Dagblaðið Vísir - DV - 08.09.2009, Blaðsíða 11

Borist hefur fyrirspurn frá kaupanda gallaðrar fasteignar um
það hvort hann megi halda eftir hluta af kaupverðinu til trygg-
ingar gallakröfu sinni. Og ef svo er hversu miklu hann megi
halda eftir og hvort það hafi einhverja áhættu í för með sér.
má halda eftir
greiðslu?
sigurður helgi guðjónsson, formaður Húseigendafélagsins svarar fyrirspurnum lesenda.
Sendið fyrirspurnir á neytendur@dv.is
neytendur 8. september 2009 Þriðjudagur 11
Í fasteignakaupum er oftast umsamið
að kaupverðið greiðist í nokkrum
greiðslum. Algengt er að kaupandi
hafi aðeins greitt hluta þess þeg-
ar hann fær eign afhenta. Eftir af-
hendingu getur kaupandi orðið þess
áskynja að ástand eignarinnar sé
verra en kaupsamningur eða lagafyr-
irmæli kveða á um. Stöðvunarréttur
kaupanda í slíkum tilvikum er lög-
festur og byggist á gagnkvæmissjón-
armiðum.
Þegar framlagi seljanda, hinni
seldu eign, er áfátt hefur það áhrif á
skyldu kaupanda til að greiða fullt
kaupverð. Í fasteignakaupalögun-
um frá 2002 er mælt fyrir um heimild
kaupanda til að halda eftir greiðslu
til að tryggja kröfur sínar vegna galla.
Samkvæmt fasteignakaupalögum ber
að hafa þrennt í huga varðandi stöðv-
unarréttinn: Í fyrsta lagi þarf krafa
kaupanda að vera réttmæt. Í öðru lagi
er stöðvun greiðslu á hans hættu. Í
þriðja lagi má ekki halda of miklu eft-
ir.
Skilyrði stöðvunarréttar
Í stöðvunarrétti felst heimild til að
halda eftir svo miklu af kaupverði sem
svarar til áætlaðra skaðabóta eða af-
sláttar vegna galla sem kaupandi tel-
ur vera á eign. Skilyrði fyrir beitingu
stöðvunarréttar er því að samhengi sé
á milli þess sem kaupandi heldur eftir
af kaupverði og áætlaðrar gallakröfu.
Kaupandi sem beitir stöðvunarrétti
verður að meta það sjálfur hversu
langt hann má ganga. Grundvallarat-
riði er að sá sem beitir stöðvunarrétti
gerir það á eigin ábyrgð og áhættu.
Gangi kaupandi of langt er um van-
efnd af hans hálfu að ræða og get-
ur hann þá þurft að greiða seljanda
dráttarvexti og innheimtukostnað af
því sem umfram er eða þurft að sæta
riftun samnings af hálfu seljanda.
Sönnun um galla og fjárhæðir
Kaupandi þarf yfirleitt að afla traustra
gagna frá fagmönnum rétti sínum
til stuðnings, til dæmis fyrsta kastið
matsgerðar verkfræðings eða bygg-
ingarmeistara á orsökum galla og
kostnaði við úrbætur. Kostnaður
vegna slíkra sönnunargagna fellur
undir stöðvunarréttinn. Á síðari stig-
um er svo oft nauðsynlegt að styrkja
sönnunarstöðuna og fá mat dóm-
kvadds matsmanns.
Þvingunarúrræði og
tryggingarráðstöfun
Þótt skilyrði séu fyrir stöðvunarrétti
er kaupanda heimilt en aldrei skylt
að beita honum. Tilgangur stöðvun-
arréttar er einkum tvíþættur. Í fyrsta
lagi felst í honum ákveðin þvingun
(þvingunarúrræði) gagnvart selj-
anda um að hann efni skyldur sínar
og bæti úr göllum. Það reynir oftast
á stöðvunarréttinn og úrbætur þegar
um nýbyggingar er að tefla. Bæti selj-
andi úr göllum fellur stöðvunarrétt-
ur kaupanda niður og skyldur hans
samkvæmt samningi taka við. Í öðru
lagi er stöðvunarrétturinn tryggingar-
úrræði ef kaupandi hyggst rifta kaup-
unum eða þegar fjárhagur seljanda er
bágur.
