Morgunblaðið - 13.01.1995, Blaðsíða 2

2 B FÖSTUDAGUR 13. JANÚAR 1995
MORGUNBLAÐIÐ
VIÐ BJÖRTUHLÍÐ 20 í Mofellsbæ auglýsir fasteignasalan Berg
nú til sölu nýbyggt 146 ferm einbýlishús á einni hæð með inn-
byggðum 30 ferm bílskúr, en þetta hús er byggt af byggingafyr-
irtækinu Álmi hf. Á þessa eign eru settar 8 millj. kr., en á henni
hvíla 7,3 millj. kr. það er húsbréf upp á 6,3 millj. kr. og 1 millj.
kr. lán til fjögurra ára. Húsið er fullfrágengið að utan, fokhelt
að innan og með einangrun í útveggjum.
ÍVlikil eftir-
spnmeftir
lilliun ibúónm
Markaðurinn
Greið§lnbyrði
húsnæóislána
Húsbréfakerfíð hefur að stærstum hluta
staðið undir væntingum, segir Grétar J.
Guðmundsson. Það lá alltaf ljóst fyrir, að
kerfið eitt og sér myndi ekki útrýma öllum
greiðsluerfíðleikum íbúðareigenda.
MIÐAÐ við aðstæður í þjóðfé-
laginu og árstíðina virðist
fasteignamarkaðurinn hafa tekið vel
við sér eftir áramótin. Það er mikið
um fyrirspumir og margir í fast-
eignahugleiðingum. Hreyfingin er
samt mest í minni eignum, það er
2ja og 3ja herb íbúðum. Sala á stærri
eignum er hins vegar þyngri. Þannig
komst Sæberg Þórðarson, fasteigna-
sali í Fasteignasölunni Berg að orði,
þegar hann var spurður álits á fast-
eignamarkaðnum nú í byijun árs.
Sæberg kvaðst verða var við nokk-
um ugg hjá fólki út af því, að kjara-
samningar væm lausir. — Því er
ekki að neita, að margir em uggandi
um, að þeim stöðugleika, sem verið
hefur, verði fórnað fyrir óraunhæfar
kauphækkanir, sagði hann. — Þar
af leiðir, að fólk, sem hefur áhuga á
að kaupa dýrari eignir, heldur frekar
að sér höndum til þess að sjá, hver
framvindan verður í þjóðfélaginu.
Það fer samt fjarri að einbýlishúsa-
markaðurin sé dauður. Þannig er ég
þegar búinn að selja eitt einbýlishús
eftir áramótin.
— Framboð á minni eignum virð-
ist hins vegar vera frekar takmarkað
heldur en hitt og það liggur við, að
það sé umframeftispurn eftir þeim,
sagði Sæberg ennfremur. — Ef um
sæmilegar íbúðir er að ræða, þá
seljast þær strax, sérstaklega ef þær
eru með gömlu byggingarsjóðslán-
unum. Það ýtir undir þá skoðun, að
lánstími húsbréfa sé of stuttur og
BÚSETI-Reykjavík tók á síðasta
ári í notkun 29 nýjar íbúðir og
á nú og rekur 250 íbúðir á Reykjavík-
ursvæðinu. Þessar íbúðir em allar í
útleigu og rekstur þeirra gengur vel.
Kom þetta fram í viðtali við Þórarin
Magnússon, framkvæmdastjóra Bú-
seta-Reykjavík, sem nær yfír búseta-
samtökin á öllu höfuðborgarsvæðinu
nema í Garðabæ og Mosfellsbæ. Eftir-
spum eftir búsetaíbúðum minnkaði
samt nokkuð á síðasta ári, en fer nú
aftur vaxandi. Nú er Búseti Reykja-
vík með 33 íbúðir í byggingu, en
beðið er eftir úthlutun framkvæmda-
lána hjá Húsnæðisstofnun ríkisins og
ráðast frekari framkvæmdir af nið-
urstöðum hennar.
Nýju íbúðirnar, sem teknar vom
í notkun á nýliðnu ári, skiptast þann-
ig, að tuttugu íbúðir em við Arnar-
smára 4-6 í Kópavogi, þrjár við Birki-
hlið 4B í Hafnarfirði, þijár að Sól-
að hann þyrfti að vera 35-40 ár.
