Morgunblaðið - 20.02.2006, Side 30

30 F MÁNUDAGUR 20. FEBRÚAR 2006 MORGUNBLAÐIÐ
Hamraborg 12, Kópavogi, sími 564 1500, fax 554 2030.
Jóhann Hálfdánarson, Vilhjálmur Einarsson, löggiltir fasteigna- og skipasalar.

564 1500
27 ára
EIGNABORG
Fasteignasala
Hjallabrekka Til sölu glæsilegt 173,2
fm einbýlishús, að hluta á tveimur hæð-
um. Á neðri hæð er bílskúr, þvottahús og
lítið herbergi. Á efri hæð eru fjögur svefn-
herbergi, skápar í tveimur. Baðherbergi er
nýlega flísalagt á gólfi og veggjum. Eldhús
er endurnýjað að hluta. Gólfefni efri hæðar
er parket. Heitur pottur við suðurhlið. Stór
og vel hirtur garður.
Gullsmári Mjög góð 76 fm íbúð á 4.
hæð í lyftuhúsi. Glæsilegar innréttingar,
flísalagt baðherbergi, parket á gólfum,
búið að byggja yfir svalir. Í næsta ná-
grenni er félagsaðstaða aldraðra.
Núpalind 116,7 fm glæsileg 4ra herb.
íbúð ásamt stæði í lokuðu bílskýli. Rúm-
góð, þrjú svefnherb. Íbúðin getur verið
laus fljótlega.
Laufengi 119 fm raðhús á tveimur
hæðum. Fjögur svefnherbergi, eldhús
með borðkróki og góðri innréttingu, rúm-
góð stofa og gengið út í garð. Æskileg
skipti á 3ja herb. í Hraunbæ.
Smiðjuvegur 561 fm atvinnuhúsnæði
með stórri innkeyrsluhurð. Möguleiki er að
skipta eigninni í þrjá hluta. Laust 1. maí.
Hlíðasmári 15 • 201 Kópavogur • Sími: 585 0100
Guðmundur St. Ragnarsson - Löggildur fasteignasali




   

 


