Fréttablaðið - 14.09.2005, Side 10

MIÐVIKUDAGUR 14. SEPTEMBER 2005 MARKAÐURINN10
F R É T T A S K Ý R I N G
Verðmætin falin í nýtingunni
Landsvæði í borgum verður sífellt verðmætara eftir því sem byggð þéttist og fólki fjölgar.
Við sjáum heilu húsin rifin niður til að byggja ný verðmætari hús. Starfsfólk Þyrpingar hefur
það hlutverk að finna ný tækifæri á sviði skipulags- og byggingarmála. Björgvin Guðmunds-
son komst að því að þau tækifæri liggja víðar en við fyrstu sýn.
ODDUR VÍÐISSON, FRAMKVÆMDA-
STJÓRI ÞYRPINGAR Oddur segir fast-
eignafélög eiga fasteignir til langs tíma.
Þyrping sé ekki langtímafjárfestir heldur
þróunarfélag á sviði skipulagsmála og
mannvirkjagerðar. „Við megum ekki eiga
neitt, erum áhættusækin, fjárfestum og
seljum. Dæmi um slíkar fjárfestingar eru
Skuggahverfið sem við seljum, Akralandið
sem við seljum og svo núna Borgartúnið
þar sem við byggjum upp fasteign og selj-
um.“
BÓNUS VIÐ BRÚNA Í BORGAR-
NESI Þyrping skipulagði og þróaði
nýja Bónusbúð í Borgarnesi.
Selur daginn
eftir opnun
Oddur Víðisson segir Þyrpingu vera
svolítið framleiðslufyrirtæki. Smásal-
ar eins og Hagar, sem reka meðal
annars Bónus og Hagkaup, geti
komið til hans og sagt að rekstrarleg
staða einhverra verslana sé ekki
nógu góð. Dæmi um það er húsnæði
Bónuss í Borgarnesi sem var orðið
gamalt og þurfti að endurnýja.
„Ég fer á stúfana fyrir þá eftir að ég
veit hvað þeir vilja. Síðan finn ég
staðsetningu fyrir nýja búð, sem er
alltaf að verða mikilvægara og mikil-
vægara. Þá sem ég við bæinn, fæ
lóð, læt teikna húsið, finn verktaka,
hleypi leigutakanum inn og geri
langtímaleigusamning. Þá fylli ég
stoðrými í kring af öðrum leigutök-
um, sem er áhætta sem ég ber sjálf-
ur. Síðan koma leigutakarnir bara
inn með sína kæla og kassa fyrir
opnun. Eftir að húsið er opnað sel
ég það daginn eftir.“
▲
„Okkar starf felst aðallega í því að finna
betri nýtingu á landi eða húsnæði sem þegar
er til staðar – gera það verðmætara. Þá
kaupum við eignina og þróum áfram hug-
myndir um breytta nýtingu. Draumastaðan
er að fá óskipulagt svæði með engri starf-
semi á eða svæði með starfsemi á sem heim-
ilt er að breyta. Dæmi um slíkt er að taka
verksmiðjuhúsnæði og breyta því í íbúðir.
Þetta er þróunarfélag og á því byggjast
tekjur okkar,“ segir Oddur Víðisson, fram-
kvæmdastjóri Þyrpingar.
Það verk sem starfsfólk Þyrpingar vinnur
er nauðsynlegt til að auka hagkvæmni í hag-
kerfinu og lágmarka sóun. Skortur á verð-
mætu landi hefur verið sígilt viðfangsefni í
stórborgum um allan heim – um leið og
byggð þenst út og fólki á sama blettinum
fjölgar. Undanfarin ár hefur fólk í Reykja-
vík verið að takast á við þetta viðfangsefni.
Þar sem eignarréttur er viðurkenndur og
frjáls viðskipti fást þrifist leysast svona mál
svo til af sjálfu sér með aðstoð fyrirtækja
eins og Þyrpingar. Breytt nýting landsvæða
og annarra eigna, sem næst fram fyrir til-
stuðlan frjálsra samninga, er leið til að há-
marka nytjar neytenda og hagnað fyrir-
tækja. Í hagfræði kallast það leiðin að kjör-
stöðu, eða Pareto-hagkvæmni, þar sem ekki
er hægt að bæta stöðu tiltekins einstaklings
nema með því að gera stöðu annars verri.
Oddur viðurkennir aðspurður að hann
keyri um Reykjavíkurborg og horfi öðrum
augum á tiltekin svæði en flestir aðrir.
Markmiðið er að skynja tækifærin sem
liggja alls staðar í loftinu. Hvar er hægt að
rífa niður, byggja nýtt, breyta notkun eða
skipulagi, leigja svo og selja í kjölfarið.
Þetta er hugmyndavinna sem skapar verð-
mæti og starfsreynsla hans nýtist til að
brjótast út úr þeim ramma sem flestir aðrir
hugsa innan.
