Morgunblaðið - 23.02.1983, Side 12

44
MORGUNBLAÐIÐ, MIÐVIKUDAGUR 23. FEBRÚAR 1983
Fræðslufundur um fasteignamál:
Fasteignamarkaðurinn
einkennist af óstöðugleika
Þróun íbúðaverðs, fjármögnun
íbúðarhúsnæðis, greiðslukjör. Þetta
var yfírskriftin á fræðslufundi, sem
haldinn var á vegum Kaupþings hf. á
Hótel Loftleiðum, fímmtudaginn 17.
febrúar. Þar fluttu erindi þeir Stefán
Ingólfsson, verkfræðingur hjá Fast-
eignamati ríkisins og Guðlaugur
Stefánsson, hagfræðingur Lands-
sambands iðnaðarmanna. Á fundin-
um var fjallað um eftirtalin efni
m.a.: Fasteignamarkaðinn almennt
og þróun íbúðaverðs, áhrifaþætti á
verðmyndun fasteigna, samanburð á
þróun íbúðaverðs, annars verðlags
og launa, greiðslubyrði, fjármögnun-
armöguleika, samanburð á hefð-
bundnum og verðtryggðum greiðslu-
kjörum, hvenær er rétt að kaupa
fasteign? Núna eða síðar, og spara
þangað til. — Fræðslufundur Kaup-
þings hf. var vel sóttur en eftir fram-
söguerindi Stefáns og Guðlaugs voru
frjálsar umræður og fyrirspurnum
var svarað.
Óstöðugleiki á
fasteignamarkaðinum
Stefán Ingólfsson hóf mál sitt á
því að segja að svo virtist sem það
sé stærri þáttur í lífi íslendinga að
koma sér upp þaki yfir höfuðið en
flestra annarra grannþjóða okkar.
Dæmigerð fjölskylda hér á landi
virðist kaupa íbúð eða byggja
þrisvar eða oftar á æfinni. Ibúðir
eru seldar hér á landi með lakari
greiðslukjörum en annars staðar á
Vesturlöndum en að auki eru
sveiflur á verði íbúðarhúsnæðis
ákaflega miklar jafnvel þó reiknað
sé á föstu verðlagi. Fasteigna-
markaðurinn hér á landi einkenn-
ist því af óstöðugleika. Verðbólga
og neikvæðir raunvextir af lánum
hjálpaði fólki á síðasta áratug til
að koma sér upp íbúðum, sem voru
talsvert verðmeiri en tekjur þess
gerður því kleift. Möguleiki þessi
er úr sögunni að því er best verður
séð með verðtryggingu lána, sem
hófst árið 1979.
Stærð markaðarins
Árlega seljast fimm til sjö pró-
sent af öllum íbúðum á landinu en
það jafngildir því að hver einasta
íbúð er seld á 15 til 20 ára fresti.
Ætla má að 4.500 til 5.000 íbúðir
séu seldar á frjálsum markaði ár-
lega. Rúmlega 2.000 íbúðir eru
byggðar á hverju ári ef marka má
sl. tvö ár. Lauslega áætlað er sam-
anlagt söluverð notaðra íbúða og
byggingarkostnaður nýrra sam-
tals um átta milljarðar króna á
verðlagi síðasta mánaðar (jan.
’83). Langstærstur hluti þessarar
upphæðar er vegna viðskipta á
höfuðborgarsvæðinu. Kaupendur
og húsbyggjendur þurfa að greiða
6,5 milljarða af þessari upphæð á
einu ári, þar af kaupendur fjóra
milljarða en húsbyggjendur tvo og
hálfan. Má áætla að kaupiendur
þurfi tvo milljarða króna til að
standa undir útborgun.
Þróun söluverðs
Upplýsingar um söluverð íbúða í
fjölbýlishúsum síðustu tvo áratugi
sýna að þrátt fyrir miklar verð-
sveiflur haldast hækkanir á sölu-
verði og byggingarkostnaði í
hendur þegar til langs tíma er lit-
ið. Sem dæmi má nefna að meðal-
söluverð áranna 1966—1970 er hið
sama og áranna 1971—1975 ann-
ars vegar og 1976—1980 hins veg-
ar þegar reiknað er á föstu verð-
lagi. Einnig má sjá vissar reglu-
bundnar sveiflur í verði. Þannig
hækkar söluverðið langoftast um-
fram verðbólgu í fyrsta ársfjórð-
ungi hvers árs. f öðrum ársfjórð-
ungi er aftur á móti tilhneiging til
verðlækkunar eða kyrrstöðu þegar
miðað er við fast verðlag. Verð í
desember er einnig lágt þegar bor-
ið er saman við næstu mánuði á
undan. Fáar eignir seljast í jóla-
mánuðinum.
