Bændablaðið - 13.10.2011, Síða 18

18 Bændablaðið | fimmtudagur 13. október 2011
Nýlega var þriðja skýrsla eftirlits-
nefndarinnar birt opinberlega og
má sjá skýrsluna í heild sinni á
vef efnahags- og viðskiptaráðu-
neytisins. Í henni er að finna
ýmsar fróðlegar upplýsingar um
hvernig lánastofnanir hafa, fram
til þessa, staðið að því að leysa fjár-
hagsvanda skuldugra fyrirtækja
og einstaklinga. Í skýrslunni er
sérstaklega fjallað um bændur
og lausnir á skuldavanda þeirra.
Hér verður tæpt á fáeinum mikil-
vægum þáttum úr skýrslunni, hvar
fjallað er um bændur og athyglis-
verðar niðurstöður þeirra mála.
Í skýrslunni fær ráðgjafarþjón-
ustan góða umsögn um sinn þátt í
fjármálalausnum bænda, en þar er
einkum um að ræða vinnslu búrekstr-
aráætlana (áætlun um tekjur, breyti-
legan og fastan kostnað) og að stilla
upp tillögum að fjárhagslausnum.
Ráðgjafarþjónusta landbúnaðar-
ins hefur, allt frá hruni bankanna,
ítrekað bent á tvo þætti sem væru
óásættanlegir í vinnuaðferðum
bankanna. Annars vegar biðlánin,
einkum ógreinilega eða óklára skil-
mála þeirra að þrem árum liðnum
og hins vegar verðmat bújarða, sem
beinlínis hamlar eðlilegri frambúðar-
lausn skuldavandans. Svo vitnað sé
orðrétt í skýrsluna:
„Eftirlitsnefndin vekur athygli á
þeirri staðreynd að heildareignamat
í skuldsettum búrekstri er jafnan
töluvert umfram skuldir. Rekstur
margra þessara skuldsettu búa er
ekki talinn geta staðið undir þessum
skuldum. Þessi staðreynd vekur upp
spurningar um þær forsendur sem
liggja að baki verðmati eigna sem
tengjast búrekstrinum. Eignamat er
grundvallað á tiltölulega fáum sölum
á bújörðum þar sem virði jarða er
hátt. Það má í því sambandi velta
fyrir sér hver yrði þróun jarðaverðs
ef mikill fjöldi bújarða yrði settur á
sölu á sama tíma.“
Lánastofnanir vanmeta vandann
Í meðfylgjandi töflu, sem tekin
er beint úr skýrslunni af bls. 60, er
yfirlit um fjölda búa sem eru í við-
skiptum við helstu lánastofnanir,
hlutfall búa sem lánastofnanir telja
í fjárhagsvanda og hlutfall búa sem
bankarnir telja sig vera búna að leysa
vandann hjá.
Af hverju er ekki búið að leysa
vandann ef hann er svona lítill?
Ef skuldavandinn er hlutfallslega jafn
lítill (6,51% búanna) og lánastofnanir
vilja vera láta, er með öllu óskiljan-
legt hvers vegna ekki er nú þegar
búið að leysa vandann. Sú skýring
er mun líklegri að bændur séu upp til
hópa skilvísir greiðendur sinna fjár-
skuldbindinga og leggi hart að sér við
að standa í skilum. Það er væntanlega
mjög stór hópur bænda sem svo er
ástatt um, og sem bankarnir telja ekki
að séu í greiðsluvanda.
Í undantekningartilvikum eru
skuldir bænda afskrifaðar
Allar götur frá hruni bankanna hafa
borist fréttir af milljóna og milljarða
afskriftum hjá fyrirtækjum og ein-
staklingum. Því er stöðugt haldið
fram að allar fjármálalausnir séu
unnar fyrir opnum tjöldum og að þess
sé vandlega gætt að fullt samræmi sé
á milli aðila.
Ekki skal það dregið í efa. Í
skýrslunni er samantekt sem sýnir
skiptingu fjármálalausna 33ja bænda
í rekstrarlán, biðlán og afskriftir.
Mynd 4 á bls. 64 í skýrslunni sýnir
uppstillingu á úrlausn þeirra 33ja
bænda sem lokið hafa endurskipu-
lagningu hjá Arion banka. Einungis
6 bændur hafa fengið afskriftir og
sýnir það hversu fáir skulda meira
en nemur eignastöðu þeirra.
Athygli vekur að hjá 17 bændum
(52% tilfella) eru biðlán yfir 30%
eftir fjárhagslega endurskipulagn-
ingu. Skv. skýrslunni má gera ráð
fyrir að þessar tölur hjá Arion banka
miðist við skuldir eftir endurútreikn-
ing ólögmætra lána, en þó er ekki
skýrt hvort leiðréttingar vegna
endurútreiknings eru taldar með í
afskriftatölum fjármálastofnana eður
ei.
