Morgunblaðið - 20.02.2006, Page 22

Í húsinu eru þrjár íbúðir. Í kjallara er sameiginlegt þvottahús og þurrkherbergi ásamt geymslum, en alls er húsið um 280 ferm. Húsið selst í heilu lagi.
Ásett verð er 54 millj. kr. en húsið er til sölu hjá Gimli.
Reykjavík - Hjá fasteignasölunni Gimli er nú til
sölu öll húseignin Seljavegur 13, sem er kjallari,
tvær hæðir og ris. Húsið samanstendur af þremur
íbúðum. Í kjallara er sameiginlegt þvottahús og
þurrkherbergi ásamt geymslum, en alls er húsið
um 280 ferm.
Eignin er skráð íbúð á 1. hæð og íbúð á 2. hæð
og í risi. Eigandi hefur ekki gengið í að skipta upp
eigninni þannig að um þrjá sjálfstæða eignarhluta
yrði að ræða. Allar íbúðirnar eru í tryggri leigu.
Á 1. hæð og 2. hæð hússins eru rúmgóðar fal-
legar og mikið endurnýjaðar 3ja herb. íbúðir, auk
3ja herb. íbúðar í risi. Í kjallara eru svo geymslur
sem fylgja íbúðunum, svo og þvottahús og þurrk-
herbergi.
Ástand húss að utan er mjög gott og stigagang-
ur og önnur sameign í ágætis ástandi. Búið er að
endurnýja rafmagn og rafmagnstöflur og járn á
þaki lítur vel út.
„Í heild eru þetta afar fallegar og vel skipulagð-
ar íbúðir í húsi sem lítur vel út og er tilvalið fyrir
fjárfesta,“ segir Hákon Svavarsson hjá Gimli.
Eignin selst í heilu lagi, en ásett verð er 54 millj.
kr. .
Seljavegur
13
22 F MÁNUDAGUR 20. FEBRÚAR 2006 MORGUNBLAÐIÐ
Allt frá því að Reykjavíkhóf að vaxa umframlandsbyggð á fyrri hluta20. aldar hefur lóða-
skortur í Reykjavík verið eitt að-
alviðfangsefni sveitarstjórn-
armanna á höfuðborgarsvæðinu.
Verðmæti lands á höfuðborg-
arsvæðinu hefur margfaldast á
þessum tíma og þá sérstaklega
undanfarin ár.
Meginástæða þessarar hækk-
unar er eftirspurnaraukning á höf-
uðborgarsvæð-
inu og líklega
skortur á bygg-
ingarlóðum.
Lækkandi vext-
ir á húsnæð-
islánum er
einnig stór
áhrifaþáttur.
Fjölbreytt at-
vinnulíf og góð-
ar atvinnu-
tekjur á
höfuðborgarsvæðinu hafa einnig
ýtt undir eftirspurnina. Hér má
nefna fjölgun aðfluttra frá lands-
byggð og útlöndum. Ljóst er að sú
mikla kaupmáttaraukning sem átt
hefur sér stað sl. áratug hefur
einnig aukið neyslu á húsnæði.
Húsnæðisnotkun hefur aukist úr
tæpu einu herbergi á mann að
meðtöldu eldhúsi árið 1960 í tæp
tvö herbergi á mann í dag.
Lóðir á höfuðborgarsvæðinu er
annaðhvort í eigu viðkomandi hús-
eigenda eða í eigu sveitarfé-
lagsins, en þá greiðir húsbyggj-
andi fyrir byggingarrétt og greiðir
síðan lóðarleigu til sveitarfé-
lagsins. Algengasta fyrirkomulagið
í Reykjavík er að sveitarfélagið
úthlutar byggingarrétti og inn-
heimtir síðan lóðarleigu svo lengi
sem húseign stendur á lóðinni.
Verðgildi lóðarinnar hlýtur þá að
vera kaup- og byggingarrétturinn,
að frádregnum standsetning-
arkostnaði landeiganda, að við-
bættri lóðarleigu, m.v. áætlaðan
endingartíma byggingarinnar.
Lóðaúthlutunaraðferðir
Úthlutun lóða hefur hins vegar
verið með mismunandi hætti og
má nefna nokkrar leiðir:
• Bein kaup á landi, þ.e.a.s.
landið er í séreign viðkomandi
húseigenda. Í þessu tilfelli er ekki
greidd lóðarleiga til sveitarfélags.
Yfirleitt er lóð seld hæstbjóðenda.
• Úthlutun á byggingarrétti frá
sveitarfélagi, en hér er gerður lóð-
arleigusamningur milli sveitarfé-