Stefán Ingólfsson taldi fram
þrjá þætti sem áhrif hafa á sölu-
verð fasteigna. Það er greinilega
háð meiriháttar félagslegum og
stjórnmálalegum atburðum og
efnahagsástandi. Sem dæmi um
lækkun söluverðs fasteigna vegna
efnahagsástands nefndi hann árin
Stefán Ingólfsson, verkfræðingur
hjá Fasteignamati rfkisins.
Ljósmynd Mbl: KEE.
1967-1970 en þá féll verð íbúða
um 30 prósent reiknað á föstu
verði. Orsakirnar mætti rekja til
hinna miklu efnahagserfiðleika á
þessum tíma. Sem dæmi um fé-
lagslega þáttinn nefndi Stefán
Vestmannaeyjagosið 1973, en þá
varð hækkun á söluverði fast-
eigna. Eldgosið olli mikilli eftir-
spurn eftir íbúðarhúsnæði. Sem
dæmi um hin stjórnifiálalegu
áhrif á söluverð fasteigna nefndi
Stefán lágt fasteignaverð 1978 en
það var í lágmarki í þriðja árs-
fjórðungi og fór svo hækkandi. Þá
höfðu staðið yfir mikil stjórn-
málaátök í kjölfar svonefndra
„sólstöðusamninga", þingkosninga
og langvarandi stjórnarmyndun-
artilrauna.
Greiðslukjör
Algengt er í nágrannalöndum
okkar að borga 10 prósent kaup-
verðs á fasteign þegar kaupin fara
fram. Þetta tíðkaðist einnig hér á
landi á meðan verðbólga var lítil
og raunvextir jákvæðir. Áður en
verðbólga rauk upp úr öllu valdi
var ekki óalgengt að borga hús-
næði á 20, 30 eða 40 árum. Árið
1970 var útborgun oftast um 50
prósent af heildarverði og afgang-
urinn var lánaður til 12 ára með
átta prósent vöxtum. Sjö árum
seinna var algengt að 65 prósent
söluverðs væri greitt sem útborg-
un. Þá voru lán almennt til átta
ára með 12 prósent vöxtum.
Næstu ár hækkaði hlutfall útborg-
unar enn og var 75 prósent í árslok
1979. Eftirstöðvar voru þá greidd-
ar á fjórum árum með 18 prósent
ársvöxtum. Síðustu þrjú ár hefur
ástandið lítið breyst. Hæst hefur
útborgun orðið 78 prósent til jafn-
aðar í apríl 1982 og í nokkrum
mánuðum farið niður í 74 prósent.
Fram til ársins 1979 þegar verð-
tryggingu var komið á lán, voru
eftirstöðvar Húsnæðsstjórnarláns
sem kaupandi yfirtók við sölu
íbúðar jafnvel í mörgum tilfellum
ekki uppreiknuð svo hann greiddi
stundum hærra verð fyrir hana en
um var samið. Það var ekki fyrr en
í ársbyrjun 1981 að segja má að
flestöll áhvílandi lán væru upp-
reiknuð við sölu.
Breitt vaxtastefna
Það er augljóst þegar litið er á
byggingarkostnað og reksturs- og
viðhaldskostnað dæmigerðra
Guðlaugur Stefánsson, hagfræð-
ingur Landssambands iðnaðar-
manna.
Ljósmynd Mbl. KEE.
íbúða sem íslenskar fjölskyldur
komu sér upp á síðasta áratug, að
fé til kaupanna hefur ekki komið
af launatekjum nema að takmörk-
uðum hluta. Það sem hér hefur
komið til eru neikvæðir vextir á
flestum þeim lánum sem tekin
voru til að kaupa eða byggja íbúð-
ir á þessum árum. Með tilkomu
fullverðtryggðra lána eru þessir
neikvæðu vextir að mestu úr sög-
unni og fólk verður nú að endur-
greiða á raunvirði flest þau lan
sem tekin eru til íbúðarkaupa.