Mynd 5 á bls. 64 í skýrslunni
sýnir hlutfallslega fjárhagsskipan
eftir fjárhagslega endurskipulagn-
ingu 33ja bænda. Í 19 tilfellum má
sjá biðlánin hærri en 30%. Biðlán eru
á bilinu 10–60%, en meðaltal biðlána
bænda er 35%.
Eignamat bújarða er lykilatriði
Ljóst er að eignamat bújarða er
lykilstærð í úrlausn skuldavanda
hjá bændum og ákvarðar oft hvaða
úrlausnir bændum standa til boða.
Afar litlar afskriftir og hátt hlut-
fall biðlána bera þess glöggt merki.
Kerfisbundið ofmat bújarða getur
því leitt til mismununar í fjárhags-
legri endurskipulagningu búrekstrar
samanborið við annan rekstur, eins
og skýrslan bendir réttilega á.
Á meðan jarðaverð er svo mikilli
óvissu háð og ekki hefur verið náð
samkomulagi um jarðamat verður
því að gera kröfu um að hlutfall
rekstrarvirðis af matsvirði takmarki
ekki þau úrræði sem bændum standa
til boða hjá fjármálastofnunum við
fjárhagslega endurskipulagningu
rekstrarins.
BÍ hafa ítrekað, eins og áður
segir, vakið athygli fjármálastofn-
ana á því að allt of hátt eignamat
leiði til hlutfallslega hás biðláns,
sem sé klafi á búrekstri er hamli
framþróun og hagræðingu í grein-
inni. Skýrsluhöfundar taka undir
þetta sjónarmið og telja ólíklegt
að biðlánin verði nokkurn tíma
að vaxtaberandi eignum og leggja
jafnframt til að samtök bænda og
fjármálastofnana komist að sam-
komulagi um afdrif biðlánanna.
Eðlilegast væri að einnig yrði gert
samkomulag um mat bújarða milli
sömu aðila.
BÍ eru ávallt reiðubúin til við-
ræðna við fjármálastofnanir eða
samtök þeirra til að ná samkomulagi
um verklag sem orðið getur til þess
að auðvelda samskipti, gera reglur
skýrar og gegnsæjar og flýta fyrir
fjárhagslegri endurskipulagningu
búrekstrar til lengri tíma. /GG/JLE
Meginniðurstaða skýrslu eftirlits-
nefndar um aðgerðir í þágu ein-
staklinga, heimila og fyrirtækja
í kjölfar hrunsins, sem fjallað er
um á öðrum stað hér í blaðinu,
er að hægt gengur í fjárhags-
legri endurskipulagningu hjá
bændum. Eftirlitsnefndin bendir
á að verðmat á eignum bænda sé í
fullkomnu ósamræmi við meðferð
eigna annarra fyrirtækja.
Þeir tveir meginþættir eiga að
liggja til grundvallar endurskipulagn-
ingar á skuldum bænda; annars vegar
greiðslugeta búrekstrarins og hins
vegar virði eigna búsins. Veltuhraði
í landbúnaði er jafnan mjög lítill og
oftar en ekki er ávöxtun fjármagns
sem bundið er í landbúnaðarfram-
leiðslu lítil. Í stað þess að meta
virðið á grundvelli þeirra tekna sem
eignir geta skapað eru bankar enn
að þrjóskast við að meta virðið á
grundvelli óraunhæfra hugmynda um
verð á grundvelli verðþróunar jarða á
árunum fyrir hrun. Glögglega má sjá
veikleikana í þessari aðferðafræði.
Verð allra fasteigna hefur fallið mjög
mikið eftir hrun. Markaðurinn fyrir
jarðir er hins vegar mun grynnri en
markaður fyrir fasteignir almennt,
þ.e. fáar jarðir skipta um hendur. Að
auki er verðmyndunin breytileg enda
jarðir misleitar. Verð einnar jarðar
gefur takmarkaða vísbendingu um
virði annarrar. Þar að auki er óviðun-
andi að stuðst sé við mat aðila, sem
sjálfir hafa hag af háu verðmati, s.s.
eins og fasteignasalar.
Af hverju ekki að nota
fasteignamatið ?
