Dagur - 24.10.1989, Blaðsíða 6

6 - DAGUR - Þriðjudagur 24. október 1989
Húsnæðismálin:
Húsbréfakerfi hleypt af
stokkunum i nnan þriggja vikna
- fyrstu viðskipti í nýja kerfinu geta farið fram í jólamánuðinum
Að rúmum þremur vikum liðn-
um taka gildi lög um húsbréfa-
viðskipti sem samþykkt voru á
síðastliðnu þingi. Þessa dagana
er að Ijúka störfum nefnd um
framkvæmd laganna en hún
hefur á síðustu vikum og mán-
uðum samið drög að reglugerð
um húsbréfadeild Húsnæðis-
stofnunar og húsbréfavið-
skipti. I nefndinni eiga sæti
fulltrúar frá hinum ýmsu aðil-
um er hlut eiga að máli og nú
fyrir helgina var byrjað að
kynna reglugerðardrögin.
Félag fasteignasala fundaði
síðastliðið miðvikudagskvöld
og þar voru litlar athugasemdir
gerðar við reglugerðardrögin
Almennt ríkti bjartsýni meðal
fasteignasala með framkvæmd
kerfisins. Stóra spurningin er
hins vegar hver viðbrögð
almennings verða við kerfinu.
Hvernig vinnur kerfið?
Vert er að rifja upp hvernig við-
skipti í húsbréfakerfinu ganga
fyrir sig. Þeim má skipta í 10
eftirfarandi þætti.
1. Væntanlegur íbúðarkaup-
andi fær greiðslugetu sína metna
svo og greiðslubyrði vegna fyrir-
hugaðra íbúðarkaupa. Til að
unnt sé að meta greiðslugetu þarf
íbúðarkaupandinn að leggja fram
staðfest afrit af síðustu skatta-
skýrslu, afrit af launaseðlum og
afrit af síðustu greiðslukvittun
allra skulda. íbúðarkaupandinn
gerir grein fyrir hve dýra íbúð
hann hefur í hyggju að kaupa.
Húsbréfadeild Húsnæðisstofnun-
ar getur samið við banka, spari-
sjóði, aðrar fjármálastofnanir og
löggilta fasteignasala um að sjá
um ofangreint mat en íbúðar-
kaupandanum verður tilkynnt
bréflega um mat á greiðslugetu
hans.
2. Væntanlegur íbúðarkaup-
andi skoðar mögulegar íbúður
m.t.t. mats á greiðslugetu. Þegar
hann hefur fundið þá íbúð sem
hann hefur hug á að kaupa gerir
hann eiganda hennar kauptilboð.
Þegar aðilar hafa komið sér sam-
an um verð, samþykkir eigandinn
kauptilboðið með fyrirvara um
skuldabréfaskipti við húsbréfa-
deildina. Allt að 65% af kaup-
verði íbúðarinnar getur verið
fasteignaveðbréf sem íbúðar-
kaupandinn gefur út og íbúðar-
seljandinn getur fengið skipt fyrir
húsbréf. Athuga ber þó að fjár-
hæðin má ekki vera hærri en 8
millj. króna. Þessi hámarksfjár-
hæð breytist ársfjórðungslega
samkvæmt byggingavísitölu mið-
að við ofnanefndan grunn.
Fasteignaveðbréf hverra íbúð-
arkaupa geta verið tvö þegar selj-
andi íbúðar þarf að aflétta áhvíl-
andi veðskuldum sem kaupandi
yfirtekur ekki. Við undirskrift
kaupsamnings er gefið úr frum-
fasteignaveðbréf en viðaukafast-
eignaveðbréf þegar seljandi hef-
ur Iokið aflýsingu að fullu.
Samanlögð fjárhæð frumfast-
eignaveðbréfsins og viðaukafast-
eignaveðbréfsins skal rúmast inn-
an 65% af matsverði íbúðarinnar
eins og það er á kaupsamningi.
