Morgunblaðið - 28.04.2009, Page 22

MORGUNBLAÐIÐ ÞRIÐJUDAGUR 28. APRÍL 2009
ÁRIÐ 2002 var hæsta mögulega
lán til kaupa á íbúð níu milljónir
króna. Stjórnmálaflokkur setti á
stefnuskrá sína fyrir kosningar
2003 að hækka skyldi lánshlutfall
til íbúðarkaupa úr 70% í 90%. Það
gekk eftir árið 2004 ásamt 25
milljón króna hámarksláni. Dæmi
var um 100% hámarks lánsupphæð
á lánum að upphæð 25 milljónir
króna fengnu hjá banka, við kaup
á íbúð í árslok 2004. Þessi þróun
gekk að nokkru leyti til baka árin
2006 til 2007 hjá bönkum, spari-
sjóðum og íbúðalánasjóði, en fé var
komið í pípurnar. Velta í mann-
virkjagerð árin 2003 til 2007 sam-
kvæmt Hagstofu er 843 milljarðar
króna. Mikill vöxtur er eftir árið
2003, sjá stöplarit. Kárahnjúka-
virkjun er stór framkvæmd á þess-
um árum. Landsvirkjun telur
kostnað við virkjunina vera 124
milljarða króna í ársskýrslu ársins
2007, þ.e. 15% af framangreindum
843 milljörðum.
Söluverð íbúða og
byggingarkostnaður
Með þetta í huga má líta á
seinna stöplaritið. Upplýsingar að
baki því eru annars vegar fengnar
hjá Hagstofunni, það er bygging-
arkostnaður á fermetra í fjölbýlis-
húsi. Hins vegar hjá Fast-
eignaskrá Íslands um tólf mánaða
meðalverð selds fermetra í fjöl-
býlishúsi samkvæmt kaupsamn-
ingum. Reiknað er hlutfall milli
meðalsöluverðs og bygging-
arkostnaðar á m2 fyrir hvert ár frá
árinu 1985 til ársins 2008 og birt í
stöplaritinu. Hlutfallið end-
urspeglar þannig þá þróun sem átt
hefur sér stað í hlutfalli með-
alverðs íbúða á markaði og bygg-
ingarkostnaðar í 24 ár.
Fasteignabóla árin
2005 til 2007
Af stöplaritinu má draga þá
ályktun að á árunum 2005 til 2007
var í gangi fasteignabóla á Íslandi
þegar borið er saman við und-
angengin ár, verð var yfirspennt.
Þetta er í kjölfar þess að lán
hækkuðu og lánskjör urðu betri.
Það má draga í efa að svona hátt
söluverð íbúðarhúsnæðis umfram
byggingarkostnað hefði staðist til
lengri tíma litið. Ekki er að undra
að fólk sem keypti sér fasteign
með 90% til 100% láni á árunum
2005 til 2007 stefni í erfiðleika,
hvort sem það tók verðtryggt inn-
lent lán eða erlent lán. Þeir sem
tóku erlendu lánin eru þó í meiri
vandræðum vegna veikrar krónu.
Árið 2008 ná tölurnar fram að
bankahruni en blikur eru greini-
lega á lofti fyrir hrunið. Það hlaut
að koma að lækkun hvort heldur
bankarnir hefðu hrunið eða ekki.
Frekar en að segja lækkun er rétt-
ara að segja leiðrétting. Það má
einnig gera ráð fyrir að væntingar
húsbyggjenda um góð-
an hagnað af sölu íbúða
hafi ýtt enn frekar und-
ir byggingarstarfsemi,
eins og veltutölurnar
bera með sér. Líklega
aðeins um tímaspurs-
mál að ræða hvenær
markaðurinn hefði
mettast og áttað sig á
aðstæðum, þ.e.a.s. hin
ósýnilega hönd hefði
tekið yfir og leiðrétt
verðið. Það vakti furðu
þegar Seðlabankinn
spáði 30% lækkun fast-
eignaverðs á miðju ári 2008. Með
þeirri þróun sem þegar er kominn
fram árið 2005 má vel trúa sein-
kominni spá Seðlabankans.
Enginn á vaktinni
Undarlegt að enginn hagspek-
ingur á sviði lögmáls framboðs og
eftirspurnar og hinnar ósýnilegu
handar markaðarins ræddi þetta
opinberlega á sínum tíma eða gæfi
út viðvaranir. Mögulega gerði það
einhver án þess að eftir því væri
tekið eða á hann hlustað. Hér ættu
opinberar stofnanir með bein í nef-
inu að vera í lykilhlutverki, vera á
bremsunni og upplýsa almenning.
Markaðsverð á íbúðarhúsnæði var
orðið aldeilis óeðlilegt árið 2005.
En það var því miður enginn máls-
metandi aðili á vakt fyrir Jón og
Gunnu. Ronald Regan sagði að
stofnanir væru vandamálið. Hin
ósýnilega hönd markaðarins á að
ráða ferðinni. Stjórnvöld tóku
hann og aðra minni spámenn á
orðinu og lögðu niður Þjóðhags-
stofnun í anda nýfrjálshyggjunnar.
Betra að svo hefði ekki verið.
Framkvæmdir við Kárahnjúka
hófust 2003. Líklega er hækkun
söluverðs á árunum 2003 og 2004
komin til vegna þensluáhrifa fram-
kvæmda við Kárahnjúka, bólan var
byrjuð. Það má leiða líkur að því
að toppur fasteignabólunnar hafi
svo verið afleiðing af samspili
framkvæmda við Kárahnjúka, ann-
arrar mannvirkjagerðar og hag-
stæðra lánskjara vegna húsnæðis-
kaupa. Ef ekki hefði
komið til hagstæð
lánakjör hefði stuð-
ullinn mögulega
hangið í 1,6 til 1,7
og kaupverð íbúða á
markaði verið 20%
lægra en þegar hæst
lét árin 2005 til
2007. Mögulega end-
urspegla 20 prósent
samviskubit Fram-
sóknarflokksins sem
er með tillögu um
20% afskriftir íbúða-
lána á sinni stefnu-
skrá. Það samviskubit ætti að
beinast að þeim sem keyptu sér
íbúð á markaði á árunum 2005 til
2007, að stórum hluta fyrir lánsfé
á verði sem stenst ekki miðað við
eðlilegar markaðsaðstæður.
Vissulega ræður hin ósýnilega
hönd en það má hafa áhrif á hana.
Hefði það verið gert með hags-
muni almennings í huga, hefði ver-
ið haldið aftur af lánagleði fjár-
málastofnana og vandamál Jóns og
Gunnu vegna kaupa á íbúðar-
húsnæði mögulega verið leyst í
heimilisbókhaldinu. Spurning hvort
hægt er að leiðrétta orðinn hlut í
gegnum skattakerfið. Þannig að
þeim sem keyptu íbúð til eigin
nota á þessum tíma og hafa slæma
eiginfjárstöðu, verði ívilnað með
einhverjum hætti. Það mætti gera
í nokkur ár uns eiginfjárstaða eða
greiðslubyrði vegna íbúðakaup-
anna er orðin viðunandi.
Hvar var efnahagsstjórnin?
Eftir Stefán Agnar Finnsson
» Veiking krón-
unnar hefur valdið
heimilum sem skuld-
sett eru í erlendri
mynt miklum búsifj-
um, mikil þensla í
mannvirkjagerð á
ekki síður hlut að
máli.
Stefán Agnar
Finnsson
Höfundur er verkfræðingur.