Morgunblaðið - 03.07.2001, Page 27

MORGUNBLAÐIÐ ÞRIÐJUDAGUR 3. JÚLÍ 2001 C 27HeimiliFasteignir
RAÐHÚS og önnur sambyggð og
samtengd hús geta flokkast sem ein
heild eða eitt hús en með öðrum
sambyggðum húsum er átt við hús
sem eru í enn minni eða lausari
tengslum hvert við annað en raðhús
og sambyggingar.
Þótt sambyggð eða samtengd hús
myndu flokkast sem tvö sjálfstæð
hús eða fleiri þá gilda ákvæði lag-
anna um fjöleignarhús eftir því sem
við getur átt um þau atriði og mál-
efni sem eru sameiginleg, svo og lóð
ef hún er sameiginleg að öllu leyti
eða nokkru og um útlit og heild-
arsvip.
Þótt fjöleignarhús samanstandi af
einingum eða hlutum (stigahúsum)
sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar
að einhverju leyti og hvort sem þau
standa á einni lóð eða fleirum, er
allt ytra byrði hússins alls staðar,
þak, útveggir og gaflar í sameign
allra eigenda þess.
Sameiginleg greiðsluskylda
Í einstöku málum koma upp vafa-
mál hvort eignarréttur hvers og
eins eiganda raðhúss nái hlutfalls-
lega til alls ytra byrðis raðhússins
með þeim réttindum og skyldum
sem því fylgir, þ.á m. til greiðslu-
skyldu í viðhaldsframkvæmdum. Til
þess að ákveða sameiginlega
greiðsluskyldu hvers raðhússeig-
anda verður að skoða og meta hvort
raðhúsalengjan teljist vera eitt hús í
skilningi laga um fjöleignarhús.
Það má segja að það séu jafnan
löglíkur fyrir því að sambyggingar
og raðhús teljist vera eitt hús í
skilningi fjöleignarhúsalaganna og
lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tek-
ur til alls ytra byrðis og eignarum-
ráða yfir því. Þetta er þó ekki án
undantekninga.
Til eru dæmi um hús í sambygg-
ingu sem skilja sig svo frá öðrum
húsum, bæði lagalega og annan
hátt, að með öllu er óeðlilegt að við-
hald á einstökum húsum sé lagt á
alla eigendur þeirra. Verður því að
skoða heildstætt hvert tilvik fyrir
sig þar sem ekkert eitt atriði getur
ráðið úrslitum í þessu sambandi.
Álit kærunefndar
Kærunefnd fjöleignarhúsamála
hefur skilað frá sér áliti um hvort
raðhúsalengja teljist vera eitt hús
með sameiginlegri greiðsluskyldu
allra eigenda eða hvort um aðgreind
hús væru að ræða þar sem hver eig-
andi bæri ábyrgð á öllu viðhaldi á
sínu húsi.
Í áliti kærunefndar frá árinu 2000
um raðhús við Fífumóa í Njarðvík
var deilt um hvort um eitt hús væri
að ræða og þá hvort viðhald utan-
húss teldist sameiginlegur kostn-
aður allra húsanna.
Álitsbeiðandi krafðist þess að við-
urkennt yrði að Fífumóar teldust
fimm hús í skilningi fjöleign-
arhúsalaganna og að viðhald utan-
húss á ábyrgð hvers eiganda fyrir
sig en ekki sameiginlegt með öllum
húsunum.
Umrædd raðhús voru með sér-
stakan lóðarsamning hvert, tvöfald-
ir brunaskilaveggir á milli húsanna
og þökin algjörlega aðskilin. Þá var
burðarþol húsanna sjálfstætt, svo
og lagnakerfi húsanna. Álitsbeið-
andi taldi að hver húseigandi hefði
hugsað um sitt hús eins og um fimm
hús væri að ræða en hins vegar
hefðu húsfundir verið haldnir til að
ræða útlitsbreytingar á húsunum,
s.s. litaval. Kærunefndin vísaði til
meginreglunnar þess efnis að sam-
byggingar og raðhús teljist vera eitt
hús í skilningi laganna hvað varðar
ytra byrði hússins og eignarumráð
yfir því. Þessi regla væri þó ekki án
undantekninga.