3. íbúðarkaupandinn leitar
eftir mati húsbréfadeildarinnar á
þeirri íbúð sem hann hyggst
kaupa og fer unt leið fram á að
húsbréfum verði skipt fyrir fast-
eignaveðbréf sem kveðið er á um
í kauptilboði hans. Til að unnt sé
að gera þetta mat á veðhæfni
íbúðar þarf kaupandinn að leggja
fram veðbókarvottorð, bruna-
bótamat og kauptilboð sem sam-
þykkt er af væntanlegum íbúðar-
seljanda með fyrirvara um skulda-
bréfaskipti við húsbréfadeildina.
í kauptilboðinu þurfa að koma
fram upplýsingar um áhvílandi
uppfærð lán ásamt lánskjörum.
Einnig þarf að fylgja yfirlýsing
húsfélags og áður fengið mat á
greiðslugetu.
4. Húsbréfadeildin metur
matsveð íbúðarinnar og athugar
greiðslugetu væntanlegs íbúðar-
kaupanda m.t.t. kauptilboðs
hans. Samþykki húsbréfadeildin
íbúðarkaupin, útfyllir hún fast-
eignaveðbréfið á nafn seljanda
og sendir íbúðarkaupandanum.
Húsbréfadeildin getur falið
sérstökum trúnaðarmönnum að
annast mat á matsverði íbúðar.
Deildin getur einnig falið
bönkum, sparisjóðum, öðrum
fjármálastofnunum eða löggiltum
fasteignasölum að útfylla fast-
eignaveðbréfið og afhenda það
væntanlegum íbúðarkaupanda.
5. Ibúðarkaupandinn og íbúð-
arseljandinn gera með sér kaup-
samning þar sem fram kemur að
kaupandinn ætlar að greiða selj-
andanum allt að 65% af mats-
verði íbúðarinnar með húsbréf-
um. A sama tíma gefur íbúðar-
kaupandinn út fasteignaveðbréf-
ið og afhendir íbúaðarseljandan-
um.
6. íbúðarkaupandinn lætur
þinglýsa kaupsamningnum og
kemur afriti til íbúðarseljandans.
7. íbúðarseljandinn lætur
þinglýsa fasteignaveðbréfinu.
8. íbúðarseljandinn kemur
þinglýstu fasteignaveðbréfinu og
afriti af þinglýstum kaupsamningi
til húsbréfadeildarinnar eða ann-
arra aðila sem hún vísar til. Hús-
bréfadeildin afhendir húsbréf, á
nafni seljanda í skiptum fyrir
fasteignaveðbréfið.
9. Sé gefið út viðaukafast-
eignabréf skal seljandi koma því
þinglýstu til húsbréfadeildarinnar
innan 60 daga frá útgáfudegi þess
þó eigi síðar en ári ásamt nýju
veðbókarvottorði. Húsbréfa-
deildin afhendir húsbréf á nafni
seljandans í skiptum fyrir við-
aukafasteignaveðbréfið. Höfuð-
stóll viðaukafasteignaveðbréfsins
uppfærist ekki frá kaupsaningi til
útgáfudags þess.
10. íbúðarseljandi sem tekið
hefur við húsbréfum getur látið
þau ganga áfram til næstu íbúðar-
kaupa, átt þau áfram eða selt þau
á markaði.
Vextir hús- og
fasteignaveðbréfa
Hér að framan hefur verið rakið
hvernig viðskipti í húsbréfakerf-
inu ganga fyrir sig. Fyrst um sinn
verður aðeins hægt að fara inn í
húsbréfakerfið vegna viðskipta
með eldra húsnæði og hafa þeir
forgang sem sótt hafa um lán frá
Húsnæðisstofnun fyrir 15. mars
sl. Eftir 15. maí nk. verður kerfið
opnað almenningi. En spurning-
ar almennings hafa einnig snúist
um vexti hús- og fasteignaveð-
bréfanna.
Reglugerðardrögin kveða á um
að húsbréf verði gefin út í flokk-
um og öll bréf í sömu flokkum
beri sömu fjárhæð og lánskjör.
