfirlýsing liggi fyrir.
t skiptayfirlýsingu skal greina:
a) Hvar hver ibúð er: götunafn,
húsnúmer. hæð i húsi osfrv. b)
Stærð hverrar ibúðar og hvað
henni fylgir sérstaklega. c) Hver
sé hlutfallsstala hverrar ibúðar
sem einarhluti i sameign. d)
Hvort ibúð fylgir réttur til bil-
skúrs aða bilstæðis.
Hverri skiptayfirlýsingu skal
fylgja teikning yfir hverja hæð
fjölbýiishúss i mælikvarðanum
1:200. þar sem hver ibúð er sýnd.
Séreign — sameign
— hlutfallstala
tbúðirnar sjálfar eins og þeim
er lýst i skiptayfirlýsingu og það
sem þeim fylgir sérstaklega er i
séreign ibúðareiganda. Aðrir
hlutar fjölbýlishúss eru i sam-
eign, þar með talin eignarlóð og
leigulóðarréttindi.
tbúðunum fylgja eftir hlutfalls-
tölu i sameign réttindi og skyldur
til að taka þátt i félagsskap allra
eigenda um fjölbýlishúsið.
Sérhver ibúð i fjölbýlishúsi telst
ásamt þvi sem henni fylgir sér-
staklega og eignarhluta sinum i
sameign sérstök fasteign.
Samþykki allra
eöa meirihlutaákvörðun
Bygging ofaná eða við fjölbýlis-
hús eða á lóð þess er háð
samþykki allra eigenda hússins,
nema gert hafi verið ráð fyrir
henni i upphafi á samþykktri
teikningu.
Allir ibúðareigendur eiga rétt til
ákvörðunar um innréttingar og
fyrirkomulag þess hluta fasteign-
ar sem sameiginlegur er, þar
með talið útlit hússins, girðing og
skipulag lóðar, ennfremur rekst-
ur og viðhald þess sameiginlega,
svo og gerð glers i gluggum. Hafi
einhver ibúðareigandi ekki verið
boðaður á fund þar sem ákvörðun
er tekin um framkvæmdir
samkvæmt þessari grein, getur
hann neitað að taka þátt i kostn-
aði vegna þeirra og stöðvað þær
þar til lögleg ákvörðun hefur
verið tekin um þær samkvæmt
húsfélagssamþykktum.
Sameiginlegt viöhald,
sameiginlegt tjón.
Sameiginlegt viðhald telst
hvers konar viðhald og viðgerðir
á öllu sameiginlegu húsrými i
fjölbýlishúsi, enn fremur hvers
konar viðhald á sameiginlegu
hitunar-, vatns-, skólp, rafmagns-
og dyrasimakerfi húss að undan-
skildum þeim tækjum, sem tengd
eru kerfunum i hverri ibúð.
Bili sameignleg leiðsla, skal
reikna allt tjón, sem af þvi leiðir,
svo og viðgerð og skemmdir, sem
sameiginlegt tjón.
Bili leiðsla, sem ekki er sam-
eiginleg i fjölbýlishúsi, eru
ibúðareigendur skyldir til að
leyfa viðgerð á henni, enda þótt
rjúfa þurfi vegg, loft eða gólf i
ibúðum þeirra, að þvi tilskyldu,
að þeim sé tilkynnt um viðgerðina
i tæka tið og öllu komið i lag, svo
sem kostur er, án ástæðulausrar
tafar og þeim að kostnaðarlausu.
Allt viðhald á húsinu að utan,
svo og á lóð og girðingu er sam-
eiginlegt, undanskilið er gler i
gluggum og hurðir ibúða, að öðru
leyti en málning þeirra.
Sérábyrgð, lögverö.
tbúðareigandi er ábyrgur
gagnvart sameigendum sinum
fyrir þvi tjóni, sem þeir verða
fyrir vegna óhapps i ibúð hans svo
sem vegna bilunar á tækjum eða
leiðslum. sem ibúð hans tilheyra.