lags og lóðarhafa. Nokkrar út-
færslur hafa verið á þessu:
• Punktakerfi: Hér safna um-
sækjendur punktum, m.v. biðtíma,
búsetulengd í sveitarfélaginu
ásamt öðrum þáttum og fá út-
hlutað lóð skv. því. Þetta fyr-
irkomulag var við lýði í Reykjavík
á árunum 1978–1982. Einnig voru
veittir viðbótarpunktar fyrir
þröngbýli, þ.e.a.s. ef hver heim-
ilismaður hefði ekki yfir að ráða
meira en 16 fermetrum.
• Einnig var sú stefna hjá
Reykjavíkurborg að hafa framboð
meira en eftirspurn á seinni hluta
níunda áratugarins og má segja að
borgarverkfræðingur hafi haft lóð-
ir á lager, eða m.ö.o. lóðabanka.
• Happdrætti. Hér eru nöfn
umsækjenda sett í pott og lóð-
arhafar dregnir út. Hér má nefna
það fyrirkomulag sem Reykjavík-
urborg beitti á síðasta ári við
Rjúpnahæð.
• Val sveitarfélags á íbúum
(fegurðarsamkeppni). Hér velur
bæjarráð æskilega íbúa í hverfinu
væntanlega með tilliti til útsvars
og búsetutíma í bæjarfélaginu. Í
þessu sambandi má nefna lóðaút-
hlutun Kópavogar á síðasta ári.
• Uppboðsfyrirkomulag. Hér
bjóða lóðarhafar í byggingarrétt
hjá sveitarfélaginu.
Ekki er ætlunin að hnýta í
Reykjavíkurborg og má í raun
hrósa borgaryfirvöldum fyrir það
að hafa reynt að marka sér stefnu
og gert tilraunir með margs konar
reglur um lóðaúthlutun. Ekki er
hægt að segja það sama um önnur
sveitarfélög þó margt standi til
bóta og mörg hver hafi komið sér
upp skriflegum reglum.
Alþjóðleg þróun
Í nýlegri skýrslu Kate Barker
fyrir breska fjármálaráðuneytið
koma fram tillögur um að sveit-
arfélög nýti betur markaðs-
upplýsingar af fasteignamarkaði í
þeim tilgangi að bæta skipulags-
ferlið. Það þýðir ekki að skipu-
lagsferlið eigi einungis að vera
drifið áfram af markaðsupplýs-
ingum heldur þarf að taka tillit til
hvort tveggja markaðsaðstæðna
og aðstæðna í hagkerfinu. Einnig
á að taka tillit til óska íbúanna um
hvernig húsnæði þeir vilji búa í og
skipuleggja hverfi með tillit til
þess¹. Geta má þess í þessu sam-
hengi að Bjarni Reynarsson gerði
könnun á búsetuóskum íbúa höf-
uðborgarsvæðisins fyrir Reykja-
víkurborg fyrir rúmum tveimur
árum síðan.
Barker mælir meðal annars með
nánari samvinnu sveitarfélaga í
þéttbýli, þannig sé hægt að skipu-
leggja byggingarmagn með góðum
fyrirvara. Hún telur það jafnvel
möguleika að hafa deiliskipulag á
lager, þannig að möguleiki sé að
bregðast við uppsveiflu í hagkerf-
inu með því að hefja byggingu
strax í stað þess að bíða eftir
skipulagsferlinu. Það sama á sér
e.t.v. stað hér á Íslandi, líklega
mætti bæta samstarf sveitarfélaga
og skipuleggja byggingarmagn til
langs tíma, þá sérstaklega í þétt-
býli eins og á höfuðborgarsvæð-
inu. Hér er um mjög mikilvægan
punkt að ræða þar sem óstöðugt
framboð af íbúðarhúsnæði er einn
þeirra þátta sem geta haft nei-
kvæð þjóðhagsleg áhrif, ásamt því
að takmarkanir á framboði af hús-
næði veldur því að vinnumarkaður
er ekki nægilega sveigjanlegur.
Við vinnu við heildarskipulag höf-
uðborgarsvæðisins um aldamótin
var lögð fram viðmið um bygging-
armagn í hverju sveitarfélagi fyrir
sig. Ekki er ljóst hvernig fram-
gangur þessa viðmiðs hefur verið.
Leiðir til lausnar
Landgæði eru takmörkuð auð-
lind á sama hátt og aðrar auðlind-
ir, sbr. auðlindir sjávar. Ein skyn-