Til þess að hægt væri að meta
hvort um væri að ræða eitt hús eða
fleiri þyrftu jafnframt að koma til
skoðunar önnur atriði, s.s. úthlut-
unarskilmálar, lóðarleigusamningar,
hönnun á burðarþoli og lagnakerfi,
byggingaraðilar, byggingar- og við-
haldssaga, þinglýstar heimildir,
þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit
húss og eðli máls.
Skoða verður hvert tilvik
Þótt geti ekkert af þessum atrið-
um ráðið úrslitum um þessi atriði og
að skoða verði hvert tilvik fyrir sig.
Kærunefndin taldi þá skyldu hvíla á
eigendum raðhúsa eða sambyggðra
húsa að hafa samráð á grundvelli
laga um fjöleignarhús varðandi út-
litsatriði enda þótt húsin væru sjálf-
stæð hús að öðru leyti.
Nauðsynlegt er að sem skýrust
regla gildi um það hvenær hús telj-
ist sjálfstæð og hvenær sambygging
fleiri húsa sé eitt hús. Allar und-
antekningar frá meginreglunni yrði
að túlka þröngt og að slíkt leiddi til
þess að eigendur fjöleignarhúsa
byggju við sambærilega réttarstöðu
innbyrðis.
Annað myndi leiða til réttaróvissu
og öngþveitis, s.s ef sinn siður
myndaðist í hverju húsi. Hins vegar
gætu útlitsatriði og viðhaldsatriði
blandast saman og geti það valdið
vafa hvort allir eigi að ráða útliti
viðgerðar en einungis sumir að
borga fyrir hana.
Þá taldi kærunefndin að bygging
raðhúsa miðaðist fyrst og fremst við
hagkvæmni við slíkan bygging-
armáta út frá hagsmunum heildar-
innar, t.d. sé byggingakostnaður
raðhúss í miðri lengju að jafnaði
lægri en kostnaður endaraðhúss og
hið sama gildi um viðhaldskostnað.
Nefndin taldi að þetta atriði ætti þó
ekki að ráða skiptingu kostnaðar
vegna sameignarinnar, enda því
ekki haldið fram að verðmismun-
urinn grundvallaðist á mismunandi
gæðum byggingarinnar.
Meirihluti nefndarinnar taldi að
raðhúsin væru hönnuð sem ein heild
bæði útlitslega og byggingarlega og
væri því um eitt hús að ræða í skiln-
ingi laganna.
Vanrækt viðhald
Hins vegar er það þekkt vanda-
mál að sinn siður hefur myndast
víðast hvar í hverju húsi um utan-
hússviðhald og telja sumir ósann-
gjarnt að þurfa að borga hluta í við-
gerðum á húshluta sem ekki sé hluti
af eigin húsi. Sérstaklega getur slíkt
komið aftan af þeim eigendum sem
hafa séð um að halda sinni eign vel
við.
Kærunefndin hefur tekið á slíkum
málum og í áliti nefndarinnar frá
1997 kemur fram að eigendur geti
samþykkt að hver og einn eigandi
muni sjá um ákveðinn þátt viðhalds-
ins, til að mynda sinn húshluta.
Það sé hins vegar á ábyrgð heild-
arinnar/húsfélagsins að verkið sé
framkvæmt með þeim hætti og að
einstakir eigendur losni ekki undan
ábyrgð með vanrækslu á sínum
hluta samkomulagsins. Eðlilegt og
sanngjarnt sé að taka tillit til eldri
viðgerða og viðhalds að því marki
sem þær leiða til lækkunar á heild-
arkostnaði þess verks sem til stend-
ur að vinna við húsið.