Sameiginlegan kostnað, þar
með talinn kostnað af
framkvæmdum, hússtjórn o.fl.,
bera húseigendur samkvæmt
hlutfallstölu ibúða sinna. Sama
gildir um opinber gjöld, sem
reiknuð kunna að verða af húsinu
sem heild.
Greiði einhver ibúðareigandi
ekki sinn hluta kostnaðar eignast
hinir ibúðareigendurnir lögveð i
ibúð hans til tryggingar greiðsl-
unni. Sá veðréttur féllur niður ef
honum er eigi fylgt eftir með lög-
sókn áður en eitt ár er liðið frá
þeim degi er greiðslan var innt af
hendi.
Nánari reglur um stjórn hús-
félagsins, reikninga, sameigin-
legan hita, afnot sameiginlegs
húsrýmis, endurskoðun o.fl., eru
ákveðnar i samþykktum, sem
félagsmálaráðuneytið setur með
reglugerð. Samþykktir þessar
gilda, hafi húsfélagið ekki sett sér
aðrar samþykktir og þinglyst
þeim.
Og sé brottrækur ella.
Geri eigandi eða annar íbúi
húss sig sekan um gróf eða itrek-
uð brot á skyldum sinum gagn-
vart húsfélaginu eða einhverjum
félagsmanni þess getur húsfélag
ið eftir a.m.k. eina skriflega að-
vörun, gert honum að flytja úr
ibúð sinni með eins mánaðar
fyrirvara.
Sé ibúð i fjölbýlishúsi seld skal
seljandi áður en samningur er
undirritaður kynna kaupanda
reikninga húsfélagsins og stöðu
og framlög ibúðarinnar til þess.
Sé um hús i byggingu að ræða
ber seljanda að gera glögga grein
fyrir byggingarstigi svo og áfölln-
um byggingarkostnaði og áætlun
um endanlegan byggingarkostn-
að miðað við rikjandi verðlag.
Gömlu lögin,
dönsku lögin.
í greinargerð segir ma.:
Frumvarpi þessu, ef að lögum
verður, er ætlað að koma i stað
laga nr. 19. 1959 um sameign fjöl-
býlishúsa. Töluverð reynsla er nú
fengin af þeim lögum. Er sú
reynsla að mörgu leyti góð, en þó
hefur nokkuð þótt skorta á, að
farið væri eftir sumum ákvæðum
laganna t.d. um gerð og þinglýs-
ingu sameignarsamnings, sem þó
er grundvallarákvæði. Hér eru
þessi lög tekin, til fyrirmyndar
um margt, og mörg ákvæði þeirra
tekin upp litið breytt. Þá hefur
verið leitað upplýsinga erlendis
frá. Árið 1966 voru i Danmörku
sett lög um ibúðir i einkaeign.
Fyrir þann tima hafði slik eignar-
aðild að ibúðum i fjölbýlishúsum
ekki tiðkast. Fjölbýlishúsið hafði
allt verið i eign eins aðila eða
samv.fél. ibúðareigenda. Sama
fyrirkomulag gildir á öðrum
Norðurlöndum. Aður en danir
settu sér löggjöf um fjölbýlis-
húsaibúðir i einkaeign, hafði
nefnd sú, sem undirbjó frum-
varpið, látið frá sér fara mikla og
itarlega skýrslu, þar sem miklar
upplýsingar er að finna um þetta
eignarform að fjölbýlishúsum,
þ.á.m. útbreiðslu þess i heimin-
um og löggjöf i öðrum löndum.
Þessi álitsgerð hefur verið höfð til
hliðsjónar við samningu þessa
frumvarps.
Lög reglugeröir,
húsfélagssamþykktir.
Eins og mönnum er kunnugt er
eignaraðild að fjölbýlishúsum
háttað með mismunandi móti.