samlegasta leiðin til að úthluta
lóðum er að bjóða upp bygging-
arrétt eða eignarlóðir. Til þess að
slíkt fyrirkomulag leiði ekki til of
hás verðs á byggingarlóðum verð-
ur jafnframt að tryggja viðunandi
framboð nýrra lóða hjá sveit-
arfélögum. Að auki eiga sveit-
arfélög ekki að standa í vegi fyrir
enduruppbyggingu svæða sem
hafa haft annan tilgang í fortíð-
inni, t.d. gömul atvinnusvæði,
nema gildar ástæður séu fyrir
hendi. Sveitarfélög sem eru innan
við 50 km fjarlægð frá miðlægum
verslunarkjarna, þ.e.a.s. miðju
höfuðborgarsvæðisins, verða að
vinna saman að því að skipuleggja
uppbyggingu og nýta innviði sveit-
arfélaganna á sem hagkvæmastan
hátt. Einnig ættu sveitarfélög á
höfuðborgarsvæðinu að hafa með
sér samstarfsvettvang sem mæti
byggingar- og endurnýjunarþörf
til langs tíma, sbr. tillögu Kate
Barkers hér að framan. Í hnot-
skurn má segja að sveitarfélög
þurfi að vinna að eftirfarandi:
• Tryggja framboð með heild-
arskipulagi og spá fyrir um lýð-
fræðilegar breytingar og mann-
fjöldaþróun.
• Notast við uppboðskerfi til að
tryggja rétta verðmyndun á bygg-
ingarrétti og lóðaverði, að því
gefnu að framboð tryggi sam-
keppnishæft verð.
• Leita leiða til að koma í veg
fyrir lóðaskort hjá sveitarfélögum,
en sveitarfélög geta verið í hlut-
verki einkasala, þar sem allt
skipulagsvald og jafnvel meg-
inhluti eignarlands er í þeirra
höndum. Þau geta því takmarkað
framboð og notið þess síðar í
hærri lóðarleigu og jafnvel hærri
fasteignagjöldum. Með öðrum orð-
um að ef um væri að ræða einka-
aðila, þá væri sagt að viðkomandi
væri að misnota markaðsráðandi
stöðu og hámarka afrakstur sinn
með takmörkun á framboði með
tilheyrandi tjóni fyrir samfélagið.
• Allar aðrar leiðir eins punkta-
kerfi, happdrættisleið og „fegurð-
arsamkeppni“ umsækjenda hafa
ekki gefist vel og skapað óánægju
meðal þeirra sem fengu ekki lóðir
með slíkri úthlutun. Jafnvel má
halda því fram að með öðrum leið-
um en uppboðsfyrirkomulagi, þá
sé sveitarfélagið að gefa húsbyggj-
enda verðmæti á silfurfati á kostn-
að annarra skattgreiðenda innan
sveitarfélagsins. Félagsleg sjón-
armið geta átt við um lóð-
arúthlutun, en þá verður að
tryggja að aðilum séu ekki gefin
verðmæti. Það er varla sanngjarnt
að einn aðili greiði milljónir fyrir
lóð en að nágranni hans fái lóðina
við hliðina á sérkjörum, jafnvel
ókeypis. Ef slík félagsleg sjón-
armið eiga að gilda, þá hljóta
sveitarfélög að sjá sóma sinn í að
móta almennar reglur.
Samstarf sveitarfélaga er með
ágætum á mörgum sviðum, t.d.
varðandi almenningssamgöngur.
Hins vegar er mikil þörf á bættu
samstarfi þegar kemur að lóða-
framboði.
Samráðs er þörf í lóðaúthlutunum
á höfuðborgarsvæðinu
Markaðurinn
eftir Magnús Árna Skúlason,
dósent og forstöðumann Rann-
sóknarseturs í húsnæðismálum
við Viðskiptaháskólann á Bifröst.




    
 

 

  

 
 !"#






$% &'(()*+)),

 




     


   
 


    ! 
 
 


"#
$  
  %&'
 
 
 
 
   
 
 (
 
 )*
)
*

  ) + , * - . /  ) )  ) ) ) + ) ,
01&&
+*
+
Magnús Árni
Skúlason
¹Kate Barker (2004). Review of Housing
Supply Final Report –Recommendations
March 2004. Delivering Stability: Securing
our Future Housing Needs. HM Treasury
London. Bls 6–7.