DALSEL 27
ENDARAÐH. - 5 SVEFNH.174,3 FM.+ 30 FM.BÍLG. + GOTT LEIKSV.
Stærð í fermetrum: 174
Fjöldi herbergja: 7
Tegund eignar: Raðhús
Verð: 37,4
Lýsing eignar:
NÝTT! ENDARAÐH. - 5 SVEFNH.174,3 FM.+ 30 FM.BÍLG. + GOTT LEIKSV.
Glæsilegt, mikið endurnýjað og vel skipulagt 3ja. hæða endaraðhús samtals 200 fm. eign í Seljahverfinu. Falleg
eign með mikið útsýni yfir Reykjavík og Snæfellnesið. Húsið var málað að utan árið 2004.
1.HÆÐ: Eldhús sem var nýlega stækkað og nýuppgert. Stofan er sérstaklega rúmgóð, útgengi út á góðar
suðvestursvalir. Beikiparket er á flestum gólfum eignar.
2.HÆÐ: Á efri hæðinni eru fjögur góð svefnherbergi öll parketlögð. Hjónaherbergið er með útgengi út á
suðvestursvalir og góðum skápum. Þvottahús er á hæðinni. Baðherbergið er nýuppgert, baðkar m/sturtu
nýjar hvítar flísar á gólfi og vegg, upphengt klósett með mósaík flísalögðum kassa, falleg ný innrétting undir
vaski og spegill yfir, handklæðaofn á vegg.
JARÐHÆÐ: Á neðri hæð er mjög rúmgott herbergi og úr því útgengi út í garð, parket á gólfi , sem nýtist vel
fyrir ungling, eða sem skrifstofa . Einnig er hægt að útbúa baðherbergi á neðri hæð og leigja herbergið út eða
nýta sem gott sérherbergi eða gestaherbergi.
BÍLAGEYMSLA: Gott sérstæði í bílgeymslu og með því sér geymsla sem er fyrir utan uppgefna fermetratölu
því er eignin er u.þ.b. 200 fm. að stærð með bílgeymslu.
LÓÐ+SAMEIGNLEG LÓÐ:Eigninni fylgir stór lóð fyrir framan og aftan húsið. Mikið af leiktækjum á
sameiginlegri barnvænni lóð fyrir Dalselið. Stutt í Ölduselsskóla, leikskóla og í alla þjónustu!
Allar nánari upplýsingar veitir: Áslaug Baldursdóttir, sölumaður í síma: 822-9519
Sölumaður:Áslaug Baldursdóttir.
Mottur
LAUSAR mottur
eru komnar aftur í
tísku. Gular, rauð-
ar, grænar og bláar.
Kringlóttar, af-
langar, ferkantaðar
– ef engin finnst
sem heillar þá bjóða
flestar teppaversl-
anir upp á það að
sníða mottur að
óskum hvers og
eins og falda þær
(tekur um sólar-
hring).
Í
fasteignakaupum er iðu-
lega svo um samið að
kaupverð fasteignar greið-
ist ekki allt í einu, heldur í
nokkrum greiðslum sem
kaupandi á að inna af hendi á til-
teknum gjalddögum. Algengt er að
kaupandi sé aðeins búinn að greiða
hluta kaupverðsins þegar hann fær
fasteignina af-
henta. Eftir af-
hendingu getur
kaupandi orðið
þess áskynja að
ástand eða eig-
inleikar fasteign-
arinnar er annað
og verra en
kaupsamningur
aðila eða laga-
reglur kveða á
um. Við þessar
aðstæður vaknar sú spurning
hvort kaupanda sé heimilt, vegna
þeirra galla sem hann telur vera á
eigninni, að halda eftir þeim hluta
kaupverðsins sem hann á þá enn
eftir að greiða seljandanum.
Í lögum um fasteignakaup er
mælt fyrir um heimild kaupanda
til að halda eftir eigin greiðslu til
að tryggja skaðabóta- eða afslátt-
arkröfu vegna galla. Nefnist heim-
ild þessi stöðvunarréttur. Hér er
ætlunin að fjalla stuttlega um skil-
yrðin fyrir beitingu stöðv-
unarréttar og afleiðingar þess þeg-
ar honum er beitt réttilega eða
ranglega.
Skilyrði fyrir beitingu
stöðvunarréttar
Í stöðvunarrétti felst heimild
kaupanda til að halda eftir svo
miklu af kaupverði sem svarar til
áætlaðra skaðabóta eða afsláttar
vegna galla sem kaupandi telur
fasteignina vera haldna. Skilyrði
fyrir réttilegri beitingu stöðv-
unarréttar er því að samhengi sé á
milli þess sem kaupandi heldur
eftir af kaupverði og áætlaðrar
gallakröfu sem kaupandi telur sig
eiga. Telji kaupandi sig þannig
eiga skaðabótakröfu á hendur selj-
anda sem áætluð er ein milljón
króna en ógreiddar eftirstöðvar
kaupverðs, sem t.d. eiga að greið-
ast við útgáfu afsals, nema þremur
milljónum króna er kaupanda ein-
ungis heimilt að halda eftir einni
milljón en er jafnframt skylt að
standa skil á hinum milljónunum
tveimur.
Sá sem beitir stöðvunarrétti
verður að meta það sjálfur hversu
langt hann á að ganga í þeim efn-
um. Grundvallaratriði er að sá sem
beitir stöðvunarrétti gerir það á
eigin ábyrgð og áhættu. Gangi
