Morgunblaðið - 24.10.2019, Blaðsíða 34

34 MORGUNBLAÐIÐ MIÐVIKUDAGUR 23. OKTÓBER 2019 VIÐSKIPTAMOGGINN FRAMÚRSKARANDI FYRIRTÆKI
A
lma (áður Almenna leigufélagið) er
ungt en stöndugt fyrirtæki, stofnað
árið 2014 til að annast eignaumsýslu
og útleigu húsnæðis fyrir ýmsa fjár-
festingarsjóði. „Svo byrjar félagið að kaupa
fasteignasöfn og fasteignafélög, stækkar hratt
og tekur á sig núverandi mynd á árunum 2016
til 2017,“ segir María Björk Einarsdóttir fram-
kvæmdastjóri.
Í dag hefur Alma á að skipa rösklega 1.200
íbúðum eða hér um bil 108.000 fermetrum íbúð-
arhúsnæðis. Eignasafnið er að stærstum hluta
á höfuðborgarsvæðinu og starfa fimmtán
manns hjá fyrirtækinu sem ratar núna í fyrsta
skipti á lista Creditinfo yfir Framúrskarandi
fyrirtæki.
Að sögn Maríu má m.a. skrifa góðan árangur
undanfarin ár á hagfelldar aðstæður á fast-
eignamarkaði og góða eftirspurn eftir leigu-
húsnæði. Æ fleiri kjósi langtímaleigu sem sinn
fyrsta kost í húsnæðismálum og standi leigu-
félögin þá vel að vígi enda geti þau boðið upp á
þjónustu og stöðugleika sem ekki er alltaf hægt
að ganga að sem vísum á almennum leigumark-
aði. „Margir af viðskiptavinum okkar hafa ein-
mitt reynslu af því að hafa lent á flakki milli
leiguíbúða vegna breytinga hjá leigusala eða
vegna þess að eignin hefur einfaldlega verið
seld ofan af þeim,“ segir María og bendir á að
Alma hafi lagt sig fram við að bjóða hátt þjón-
ustustig. „Bæði getum við tryggt viðskipta-
vinum okkar leiguhúsnæði til langframa, en
bættum nýlega við þeim möguleika að tryggja
fast leiguverð í sjö ár, tengt vísitölu neyslu-
verðs. Við leggjum okkur líka fram við að jafna
aðstöðumun þeirra sem eiga húsnæði og þeirra
sem leigja s.s. með því að hafa leigjendur með í
ráðum með breytingar og endurbætur, og með
því að leyfa gæludýrahald.“
Leigjandinn hefur sveigjanleika
Eflaust hefur mörgum lesendum verið kennt
að það sé langtum betri kostur að eiga húsnæði
heldur en að leigja, og að það eigi að vera mark-
mið allra fjölskyldna að eiga skuldlaust þak yfir
höfuðið. Að sögn Maríu fer þeim þó fjölgandi
sem sjá að leiguhúsnæði er ekki endilega lakari
kostur. „Að vera leigjandi býður t.d. upp á mik-
inn sveigjanleika og minna sem bindur fólk við
einn stað ef t.d. atvinnutækifæri býðst í öðrum
landshluta eða í öðrum heimshluta. Þá snýr
sveigjanleikinn líka að því að geta minnkað eða
stækkað við sig eftir þörfum, án alls þess um-
stangs og kostnaðar sem fylgir því að kaupa og
selja fasteign. Leigjandinn er heldur ekki að
taka á sig kostnaðinn við ófyrirséð útgjöld
vegna viðhalds og framkvæmda, þarf ekki að
óttast að sitja uppi með leynda galla, og þarf
bara að borga sína föstu leigu mánaðarlega.“
Loks eru leigjendur lausir við þá áhættu sem
getur fylgt fasteignakaupum og skuldsetningu.
„Bæði getur það haft mikil áhrif á fjárhag fólks
að kaupa eða selja á röngum tíma, en svo er líka
hefð fyrir því á Íslandi að hafa miklar skuldir
áhvílandi á fasteignum og hefur það annars
konar áhættu í för með sér ef t.d. vaxta- og
lánaumhverfið breytist eða harðnar á dalnum í
samfélaginu.“
Rekast á fyrirstöðu í kerfinu
Athygli vekur að Alma hefur ekki stækkað
eignasafn sitt að ráði undanfarin tvö ár og er
svipaða sögu að segja af öðrum félögum, sem
haldið hafa að sér höndum í fasteignakaupum.