Fasteignamat hefur jafnan verið
lagt til grundvallar við endurmat
á eignum einstaklinga og smærri
fyrirtækja. Hægt væri að leggja til
að sömu aðferðafræði verði beitt
gagnvart bændum. Það dylst hins
vegar engum sem kynnt hefur sér
fasteignamat jarða að mikið vantar
uppá að það lýsi á raunhæfan hátt
virði bújarða. Af þessum sökum
hafa bankarnir séð sig knúna til að
leggja eigið verðmat til grundvallar
við fjárhagslega endurskipulagningu
á rekstri bænda. Enginn er þó bættari
af því að hafna einu gölluðu mati ef
í stað þess kemur annað jafn gallað
mat.
Tilfellið er að hið gallaða mat
bankanna á virði jarða, er langtum
hærra en það verð sem búrekstur
getur staðið undir. Slík niðurstaða er
í hrópandi mótsögn við þá staðreynd
að búskapur er enn ráðandi form
landnýtingar hér á landi. Hvernig má
það vera að flestar jarðir séu nýttar
til landbúnaðar ef önnur starfsemi er
langtum hagfelldari? Svarið er auðvi-
tað að markaður fyrir jarðir er grunn-
ur, með lítið framboð, og fáar sölur
á heppilegum tómstundajörðum geta
gefið mjög misvísandi vísbendingar
um verð jarða almennt. Nauðsynlegt
er að taka aðferðafræðina við verð-
mat jarða til gagngerrar endurskoð-
unar svo tryggja megi sanngjarna
meðferð bænda, til samræmis við
aðra einyrkja.
Vandaverk að verðmeta bújarðir
Á undanförnum árum hefur land-
rými ekki verið takmarkandi fyrir
landbúnaðarframleiðslu á Ísland.
Framleiðni í landbúnaði eykst, þann-
ig að stöðugt má framleiða meira
með minna magni aðfanga, s.s. lands
og vinnuafls. Að auki hefur fram-
leiðslustýringarkerfið í íslenskum
landbúnaði, sem byggir á framseljan-
legum kvótum, (mjólk og kindakjöt)
gert það að verkum að kvóti hefur
öðru fremur verið takmarkandi
framleiðsluþáttur. Samkvæmt við-
teknum kenningum um verðmyndun
á landi (s.s. klassískar kenningar von
Thünen) ræðst verð á landi af fram-
leiðni þess og nálægð við markaðinn.
Ef nóg er af landi og kvóti fremur en
land takmarkar framleiðsluna gera
líkön hagfræðinnar ráð fyrir því að
virði lands sé lítið eitt sér, og ræðst
þá jafnan af fórnarkostnaði þess til
annarrar framleiðslu.
Í raunveruleikanum er verðmynd-
un jarða mun flóknari. Jarðir, eins og
aðrar fasteignir eru fjölbreytilegar
og taka verður tillit til aðstæðna á
hverjum stað. Þess vegna er erfitt að
útbúa reiknireglu fyrir verðlagningu
jarða sem ekki mun of-eða vanmeta
ákveðnar jarðir. Það er því vandaverk
að verðleggja jarðir.
Hátt verðmat bújarða leiðir til lítilla
afskrifta skulda og hárra biðlána
Afleiðingar rangs verðmats
eru vandlega raktar í skýrslu
Eftirlitsnefndarinnar. Þar er sýnt fram
á hve lítið er afskrifað hjá bændum
og hve hátt hlutfall skulda er sett í
biðlán. Með þessu er viðhaldið
mikilli óvissu um langtímaafkomu
bænda. Bændasamtökin hafa ítrekað
bent á hættuna sem þessu fylgir í
samskiptum sínum við lánastofnanir
eftir hrun. Bændur sjá lítinn hag í
samningum við bankana ef óvissa um
framtíðarfjárhag þeirra er nær óbreytt
að skuldaaðlögun lokinni. Enn hvíla
á rekstrinum skuldir sem hann getur
ekki með nokkru móti staðið undir.
Framtíðarhorfur allar hvíla á með-
ferð bankanna á biðlánunum, í stað
þess að ráðast af þróun rekstrar-
forsendna. Bændur eru þvingaðir í
rekstur þar sem fjárhagsleg framtíð
ræðst af duttlungafullum breytingum
á efnahagsreikningi fremur en skyn-
samlegum rekstarákvörðunum og
dugnaði þeirra sjálfra.
Ljóst er að taka þarf tillit til marg-
víslegra sjónarmiða þegar bankar
takast á við það verkefni að endur-
meta skuldir bænda. Nauðsynlegt
er að létta skuldabyrði nægilega til
að bændur sjái hag í því að halda
starfsemi áfram. Á hinn bóginn vill
bankinn hámarka virði eigna sinna
og gefa ekki eftir innheimtanlegar
skuldir. Þetta er eðlilegt. Óraunhæft
verðmat er hins vegar ekki lausnin.
