Peningamál - 01.11.2004, Page 17

Fasteignamati ríkisins nam tólf mánaða hækkun fer-
metraverðs íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu í
október tæplega 14%. Mest hefur verð einbýlishúsa
hækkað undanfarna mánuði, eða um rúmlega fimmt-
ung á tólf mánuðum og um 6% á síðustu þremur
mánuðum. Álykta má að þar gæti áhrifa húsnæðis-
veðlána bankanna, en ólíkt lánum Íbúðalánasjóðs er
ekkert hámark á þeim lánum annað en það sem teng-
ist fullnægjandi veði og greiðslumati. Íbúðalán bank-
anna auðvelda heimilunum að taka eigið fé út úr
íbúðaeign sinni, því að ekki er gerð krafa um
húsnæðisviðskipti. Því meira sem íbúðaverð hækkar
því meira eigið fé geta heimilin tekið út. Að auki
gætir auðsáhrifa en íbúðaverð og hlutabréfaverð
hefur hækkað mikið á árinu, þótt bakslag hafi komið
í hlutabréfaverð í október.
Af framangreindu má ljóst vera að skilyrði til
vaxtar einkaneyslu eru með besta móti um þessar
mundir. Þótt verkfall kennara kunni að hafa dregið
um tíma úr vextinum vega þeir þættir sem örva
neysluna líklega þyngra og því ekki ástæða til að
ætla að vöxtur einkaneyslu á síðari helmingi ársins
2004 verði til muna minni en á fyrri helmingi ársins.
Í þessari spá er áætlað að vöxtur á árinu muni nema
7%.
Horfur um mikinn áframhaldandi vöxt einkaneyslu á
næstu tveimur árum
Horft til næstu tveggja ára virðist einsýnt að einka-
neysla muni halda áfram að aukast ört. Spáð er að
einkaneysla vaxi um 9½% á næsta ári og um tæplega
7% árið 2006. Kemur þar margt til. Viðbrögð heimil-
anna við íbúðaveðlánum bankanna hafa verið hröð og
flest bendir til að þau muni halda áfram að endurfjár-
magna skuldir sínar á næstu árum og lengja líftíma
útistandandi skulda um leið. Greiðslubyrði útistand-
andi lána mun því lækka umtalsvert. Heimilin munu
því hafa meira fé til ráðstöfunar eftir vexti og afborg-
anir en áður og að líkindum verja meginhluta þess til
einkaneyslu.
Mynd 19
Kaupmáttur launa og ráðstöfunartekna
og útlán til einstaklinga
Heimild: Hagstofa Ísland, Seðlabanki Íslands.
Janúar 1997 - september 2004
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
0
4
8
12
16
20
24
-4
%
Kaupmáttur
launa
Kaupmáttur ráðstöfunartekna
Útlán lánakerfis
til einstaklinga
Eins og fram kemur í rammagrein 1 hafa orðið miklar
breytingar á framboði húsnæðisveðlána á árinu. Ítarleg
greining á efnahagslegum áhrifum fyrirhugaðra breyt-
inga Íbúðalánasjóðs á lánsfjármögnun íbúðarhúsnæðis
var unnin í Seðlabankanum sl. vor, og var tilefnið
boðuð 90% lán sjóðsins samfara hækkun hámarks-
lána.1 Þar var gert ráð fyrir að breytingarnar hefðu í för
með sér hækkun hámarkslána úr 9,2 m.kr. fyrir notað
húsnæði og 9,7 m.kr. fyrir nýtt í 15,4 m.kr., hækkun
lánshlutfalls úr 65-70% í 90% af kaupverði (og úr 85%
í 100% af brunabótamati), kröfu um að lán yrðu á
fyrsta veðrétti og styttingu hámarkslána úr 40 árum í
30 ár. Ef beita á sömu aðferðafræði við mat á áhrifum
lánatilboða bankanna þarf að gera ákveðnar breytingar.
Ekki er um hámarkslán að ræða, þannig að þær skorður
eru ekki fyrir hendi. Lán ná hins vegar upp í 80% af
kaupverði (nema ef tekin eru 100% lán, en þá er um að
ræða 25 m.kr. hámark). Bankalánin takmarkast þó
einnig við 100% af brunabótamati (nema í 100%
lánum, þar sem hægt er að fara ofar ef keypt er við-
bótartrygging). Bankarnir gera kröfu um fyrsta veðrétt
á þessum nýju lánum, en þau eru almennt í boði til 40
ára.
Í skýrslu Seðlabankans vegna breytinga á lánsfjár-
mögnun íbúðarhúsnæðis var reiknað með að meðal-
lánstími styttist úr 34 árum í 29 ár. Hér er eðlilegt að
halda honum óbreyttum, þar sem lán bankanna eru til
25 ára og 40 ára, rétt eins og lán Íbúðalánasjóðs hafa
verið, en ekki til 30 ára eins og talið var að ný lán
Íbúðalánasjóðs yrðu. Stytting lánstímans er aðhalds-
aðgerð, þar sem hún verður að öðru óbreyttu til þess að
auka greiðslubyrði og þar með draga úr einkaneyslu.
Rammagrein 2 Áhrif nýrra húsnæðisveðlána bankanna á einkaneyslu
16 PENINGAMÁL 2004/4