María segir að þegar eignum er bætt við safnið
þurfi að vega og meta kaupverð, rekstrar-
kostnað og væntar leigutekjur en eftir því sem
fasteignaverð hafi farið hækkandi hafi góðum
kauptækifærum fækkað. „Til framtíðar teljum
við tækifærin frekar felast í því að fjárfesta í
nýbyggingum og byggingarverkefnum frekar
en að kaupa eignir á almennum markaði. Við
höfum fylgst vel með þróuninni erlendis, til
dæmis í Bretlandi, þar sem hefur færst mjög í
aukana að fasteigna- og leigufélög fjármagni
nýbyggingarverkefni beint og taki þannig
bankann út úr myndinni, án þess þó að axla
verktakaáhættu. Verktakinn lágmarkar sína
söluáhættu og fjármögnunaráhættu og skilar
þetta sér allt í hagkvæmara kaupverði. Ekki
nóg með það heldur getur leigufélagið tryggt
að þær íbúðir sem eru byggðar séu hagkvæmar
í rekstri og henti vel til útleigu, og af þeirri
stærð og gerð sem leigjendur vilja.“
En þó að það væri upplagt að setja aukinn
kraft í nýbyggingarverkefni með þessum hætti
þá reka Alma, og fleiri félög í sömu sporum, sig
á fyrirstöður hér og þar í kerfinu. María segir
skipulagsferlið þunglamalegt og þrátt fyrir að
nýverið hafi verið gerðar jákvæðar breytingar
á byggingareglugerð þá séu þröskuldarnir
óþarflega margir og húsbyggjendum settar
þrengri skorður en tilefni er til. Þá fylgi mikil
gjaldtaka byggingaverkefnum, lítið samræmi
sé á milli sveitarfélaga með það hvernig verk-
efnin fara í gegnum kerfið og ógagnsæi ein-
kenni umsóknar- og úttektarferli. Ekki megi
heldur gleyma að fasteignir bera nokkuð háan
skatt og í tilviki Ölmu mynda fasteignagjöld um
34% af rekstrarkostnaði fasteigna félagsins, en
hjá félögum sem leigja út atvinnuhúsnæði sé
skattbyrðin enn þyngri og fari í sumum til-
vikum upp í u.þ.b. 70% af rekstrarkostnaði fast-
eigna.
Til að gera illt verra þá er útlit fyrir samdrátt
í fjárfestingu í íbúðarhúsnæði enda eiga mörg
byggingafélög í erfiðleikum með að fá fyrir-
greiðslu í bankakerfinu. „Sértækir skattar og
dýr fjármögnun hafa verið að hamla bönkunum
þegar kemur að fjármögnun ýmissa verkefna.
Þetta hefur vissulega áhrif á fjárfestingu í nýju
húsnæði og þrátt fyrir kipp í húsbyggingar-
verkefnum upp á síðkastið eru horfur á að
minna verði afhent af nýjum íbúðum árin 2021-
2022 en árin 2019-2020.“
ai@mbl.is
Sjá tækifæri í fjárfestingum
í byggingarverkefnum
Morgunblaðið/Árni Sæberg
85. sæti
ALMA
Stórt 84. sæti
María Björk Einarsdóttir
Starfsemi fasteignafélaga er á margan hátt
frábrugðin öðrum rekstri, enda áhætta,
eignasafn og verðmætasköpun af allt öðr-
um toga en víðast annars staðar í atvinnu-
lífinu. „Í sögulegu tilliti þá hafa fjárfestingar
í íbúðarhúsnæði á Íslandi einkum verið
skammtímafjárfestingar aðila sem hafa
reynt að tímasetja kaup og sölu þannig að
innleysa mætti hagnað í gegnum verð-
hækkun á markaði. Leigufélögin sem kom-
ið hafa fram á sjónarsviðið að undanförnu
byggja á annars konar módeli sem gengur
út á langtímaeignarhald á íbúðarhúsnæði
og þá ávöxtun á fjárfestingunni sem vænta
má í formi leigutekna,“ útskýrir María.
Er algengt að krafan um arð af fjárfest-
ingu sé ekki eins há og í atvinnurekstri al-
mennt, enda fasteign yfirleitt traust fjár-
festing. „Að kaupa dreift safn
íbúðarhúsnæðis á sterku markaðssvæði,
s.s. miðsvæðis á höfuðborgarsvæðinu, er
almennt mjög örugg langtímafjárfesting þó
að vissulega geti markaðsverð sveiflast
töluvert til skemmri tíma litið.“
Að því sögðu þá skiptir miklu máli
hvernig félagið er rekið og hvernig eign-
unum er sinnt. Bendir María á að stórt og
fjölbreytt safn eigna minnki áhættu og
lækki hlutfallslegan umsjónarkostnað á
sama tíma og aðkoma fagaðila hjálpar til
að tryggja gott viðhald og endingu hús-
næðisins sem fjárfest hefur verið í.
Örugg langtímafjárfesting
María Björk segir að sífellt
fleiri sjái kosti í því að vera
á leigumarkaði í stað þess
að kaupa fasteign.