Sæberg hefur ávallt lagt mikla
áherzlu á fasteignamarkaðinn í Mos-
fellsbæ, þar sem hann er búsettur
og að undanförnu auglýst þar marg-
ar eignir til sölu. Við Björtuhlíð 20
þar í bæ auglýsir hann nú tii sölu
nýbyggt 146 ferm einbýlishús á einni
hæð með innbyggðum 30 ferm bíl-
skúr, en þetta hús er byggt af bygg-
ingafyrirtækinu Álmi hf. Á þessa
eign em settar kr. 8 millj. kr. en á
henni hvíla 7,3 millj. kr. það er hús-
bréf upp á 6,3 millj. kr. og 1 millj.
kr. lán til fjögurra ára. Húsið er
fullfrágengið að utan, fokhelt að inn-
an og með einangmn í útveggjum.
— Þetta hús á ekki að þurfa mik-
ið viðhald, þar sem það er klætt með
stoneflex, sem em viðhaldsfríar plöt-
ur og aluzinki í þaki, sem er inn-
brenndur málmur, sagði Sæberg. —
Húsið stendur á 600 fermetra lóð í
nýja hverfinu í vesturhluta bæjarins
í grennd við Huldahóla, sem er mjög
góður og eftirsóttur staður.
Sæberg sagði, að alltaf væri tölu-
verð ásókn í fasteignir í Mosfellsbæ,
en mest væri eftirspurnin eftir rað-
húsum á bilinu 80-100 ferm á einni
hæð og með sérgarði. — Útivistar-
möguleikarnir í Mosfellsbæ freista
margra, sagði hann að lokum. —
Þarna er mjög góð aðstaða til hesta-
mennsku, margar skemmtilegar
gönguleiðir, stutt í góða skíðastaði
og útsýnið til fjallanna og út á sund-
in víða frábært.
vangsvegi 1 í Hafnarfirði og þijár
að Tindaseli 1 í Reykjavík. Ibúðirn-
ar, sem Búseti-Reykjavík er með í
byggingu, skiptast þannig, að sjö
íbúðir eru við Skólatún 1 í Bessa-
staðahreppi, tíu við Laufengi 5 í
Reykjavík, fimm við Engjahlíð 3A í
Hafnarfirði, sjö við Sólvangsveg 3 í
Hafnarfirði og fjórar að Tindaseli 1
í Reykjavík.
Búseturéttarkerfið byggist á því,
að með því að ganga ; Búseta er
hægt að öðlast búseturétt, það er
afnotarétt svo lengi sem vill af því
húsnæði, sem félagsmaður fær. Við
inngöngu fær hver félagsmaður
númer og eftir því er farið við kaup
hans á búseturétti, hvar það er í
röðinni. Verð á búseturétti er ákvarð-
að í upphafi og er yfírleitt um 10%
af byggingarkostnaði. Síðan má selja
búseturétt, hvenær sem er og hefur
félagið þá forkaupsrétt. Sá sem selur
IBÚÐARKAUP og húsbygging
ræðst að stærstum hluta af lána-
möguleikum, launum og eigin fjár-
magni.' Utanaðkomandi aðstæður,
sem geta haft áhrif á greiðslugetu,
vega einnig þungt. Verði breytingar
á einhveijum þessara þátta, eftir að
teknar hafa verið
ákvarðanir um
kaup eða byggingu,
verður viðkomandi
að taka málið til
endurskoðunar.
Margir hafa þurft
að selja íbúðir sínar
á undanförnum
árum og minnka við
sig vegna breyttra forsendna. Þá
hefur reynst vel hve afgreiðsla í
húsbréfakerfinu gengur hratt fyrir
sig að öllu jöfnu. Það er auðvelt að
fá húsbréfalán til íbúðarkaupa eða
húsbygginga, ef greiðslugetan er
nægjanleg til að standa undir þeim
viðskiptum eða framkvæmdum.
