Morgunblaðið - 13.01.1995, Blaðsíða 8

8 B FÖSTUDAGUR 13. JANÚAR 1995
MORGUNBLAÐIÐ
Húsfélagahandbókin
Lögfræðibók nni nýjn
fjölelgnartaúsalögin
j%| Ú er komin út bók ætluð hús-
félögum og fasteignareig-
endum sem ber heitið Húsfélaga-
handbókin. I bókinni er fjallað um
hin nyju fjöleignarhúsalög með al-
mennum hætti. Aðalatriði laganna
eru skýrð og dæmi tekin.Sérstök
áhersla er lögð á réttarstöðu eig-
enda við eigendaskipti en sérstakir
kaflar um önnur réttarsvið sem
tengjast fjöleignar- húsalögunum.
I bókinni er fjallað um gerð verk-
samninga og hvað húsfélögum ber
að varast í því sambandi. Kafli er
um nábýlisrétt, en hann nær til
þeirra réttarreglna sem takmarka
athafnafrelsi manna vegna tillits
til annarra nágranna. Má eigandi
klippa tré á lóðarmörkum? er ein
þeirra spurninga sem tekin er til
umfjöllunar.
Fjallað er um algengstu trygg-
ingarform húseiganda svo sem
brunatryggingu, húseigandatrygg-
ingu og verktakatryggingu. Að
lokum er fjallað um upplýsinga-
skyldu seljanda og löggilts fast-
eignasala og skoðunarskyldu
kaupanda í fasteignakaupum.
Þessi þijú svið, gerð verksamn-
inga, nábýlisréttur og réttarstaða
kaupanda og seljanda í fasteigna-
kaupum eiga það sammerkt að
löggjöf um þau er mjög ófúllkom-
in. Leitast er við að skýra þær
reglur sem gilda ólögfestar og fjall-
að er um dómaframkvæmd. I bók-
inni er ítarleg efnis- og atriðisorða-
skrá sem auðveldar notendum að
fínna fljótt svar við spurningum
sem upp kunna að koma. Bókin
er 216 síður og kostar 2.995 kr.
Höfundur bókarinnar er Magnús
I. Erlingsson lögfræðingur. Hann
hefur unnið á fasteignasölu síðustu
þijú ár og kynnt sér sérstaklega
fjöleignarhúsalögin og haldið fyrir-
lestra um þau á vegum lánastofn-
ana fyrir gjaldkera húsfélaga.
Hann er nú sjálfstætt starfandi
Iögfræðingur.
ítarleg löggjöf
— Lögin um fjöleignarhús eru
ítarleg og svara flestum spuming-
um sem upp koma í fjöleignarhúsi
en nokkur ákvæði laganna vekja
samt spumingar, sagði Magnús I.
Erlingsson. — En það verður fróð-
legt að sjá hvernig til tekst hjá
þinglýsingaryfirvöldum að fara
eftir því ákvæði sem skyldar eig-
endur að leggja fram eignaskipta-
yfirlýsingu sé hún ekki fyrir hendi
í fjöleignarhúsi.
Yfirvöld hafa heimild til að vísa
kaupsamningi frá þinglýsingu sé
þetta skilyrði ekki uppfyllt. Víða í
húsum sem byggð eru fyrir 1976
er ekki að fínna neina eignaskipta-
Breyting er gerð á þeirri reglu
að eigandi geti neitað í öllum tilvik-
um að greiða fyrir sameiginlega
framkvæmd hafi hann ekki verið
boðaður réttilega á fund. Þannig
er það metið eftir fundarsókn og
atkvæðagreiðslu og eðli fram-
kvæmda hvort eigandi geti neitað
greiðslu. Eldri löggjöf leiddi stund-
um til mjög óréttlátrar niðurstöðu
varðandi þetta atriði gagnvart hús-
félaginu t.d. þegar verðmætaaukn-
ing varð á eign viðkomandi við
endurbætur.
