Upp í vindinn - 01.05.1998, Síða 22

Magnús Sædal Svavarsson, byggingarfulltrúi í Reykjavík.
Magnús lauk sveinsprófi í húsasmíði í Keflavík ‘65 og prófi í byggingartæknifræði frá TÍ1973. Starfsmaður öryggiseftirlits ríkisins i973-’74.
Rafmagnsveitu Reykjavíkur i974-’84 og deildarstjóri í byggingadeild RR. Tæknistjóri hjá byggingadeild borgarverkfræðings i984-’93 og byggingarfulltrúi
í Reykjavík frá nóv. 1993.
Um eignaskiptayfirlýsingar
Hvernig á að gera þær og af hverju.
Á árinu 1994 setti Alþingi ný lög um fjöleignarhús, lög nr. 26/1994. Lögin
tóku gildi 1. janúar 1995, féllu þá jafnframt úr gildi eldri lög frá 1976 um
fjölbýlishús og reglugerðir sem á þeim byggðu.
Samkvæmt skilgreiningu í 1. gr.
fjöleignarhúsalaga, telst hvert það
hús fjöleignarhús sem skiptist í
séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í
sameign sem bæði getur verið allra og
sumra.
I 1. mgr. 16. gr. fyrrnefndra fjöleignar-
húsalaga segir að gera skuli eignaskipta-
yfirlýsingu um öll fjöleignarhús, enda liggi
ekki fyrir þinglýstur fullnægjandi og
glöggur skiptasamningur. Þá eru í loka-
málsgrein 17. gr. laganna ákvæði um að
ráðherra skuli gefa út reglugerð, þar sem
nánari reglur skulu settar um grundvöll,
gerð, efni, form og frágang eignaskiptayfir-
lýsinga, uppdrátta og stærðarútreikninga.
Setning reglugerðar.
Eins og áður segir tóku fjöleignarhúsalögin
gildi 1. janúar 1995. Reglugerð um eigna-
skiptayfirlýsingar tók þó ekki gildi fyrr en
í október 1995, reglugerð nr. 538/1995.
Var ástæðan sú að semja þurfti nánast frá
grunni nýjar skráningarreglur fyrir
fasteignir, hanna töfluform fyrir skráning-
una, skilgreina hugtök og gera
skýringarmyndir og skýringateikninga.
Með tilkomu þessara nýju reglna var
brotið blað í skráningu fasteigna hérlendis.
Höfundum skráningarreglnana og reglu-
gerðar nr. 538 var ljóst að nauðsynlegt gæti
verið að endurskoða ýmis atriði í reglunum
að fenginni nokkurri reynslu, svo varð og
raunin.
Ný reglugerð, um eignaskiptayfir-
lýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í
fjöleignarhúsum var gefin út 16. júlí 1997
og er hún nr. 471/1997.
Grundvöllur eignaskiptayfirlýsingar.
Þegar gera skal eignaskiptayfirlýsingar eru
samþykktar aðalteikningar af viðkomandi
húsi lagðar til grundvallar. Alla stærðarút-
reikninga skal gera samkvæmt skrán-
ingarteglum Fasteignamats ríkisins og
byggingarfulltrúa um mannvirki og ísl-
enskum staðli um flatarmál bygginga IST
50.
Fylgiskjal með aðalteikningum er svo-
nefnd skráningartafla en í hana eru skráðar
allar stærðir byggingar samkvæmt fyrr-
nefndum skráningarreglum.
Skráningartaflan ásamt reikniforriti
hefur verið gefin út af FMR og er til veru-
legrar einföldunar og samræmingar fyrir
notendur.
Það er utan þessara skrifa að gera
skráningartöflunni skil, en til glöggvunar
er hér á næstu síðu útfyllt tafla sem sýnir
skráningu einfalds fjöleignarhúss.
í lokadálk töflunnar D17 er skráð skipta-
rúmmál en það er grunnur að eignarhluta
(hlutfallstölu) í mannvirki. Við gerð eigna-
skiptayfirlýsingar fyrir nýtt hús tekur höf-
undur hennar við samþykktri skráningar-
töflu og notar upplýsingar úr henni við
gerð yfirlýsingarinnar.
Sé um að ræða eldra hús verður að byrja
á útreikningi og færslu stærða í skráningar-
töfluna áður en eiginleg eignaskiptayfirlýs-
ing er gerð.
Þá getur einnig þurft að fá samþykki
byggingarnefndar á nýjum aðalteikningum
hafi verið breytt út frá þeim upphaflegu við
byggingu hússins eða eignamörkum verið
breytt við gerð kaupsamninga í tímans rás.
Töluverð vinna getur legið í öflun upp-
lýsinga og sannprófun þeirra þegar gera á
eignaskiptayfirlýsingar fyrir eldra húsnæði.
Fæstar eldri eignaskiptayfirlýsingar um
eldri hús fullnægja ákvæðum fjöleigna-
húslaga, má þar nefna að eignahlutföll voru
áður reiknuð út frá brúttóstærðartölum en
nú út frá nettóflötum x salarhæð, vegna
þeirra ákvæða fjöleignahúslaga um að allt
burðarvirki húsa skuli vera í sameign.
Efni eignaskiptayfirlýsingar.
Eignaskiptayfirlýsingu er ætlað að kveða á
um réttindi og skyldur eigenda fjöleigna-
húsa, hver sé raunveruleg afmörkun á sér-
eign þeirra og hvernig hlutdeild þeirra sé í
sameign allra og eftir atvikum sameign
sumra.
I eignaskiptayfirlýsingu skulu eftirfar-
andi atriði koma fram á skýran og skil-
merkilegan hátt:
• Um hvaða fjöleignahús er að ræða. Gefa
skal það til kynna með götunafni,
húsnúmeri og sveitarfélagi.
• Almenn lýsing á húsinu, svo sem stærð
þess og gerð og hvers eðlis það er.
• Lýsing á hverjum séreignarhluta,
staðsetning hans, bæði hæð og innan
hæðar, stærð hans í fermetrum og
herbergjum ef því er að skipta, hvers
eðlis hann er og hvað honum fylgir
sérstaklega.
• Hver sé hlutfallstala (hlutfallstölur)
hvers séreignahluta, á hvaða grundvelli
hlutfallstölur séu reiknaðar út og hver
hafi gert það.
• Hvort séreignahluta fylgi sérstakur
réttur til byggingar ofan á eða við hús á
lóð þess.
• Greinagóð lýsing á allri sameign
hússins og sameiginlegum búnaði,
bæði innan húss og utan, þar með talin
lóð .
• Glöggt skal greina ef tiltekið rými eða
búnaður er í sameign sumra en ekki
allra.
Þá þarf í eignaskiptayfirlýsingu að gera
grein fýrir kvöðum sem kunna að vera á
húsi eða lóð. Greina þarf frá í hverju kvöðin
sé fólgin og hver sé handhafi hennar.
Jafnframt skal greina frá ef um sérafnota-
flöt á lóð er að ræða og öðrum þeim sérrétt-
indum eða skyldum sem fylgt geta
séreignahluta, má hér nefna forkaupsrétt
eiganda einnar eignar að annarri.
Á þeim minnkuðu (A4) teikningum og
uppdráttum sem fylgja eignaskiptayfirlýs-
ingum og í þeim skulu glögglega koma
fram þau auðkenni og merkingar sem eign
eða eignahluti hefur í fasteignaskrá sam-
22
...upp í vindinn