kaupandi of langt getur hann átt á
hættu að þurfa greiða seljanda
dráttarvexti af því sem ekki er
haldið réttilega eftir eða þurft að
sæta riftun seljanda á kaupsamn-
ingnum. Kaupanda er því í flestum
tilvikum nauðsynlegt að afla gagna
máli sínu til stuðnings. Hér getur
t.d. verið um að ræða mat verk-
fræðings eða byggingarmeistara á
orsökum galla og kostnaði við úr-
bætur. Kostnað, sem fellur til við
öflun slíkra gagna, má kaupandi
telja til þess sem hann heldur eft-
ir.
Hvenær á kaupandi
að beita stöðvunarrétti?
Þótt skilyrði séu fyrir beitingu
stöðvunarréttar er kaupanda heim-
ilt en aldrei skylt að beita honum
fyrir sig. Við mat á því hvort hann
skuli halda eftir greiðslum getur
kaupanda verið nauðsynlegt að líta
til tilgangs stöðvunarréttar en
hann er einkum tvíþættur. Í fyrsta
lagi felst í úrræðinu ákveðin
þvingun um að seljandi efni skyld-
ur sínar réttilega og bæti þar með
úr göllunum. Það er því einkum í
þeim tilvikum þegar um nýbygg-
ingar er að ræða, þar sem seljand-
inn er jafnframt byggjandi húss-
ins, sem þess er helst að vænta að
hald á greiðslu leiði til þess að
bætt sé úr göllum. Bæti seljandi
úr göllum svo fullnægjandi sé fell-
ur réttur kaupanda til að halda
eftir hluta kaupverðsins niður. Að-
ilar geta þar með lokið viðskiptum
sínum með því að seljandi gefur út
afsal vegna kaupanna. Í öðru lagi
getur falist í úrræðinu ákveðin
trygging ef kaupandi ætlar í fram-
haldinu að rifta kaupunum eða
honum er kunnugt um bága fjár-
hagsstöðu seljanda.
Ef kaupandi er í vafa um rétt-
mæti gallakröfu sinnar eða hversu
háum fjárhæðum hann eigi að
halda eftir og hann metur þannig
áhættuna af mögulegum drátt-
arvaxtakröfum seljanda of mikla
getur hann einfaldlega valið þá
leið að nýta sér ekki stöðvunarrétt
sinn. Kaupandi greiðir þá eft-
irstöðvar kaupverðsins á umsömd-
um gjalddögum. Telji kaupandi
ekki útilokað að hann eigi engu að
síður gallakröfu á hendur seljanda
við þessar aðstæður er honum
nauðsynlegt að tilkynna seljanda
það með sannanlegum hætti, ann-
ars er hætta á að slík krafa glatist
sökum tómlætis vilji kaupandi
bera gallana fyrir sig síðar. Kaup-
anda getur því, t.d. við útgáfu af-
sals, verið nauðsynlegt að tilkynna
seljanda með sérstakri yfirlýsingu
að hann áskilji sér rétt til að
sækja rétt sinn vegna tiltekinna
galla sem hann telur vera á eign-
inni.
Hver eru málalok þegar
stöðvunarrétti er beitt?
Á meðan kaupandi heldur eftir
hluta kaupverðsins á grundvelli
stöðvunarréttar er ekki hægt að
ljúka viðskiptum aðila sem í fast-
eignakaupum lýkur að jafnaði ekki
fyrr en þegar seljandi gefur út af-
sal handa kaupanda. Náist ekki
samkomulag milli aðila um hæfi-
legar bætur vegna gallakröfu
kaupanda er einsýnt að ágrein-
ingur þeirra endar fyrir dóm-
stólum.
Kaupandi getur orðið fyrri til og
höfðað gallamál á hendur seljanda.
Algengara er þó að seljandi ríði á
vaðið og höfði dómsmál þar sem
krafist er eftirstöðva kaupverðs
auk dráttarvaxta. Í slíku máli er
kaupanda rétt að hafa uppi gagn-
kröfu vegna þeirra galla sem hann
telur vera á eigninni. Dómstóll
sker þá úr hvort kaupandi hafi
beitt stöðvunarréttinum innan
þeirra marka sem lög setja. Kom-
ist dómstóll að þeirri niðurstöðu að
gallakrafa kaupanda sé jafnhá eða
hærri en sú fjárhæð sem haldið er
eftir er ljóst að kaupandi hélt
greiðslu réttilega eftir og þarf því
ekki að greiða eftirstöðvar kaup-
verðsins eða dráttarvexti af því.
Komi hins vegar í ljós að galla-
krafa kaupanda var lægri en sú
fjárhæð sem haldið var eftir er
kaupandi dæmdur til að greiða
seljandanum mismuninn ásamt
dráttarvöxtum frá þeim degi sem
greiðsla kaupverðsins átti að fara
fram.
Samkvæmt lögum getur kaupandi haldið eftir eigin greiðslu til að tryggja skaðabóta- eða afsláttarkröfu vegna galla.
Hald á eigin greiðslu
í fasteignakaupum
Gestur Óskar
Magnússon
Hús og lög
eftir Gest Óskar Magnússon, lög-
fræðing hjá Húseigendafélaginu/
gestur@huseigendafelagid.is
Reuters