— Ákvæði fjöleignarhúsalag-
anna um bann við kattahaldi nema
að allir eigendur samþykki er að
mínu mati ekki afturvirkt nema
gagnvart þeim aðilum sem haldnir
eru sérstöku ofnæmi fyrir köttum,
sagði Magnús. — Enda þótt ekki
sé nú ákvæði í stjómarskránni um
bann við afturvirkni laga þá ættu
sjónarmið nábýlisréttarins að leiða
til sömu niðurstöðu, þ.e. að eigend-
ur verði að sætta sig við þá hagnýt-
ingu sem er í fjöleignarhúsinu við
gildistöku laganna.
Það sem mælir einnig með þeirri
skýringu er sú ólýðræðislega að-
ferð sem beitt var við lagasetning-
una. Það var í raun einn minni-
hlutahópur sem fékk þetta í gegn
með stuttum fyrirvara á síðustu
starfsdögum Alþingis síðasta vor.
Allir hinir voru ekki spurðir álits
á þessari breytingu. Ekki gafst
heldur tími til að taka á þeim fjölda
álitamála varðandi túlkun ákvæð-
isins með lagasetningu sem hafa
komið upp nú við gildistöku lag-
anna.
Löggjöf um fasteigna-
viðskipti vantar
— Eitt vekur athygli mína nú
þegar húseigendur hafa fengið
skýra og ítarlega löggjöf um fjöl-
eignarhús, en það er í þriðja sinn
sem sett er heildarlöggjöf um rétt-
arstöðu sameigenda að fasteign-
um, sagði Magnús ennfremur. —
Það er ekki til iöggjöf um fasteign-
ir og fasteignaviðskipti.
— Við höfum í löggjöfinni ítar-
lega og stranga löggjöf um starf-
semi verðbréfasjóða, um verðbréf-
amiðlun og verðbréfaviðskipti,
Engin heildstæð löggjöf er aftur á
móti til um fasteignir og fasteigna-
viðskipti þrátt fyrir að enn þá séu
kaup á fasteign algengasta form
fjárfestingar og flestir binda að
kalla allar sínar eigur í fasteignum,
sagði Magnús I. Erlingsson að lok-
um. — Það eru t. d. engin ákvæði
í lögum um, hvenær hús telst gall-
að og verður að byggja á fræði-
kenningum og dómafordæmum um
þau atriði.
Magnús I. Bi'lingsson lögfrœðlngur
Hús
félaga
handbokin
Lögfræðihandbók fyrir
húsfélög og almenning
Höfundur bókarinnar er Magnús
I. Erlingsson lögfræðingur.
Hann hefur unnið á
fasteignasölu undanfarin þrjú
ár en kynnt sér sérstaklega
fjöleignarhúsalögin og
haldið fyrirlestra um þau á
vegum lánastofnana fyrir
gjaldkera húsfélaga. Hann er nú
sjálfstætt starfandi
lögfræðingur.
yfirlýsingu eða eignaskiptasamn-
ing.
Ákvæði laganna gera ráð fyrir
að seljandi tilkynni húsfélaginu
selji hann eign sína með formleg-
um hætti. Hér er um að ræða
ákvæði sem fasteignasalar verða
að skoða þegar þeir ganga frá
kaupsamningum.
Fjöleignarhúsalögin herða öll
skilyrði fyrir atvinnustarfsemi í
íbúðarhúsum sé hún ekki til staðar
við gildistöku laganna. Fleiri
ákvæði laganna auka rétt eiganda
gagnvart nágrönnum sínum og
öfugt svo sem þau sem banna sölu
einstakra herbergja eða séreignar-
hluta nema allir eigendur sam-
þykki og bann við sölu bílskúrs frá
íbúðarhúsi. Ennfremur er húsfé-
laginu heimilað að koma óþolandi
eiganda út úr fjöleignarhúsi með
þeim ráðum sem til eru í löggjöf-
inni t.d. með nauðungarsölu eignar
ef ekki vill betur.