Helstu framfarir
Það eru aðallega tveir þættir hús-
bréfakerfisins sem fela í sér veruleg-
ar framfarir varðandi almenn hús-
næðislán hér á landi frá því sem
áður var. í fyrsta lagi gengur af-
greiðsla margfalt hraðar fyrir sig en
áður. í öðru lagi er greiðslumat for-
senda fyrir lánaafgreiðslu. Stuttur
afgreiðslutimi minnkar líkur á því
að kuapendur og byggjendur verði
fyrir aukakostnaði vegna biðar eftir
afgreiðslu lána, eins og nánast und-
antekningarlaust var áður en hús-
bréfakerfið kom til sögunnar.
Greiðslumat stuðlar að því að gera
íbúðarkaup og húsbyggingar örugg-
ari. Greiðslumatið í húsbréfakerfínu
er fyrst og fremst leiðbeinandi, það
er ráðgefandi um hve dýra íbúð við-
komandi umsækjandi er talinn hafa
getu til að festa kaup á eða byggja.
Greiðslumatið leysir kaupendur og
byggjendur hins vegar engan veginn
undan því að fylgjast með hugsanleg-
fær þá borgað til baka, það sem
hann greiddi í upphafi, hækkað til
samræmis við þær hækkanir, sem
orðið hafa á Iánskjaravísitölu. Við
fráfall færist búseturétturinn til
maka og barna.
Búsetugjaldið (leigan) er svo greitt
mánaðarlega og sundurliðast þannig,
að 2/3 af því fara í afborganir af
lánum til Húsnæðisstofnunar ríkis-
um breytingum sem geta átt sér stað
á þeim forsendum er gengið var út
frá í upphafi, áður en kaup eða bygg-
ing voru ákveðin.
Væntingar til húsbréfa-
kerfisins
í umræðum um húsnæðismál hafa
heyrst raddir sem segja að fátt hafi
farið eins illa með fjárhag heimilanna
í lándinu og húsbréfakerfið. Þá er
bent á að lánstími sé styttri en var í
því húsnæðislánakerfi sem húsbréfa-
kerfíð leysti af hólmi, vextir séu hærri
og þar með sé greiðslubyrði jafnframt
hærri. Þá heyrist stundum, að hús-
bréfakerfið hafí ekki staðið undir þeim
væntingum sem til þess voni gerðar
í upphafí. Ef þetta er skoðað nánar
kemur annað í ljós ef sanngimi er
gætt og raunsæi kemst að.
Afborgun og vextir af einnar millj-
ón króna húsbréfaláni, sem nú ber
5,1% vexti, er um 6.000 krónur á
mánuði. Greiðslubyrði sama láns með
6,0% vöxtum er hins végar um 6.500
krónur á mánuði. Flest þeirra hús-
bréfalána sem veitt hafa verið hingað
til bera 6,0% vexti. Meðallán í hús-
bréfakerfinu er um 3 milljónir króna.
Greiðslubyrðin á föstu verðlagi er
þá um 18.000 krónur á mánuði af
meðalláni, sem veitt er í dag, en um
19.500 krónur af lánum sem bera
6,0% vexti.
Lánstími húsnæðislána sem veitt
voru í lánakerfinu er hóf göngu sína
á árinu 1986, og oft er kallað 86-kerf-
ið, er 40 ár. Vextir af þeim lánum
eru 4,9%. Afborgun og vextir af einn-
ar milljón króna láni úr því kerfí er
um 4.850 krónur á mánuði, og af
þriggja milljóna króna láni er afborg-
unin því um 14.500 krónur á mánuði.
Mismunurinn á greiðslubyrði
meðalláns (3 millj. kr.) í húsbréfa-
kerfinu nú og 86-kerfínu er um 3.500
krónur á mánuði á föstu verðlagi,
en mismunurinn er um 5.000 krónur
á mánuði, ef miðað er við húsbréfalán
með 6,0% vöxtum. Það verður varla
Það er engin eða mjög stutt
bið eftir stærri íbúðunum en lengri
eftir því sem þær eru minni og lengst
eftir 2ja herb íbúðunum, sagði hann.