Vextir húsbréfa í hverjum flokki
skulu vera óbreytanlegir allan
lánstímann. Húsbréfadeildin ger-
ir tillögu til félagsmálaráðherra
um m.a. vexti, verðtryggingaskil-
mála, endurgreiðslur og lánstíma
í hverjum húsbréfaflokki. Ríkis-
stjórnin tekur ákvörðun um slík
atriði og mun félagsmálaráðherra
síðan birta reglugerð fyrir hvern
húsbréfaflokk.
Fasteignaveðbréfin skulu vera
verðtryggð með lánskjaravísitölu
sem Seðlabankinn auglýsir.
Vextir fasteignaveðbréfs skulu
vera óbreytanlegir allan lánstím-
ann, þ.e. 25 ár. Fasteignaveð-
bréfið skal endurgreiðast með
jöfnum greiðslum vaxta og
afborgana, að viðbættum verð-
bótum samkvæmt lánskjaravísi-
tölu.
Lottó-hugtakið
í umræðunni um húsbréfakerfið
hefur nokkuð verið rætt um
„lottóútdráttinn“, sem sumir
vilja nefna svo. Það sem átt er við
í þessu sambandi er að húsbréfa-
deildin innheimtir afborganir,
vexti og verðbætur af fasteigna-
veðbréfum og ráðstafar því fé
sem þannig innheimtist til endur-
greiðslu húsbréfa með útdrætti
eftir hlutkesti. Útdrátturinn fer
þannig fram að á hverjum gjald-
daga húsbréfa endurgreiðist af
hlutaðeigandi húsbréfaflokki því
sem næst er svarar til endur-
greiðslu jafngreiðsluláns með
þeim vöxtum sem um flokkinn
gilda, lánstíma sem eftir er og
eftirstöðvum. Gjalddagar útdreg-
inna húsbréfa eru fjórum sinnum
á ári og verða niðurstöður úr
hverjum útdrætti birtar a.m.k.
tveimur mánuðum fyrir gjald-
daga.
Ahrif á fasteigna- og
fjármagnsmarkað
Ein af stóru spurningunum um
húsbréfakerfið er sú hver áhrif
það kunni að hafa á fasteigna- og
fjármagnsmarkað. Sérfræðinga-
nefnd sem skipuð var af ríkis-
stjórninni fjallaði síðastliðinn vet-
ur um þessi mál og komst að
þeirri niðurstöðu að áhrifin á
fasteignamarkað gætu orðið
jákvæð. Kerfið gæti dregið úr
verðsveiflum og einfaldað veru-
lega fjármögnun fasteignavið-
skipta'. „Húsbréfakerfið mun að
líkindum auka innri fjármögnun
við fasteignaviðskipti og upptaka
þess og afnám núverandi kerfis
ætti því að eyða þeirri offjár-
mögnun sem felst í núverandi
lánakerfi," sagði í áliti sér-
fræðinganna.
Hvað fjármagnsmarkaðinn
varðar telja sérfræðingar að hús-
bréfakerfið leiði til lækkunar
vaxta. Það gerist með minni
umsvifum núverandi kerfis sem
losar um ráðstöfunarfé lífeyris-
sjóðanna. Tryggja verði að mark-
aður fyrir húsbréf verði virkur
þannig að ekki skapist tregða við
sölu húsbréfanna.
Erfiðast er þó að meta hver
viðbrögð húsbréfakerfið fær hjá
almenningi. Góð viðbrögð er
forsenda fyrir því að öflugt hus-
bréfakerfi komist af stað. Þar
veltur mikið á kynningarþættin-
um en ljóst er að tíminn til að
kynna almenningi þetta kerfi er
orðinn mjög naumur. JÓH
„Jákvæðast að ná púlsinum á við-
sláptunum þegar þau eiga sér stað“
- segir Grétar Guðmundsson hjá Húsnæðisstofnun ríkisins
„Eitt er alveg grundvallar-
atriði í sambandi við hús-
bréfakerfið og það er að eng-
in viðskipti munu eiga sér
stað nema að dæmið hafi ver-
ið skoðað ofan í kjölinn áður.