VERÐMÆTI Í LEIGUSAMNINGUM
Dæmi um verkefni sem Þyrping er þegar byrj-
að á er hinn svokallaði Bílanaustsreitur við
Borgartún. Þar er búið að fjárfesta í fimmtán
þúsund fermetra lóð sem búðin Bílanaust stóð
áður á. Byrjað er að rífa húsið til að rýma fyr-
ir sérhönnuðu tólf hundruð fermetra skrif-
stofu- og þjónustuhúsnæði. Þetta á að vera til-
búið í byrjun árs 2007 og hafa auglýsingar um
leigutaka sést í blöðum undanfarna daga.
„Ég þarf að fylla húsið af leigutökum og
selja það. Mestu verðmætin fyrir mig eru falin
í leigusamningunum. Þá er ég ekki í nokkrum
vandræðum með að selja húsið til fjárfesta eða
fasteignafélaga,“ segir Oddur. Leigutakar séu
flokkaðir eftir ákveðnum reglum þar sem hið
opinbera er besti leigutakinn. Þetta sé áhættu-
sækin framkvæmd því farið sé af stað með
enga leigutaka, en staðsetning sé góð og húsið
frambærilegt.
Annað verkefni Þyrpingar er uppbygging
Skuggahverfis, á milli Skúlagötu og Lindar-
götu. „Skuggahverfið var verkefni utan um þá
hugmynd að þétta byggð í miðborg. Við fáum
ekkert út úr þessum byggingum þar sem við
borgum verktaka fullt verð fyrir sína vinnu
þar. Tekjurnar okkar felast helst í hugmynda-
vinnu við skipulag og nýtingu á lóðinni.“
DUTTLUNGAFULL PÓLITÍK
Þyrping hefur líka skipulagt Akraland í
Garðabæ, sem áður var í eigu Jóns Ólafsson-
ar athafnamanns. Oddur segist hafa byrjað á
því að heyra frá sveitarfélaginu; hvaða hug-
myndir forsvarsmenn þess hefðu um svæðið.
Aðalskipulag var til staðar en svo snerist
deiluskipulagið um pólitík. Skipulagsmálin
snúi að miklu leyti um pólitík sem geti oft
verið duttlungafull. Þá var svæðið í Garðabæ
teiknað og lóðirnar seldar. „Við setjum fram
tillögu sem við veðjum á að gangi eftir og
verðum að vita hver viðskiptavinurinn er á
endanum,“ segir Oddur. Félag eins og Þyrping
eigi ekki neinar fasteignir til langs tíma.
Félagið sé ekki langtímafjárfestir heldur
þróunarfélag á sviði skipulagsmála og mann-
virkjagerðar. „Fasteignafélögin, eins og
Stoðir, eru langtímafjárfestar, áhættufælnir
og þar af leiðandi með öðruvísi fjármagnskjör
hjá fjármálastofnunum. Slík félög eru að fá
sínar fjárfestingar til baka á fjórtán til sextán
árum. Við aftur á móti megum ekki eiga neitt,
erum áhættusækin, fjárfestum og seljum.
Dæmi um slíkar fjárfestingar eru Skugga-
hverfið sem við seljum, Akralandið sem við
seljum og svo núna Borgartúnið þar sem við
byggjum upp fasteign og seljum.“
FASTEIGNAFÉLÖG URÐU TIL
Það er ekki langt síðan sú hugsun sem Þyrp-
ing vinnur eftir fór að ryðja sér til rúms á Ís-
landi. Nú er ekki algilt lengur að fyrirtæki og
stofnanir eigi húsnæðið sem þau eru í eins og
í gamla daga. Fasteignir eru annað hvort í sér-
stökum fasteignafélögum, sem fyrirtækin
eiga hundrað prósent, eða semja um leigu til
langs tíma. Oddur segir að í kjölfar þessarar
þróunar hafi orðið til fjárfestar í fasteignum.
Fyrirtækin hafi séð kost í því að selja húsnæð-
ið, nota peningana í reksturinn og borga mán-
aðarlega leigu.
„Við vinnum með topp tíu staðsetningar á
höfuðborgarsvæðinu og förum ekkert út fyrir
það,“ segir Oddur. Hann giskar á að tækifær-
in á þessu svæði til að þróa, breyta og skapa
verðmæti séu um fimmtíu. Ef samkeppnis-
aðilar keppi líka um þessi tækifæri séu ef til
vill þrjátíu tækifæri eftir. Þyrping eigi þá
kannski möguleika á að ná fimmtán verkefn-
um til viðbótar. „Án þess að ég vilji gera lítið
úr tækifærunum á Íslandi erum við alveg til-
búin að skoða tækifæri í öðrum borgum líka,“
segir hann og nefnir Kaupmannahöfn sem
dæmi í því sambandi.
Fr
ét
ta
bl
að
ið
/G
VA
„Við vinnum
með topp tíu
staðsetningar
á höfuðborg-
arsvæðinu og
förum ekkert
út fyrir það.“