Eigendur minni eigna
greiða meira
Grundvallarbreyting er gerð á
reglum um sameiginlegan kostnað.
Þannig eru algengustu kostnaðarl-
iðir hjá húsfélagi jafnskiptir sem
áður voru hlutfallsskiptir. Þetta
leiðir til þess að eigendur minni
eigna greiða meira en eigendur
stærri eigna minna. — Lögin gera
ráð fyrir að nú þegar hafi húsfélög
gert ráðstafanir vegna breytinga á
kostnaðarskiptingu og hafa bank-
arnir leitast við að kynna þessar
breytingar fyrir viðskiptamönnum
sínum en þessi breyting hefur mjög
brunnið á gjaldkerum húsfélaga,
sagði Magnús.
Ákvæði fjöleignarhúsalaganna
um ákvörðunartöku og skipun
stjómar húsfélags gera það auð-
veldara fyrir húsfélagið að reka
það og láta framkvæma nauðsyn-
legar og eðlilegar ráðstafanir t.d.
að fara út í endurbætur eitt sér
eða í félagi með öðrum stiga-
göngum eða fjöleignarhúsum.
Japanir ætla a<>
byggja til himna
HÆSTA bygging heims, Sears-
skýjaklúfurinn í Chicago, sem
er 443 metrar að hæð, á eftir að
sýnast lítill í samanburði við nýja
byggingu, sem fyrirhugað er að
reisa í Japan og á að verða 1.000
metra há. Þar eiga að verða íbúðir,
skrifstofur, verzlanir, skólar, hótel,
veitingastaðir, sjúkrahús, lögreglu-
stöð og brunaliðsstöð. Það sem
meira er, þessari byggingu er ætlað
að standa í þúsund ár.
Undirbúningur er þegar í fullum
gangi í Japan. í ágúst sl. setti bygg-
ingamálaráðuneytið þar í Iandi á
fót vinnuhóp, sem á að skipuleggja
framkvæmdina og á nýjársdag var
tilkynnt, að 90 fyrirtæki hygðust
taka þátt í þessari risavöxnu bygg-
ingaframkvæmd.
Öll stærstu fyrirtæki landsins í
stáliðnaði og öðrum þungaiðnaði,
byggingariðnaði og á rafeindasvið-
inu ætla að taka þátt í framkvæmd-
inni. Þeirra á meðal eru Nippon
Steel, Kajima, Taisei, Kawasaki,
Matsushita og Toshiba. Ráðgert er,
að tæknilegar lausnir liggi fyrir til-
búnar vorið 1999, en framkvæmd-
inni verði samt ekki endanlega lok-
ið fyrr en 2010 eða 2015.
Talsmenn þessarar miklu fram-
kvæmdar halda því fram, að með
byggingu af þessu tagi megi skapa
meira rými fyrir borgarbúa í hinu
yfírfulla þéttbýli Japans. En þeir
viðurkenna jafnframt, að þetta
verkefni verði síður en svo auðvelt
viðureignar. Það verði að leita að
nýjum byggingarefnum, bygging-
araðferðum og tækni til þess að það
megi takast. Hvernig á t. d. að
veita öllum hlutum skýjakljúfsins
aðgang að vatni, rafmagni og sorp-
hreinsun.
Það er ljóst, að leita þarf nýrra
aðferða, sem kreíj'ast mikilla undir-
búningsrannsókna. Þar að auki á
enn eftir að vinna almenningsálitið
í landinu á sveif með þessu risa-
vaxna verkefni.
En það eru ekki bara japönsk
stjórnvöld, sem hugsa svona stórt.
Flest stóru japönsku byggingafyrir-
tækin voru farin að láta sig dreyma
um risavaxna byggingu af þessu
tagi þegar í byijun þessa áratugar.