— Biðin fer algerlega eftir því, hve
framboðið er mikið og hver eftirpurn-
in-er, þegar íbúðir eru auglýstar, en
eftirspurnin getur verið mjög mis-
munandi. Það dró talsvert úr henni
á tímabili í fyrra, en nú er greini-
legt, að hún fer-aftur vaxandi.
sagt með sanngimi, að þessi mismun-
ur á greiðslubyrði teljist megin orsök
greiðsluerfíðleika heimilanna í land-
inu að undanfömu, eins og haldið
hefur verið fram. Þessar fjárhæðir
gera ekki gæfumuninn. Að segja það
er að taka hlutina úr samhengi.
Að standa undir væntingum
Greiðslubyrði húsbréfalána er sú
sem ráð var fyrir gert í upphafi, með
hliðsjón af þeim vöxtum sem eru í
kerfínu á hveijum tíma. Lánstíminn
er 25 ár eins og lagt var af stað
með og afgreiðslutíminn er oftast
skammur, eða í kringum tvær vikur,
nema í þeim tilvikum er skipt er um
húsbréfaflokka. Þá koma of oft fyrir
tímabil er húsbréf em ekki til, sem
getur valdið óþægindum og kostnað-
arauka fyrir suma. Fleiri og fleiri em
farnir að skilja hvemig kerfíð gengur
fyrir sig og em famir að taka ákvarð-
anir um íbúðarkaup, íbúðarsölu eða
húsbyggingu með hliðsjón af aðstæð-
um á fjármagnsmarkaði á hveijum
tíma. En það er megin hugsunin með
húsbréfakerfinu, að fólk láti aðstæð-
ur á fjármagnsmarkaði hafa áhrif á
hvenær ráðist er í kaup eða bygg-
ingu. Þegar vextir hækka dragi úr
viðskiptum, en þau geti aukist þegar
vextir fara lækkandi.
Húsbréfakerfið hefur að stærstum
hluta staðið undir þeim raunhæfu
væntingum sem til þess vom gerðar.
Það lá alltaf ljóst fyrir, að kerfið eitt
og sér myndi ekki útrýma öllum
greiðsluerfiðleikum fbúðareigenda
um ókomna framtíð. Miklu fleira
kemur þar auðvitað til.
Fast-
eigna-
solur
Agnar Gústafsson 4
Ás 18
Ásbyrgi 6
Berg 32
Borgareign 6
Borgir 15
Eignaborg 31
Eignamiðlunin 7
Eignasalan 23
Fasteignamark. 3 og 20
Fasteignamiðstöðin 12
Fasteignamiðlun 21
Fasteignaþjónustan 31
Fjárfesting 4
Fold 5
Framtíðin 20
Garður 11
Gimli 10- -1 1
Hátún 6
Hóll 16- -17
Hraunhamar 13
Húsakaup 24
Húsvangur 19
íbúð 31
Kjörbýli 32
Kjöreign 14
Laufás 17
Lyngvík 27
Óðal 26
SEF hf. 15
Séreign 30
Setrið 20
Skeifan 28
Stakfell 4
Valhús 15
Þingholt 9
Bnsetl-Reykjavík nú meó
33 nýjar íbúóir ■ smíónm
rm s m r _» / . . / --------—------------1 ins, en 1/3 fer í fasteigna-
Tok í notkun 29 íbuóir i fvrra ^ c aöld °g,
—Mtw1....I mgu, rekstur og viðhald.
Algengt búsetugjald fyrir
2ja herb. íbúð er nú 21.000-
27.000 kr. á mánuði, fyrir
3ja herb. fbúð 30.000-
34.000 kr, fyrir 4ra herb.
íbúð 36.000-40.000 kr. og
fyrir 4-5 herb. raðhús
34.000-45.000 kr.
Morgunblaðið/Sverrir Að sögn Þórarins Magn-
VIÐ SKÓLATÚN 2-6 í Bessastaða- ússonar er biðin nú eftir
hreppi á Búseti-Reylgavík þrjú fjórbýl- fbúðum hjá Búseta-Reykja-
ishús með tólf íbúðum. vfk mjög mismunandi.
eftir Grétor J.
GuSmundsson.