RAÐHÚS – EITT HÚS
Hús og lög
eftir Elísabetu Sigurðardóttur,
hdl, lögfræðingur Húseigenda-
félagsins/huso@islandia.is
U
PPBYGGINGIN í Ás-
landi hefur gengið vel og
mikil bjartsýni ríkjandi á
meðal þeirra mörgu, sem
þar eru að byggja að sögn Hilmars
Þórs Bryde hjá fasteignasölunni
Hraunhamri. „Skipulagið er líka
frábært, segir hann. „Byggðin skipt-
ist í minni áfanga, sem minna á lítil
þorp með skilrúmi á milli og byggðin
verður vinalegri fyrir bragðið.“
Hilmar Þór segir sölu á fasteign-
um hafa gengið vel á þessu ári, en að
undanförnu hefði aðeins dregið úr
henni og það mætti vafalaust rekja
til neikvæðrar umræðu í þjóðfélag-
inu.
„Við verðum að varast að tala
okkur inn í kreppu og það kannski
alveg að ástæðulausu, því að vaxt-
armerkin eru mörg í þjóðfélaginu,“
sagði hann ennfremur.
„Það kom áberandi kippur í söl-
una, eftir að þakið á húsbréfalán-
unum var hækkað, en svo dró aðeins
úr henni aftur. Við samanburð á sölu
má ekki heldur gleyma því, að und-
anfarin tvö ár eða svo hefur verið
óvenju mikil þensla á markaðnum
og kannski ekki eðlilegt að miða al-
farið við það ástand.“
Hilmar Þór var mjög gagnrýninn
á síðustu aðgerðir stjórnvalda varð-
andi brunabótamat og fasteignamat.
„Hækkunin á fasteignamatinu þýðir
lítið annað en hækkun á sköttum og
opinberum gjöldum og hefur nei-
kvæð áhrif á fólk, sem hyggur á
íbúðarkaup,“ sagði hann.
„Lækkunin á brunabótamatinu
mun hins vegar hafa mjög neikvæð
áhrif á sölu fasteigna vegna minni
veðhæfni þeirra og draga úr eigna-
myndun í þjóðfélaginu. Hafa verður
í huga, að notaðar eignir er áður bú-
ið að veðsetja miðað við núverandi
brunabótamat.
Ef þessi breyting nær fram að
ganga, verður fasteignamarkaður-
inn ekki starfhæfur á eftir. Ég trúi
því ekki öðru, en að stjórnvöld grípi
í taumana og sjái til þess að þessi
ólög komi ekki til framkvæmda 15.
september nk.“
Útsýnisíbúðir við Kríuás
Við Kríuás 47 er Hilmar Þór með í
sölu 18 íbúðir í þriggja hæða fjöl-
býlishúsi með lyftu. Sjö bílskúrar
fylgja, en eru seldir sér. „Þetta hús
stendur á afar góðum stað ofarlega í
hlíðum Ásfjalls og er því með frá-
bæru útsýni,“ sagði Hilmar Þór.
Íbúðirnar eru ýmist 3ja eða 4ra
herb. og með sérinngangi af svölum.
Þær eru á bilinu 78–130 ferm að
stærð og verðið frá 11,3 og upp í 14,8
millj. kr. Íbúðunum verður skilað
fullbúnum á vandaðan máta en án
gólfefna. Byggingaraðili er Kambur
ehf., en hönnuður er Jakob Líndal
arkitekt.
„Það er greinilega fyrir hendi
mikill áhugi á þessum íbúðum úti á
markaðnum, en þær verða afhentar
í haust,“ sagði Hilmar Þór.
Hann kvað sérbýlið setja mikinn
svip á nýbyggingarnar í Áslandi og
bætti við: „Fólk á öllum aldri sækist
eftir eignum í Áslandi, jafnt eldra
fólk sem yngra fólk með börn.
Einkarekinn grunnskóli tekur til
starfa í hverfinu í haust. Þetta verð-
ur glæsileg bygging, sem margir
binda miklar vonir við og nýr og
vandaður leikskóli verður líka í
hverfinu.