Það ýkir einungis virði eigna bank-
anna og dregur úr hvata bænda til að
hámarka langtímavirði búrekstrarins,
t.d. með því að halda eignum illa eða
ekki við. Hægt er að taka undir það
sjónarmið að of lágt mat á virði eigna
geti leitt til þess að þeir viðskiptavinir
bankanna sem varlega fóru finnist
þeir hlunnfarnir. Það ber að forðast.
Óraunhæft mat á jarðaverði sem
byggir á verðlagi áranna 2005-2008
er svo langt umfram raunhæft mat á
virði jarða til landbúnaðarframleiðslu
að mikið rými er fyrir milliveg.
Óraunhæft verðmat hindrar jafn-
framt eðlilega hagræðingu í land-
búnaði. Framleiðni eykst um 2-2,5%
á ári í landbúnaði. Færri og færri
bændur þarf til að framleiða mat-
væli fyrir þjóðina. Ef hópur bænda
er bundinn við óseljanleg býli með
óraunhæfu mati á virði eigna er
dregið úr möguleikum þeirra, sem
og annarra bænda, til að nýta sér
þessa þróun annað hvort til að auka
umfang rekstrarins eða snúa sér að
annarri framleiðslu.
Tillöga að nýrri aðferð við mat á virði bújarða:
Mat á virði bújarða í tengslum við skuldaaðlögun bænda
Skýrsla eftirlitsnefndar um aðgerðir í þágu einstaklinga, heimila og fyrirtækja vegna banka- og gjaldeyrishrunsins:
Lánastofnanir vanmeta vandann
Mat bújarða er lykilstærð í úrlausn skuldavanda hjá bændum
Í skýrslunni segir orðrétt um þessa töflu:
„Í töflu 12 (orðrétt) kemur fram að 2.657 bændur eru í viðskiptum
hjá bönkunum þann 1. apríl 2011, þar af eru sauðfjárbændur 2006, en
kúabændur 651. Bankarnir hafa áætlað að um 173 bændur, aðallega
kúabændur, séu í greiðsluvandræðum. Búið er að klára samninga við
20% af þeim sem bankarnir telja að séu í vandræðum. Einum kúabónda
hefur verið hafnað um sértæka skuldaaðlögun og einn bóndi hefur farið
í gjaldþrot.
Athygli vekur að aðeins um 6,5 % allra bænda eru taldir í greiðslu-
vanda. Þá vekur einnig athygli hversu ójöfn dreifing leystra mála er milli
bankastofnana. Arionbanki stendur að baki nánast öllum þeim málum
sem hefur verið lokið fram að þessu“.
Þó svo raunhæft verðmat jarða
sé vandkvæðum bundið er fjarri
lagi að það sé ómögulegt. Á vegum
landbúnaðarráðuneytisins hefur
starfað úrskurðarnefnd vegna
ábúðarlaga sem hefur nákvæm-
lega þetta hlutverk; að meta virði
bújarða og annarra eigna sem
nýttar eru til búrekstrar. Þessi
nefnd hefur starfað af vandvirkni
og í góðri sátt.
Áralangt starf hennar sýnir að
slíkt mat er vel mögulegt ef vilji
er fyrir hendi að sinna því. Ekki er
mögulegt að fela þeirri nefnd mat
á jörðum bænda vegna fjárhag-
lsegar endurskipulagningar, enda
er hlutverk hennar annað sam-
kvæmt lögum. Á hinn bóginn gæti
starf hennar og lagarammi verið
fyrirmynd að nefnd sem fengi það
hlutverk að verðmeta jarðir bænda
í tengslum við fjárhagslegrar endur-
skipulagningu. Slíka nefnd mætti
skipa með aðkomu þeirra aðila sem
hagsmuna eiga að gæta og með eðli-
legum möguleikum til málskots ef
deilur koma upp, nokkuð sem vantar
í núverandi fyrirkomulag.
Hér er því gerð tillaga um, að
komið verði á fót úrskurðarnefnd
um virði jarða í tengslum við fjár-
hagslega endurskipulagningu.
Rammi starfs nefndarinnar
yrði byggður á úrskurðarnefnd
samkvæmt ábúðarlögum og
skyldi nefndin skipuð aðilum frá
Bændasamtökunum og bankakerf-
inu.
Með slíku fyrirkomulagi má
höggva á þann hnút sem kominn er
upp vegna verðmats jarða og ná mun
betri árangri í að ljúka fjárhagslegri
endurskipulagningu í rekstri þeirra
bænda sem eiga í fjárhagserfið-
leikum í kjölfar hrunsins. /GG/JLE
Tillaga að nýrri aðferðafræði við mat á virði bújarða