Morgunblaðið - 15.03.2007, Page 10

10 FIMMTUDAGUR 15. MARS 2007 MORGUNBLAÐIÐ
viðskipti/athafnalíf
Í MAÍ 2005 reiknaði greining-
ardeild Landsbankans út hvernig
kaupverð, skuldir og greiðslu-
byrði vegna algengra fyrstu íbúð-
ar kaupa höfðu breyst á einu ári
frá vorinu 2004 til sama tímabils
árið 2005. Niðurstaða deildarinnar
var á þá leið að verðhækkanir
hefðu étið upp allan ávinning af
lækkun vaxta og lengingu láns-
tíma.
Í reikningum greiningardeild-
arinnar var gengið út frá því að
kaupverð 65 fermetra tveggja
herbergja íbúðar í Reykjavík væri
9,8 milljónir króna, sem var með-
alstærð tveggja herbergja íbúðar
á þessum tíma samkvæmt Verðsjá
Fasteignamats ríkisins. Þá var
gert ráð fyrir að kaupandi ætti
eina milljón króna í eigið fé.
Skuldir hans vegna íbúðarkaup-
anna voru því samtals 9,0 millj-
ónir, að teknu tilliti til lántöku-
kostnaðar og stimpilgjalda.
Greiðslubyrði lána var þá um
44.800 krónur á mánuði, miðað
við þær forsendur sem gengið var
út frá.
Svipuð íbúðarkaup vorið 2005
litu þannig út að kaupverðið var
12,5 milljónir, egið fé kaupanda
1,1 milljón (10% hækkun frá fyrra
ári), skuldir samtals 11,7 milljónir.
Þá þurfti kaupandinn einungis eitt
90% lán. Greiðslubyrðin var þá
49.950 krónur á mánuði.
Samsvarandi íbúðarkaup nú og
í dæmunum tveimur hér að fram-
an gætu litið svona út:
Verð á tveggja herbergja íbúð í
Reykjavík er 15,4 milljónir króna
þegar miðað er við verð á síðast-
liðnum þremur mánuðum.
Eigið fé kaupanda er um 1,3
milljónir króna (10% hækkun á ári
frá 2005).
Lán frá Íbúðalánasjóði, banka
eða lífeyrissjóði er 13,9 milljónir
króna (90% af kaupverði). Lán
sem upp á vantar, 600 þúsund
krónur, er sambærilegt við lán
kaupanda í dæminu frá mars–maí
2004. Um er að ræða lífeyr-
issjóðslán með 4,85% vöxtum og
til 30 ára. (Látum liggja milli
hluta hvort slíkt lán sé í boði nú.
Að minnsta kosti er hægt að
ganga út frá að hagstæðara lán
bjóðist ekki.)
Tvenns konar lán eru í boði hjá
Íbúðalánasjóði, annars vegar lán
án uppgreiðsluþóknunar. Þá eru
vextirnir 5,00%. Vextir af lánum
með uppgreiðsluþóknun eru hins
vegar 4,75%.
Greiðslubyrði af lánum kaup-
andans í þessu dæmi er samtals
70.500 krónur á mánuði, ef lán
Íbúðalánasjóðs er án upp-
greiðsluþóknunar, en 68.250 krón-
ur, ef lán Íbúðalánasjóðs er með
uppgreiðsluþóknun.
Skuldir og greiðslubyrði
Íbúðarkaupandi nú skuldar
samkvæmt framangreindum dæm-
um 4,9 milljónir umfram það sem
samsvarandi kaupandi skuldaði
strax eftir kaup vorið 2004 og 2,2
milljónir umfram kaup vorið 2005.
Greiðslubyrði kaupanda nú er
68.250–70.500 krónur á mánuði
samanborið við 44.800 krónur vor-
ið 2004 og 49.950 vorið 2005.
Munurinn á greiðslubyrðinni er
því 23.450–25.700 krónur á mán-
uði, eða 52–57% meiri nú en við
kaup vorið 2004, en 18.300–20.550
krónur á mánuði eða 37–41%
meiri en við kaup vorið 2005.
Greiðslubyrði hefur aukist um allt að 57%
$, &"-


.//0#.//1%2
" #)
1
C

1?-4 
B 
 $ 
%*.1 N3/ B?
+
-61 
4 P
Q

B F
4

E


1 F
*+1

P


)
Q

E
1 F
 4

450
46
405
/.
463
/7
78.5/
015

085

015

0/
6/
0/
9&':.//1;
" #)
1
C

1?-4 
B 
 $ 
%*.1 N3/ B?
+
-61 
4 P
Q

B F
4

E


1 F
*+1

P


)
Q

E
1 F
 4

450
46
405
/0
463
/7
1/5//
5//

085

033

0/
6/
0/
9&':.//1
" #)
1
C

1?-4 
B 
 $ 
%*.1 N30 4 P
Q

B F
4

E


1 F
*+1

P


)
Q

E
1 F
 4

4.5
44
441
/6
441
0335/
045

045

0/
0/
 .//5
" #)
1
C

1?-4 
B 
 $ 
%*.1 N3/ B?
+
-61 
4 P
Q

B F
4

E


1 F
*+1

P


)
Q

E
1 F
 4

38
4/
3/
/.
8/
4/
008//
54

56

54.