Ekki má gleyma íþróttahúsi
Hauka og þeirri félagsaðstöðu sem
þar er að finna. Ég held, að það sé
ekki ofsagt, þegar sagt er, að þetta
sé glæsilegasta íþróttahús landsins
nú og það er auðvitað afar jákvætt
fyrir hverfið, að slíkt hús skuli vera
fyrir hendi frá upphafi. Stundum
þurfa ný hverfi að bíða í mörg ár eft-
ir íþrótta- og félagsaðstöðu.
Í framtíðinni er líka gert ráð fyrir
verzlunum og þjónustufyrirtækjum
í hverfinu og sú starfsemi gæti kom-
ist á laggirnar mjög fljótlega, þar
sem búið er að skipuleggja hana.“
Morgunblaðið/Jim Smart
Hilmar Þór Bryde, sölumaður hjá Hraunhamri, og Höskuldur Ragnarsson byggingarstjóri. Mynd þessi er tekin fyrir
framan fjölbýlishúsið Kríuás 47, en það er með 18 íbúðum, sem eru til sölu hjá Hraunhamri og Fasteignastofunni.
Gott skipulag
mótar byggðina
H
ÚSAGERÐ er mjög fjöl-
breytt í Áslandi. Sérbýl-
ið er áberandi, jafnt í
fjölbýlishúsum sem ann-
ars staðar. Talsvert er um góðar
sérhæðir, sem virðast falla vel að
óskum markaðarins nú.
Hjá Fasteignastofunni er til sölu
fjórbýlishús í smíðum við Þrastarás
10 og 12. Byggingaraðili er Mótás
ehf., en húsin eru hönnuð hjá
teiknistofunni Batteríið.
Húsin verða seld fullbúin að utan
en tilbúin undir tréverk að innan
en þó án léttra milliveggja að inn-
an. Þau verða einangruð með stein-
ull og klædd að utan með hvítu áli.
Gluggar verða úr áli að utan og
timbri að innan. Húsinu nr. 10
verður skilað til kaupanda í ágúst
nk. en seinna húsinu i september.
„Þetta eru rúmgóðar hæðir, en
efri hæðirnar eru um 156 ferm með
sameign, sem er sáralítil, og neðri
hæðirnar 151 ferm,“ segir Krist-
jana Aradóttir hjá Fasteignastof-
unni. „Einnig er lofthæðin mjög
góð og meiri en venjan er í nýjum
íbúðum nú á dögum.“
Ásett verð á efri hæðirnar er
13,9 millj. kr. en á neðri hæðirnar
13,6 millj. kr. Kaupandi og seljandi
skipta með sér afföllum af hús-
bréfum.
„Áslandshverfi er að taka á sig
skarpari mynd. Skipulag þess tek-
ur mið af hlíðum Ásfjalls og er afar
skemmtilegt,“ segir Kristjana
Hún vék síðan að ástandinu á
markaðnum nú og sagði: „Hækk-
unin á húsbréfaþakinu fyrir
skömmu varð til þess að auka
bjartsýni hjá fólki og salan í þessu
hverfi sem annars staðar tók góðan
kipp.
En það er hætt við því, að fyr-
irhugaðar breytingar á brunabóta-
mati fasteigna 15. september nk.
reynist neikvæðar fyrir markaðinn,
jafnt í Áslandshverfi sem annars
staðar.
Þessar breytingar geta raunar
haft neikvæð áhrif á markaðinn
strax, ef ekkert er að gert. Þess
vegna þurfa stjórnvöld að taka af
skarið sem fyrst og lýsa því af-
dráttarlaust yfir, að þessar breyt-
ingar á brunabótamatinu verði ekki
látnar taka gildi.
Langæskilegast væri samt, að
Íbúðalánasjóður tæki upp mark-
aðsverð á íbúðarhúsnæði sem við-
miðun í lánveitingum sínum en
segði skilið við brunabótamatið.
Morgunblaðið/Jim Smart
Kristjana Aradóttir. Í baksýn er húsið Þrastarás 10, sem er til sölu hjá Fast-
eignastofunni. Efri hæðin verður um 156 ferm. með sameign, sem er sáralítil,
og neðri hæðin er 151 ferm.
Sérbýlið áber-
andi í Áslandi