Þetta er það sem er hvað
jákvæðast við þetta kerfi. Við
erum með þessu komin með
púlsinn á kaupin á hverri
íbúð þegar þau eiga sér stað
og ætti það að koma í veg fyr-
ir greiðsluerfiðleika,“ segir
Grétar Guðmundsson, for-
stöðumaður Ráðgjafastöðvar
Iiúsnæðisstofnunar og einn
nefndarmanna í fram-
kvæmdanefnd um lög um
húsbréf- og húsbréfavið-
skipti.
„Hvað þá varðar sem nú eru í
biðröðinni hjá Húsnæðisstofn-
un þá er ljóst að það verður
enginn neyddur til að fara í hús-
bréfakerfið á meðan núverandi
kerfi er í gangi samhliða nýja
kerfinu. Við vitum ekkert hvort
eða hvenær núverandi kerfi
vcrður lagt niður en það sem
við munum útskýra fyrir fólki
eftir 15. nóvember eru þessir
tveir kostir sem fyrir hendi eru,
annars vegar húsbréfakerfið og
hins vegar gamla kerfið. í báð-
um kerfum þarf fólk að eiga
fjármagn en skammtímalánin
fyrir flesta eru líklega hærri í
núverandi kerfi cn þau koma til
með að verða í húsbréfakerf-
inu.“
Aðspurður um vaxtabætur í
húsbréfakerfinu segir Grétar að
þær verði í þremur þrepum, að
hámarki 100 þús. kr. fyrir ein-
stakling, 130 þúsund kr. fyrir
einstæða foreldra og 160 þús.
kr. fyrir hjón. Þessar vaxtabóta-
greiðslur taka mið af eignum og
tekjum.
Grétar segir að vonir standi
til að afgreiðsla hjá húsbréfa-
deildinni taki innan viö hálfan
mánuð. „Reyndar er í lögunum
gert ráð fyrir að aðrir aðilar en
Húsnæðisstofnun geti sinnt
þessu hlutverki og þar er átt við
banka, sparisjóði, löggilta fast-
eignasala og aðrar fjármála-
stofnanir. Stefnan er því sú að
þannig verði útibúskerfi til um
allt land eins fljótt og hægt er.“
„Við erum með starfi nefndar-
innar að reyna að koma í veg
fyrir alla vankanta á þessu kerfi
og það er mín von að okkur hafi
tekist að komast fyrir þá flesta.
Kerfið fer í gang um miðjan
nóvember og fyrstu viðskipti
gætu því farið fram þegar nær
dregur jólum. í gegnum árin
hefur það verið svo aö viðskipti
mcð fasteignir hafa verið róleg
á þeim tíma og við vonum að
svo verði einnig nú þannig að
kerfið fari rólega í gang. Þess
vegna er ekki hægt að nefna
neinar kostnaðartölur í sam-
bandi við húsbtéfakerfið á
þessu ári. Það sér einfaldlega
enginn fyrir nú.“
„Aðalatriðið er að okkur tak-
ist að kynna kerfið vel, takist
það erum við ekki í vafa um að
þetta mun allt ganga. Breyting-
in er mest hvað varðar útborgun
í íbúðum sem í dag er komin út
í tóma vitleysu, bæði í Reykja-
vfk og líka t.d. á Akureyri. Selj-
endur íbúða ættu að taka þessu
fagnandi því með þessu fá þeir
inikið af verði íbúða sinna greitt
rneð ríkisábyrgð á skömmum
tíma. Þetta kerfi hefur alla
burði til aö vera öllum í hag,“
segir Grétar Guðmundsson.
JÓH
Reglugerðardrögin kveða á um að húsbréf verði
gefin út í flokkum og öll bréf í sömu flokkum
beri sömu fjárhæð og Iánskjör. Vextir húsbréfa í
hverjum flokki skulu vera óbreytanlegir allan
lánstímann.
íbúðarkaupandinn leitar eftir mati húsbréfa-
deildarinnar á þeirri íbúð sem hann hyggst kaupa
og fer um leið fram á að húsbréfum verði skipt
fyrir fasteignaveðbréf sem kveðið er á um í
kauptilboði hans.