0/
6/
63
 .//0
K%*.1  -61 4##

1 56=  1##91

)
1 
)
 
L
ánshlutfallið hjá Íbúða-
lánasjóði hefur aftur
verið hækkað í 90%.
Félagsmálaráðherra
tók ákvörðun um þetta
um síðustu mánaðamót. Eins og
flestir muna ákvað ríkisstjórnin að
lækka lánshlutfallið hjá Íbúðalána-
sjóði úr 90% í 80% í júní í fyrra, og
einnig hámarkslánin, til að reyna að
draga úr þenslunni í þjóðfélaginu.
Miðað við ákvörðun félagsmálaráð-
herra virðist sem ekki hafi þurft
nema rétt rúma átta mánuði til að
ná því markmiði. Nýjustu tölur frá
Fasteignamati ríkisins benda til
þess að fasteignaviðskipti hafi auk-
ist upp á síðkastið. Ekki er þó hægt
að tengja það við ákvörðun ráð-
herrans.
En nú má spyrja hvort reynslan
af hækkun lánshlutfallsins í 90%
hafi verið það góð í fyrra skiptið að
ástæða hafi verið til að endurtaka
leikinn. Um það má efast, svo ekki
sé sterkar að orði kveðið, við núver-
andi aðstæður að minnsta kosti.
Fyrstu íbúðarkaup eru í flestum
tilvikum töluvert erfiðari nú en fyrir
hinar miklu breytingar á íbúðalána-
kerfinu á árinu 2004. Ætla má að
greiðslubyrði þeirra sem festa kaup
á meðalstórri tveggja herbergja
íbúð í Reykjavík í dag sé um þriðj-
ungi meiri en greiðslubyrði þeirra
sem festu kaup á svipaðri íbúð fyrir
tæpum þremur árum og voru með
svipaða eignastöðu. Þá má jafnframt
reikna með að skuldir fyrstu íbúðar
kaupenda í dag séu að minnsta kosti
um þremur milljónum króna meiri
en núverandi skuldir þeirra sem
keyptu svipaða meðalstóra tveggja
herbergja íbúð vorið 2004, þegar
tekið hefur verið tillit til verðbóta-
þáttar lána þeirra.
Til hagsbóta fyrir heimilin
Í nóvember 2003 var greint frá því
að félagsmálaráðherra, forsætisráð-
herra, utanríkisráðherra og fjár-
málaráðherra hefðu komist að þeirri
niðurstöðu að hækka lánshlutfall al-
mennra útlána Íbúðalánasjóðs í 90%
af verði hóflegrar íbúðar. Áður mið-
uðust hámarkslán sjóðsins við 75%
af markaðsvirði íbúða fyrir fyrstu
íbúðar kaupendur. Þó voru í boði
viðbótarlán, sem gat þýtt að heild-
arlánshlutfallið fór upp í allt að 90%.
Viðbótarlánin voru ekki í boði fyrir
alla heldur tóku þau mið af aðstæð-
um kaupenda og voru einkum ætluð
þeim sem á þurftu að halda. Þau lán
komu sér því oft vel fyrir fyrstu
íbúðar kaupendur.
Rúmu ári eftir að ráðherrarnir
ákváðu að hækka lánshlutfallið hjá
Íbúðalánasjóði, eða í desember
2004, samþykkti Alþingi ný laga-
ákvæði um húsnæðismál, sem fólu
meðal annars í sér hækkun lánshlut-
fallsins upp í 90% af matsverði
íbúða. Við það tilefni sagði að
minnsta kosti einn alþingismaður í
ræðustóli á Alþingi, að breytingarn-
ar á húsnæðislánamarkaði væru „til
hagsbóta fyrir heimilin í landinu, at-
vinnulífið og efnahagslífið í heild“.
Hækkun lánshlutfallsins hjá
Íbúðalánasjóði tók gildi í janúar
2005. Ýmsir aðilar vöruðu við þess-
um breytingum, þar á meðal Al-
þjóðagjaldeyrissjóðurinn, Seðla-
bankinn og Hagfræðistofnun
Háskóla Íslands. Þessar aðvaranir
voru sérstaklega settar fram þar
sem fyrir lá að framundan væri mik-
ið þensluskeið vegna orku- og stór-
iðjuframkvæmda, en á það var ekki
hlustað.
Á þeim tíma sem ákveðið var að
gjörbylta hinu opinbera húsnæðis-
lánakerfi í desember 2003 og á ár-
unum þar á undan var algengt að
fyrstu íbúðar kaupendur fjármögn-
uðu íbúðarkaup sín með láni frá
Íbúðalánasjóði. Kaupendur brúuðu
gjarnan bilið sem var á milli láns frá
sjóðnum og eigin fjármagns, annars
vegar, og kaupverðsins, hins vegar,
með lífeyrissjóðs- eða bankalánum,
sem þá þurfti oft að fá lánsveð fyrir.
Margir áttu alla jafna ekki í miklum
erfiðleikum með að fjármagna íbúð-
arkaup sín þótt þeir þyrftu að fara á
fleiri en einn stað til að fá lán. Þetta
gátu þó ekki allir en mörgum stóðu
hins vegar viðbótarlán Íbúðalána-
sjóðs til boða eins og áður segir.
Fréttaskýring | Þegar meiriháttar breytingar
hafa verið gerðar á hinu almenna íbúðalánakerfi
hefur tilgangurinn oft verið að bæta aðstæður
þeirra sem eru að festa kaup á sinni fyrstu íbúð.
Það hefur hins vegar ekki alltaf tekist sem skyldi.
Grétar Júníus Guðmundsson skoðaði íbúðamark-
aðinn og komst að því að fyrstu íbúðarkaup eru
töluvert erfiðari nú en áður en hinar miklu breyt-
ingar urðu á lánakerfinu á árinu 2004.
Kaupendur í verri st