Morgunblaðið - 15.03.2007, Síða 11

MORGUNBLAÐIÐ FIMMTUDAGUR 15. MARS 2007 11
Höfðabakki 9 • Sími 544 5330 • Fax 544 5355
straumur@straumur.is
26
20
/T
A
K
TÍ
K
20
07
11
Vinnustaðir - íþróttahús
Eigum fyrirliggjandi ódýra, læsanlega skápa fyrir föt
eða persónulega muni.
Verðdæmi: 5 skápar í röð
kr. 40.910 + vsk







  
   


 
    
     

  
!"#$$ %
&'!()**$ +
*,$"-#" .
/0$1 2++ 3%44 5556 7
8
   9   0): 
& 
,;  
; <    =   


 ;  
 
 9
    >6 ? :  @    6 A        8B ;  * B 0): &,   = ; 



=
 6

 

 

      


    





   



   



 
 

 

  
           ! 
  

    



 " # $%&
 '( 

  
 
   
 ! %

   

' 
% !   )'  * +,
 B       ;       =
  

  < 
  >2++ 3%3% C
2++ 3%D3@ 
   =   > E 6 @6
  
   9   0) 
&,  1
   

 
!

  "#   

$
 ! "#

$%&'


( ! )*$&%+'' ,
-#&.(,&
Með hækkun á lánshlutfallinu hjá
Íbúðalánasjóði var ætlunin að
breyta þessu fyrirkomulagi í þá
veru að fólk myndi geta fjármagnað
nánast öll kaup, sérstaklega þegar
um fyrstu íbúðarkaup var að ræða,
með einu láni frá Íbúðalánasjóði að
viðbættu eigin fjármagni. Bankarnir
litu á þetta á þann veg að það ætti
að ýta þeim út af íbúðalánamark-
aðinum. Þeir brugðust við með því
að fara sjálfir að veita löng íbúðalán
í samkeppni við Íbúðalánasjóð í
ágúst 2004, eins og frægt er orðið.
Og verðið rauk upp.
Ávinningur étinn upp
Í riti Landsbankans um efnahags-
mál og skuldabréfamarkað frá því í
maí 2005 skoðaði greiningardeild
bankans hvernig staða fyrstu íbúðar
kaupenda hafði breyst frá því vorið
2004 og til sama tíma árið 2005.
Deildin notfærði sér svonefnda
Verðsjá fasteigna á heimasíðu Fast-
eignamats ríkisins (FMR), en þar er
með ákaflega einföldum hætti hægt
að skoða hvernig þróun á fasteigna-
verði hinna mismunandi íbúðagerða
hefur verið í gegnum tíðina og hve
stórar íbúðir fólk kaupir.
Greiningardeild Landsbankans
skoðaði í framangreindu riti sínu
kaup á meðalstórri tveggja her-
bergja íbúð í Reykjavík, sem eru
nokkuð algeng fyrstu íbúðar kaup.
Samkvæmt Verðsjá FMR var slík
íbúð um 65 fermetrar að stærð og
kostaði um 9,8 milljónir króna á
tímabilinu mars–maí 2004. Ári síðar,
þ.e. í mars–maí 2005, kostaði svipuð
íbúð um 12,5 milljónir króna.
Niðurstaða Landsbankans var að
kaupverð framangreindrar tveggja
herbergja íbúðar hefði á þessu eins
árs tímabili hækkað um 28%, skuldir
kaupenda sem keyptu vorið 2005
væru 30% hærri en skuldir þeirra
sem keyptu vorið 2004, miðað við
sömu eiginfjárstöðu. Þá gáfu reikn-
ingar deildarinnar þá niðurstöðu að
mánaðarleg greiðslubyrði hefði auk-
ist um 11%. Því sagði í riti greining-
ardeildarinnar:
„Verðhækkanir koma verst niður
á þeim sem eru að kaupa sína fyrstu
íbúð og staðan virðist sú í dag að
verðhækkanir hafi étið upp allan
ávinning þessa hóps af lækkun vaxta
og lengingu lánstíma.“
Ávinningurinn af breytingunum á
íbúðalánamarkaðinum var því eng-
inn, að minnsta kosti ekki fyrir stór-
an hluta þeirra sem voru að festa
kaup á sinni fyrstu íbúð.
Þróunin heldur áfram
En hver hefur þróunin verið gagn-
vart fyrstu íbúðar kaupendum á
þeim tíma sem liðinn er frá vorinu
2005?
Á tímabilinu frá desember 2006 til
febrúar 2007, þ.e. síðastliðna þrjá
mánuði, var verð svipaðrar íbúðar
og tekin var fyrir í útreikningum
greiningardeildar Landsbankans í
»Rétt er að taka sér-staklega fram að
meiri skuldir og aukin
greiðslubyrði fyrstu
íbúðar kaupenda skýrist
ekki af hækkun vaxta,
því þrátt fyrir allt eru
langtímavextir lægri nú
en á fyrri hluta árs 2004.
gretar@mbl.is
töðu en áður
riti deildarinnar frá því í maí 2005
komið upp í 15,4 milljónir króna.
(Aftur er Verðsjá Fasteignamatsins
lögð til grundvallar.) Verð á tveggja
herbergja íbúð í Reykjavík hefur því
hækkað að meðaltali um 57% frá því
í mars–maí 2004 og um 23% frá því í
mars–maí 2005.
Skuldir fyrstu íbúðar kaupenda í
dag eru um 61% meiri en vorið 2004
og um 24% umfram skuldir kaup-