Áhrifin verða væntanlega þau að
á næstu árum minnki meðalstærð
nýrra íbúða eða að þeim fækki og
að eftirspurn eftir notuðum íbúð-
um breytist þannig að meiri ásókn
verði í litlar og meðalstórar íbúð-
ir.
Sökum þess að ákveðinn fjöldi
íbúða gegnur mjög ört kaupum og
sölum má einnig reikna með að
útborgun í mörgum íbúðum muni
hækka einfaldlega vegna áhvíl-
andi verðtryggðra lána sem kaup-
andi yfirtekur. Verðtrygging er
því í raun nú þegar orðin viðtekin
venja í fasteignaviðskiptum hér og
þess verður vart lengi að bíða að
þau skuldabréf sem seljandi gefur
út verði einnig verðtryggð til
sæmræmis við önnur lán.
Áhrifavaldar á verð íbúða
Möguleikar fólks, einkum ungs
fólks, til að kaupa íbúð ákvarðast
af þeim lánum sem í boði eru og
þeim kjörum sem þau eru á. Verð-
tryggmg lána kallar á lengri
lánstíma en bankar bjóða nú. Þau
hafa sömu ókosti og gömlu
óverðtryggðu lánin, að greiðslu-
byrði þeirra er mjög mikil frá
byrjun en ekki þann kost að
minnka að verðgildi með tíman-
um. Þessi lán beinlínis auka ásókn
í litlar íbúðir. Fyrir fólk sem er að
kaupa í fyrsta sinn er nauðsynlegt
að hlutfall úborgunar sé sem
lægst. Þá getur það fest íbúð í
samræmi við greiðslugetu og er
ekki eins háð því fé sem það hefur
handhægt þá stundina. Sérstak-
lega er þetta mikilvægt fyrir ungt
fólk. Fyrir fólk sem er að skipta
um íbúð er þetta einnig mikilvægt.
Stefán tiltók í erindi sínu átta
áhrifaþætti á verð íbúða. Þeir eru:
Framboð á lánum, lánskjör,
greiðsluskilmálar, verðtrygging á
eftirstöðvum, framboð á bygg-
ingarlóðum, efnahagsástand í
landinu, stjórnmálaástand í land-
inu og stefna í lánamálum.
í lok erindis síns ræddi Stefán
nokkuð um lóðaskort á höfuðborg-
arsvæðinu, sérstaklega skort á
lóðum undir fjölbýlishús. Sá
skortur verður þó væntanlega enn
alvarlegri þegar litið er til hinna
stóru árganga af ungu fólki sem
þarf að kaupa sér íbúð í fyrsta
sinn á næstu árum, sagði Stefán
Ingólfsson verkfræðingur hjá
Fasteignamati ríkisins.
Fimm leiðir til að
eignast íbúð
Næstur tók til máls Guðlaugur
Greiðslubyrði vegna kaupa á 2ja herb. íbúð þann
1.3. 1983. Kaupverð miðað við „hefðbundin
greiðslukjör“ er kr. 1.000.000,-. Greiðslubyrði er
sýnd sem hlutfall (%) af 25.000,- kr. mánaöarlaun-
um fjölskyldu í mars 1983. Laun og lánskjaravísi-
tala hækka jafnt.
"Hefðbundin "Verðtryggð
Ár greiðslukjör" greiðslukjör"
1983 98 73
1984 434 285
1985 392 347
1986 341 340
1987 264 311
1988 185 282
1989 124 264
1990 124 247
1991 123 243
1992 122 238
1993 121 234
1994 120 104
1995 119 103
2000 68 68
2008 49 17
Þróun fasteignaverðs í Rvík 1965—82
Arin 1967 til 1970 varð verðfall á Bandaríkjamarkaði og miklir efna-
hagsörðugleikar hér á íslandi. Árin 1973 til 1974 er hátt verð á fasteign-
um, væntanlega vegna gossins í Vestmannaeyjum.
Árið 1978 eru pólitískar deilur, „sólstöðusamningarnir" og langvarandi
stjórnarmyndunarviðræður. Þá dettur niður verð á fasteignum.
Árið 1979 og síðar er áberandi ióðaskortur á höfuðborgarsvæðinu.