Fjölbýlishúsið getur verið allt i
eigu sama manns, það getur ver-
ið háð lögum um verkamannabú-
staði (nú IV. kafli laga nr. 30/170
um Húsnæðismálastofnun rikis-
ins), lagaákvæðum um bygg-
ingarsamvinnufélög og önnur
samvinnufélög og einnig getur
hver ibúð hússins verið i einka-
eign óháð eignaraðild að hinum
ibúðunum. Þetta siðast talda
form eignaraðildar er hér mjög
útbreitt, sérstaklega i Reykjavik.
Frumvarpið er aðallega miðað
við þetta siðastnefnda form
eignaraðildar, en til þess er ætl-
ast að það taki einnig til annarra
fjölbýlishúsa hafi lagaákvæði,
sem sérstaklega gilda um þau,
ekki að geyma gagnstæð fyrir-
mæli.
Þau fjölbýlishús, sem frum-
varpið nær til, eru svo margs
konar að enginn möguleiki er á
þvi að frumvarpið sjálft hafi að
geyma tæmandi ákvæði um hvað
eina, sem upp getur komið i fjöl-
býlishúsi. Þvi er gripið til þess
ráðs að setja aðalákvæðin, sem
alls staðar geta átt við, i frum-
varpið sjálft, en ætlast er til að
reglugerð, húsfélagssamþykktir
og húsreglur leysi önnur atriði.
Nefndin lætur fylgja frumvarpinu
drög að reglugerð um samþykktir
húsfélags. Ætlast er til að þessar
samþykktir gildi, hafi húsfélagið
ekki sett sér aðrar samþykktir og
þingiýst þeim.
Sér reglugerö um
útreikning
Ákvæðin um skiptayfirlýsing-
una eru þannig úr garði gerð, að
mögulegt er að hafa sérstakt blaö
fyrir hverja ibúð i þinglýsingar-
bók og það haft i huga að ákvæði
frumvarpsins falli að þeirri skip-
an sem ráð er fyrir gert i frum
varpi þvi um skráningu og mat
fasteigna, sem lá fyrir Alþingi á
94. löggjafarþingi 1973. Lögin
þurfa þvi ekki breytingar við þótt
slik skipan verði upp tekin. Við
það er miðað að ibúðin, það sem
henni fylgir sérstaklega og
eignarhluti hennar i sameign,
skoðist sem sérstök fasteign
enda þótt eignarráðtakmarkistaf
þvi, að ibúðin er i fjölbýlishúsi.
Útreikningi eignarhluta i sam-
eign er breytt frá núgildandi lög-
um. Lagt er til að sérstök reglu-
gerð verði sett um þennan út-
reikmng. Drög að slikri reglugerð
fylgja hér með sem fylgiskjal.
Ekki framar lögtök
vegna vanskila annarra.
Megn óánægja hefur rikt með
það fyrirkomulag að ýmis opin-
ber- og hálfopinber gjöld hafa
verið innheimt hjá ibúðar-
eigendum sem einni heild. Fyrir-
komulag þetta hefur leitt til þess,
að oft er lögtaks fyrir ógreiddum
gjöldum krafist hjá ibúðar-
eiganda sem. lokið hefur greiðslu
allra sinna gjalda. 1 sumum lönd-
um, t.d. Þýskalandi, Belgiu og
Bandarikjunum er hver ibúð i
einkaeign metin og skattlögð sér.
Frumvarpið er samið með það i
huga að svo verði einnig hér. Hins
vegar eiga bein ákvæði um skatt-
heimtu og mat fasteigna ekki hér
heima. A það skal bent, að enda
þótt ibúðirnar séu ekki metnar
sérstaklega og gjöld séu reiknuð
af þeim i heild geta innheimtu-
aðilar skipt gjöldum á einstaka
ibúðareigendur eftir eignarhlut-
föllum, liggi fyrir skýrar upplýs-
ingar um hver þau séu.