Vafi um kröfu og fjárhæðir
Ef kaupandi er í vafa um gallakröfu
sína og hann óttast gagnaðgerðir
seljanda getur hann einfaldlega val-
ið þá leið að nýta sér ekki stöðvunar-
rétt sinn. Hann greiðir þá kaupverðið
með skilum á umsömdum gjalddög-
um. Telji kaupandi samt sem áður
ekki útilokað að hann eigi gallakröfu
ber honum að tilkynna seljanda það
með sannanlegum hætti, annars er
hætta á að krafa hans glatist sökum
tómlætis vilji hann bera gallana fyrir
sig síðar. Kaupanda er því, til dæmis
við útgáfu afsals, nauðsynlegt að til-
kynna seljanda að hann áskilji sér rétt
til að sækja rétt sinn vegna tiltekinna
galla .
Sönnunaraðstaðan
Á meðan kaupandi heldur eftir hluta
kaupverðsins á grundvelli stöðvunar-
réttar vegna galla er ekki unnt að ljúka
viðskiptum aðila sem lýkur að jafnaði
ekki fyrr en við afsalsgerð. Náist ekki
samkomulag um bætur er einsýnt að
málið ratar fyrir dómstóla.
Þegar í það stefnir er brýnt fyr-
ir kaupanda að gá að sér. Krafa selj-
anda er skýr og klár samningskrafa
og fyrirfram sterkari en umdeild og
óljós gallakrafa kaupanda. Seljandi
þarf ekki að sanna sína kröfu, hann
þarf aðeins að benda á samninginn.
Kaupandi þarf hins vegar að sanna
sína kröfu, bæði tilvist hennar og fjár-
hæð.
Sönnunargögn
Á fyrstu stigum getur kaupanda verið
nóg að afla faglegra sönnunargagna
utan réttar en þegar á hólminn er
komið fyrir dómstólum þarf hann yf-
irleitt alltaf sterkari gögn í farteskinu,
það er mat dómkvadds matsmanns.
Hvor aðila getur tekið frumkvæðið í
því að fara með málið fyrir dómstóla.
Seljandi getur höfðað má til heimtu
vangoldins kaupverðs sem kaupandi
mætir með gallakröfu sinni.
Dómsmál
Kaupandi getur líka orðið fyrri til og
höfðað gallamál. Algengara er þó að
seljandi ríði á vaðið. Í slíku máli er
kaupanda rétt að hafa uppi gagnkröfu
vegna galla. Dómstóll sker þá úr um
hvort kaupandi hafi beitt stöðvunar-
réttinum innan þeirra marka sem lög
setja. Komist dómstóll að þeirri nið-
urstöðu að gallakrafa kaupanda sé
jafnhá eða hærri en sú fjárhæð sem
haldið er eftir er ljóst að hann hélt
greiðslu réttilega eftir og þarf því ekki
að greiða eftirstöðvar kaupverðsins
eða dráttarvexti. Komi hins vegar í
ljós að gallakrafa kaupanda var lægri
en sú fjárhæð sem haldið var eftir er
kaupandi dæmdur til að greiða selj-
andanum mismuninn ásamt drátt-
arvöxtum.
Áhættusamt og vandmeðfarið
úrræði
Hafi kaupandi farið glannalega að og
stórlega ofmetið kröfu sína og haldið
óhæfilega miklu eftir kann riftunar-
krafa seljanda að ná fram að ganga.
Það er því miður nokkuð algengt að
kaupendur brenni sig og fari flatt á
stöðvunarréttinum með því að of-
meta rétt sinn, galla og fjárhæðir
og halda greiðslum eftir án þess að
lagaskilyrði séu fyrir hendi. Er rétt
að hvetja kaupendur til varfærni í að
beita stöðvunarréttinum og að afla
sér góðrar ráðgjafar og vissu fyrir því
að öll skilyrði séu fyrir hendi.
Vafasamir samningar Ef kaupandi verður
var við að ástand fasteignar er verra en
kaupsamningur eða lög kveða á um getur
hann farið fram á að kaupin verði stöðvuð.
Nýbyggingar Oftast reynir á
stöðvunarrétt í fasteignakaupum þegar
um nýbyggingar er að ræða.
Smiðjuvegi 34 - gul gata Kópavogi • Sími 544 5151 • biljofur@biljofur.is
SÉRHÆFÐ ÞJÓNUSTA FYRIR
BIFREIÐAVERKSTÆÐI
Sérverslun með
FÁKAFENI 9 - (við hliðina á ísbúðinni)
Sími: 553 7060 - Opið mánud-föstud. 11-18 & laugard. 11-16
Skór & töskur
www.gabor.is
GenGisfall
í sePTeMBeR
Allar pizzur á matseðli
1.500 kr
miðað við sóttar pizzur
568-6868
Nýr kostur í DV eru
þjónustuauglýsingar.
Það borgar sig að
auglýsa í DV!
ÞJÓNUSTUAUGLÝSINGAR
Hringdu í síma 515 5550
og byrjaðu strax í dag!