enda vorið 2005. Þá hefur greiðslu-
byrði lána aukist um að minnsta
kosti 52–57% frá því vorið 2004, og
um 37–41% frá því vorið 2005. Þró-
unin hefur því haldið áfram, fyrstu
íbúðar kaupendum í óhag.
Kaupmáttaraukning
vegur á móti
Á móti hækkun á greiðslubyrði lána
kemur hækkun á greiðslugetu íbúð-
arkaupenda, sem ræðst af auknum
kaupmætti þeirra, ef því er að
skipta. Hér verður litið á þann þátt
á einfaldan hátt.
Á tímabilinu frá vori 2004 til jan-
úar 2007 hækkaði launavísitalan,
sem Hagstofan reiknar út, um 26%.
Á sama tímabili hækkaði vísitala
neysluverðs, sem segir til um hver
verðbólgan var, um 15%. Sam-
kvæmt því jókst kaupmáttur á tíma-
bilinu frá apríl 2004 til janúar 2007
að jafnaði um það bil 11%, ef litið er
á launatekjur eingöngu.
Þessu til viðbótar hafa skatta-
breytingar áhrif á kaupmáttinn. Til
að kanna þau áhrif til fulls þyrfti að
skoða sérstaklega mismunandi fjöl-
skyldugerðir og tekjuhópa, þar sem
áhrifin koma misjafnlega niður.
Ekki verður farið út í þá reikninga
hér en áhrifin eru hins vegar í flest-
um tilvikum það lítil að þau breyta
ekki heildarmyndinni.
Mun verri staða nú
Niðurstaðan er sú að skuldastaða
þeirra sem eru að festa kaup á sinni
fyrstu íbúð um þessar mundir er
mun verri en þeirra sem voru í sömu
sporum vorið 2004. Skuldir kaup-
enda á um 65 fermetra tveggja her-
bergja íbúða í Reykjavík vorið 2004
voru um 9,0 milljónir strax eftir
kaupin, miðað við það dæmi sem
gengið er út frá hér. Með verðbótum
ættu þær skuldir í dag að standa í
um 10,4 milljónum. Skuldir þeirra
sem kaupa samsvarandi íbúð í dag,
og eru með svipaða eignastöðu, eru
um 14,5 milljónir. Munurinn er um
3,1 milljón.
Greiðslubyrði vegna kaupa á
tveggja herbergja íbúð í Reykjavík
hefur einnig aukist umtalsvert. Hún
er um eða yfir 40% hærri nú en vor-
ið 2004, að teknu tilliti til aukins
kaupmáttar á tímabilinu.
Greiðslubyrði þeirra sem keyptu
íbúð vorið 2004 hefur aukist með
verðbólgunni sem verið hefur á
tímabilinu sem liðið er. Að teknu til-
liti til þess má ætla að greiðslubyrði
þeirra sem eru að kaupa meðalstóra
tveggja herbergja íbúð í dag sé um
þriðjungi meiri en greiðslubyrði
þeirra sem keyptu svipaða íbúð vor-
ið 2004.
Því liggur fyrir að verðhækkanir
á íbúðamarkaði hafa haldið áfram að
éta upp ávinning af breytingum á
lánamarkaðinum gagnvart þeim
sem eru að festa kaup á sinni fyrstu
íbúð. Þeir eru því án efa í flestum til-
vikum mun verr settir en þeir sem
stóðu í sömu sporum áður en breyt-
ingarnar urðu á lánamarkaðinum á
árinu 2004.
Rétt er að taka sérstaklega fram
að meiri skuldir og aukin greiðslu-
byrði fyrstu íbúðar kaupenda skýr-
ist ekki af hækkun vaxta, því þrátt
fyrir allt eru langtímavextir lægri
nú en á fyrri hluta árs 2004.
Ekki sannspár þingmaður
Það er í lagi að halda því til haga að
á sama tíma og erfiðara hefur orðið
fyrir fyrstu íbúðar kaupendur að
festa kaup á íbúð hefur mikil breyt-
ing orðið á hinum enda íbúðamark-
aðarins. Í frétt í Morgunblaðinu fyr-
ir skömmu var frá því greint að sala
á íbúðum, sem kosta allt að 200
milljónum króna, hefði aukist mikið.
Fasteignasali með mikla og langa
reynslu sagði í samtali við blaðið að
allmörg hús, sem kosta á bilinu 120–
170 milljónir króna, skiptu nú um
eigendur á hverju ári.
Þá virðist einnig hafa aukist
nokkuð að fjársterkir aðilar kaupi
hús fyrir nokkra tugi milljóna í þeim
tilgangi að rífa þau og byggja ný á
staðnum. Sumir segja að þetta sé
fínt og að það sé gott að fólk hafi
efnast þetta mikið.
Setur það ekki skugga á ánægj-
una yfir auknu ríkidæmi þeirra sem
mest eiga að það skuli á sama tíma
vera erfiðara að kaupa sína fyrstu
íbúð nú en var áður? Var ekki til-
gangurinn með breytingunum á
íbúðalánakerfinu að auðvelda fólki
að koma þaki yfir höfuðið?
„Til hagsbóta fyrir heimilin í land-
inu, atvinnulífið og efnahagslífið í
heild,“ sagði þingmaðurinn. Sá
reyndist ekki sannspár.