Almenna ábyrgöin
er „solidarisk"
Af þeim atriðum, sem ekki eru
nefndir i lagafrumvarpinu, er hér
rétt að nefna spurninguna um
ábyrgð einstakra ibúðareigenda
gagnvart aðilum utan húsfélags-
ins, jafnt þeim sem hafa fjár-
munakröfu á húsfélag og þeim
sem eiga skaðabótakröfu á það. 1
hópi lögfræðinga hérlendis hefur
þessi spurning nokkuð verið
rædd. Spurningunni er ekki eins
svarað alls staðar i erlendri lög-
gjöf. 1 núgildandi lögum eru ekki
ákvæði um þetta atriði og danir
hafa ekki heldur þann háttinn á.
Sé slikum ákvæðum sleppt leiðir
það af almennum reglum um á-
byrgð, að ábyrgðin er i þessu
tilfelli „solidarisk” þ.e. eigendur
bera ábyrgð einn fyrir alla og all-
ir fyrir einn. Þessi tilhögun getur
vart talist ósanngjörn þar sem
tryggingar munu venjulega mæta
skaðabótaábyrgðinni og húsfélag,
sem sæmilega er rekið, stofnar
ekki án samþykkis til skyldbind-
inga, sem ekki má greiða með
venjubundnum framlögum til
félagsins. Húsfélag getur gert
breytingar hér á meðþví aðtaka i
samþykktirsinarákvæði um aðra
skiptingu ábyrgðar. Hins vegar
er ekki hægt að ráðleggja slikt
þar sem frekar eru likur til að það
skemmi lánamöguleika hús-
félagsins. Greinin sem mælir fyr-
fyrir um lögveðsrétt þess er
verður að borga meira en honum
ber, dregur enn frekar úr áhættu
við „solidariska” ábyrgð.
Graskögglaverksmiðjur
Þrefalt arðbœrari en
járnblendiverksmiðja
Tveir stjórnarliðar, þeir Vigfús
Jónsson frá Laxamýri og Pálmi
Jónsson frá Akri hafa flutt tillögu
til þingsálvktunar að rikisstjórnin
beiti sér fyrir að graskögglavcrk-
smiðjurnar sem ráðgcrt er að
koma á í Hólminum í Skaga-
firði og Saltvik i S—Þingeyjar-
sýslu verði fullgerðar og teknar i
notkun árið 1979
Við umræðurnar upplýsti Hall-
dór E. Sigurðsson landbúnaðar-
ráðherra að i framhaldi af álykt-
unum búnaðarþings verð skipað-
ar nefndir til undirbúnings þessu
máli.
Stefan Jónsson sagði að allur
dráttur á smiði verksmiðjunnar i
Saltvik hlyti að teljast beint tap
vegna ræktunar sem þegar er
orðin á góðu landi vegna þessa
máls. Þá sagði Stefán að gras-
kögglaverksmiðjurnar væru þre-
falt arðbærari en járnblendiverk-
smiðjan fyrirhugaða á Grundar-
tanga var sögð vera þegar sem
ákafast var mælt fyrir henni.
F'járskuldbindingar vegna járn-
blendiverksmiðjunnar væru nú að
verða einn miljarður en fyrir það
fé mætti reisa margar gras-
kögglaverksmiðjur.
Steingrímur Hermannssonlýs.ti
einnig stuðningi sinum við málið
og lagði áherslu á að það yrði að
byggja við jarðvarma þar sem
hann er mestur. Rafmagn væri
lika hagkvæmt þar sem hey-
kögglaverksmiðjur starfa og geta
starfað á þeim timum þegar
afgangsorka er mest þ.e. á sumr-
in og nóttunni.
Pálmi Jónsson sagði að gjald-
eyrissparnaður vegna þessara
tveggja graskögglaverksmiðja
yrði 180—200 miljönir króna.